市場(chǎng)交投在反價(jià)潮中急速放大

1、廣州市二手房市場(chǎng)研究報(bào)告（2009年3月） 滿堂紅研究部市場(chǎng)交投在反價(jià)潮中急速放大2009年3月廣州二手房市場(chǎng)研究報(bào)告據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，2009年3月全市10區(qū)的二手住宅成交量為49.53萬(wàn)平方米，同比增加77.7%。當(dāng)月各類(lèi)型客戶入市購(gòu)房意愿強(qiáng)烈，廣州中介行的買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)量比2月份增加接近七成半，租賃業(yè)務(wù)量環(huán)比略微減少。滿堂紅研究部對(duì)本公司促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易作分類(lèi)分析，3月份廣州總體（不含蘿崗、南沙）二手住宅成交均價(jià)為7264元/平方米，環(huán)比上升1.6%，同比下跌0.4%；今年第一季度廣州總體二手住宅成交均價(jià)為7228元/平方米，同比上升1.0%。租賃市場(chǎng)方面，3月份廣州總體（不

2、含蘿崗、南沙）二手住宅平均租金為27.3元/平方米·月，環(huán)比下跌2.2%，同比下跌5.6%；今年第一季度廣州總體二手住宅平均租金為27.3元/平方米·月，同比下跌1.2%。來(lái)源：滿堂紅研究部部分高位接盤(pán)者解套2009年3月廣州二手樓市成交極度火爆，成交量創(chuàng)下近一年來(lái)的新高（具體數(shù)值須在4月份官方公布的登記數(shù)據(jù)上體現(xiàn)），包括結(jié)婚類(lèi)、拆遷類(lèi)、入學(xué)類(lèi)自住客，以及投資型、改善型客戶入市情緒皆比較高。同一時(shí)間的看樓客（潛在購(gòu)房者）數(shù)量明顯增多，讓大部分小業(yè)主切身感受到“暖市”氛圍，于是市面上也陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)“反價(jià)”現(xiàn)象。反價(jià)潮從東往西，先后跨越了天河、越秀、荔灣、海珠等區(qū)域，市場(chǎng)的交投

3、也在這一波反價(jià)潮中急速放大。在眾多出售物業(yè)的賣(mài)家當(dāng)中，有一群業(yè)主比較特別，他們屬于在2007年“高位”接盤(pán)的群體，在套牢的一年多時(shí)間內(nèi)并沒(méi)有選擇降價(jià)拋售物業(yè)，而是一直持有物業(yè)等待最佳時(shí)機(jī)。今年3月份，他們趁著廣州二手樓市成交趨旺、下一手接盤(pán)者明顯增多,以及轉(zhuǎn)讓時(shí)涉及的稅費(fèi)明顯減少的情況下，將手中持有時(shí)間超過(guò)15個(gè)月的物業(yè)順利出售，成交價(jià)較之當(dāng)初的“高位”價(jià)還要高一些，從而成功解套（見(jiàn)下表）。滿堂紅研究部經(jīng)理周峰分析，3月份是小業(yè)主“出貨”的最佳時(shí)機(jī)，大部分客戶受“羊群效應(yīng)”影響而蜂擁入市，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的傳統(tǒng)操作觀念仍舊存在。這種現(xiàn)象將持續(xù)到4月下旬，此后市場(chǎng)或許會(huì)再次回到“整理”階段，買(mǎi)賣(mài)雙

4、方的博弈又將持續(xù)。近期部分高位解套個(gè)案表（滿堂紅研究部提供）區(qū)域所在位置面積成交價(jià)成交時(shí)段越秀水蔭路水蔭直街某物業(yè)95米275萬(wàn)元2007-978萬(wàn)元2009-3荔灣富力廣場(chǎng)T區(qū)某物業(yè)86米292萬(wàn)元2007-9103萬(wàn)元2009-3合興苑某物業(yè)84米235.7萬(wàn)元2007-739萬(wàn)元2009-3海珠工業(yè)大道北某物業(yè)68米234.5萬(wàn)元2007-1139.7萬(wàn)元2009-3天河翠湖山莊某物業(yè)73米255萬(wàn)元2007-956萬(wàn)元2009-3白云西槎路某物業(yè)78米224萬(wàn)元2007-1044萬(wàn)元2009-3一次性付款比例快速減少2008年第四季度，央行執(zhí)行的是“適度寬松”的貨幣政策，繼9月16日首

