房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)在土地增值稅清算中的涉稅處理

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)在土地增值稅清算中的涉稅處理由于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)計(jì)入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)， 對(duì)房地產(chǎn)公司而言， 增大計(jì) 算房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和加計(jì) 20% 的扣除基數(shù)， 從而到達(dá)增大土地增值稅 前扣除金 額，降低土增稅稅負(fù)的目的。因此 ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)在房 地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土 地增值稅時(shí)因如何進(jìn)行稅務(wù)處理 ,直接涉及到土地增 值稅清算的質(zhì)量。通過(guò) 對(duì)土地增值稅清算的審核實(shí)踐,筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅清算中應(yīng)把握以下幾方面 :一房地產(chǎn)企業(yè)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的稅收規(guī)定?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么? 財(cái)法字【 1995 】 第 006 號(hào)第九條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)

2、發(fā) 工程發(fā)生 的費(fèi)用， 包括工資、職工福利費(fèi)、 折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、 水電費(fèi)、勞 動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。 基于此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是為 直接組織、 管理開(kāi)發(fā)工程所發(fā)生的八項(xiàng)費(fèi)用： 工資、 職工福利費(fèi)、折舊 費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn) 房攤銷(xiāo)。如果不是該八項(xiàng) 費(fèi)用， 但與直接組織和管理工程有關(guān)所發(fā)生 的其他費(fèi)用，例如，與工程相關(guān) 的其他費(fèi)用如職工教育經(jīng)費(fèi)、 通訊費(fèi)、 交通差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、管理效勞費(fèi)、 樣板間支出、利息支出、保安費(fèi) 用等，在進(jìn)行土增稅清算時(shí)，能否扣除呢？ 要視具體情況而定房地產(chǎn)企業(yè)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí)， 通常把

3、?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行 條例實(shí) 施細(xì)那么?財(cái)法字【 1995 】第 006 號(hào)所規(guī)定的八項(xiàng)費(fèi)用和與 開(kāi)發(fā)工程相 關(guān)的其他費(fèi)用如職工教育經(jīng)費(fèi)、通訊費(fèi)、交通差旅費(fèi)、租 賃費(fèi)、管理效勞 費(fèi)、樣板間支出、 利息支出、保安費(fèi)用等等， 都在“開(kāi) 發(fā)間接費(fèi)用科目 核算。這就產(chǎn)生了會(huì)計(jì)與稅法的差異。三會(huì)稅差異處理在作土地增值稅審核時(shí)， 首先要合理地區(qū)分計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi) 用的界 限。對(duì)于直接組織、管理工程的人員發(fā)生的費(fèi)用支出，應(yīng)作為 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)扣 除。 其次要區(qū)分費(fèi)用的性質(zhì)是否為開(kāi)發(fā)工程發(fā)生的費(fèi)用。 按職能劃分的現(xiàn)場(chǎng) 工程管理人員發(fā)生的費(fèi)用， 也不一定全部都能列支 為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，如業(yè)務(wù)招 待費(fèi)、培

4、訓(xùn)費(fèi)，需要根據(jù)費(fèi)用性質(zhì)以及與項(xiàng) 目關(guān)聯(lián)程度判定。在會(huì)計(jì)核算與 稅法不一致，應(yīng)按稅法進(jìn)行調(diào)整，這 里調(diào)整分兩個(gè)層面，第一， 會(huì)計(jì)科目適 用錯(cuò)誤，按會(huì)計(jì)核算要求調(diào)整 會(huì)計(jì)科目，調(diào)整后會(huì)稅沒(méi)有差異。 第二，會(huì)稅 政策差異， 調(diào)表不調(diào)賬。四“ 9 項(xiàng)費(fèi)用在土地增值稅清算中的具體處理1、樣板間支出的處理：具體情況而定 根據(jù)?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行 條例實(shí)施細(xì)那么?規(guī)定：開(kāi)發(fā)間 接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)工程發(fā)生的 費(fèi)用，包括工資、職工 福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保 護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤 銷(xiāo)等。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)售樓設(shè)施，在計(jì)算 土地增值 稅時(shí)，不作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，不可以

