岷州商貿(mào)中心招商初步計劃(浩凱)

1、岷州商貿(mào)中心招商初步計劃甘肅浩凱房地產(chǎn)營銷代理有限公司蘭州杰銳房地產(chǎn)策劃咨詢有限公司開宗明義 簡明扼要前言岷州商貿(mào)中心品牌形象及功能定位策略一、項目品牌及功能定位二、特色主題概念設(shè)計與核心點的營造 岷州商貿(mào)中心租售招商策略一、商鋪投資的關(guān)注因素二、項目盈利模式三、招商對象的選擇四、招商策略 五、招商執(zhí)行操作岷州商貿(mào)中心租售渠道組合一、渠道組合建議前言緊扣項目本身硬件功能的定位和未來商業(yè)經(jīng)營管理等軟件支持系統(tǒng)的定位，預(yù)測并迎合項目輻射區(qū)域內(nèi)未來消費能力和消費需求的傾向，確立項目合理科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃為前提，達(dá)至項目整體適度超前是本案招商最終成功的基礎(chǔ)。熟知當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的特征以及城市功能規(guī)劃、項目

2、周邊可借勢資源的整合、以至項目輻射區(qū)域內(nèi)未來消費能力和消費傾向，并結(jié)合如何讓開發(fā)商省時省力實現(xiàn)項目的最大投資吸引力和項目未來可持續(xù)經(jīng)營能力的提升是本案招商對象的選擇依據(jù)。依我司長期以來對商業(yè)地產(chǎn)的定位策劃、品牌包裝策劃、招商執(zhí)行策劃的綜合經(jīng)驗來解讀本案及本案所能輻射區(qū)域內(nèi)的整體發(fā)展，以及對大型商業(yè)為核心的城市綜合體招商對象的把握，我司在本案的招商策略上，將采取“雙保險方案”來保障本案招商的成功。一是：對大型商業(yè)經(jīng)營核心主力店及次主力店的引進(jìn)有著豐富的客戶資源庫，并與其建立著長期的“連鎖發(fā)展渠道開拓委托關(guān)系”，使其與本案對接形成“好馬配好鞍”，達(dá)到強勢帶動機構(gòu)代理商、個體分銷商及專賣店等散戶的集

3、攏進(jìn)駐。（如：我司初步解讀本案后，結(jié)合本案所在區(qū)域內(nèi)輻射功能的優(yōu)勢，以及該區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展的增長前景展望，第一時間接觸了省內(nèi)知名商業(yè)運營商“國防百貨”、 國貿(mào)旗下“西太華”、“東部服飾品牌廣場管理委員會”、省內(nèi)著名大型綜超企業(yè)“大潤發(fā)”、國內(nèi)著名家電連鎖發(fā)展企業(yè)“蘇寧電器”以及 蘭州“義烏商貿(mào)城”、蘭州“王府井百貨”等多家大型專業(yè)商業(yè)運營企業(yè)。）二是：導(dǎo)入招商的4C營銷理念，規(guī)劃并建立本案后期經(jīng)營管理、服務(wù)的支持系統(tǒng)，使家具、裝飾、玩具等行業(yè)的上游生產(chǎn)企業(yè)通過本案平臺與下游代理商、分銷商對接，走倉儲式規(guī)模經(jīng)營和低成本盈利的路線，增強本案的核心輻射能力和商品價格優(yōu)勢。本次招商計劃建議，因時間關(guān)系

4、及還未與貴司達(dá)成最終合作關(guān)系，我司未達(dá)到對本案進(jìn)行深度診斷分析和市場的全面解讀，未免帶有較多感性認(rèn)知和經(jīng)驗判斷，還望貴司理解！于是，本案市場研究與客情分析、業(yè)態(tài)定位報告、招商主題推廣、招商執(zhí)行策略與執(zhí)行細(xì)則本次未能提供，敬請諒解！岷州商貿(mào)中心品牌形象及功能定位策略一、項目品牌及功能定位（略）二、特色主題概念設(shè)計與核心點的營造（略） 岷州商貿(mào)中心租售招商策略一、商鋪投資的關(guān)注因素1、 商鋪投資收益的穩(wěn)定性投資者對商鋪投資的最終目的就是是否能夠為其帶來長期可觀的收益，因此商鋪收益的穩(wěn)定性是商鋪投資者渴求的一個關(guān)鍵因素。2、 投資的商鋪是否具備長期的升值潛力商鋪的投資是一個長期過程，它一般不會因房齡

5、增長而降低其投資價值。 3、商鋪投資是否具有高回報率與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高，通常商鋪的投資回報率為6%至12%，有的甚至達(dá)到15%以上。高回報率的收益始終是投資者追求的目標(biāo)。4、商鋪的經(jīng)營出租商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。5、 公用分?jǐn)偯娣e明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。6、 返租承諾返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益，增強投資者信心。7、 貸款風(fēng)險個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。投資者投資商鋪考慮的問題歸結(jié)為兩個：投資回報率，增值保值。二、項目租售盈利模式1、明確經(jīng)營目標(biāo)為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實現(xiàn)，因而