5、次下調(diào)貸款利率后，在第四季度三個(gè)月內(nèi)連續(xù)四次下調(diào)存、貸款基準(zhǔn)利率。其中一年期的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從10月9日之前的7.20%下降到12月23日的5.31%，下調(diào)了1.89個(gè)百分點(diǎn)；五年以上銀行商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從10月9日之前的7.74%下降到12月23日的5.94%，下調(diào)了1.8個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，首次置業(yè)者或符合條件的二套普通自住房還能享受基準(zhǔn)利率的0.7倍優(yōu)惠政策，銀行貸款基準(zhǔn)利率的大幅下調(diào)及其他相關(guān)優(yōu)惠措施，很大程度上降低了貸款購(gòu)房者的月供款壓力，也使大批持幣觀望已久的潛在買(mǎi)家重燃入市置業(yè)的意愿。以廣州滿堂紅地產(chǎn)促成的買(mǎi)賣(mài)交易為例，使用銀行按揭貸款比例從2008年第三季度的70.1%增加至

6、今年第一季度的77.9%，其中純商業(yè)貸款的比例從2008年第三季度的40.0%增加至今年第一季度的51.2%。相反，采用一次性付款的客戶比例則從2008年第三季度的29.9%減少至今年第一季度的22.1%，周峰預(yù)期，在國(guó)內(nèi)股市和樓市交投逐步活躍的情況下，市民在置業(yè)時(shí)多傾向于采用按揭貸款方式，從而保持自有資金的靈活周轉(zhuǎn)，并增加其他理財(cái)途徑的資金投放，故一次性付款的比例在未來(lái)一個(gè)季度維持在20%25%之間的可能性相當(dāng)大。2008年第三季度至2009年第一季度廣州二手住宅買(mǎi)賣(mài)按付款方式分類(lèi)表季度公積金貸款商業(yè)貸款商業(yè)組合貸款一次性付款贖契后按揭08Q320.4%40.0%1.3%29.9%8.3%0

7、8Q418.5%46.7%1.4%25.2%8.3%09Q116.6%51.2%0.8%22.1%9.3%來(lái)源：滿堂紅研究部總體平均租金出現(xiàn)“雙跌”2006年至2008年三年期間，每年3月份廣州市總體住宅平均租金皆是環(huán)比、同比“雙漲”，但今年3月份廣州總體住宅平均租金卻出現(xiàn)環(huán)比下跌2.2%、同比下跌5.6%的“雙跌”現(xiàn)象。同時(shí)由于買(mǎi)賣(mài)行情的火爆，中介行的租售業(yè)務(wù)量比例再次出現(xiàn)1.1:1，這種比例只有在2007年8、9月間二手樓市高峰期出現(xiàn)過(guò)。從下表可以看出，今年3月份的住宅租賃個(gè)案當(dāng)中，單位租金在40元/平方米·月以上的宗數(shù)比重是16.5%，低于今年2月（17.6%）和2008年3月（20.1%）的比例。周峰分析，高單價(jià)物業(yè)成交比重減少，一方面是由部分小業(yè)主“轉(zhuǎn)租為售”造成的，另一方面也受租賃市場(chǎng)活躍度有所降低所致，租賃市場(chǎng)的活躍度與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境關(guān)聯(lián)性較大，一旦租客（外來(lái)務(wù)工者）的絕對(duì)數(shù)量出現(xiàn)減少，受影響的肯定是高租值物業(yè)。今年4月份的“春交會(huì)”似乎沒(méi)有預(yù)熱行情，參展商的數(shù)量也較往年同期有所縮減，故3月下旬的短租房行情也“遜色”不少。相關(guān)月份住宅租賃按不同租金區(qū)間劃分的宗數(shù)比例表（單位：元/平方米·月）月份R1010<R2020<R3030<R4040<R50R&g