5、計(jì)入開(kāi)發(fā)本錢(qián)并在土地增值稅 清算時(shí)扣除。其實(shí)，樣板間支出不能列支在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中扣除，也即“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中其他項(xiàng)下不包括樣板間支出，如會(huì)計(jì)核算時(shí)列支出了樣板間支出按會(huì)稅政策差異調(diào)整，但對(duì)于樣板間支出應(yīng)分不同情況處理：第一，對(duì)于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應(yīng)作為銷(xiāo)售費(fèi)用?不 能在土 地增值稅前扣除，計(jì)征土地增值稅時(shí)作納稅調(diào)整。第二，對(duì)于開(kāi)發(fā)商品裝修為樣板間，并在以后年度銷(xiāo)售，其裝修費(fèi)支 出應(yīng)作 為“建安費(fèi)科目核算，根據(jù)具體情況將計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的樣 板間的裝修費(fèi) 用調(diào)整到建安費(fèi)科目核算，與銷(xiāo)售精裝修商品房核算一 致。第三，對(duì)于開(kāi)發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷(xiāo)售作為固定資產(chǎn)入賬，那么相關(guān)的裝

6、修費(fèi)應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值，其折舊作為期間費(fèi)用入賬，不能作為土地增值稅前扣除所以，樣板間支出只有在銷(xiāo)售完成后，才能確定是否可以扣除2、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)的處理：可以在土地增值稅前扣除周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)是指將開(kāi)發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷(xiāo)費(fèi)或 折舊費(fèi)， 但目前也有一些公司租用房屋來(lái)安置拆遷戶， 所支付的房屋 租金也應(yīng)計(jì)入周 轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)科目。 租用房屋需要按拆遷戶的要求進(jìn)行裝 修費(fèi)、工程改造費(fèi)、 布線費(fèi)等相關(guān)支出并由開(kāi)發(fā)企承當(dāng)局部也應(yīng)計(jì)入 本科目。3、管理人員工資及福利費(fèi)：可以在土地增值稅前扣除可以在土地增值稅前扣除管理人員工資是支付給直接組織、管理工程的人員的工資及福利費(fèi)， 這類(lèi)費(fèi) 用需要提供工程管理人員名單

7、及勞務(wù)合同， 可以在土地增值稅 前扣除。但列 支規(guī)劃部、采購(gòu)部、預(yù)算部、保安部等部門(mén)人員的工資 及福利費(fèi)，一般是不 可以作為間接開(kāi)發(fā)費(fèi)扣除。4、通訊費(fèi)：具體情況而定 工程工程部安裝 ，發(fā)生的 費(fèi)可以作為其他 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)列支， 但工程管理人員報(bào)銷(xiāo)的 費(fèi)難以與工程直接相關(guān)， 不能 列支在開(kāi)發(fā) 間接費(fèi)，在土增稅前扣除。但報(bào) 銷(xiāo)的私5、交通差旅費(fèi)支出：具體情況而定工程管理人員直接坐出租車(chē)發(fā)生的交通費(fèi)可以列支開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，車(chē)加油費(fèi)， 難以區(qū)分與工程直接相關(guān)， 不能列支在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)， 在土增稅 前扣除6、保安效勞費(fèi)：具體情況而定工程公司與保安公司簽訂的保安效勞費(fèi)，主要判斷是否直接為工程管理有關(guān)，如有關(guān)可以作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)入賬，不相關(guān)不能計(jì)入開(kāi)發(fā)間接 費(fèi)7、模型制作費(fèi)：不可以在土地增值稅前扣除一般模型是為銷(xiāo)售而制作的，屬于銷(xiāo)售費(fèi)用，不能計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)科目適用錯(cuò)誤調(diào)整。按會(huì)計(jì)8、利息支出利息支出在土增稅清算時(shí)有不同的扣除方式， 所以，計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 支