6、在實施招商之前首先需要在投資回報經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)上確定“本案”短、中、長期的經(jīng)營目標(biāo)。 （待定）2、 確定盈利模式建議本案主導(dǎo)產(chǎn)權(quán)式銷售、返祖委托專業(yè)資產(chǎn)管理公司或自建管理公司 “產(chǎn)權(quán)與自營相結(jié)合”（產(chǎn)權(quán)式：資金回籠快；自營：持續(xù)的利潤體現(xiàn)）3、明確管理模式本案應(yīng)實現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的分離三、招商對象的選擇依據(jù)緊扣項目本身硬件功能的定位和未來商業(yè)經(jīng)營管理等軟件支持系統(tǒng)的定位，預(yù)測并迎合項目輻射區(qū)域內(nèi)未來消費能力和消費需求的傾向，確立項目合理科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃為前提，達(dá)至項目整體適度超前是本案招商最終成功的基礎(chǔ)。熟知當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的特征以及城市功能規(guī)劃、項目周邊可借勢資源的整合、以至項目輻射區(qū)

7、域內(nèi)未來消費能力和消費傾向，并結(jié)合如何讓開發(fā)商省時省力實現(xiàn)項目的最大投資吸引力和項目未來可持續(xù)經(jīng)營能力的提升是本案招商對象的選擇依據(jù)。四、招商策略 核心主力店先行，輔助店隨后的原則；主題購物產(chǎn)品項目優(yōu)先，輔助項目填補的原則；倉儲式規(guī)模經(jīng)營和低成本盈利，創(chuàng)造價格優(yōu)勢，增強核心輻射力放水養(yǎng)魚的原則；先做人氣，再做生意的原則；五、招商執(zhí)行操作根據(jù)多年的經(jīng)驗 我司建立了自己的招商實踐模型：即：“5+1實效招商模式”。“5+1”模式是一次系統(tǒng)的整合營銷，它可以幫助企業(yè)更好地傳達(dá)自己的聲音，也可以幫助經(jīng)銷商了解更多的企業(yè)信息。 前面的“5”，是指一個可以復(fù)制的樣板市場、一次成功的新聞傳播、一場大型的公關(guān)活

8、動、一本有殺傷力的招商手冊和一部有震撼力的電視專題片，五大要素基本上涵蓋了招商工作的各個方面。這五大要素并不新鮮，但重要的是整合優(yōu)勢才是關(guān)鍵，并且要能根據(jù)具體的產(chǎn)品和環(huán)境量身定做，也就是說，關(guān)鍵在于應(yīng)用之道和實戰(zhàn)效果。 “5+1”模式中的“1”，從宏觀上講就是強調(diào)“招商是企業(yè)的第一次營銷”，需要企業(yè)從戰(zhàn)略的高度去重視招商的系統(tǒng)運作，并配備相應(yīng)的人、財、物；從微觀上講，這個“1”就是正確的定位。在任何營銷實戰(zhàn)中，定位是戰(zhàn)略問題，是第一位要完成的。產(chǎn)品能不能讓經(jīng)銷商為之動心、讓消費者一見鐘情，很大程度取決于定位對不對、概念有沒有吸引力，在細(xì)分消費市場、強調(diào)產(chǎn)品差異性上有沒有過人之處。這一點非常關(guān)鍵

9、，是解決“臨門一腳”的問題。 5+1實效招商模式要素一：一個可以復(fù)制的樣板市場。眼見為實，樣板市場對于招商的重要性是毋庸置疑的。有目共睹的樣板市場的成功操作對強化經(jīng)銷商的信心最具鼓舞性，而企業(yè)通過操作樣板市場，總結(jié)得失成敗，往往也為以后操作全國市場省下了許多成本。 要素二：一次成功的新聞營銷。 招商階段首先要解決的就是注意力問題，要吸引經(jīng)銷商的眼球隊，就要創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境；要想在眾多的招商產(chǎn)品和廣告中跳出來，必須具備有效地傳播方法。傳播到位、傳播有效才能讓經(jīng)銷商建立信任，在目前招商手法單一，廣告雷同性強的市場環(huán)境中，傳播必須創(chuàng)新。 實踐中我們發(fā)現(xiàn)，如果企業(yè)能夠綜合運用新聞報道和工商廣告兩大傳

10、播手段，雙管齊下，協(xié)同作戰(zhàn)，就能創(chuàng)造最佳傳播效能。 要素三：一場大型的公關(guān)活動。企業(yè)必須學(xué)會借勢，整合各種社會資源為我所用，要廣泛利用政府、協(xié)會、新聞媒體、已成功的經(jīng)銷商、已獲益的消費者的言行來影響即將簽約的經(jīng)銷商，這樣效果要好得多，而好的招商服務(wù)機構(gòu)，要有能力幫助企業(yè)搭建屬于自己的溝通平臺，通過策劃一次有影響力的公關(guān)活動建立暢通無阻的溝通機制，加深雙方了解，最終達(dá)到吸引經(jīng)銷商并促使他們下決心簽訂合約。 要素四：一本有殺傷力的招商手冊。 許多好產(chǎn)品、好項目，有時就因為宣傳資料的粗糙讓經(jīng)銷商失去了信心，或因為招商書內(nèi)容的欠缺而讓經(jīng)銷商摸不著頭腦，白白浪費了大好商機。好的招商手冊應(yīng)既是企業(yè)招商人員的必備工具，也是經(jīng)銷商判斷企業(yè)實力、產(chǎn)品科技含量、市場前景、利潤回報等問題的重要渠道。無論是設(shè)計還是內(nèi)容，招商手冊都需要專業(yè)的包裝，讓它真正發(fā)揮“核彈”的作用。 要素五：一部有震撼力的電視宣傳片。 當(dāng)經(jīng)銷商對企業(yè)的實力、背景、產(chǎn)品和負(fù)責(zé)人不了解時，再多的文字和廣告也比不上一部有震撼力的電視宣傳片，無論是在經(jīng)銷商對企業(yè)直觀、全面的認(rèn)識上，還是樹立企業(yè)在經(jīng)銷商心目中的形象上，運