偉業(yè)-安陽京林中央公園戰(zhàn)略營銷報告98P

1、策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 英英雄雄京林京林中央公園中央公園戰(zhàn)略營銷報告戰(zhàn)略營銷報告?zhèn)I(yè)顧問偉業(yè)顧問20062006年年5 5月月【】THE STORY OF HEROHEROT H E S T O R Y O F H E R O策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 英雄誕生英雄出處，先天質素決定著能否獨領風騷英雄出處，先天質素決定著能否獨領風騷。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 城市背景解碼行業(yè)發(fā)展趨勢開發(fā)團隊資源整合策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源

2、免費論壇！ n 城市背景解碼城市背景解碼宏觀經濟有利于房地產市場的發(fā)展，房地產行業(yè)將快速發(fā)展。宏觀經濟有利于房地產市場的發(fā)展，房地產行業(yè)將快速發(fā)展。p城市位置：地區(qū)中心城市，是中國南北向京廣鐵路干線上的一個要站，便利的交通大環(huán)境，為保證安陽經濟的高速發(fā)展提供了優(yōu)越的基礎條件；p安陽是中國八大古都之一，殷商文化，周易文化，甲骨文文化發(fā)源地，并且是岳飛故里，紅旗渠所在地，是河南重點工業(yè)城市，支柱產業(yè)是鋼鐵產業(yè)。p宏觀經濟：總體較好，保持快速發(fā)展的勢頭，安陽經濟進入了快速發(fā)展的行列。良好的經濟環(huán)境有利于刺激房地產市場的發(fā)展。城市經濟總量小，總的需求量有限。p近幾年人均可支配收入：顯著增加，尤其04年

3、漲幅在20%（約），收入增加而產生的大量需求將有待于進一步釋放，消費能力得到提高，市場需求得到擴大，住宅價格仍有一定的上升空間。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ n安陽市房地產行業(yè)發(fā)展趨勢安陽市房地產行業(yè)發(fā)展趨勢p良好的經濟環(huán)境有利于刺激房地產市場的發(fā)展。p房地產市場處于初級發(fā)展階段；p未來市場供應量將逐漸加大，競爭加??；p未來市場的住房需求主要集中在二次置業(yè)的居住升級客戶上；p市場銷售價格水平相對較低，有較大的上升空間，本項目一期的銷售已經給安陽市帶來新的銷售格局影響；p市場銷售狀態(tài)平穩(wěn)，且速度相對較慢，平均銷售速度每月3.2萬平米左右；未來幾年，安陽房

4、地產將進入快速發(fā)展階段。未來幾年，安陽房地產將進入快速發(fā)展階段。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ n 安陽市房地產市場分析安陽市房地產市場分析宏觀經濟有利于房地產市場的發(fā)展，房地產行業(yè)將快速發(fā)展。宏觀經濟有利于房地產市場的發(fā)展，房地產行業(yè)將快速發(fā)展。市場處于初級階段：市場處于初級階段：無論是小區(qū)規(guī)劃、戶型設計、價格體系還是營銷手段，都比較初級，沒有真正的高檔樓盤出現，本項目的出現刷新了多項紀錄；整個市場主要以多層建筑為主，小高層逐漸成為市場主流，而高層建筑是市場空白 ；電梯多層已經取得了廣大消費者的認同 。市場需求特點：市場需求特點：主要以安陽本地希望居住

5、改善和升級換代的消費者占絕大多數 ；未來競爭激烈：未來競爭激烈：包括全市范圍內的一批中高檔小區(qū)以及東區(qū)周邊的企事業(yè)單位集資建房等，總建筑面積預測在100萬平米以上，這些都將直接形成對本項目的競爭。多層多層市場主流產品，不錯的利潤市場主流產品，不錯的利潤普通多層：市場主流產品，沒有產品特色；多層帶電梯：目前市場認可度較高，代表舒適、居住升級小高層小高層有一定接受度，市場潛在供應量有一定接受度，市場潛在供應量大大小高層逐漸被接受，近期市場供應將出現較多的小高層產品，市場競爭激烈 ；高層高層高檔小區(qū)的標志；現代化城市形象高檔小區(qū)的標志；現代化城市形象的塑造的塑造初級階段的房地產市場，高層在相當長時間

6、內都會成為高檔物業(yè)的代表，雖然有小高層的分流風險，但高層做好差異化市場占位，應該能成為高檔居住區(qū)的主要形象物業(yè)類型 。市場特點主要產品形態(tài)策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ p歷史發(fā)展分析：歷史發(fā)展分析：異地（北京）開發(fā)商，母公司為“林州三建”，有保證工程質量優(yōu)勢和工程成本控制優(yōu)勢；p品牌要求分析：品牌要求分析：公司希望通過項目擴大知名度，創(chuàng)造良好的市場品牌和口碑，為公司后期的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件 ；p公關實力分析：公關實力分析：與政府相關部門保持著良好的關系，有利于項目的順利進行。n 開發(fā)商、合作團隊分析開發(fā)商、合作團隊分析p規(guī)劃設計規(guī)劃設計北京北方建

7、筑設計研究院p景觀規(guī)劃設計景觀規(guī)劃設計：北京土人景觀規(guī)劃設計研究院（簡稱“土人設計”）國內著名的景觀設計單位，設計的景觀園林為項目加分不少。p建筑設計：建筑設計：北京三磊建筑設計有限公司一期產品功能布局合理，產品亮點較多，為熱銷奠定優(yōu)秀基礎。北京開發(fā)商以先進開發(fā)理念，有特點有份量的產品，通過一期電梯多層獲得安陽認同。后續(xù)目標將以創(chuàng)造品牌形象與最大利潤為主。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 城市宏觀城市宏觀經濟向好經濟向好房地產進入快房地產進入快速發(fā)展階段速發(fā)展階段突出的開發(fā)突出的開發(fā)資源優(yōu)勢資源優(yōu)勢實現利潤實現利潤創(chuàng)造品牌創(chuàng)造品牌+優(yōu)越的背景條件，有創(chuàng)造品

8、牌的空間，有成長英雄的環(huán)境有成長英雄的環(huán)境。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 謀定天下預則利。運籌帷幄，才能謀動天下。預則利。運籌帷幄，才能謀動天下。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 全盤營銷戰(zhàn)略營銷目標項目定位全盤戰(zhàn)略思路整體營銷策略項目三期關系品牌運作思路與品牌策略策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 全盤營銷戰(zhàn)略全盤營銷戰(zhàn)略營營銷銷目目標標項項目目定定位位全全盤盤運運做做思思路路全盤全盤營銷營銷策略策略全盤全盤推廣推廣策略策略一一期期二二期期三三期期商商業(yè)業(yè)項項目目品品牌牌形形成

9、成策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 項目表層營銷目標項目表層營銷目標快速實現銷售，平衡公司的現金流?？焖賹崿F銷售，平衡公司的現金流。 項目中層營銷目標項目中層營銷目標平衡集團的現金流，樹立集團項目公司標桿，為后平衡集團的現金流，樹立集團項目公司標桿，為后續(xù)項目的開發(fā)打下基礎。續(xù)項目的開發(fā)打下基礎。 項目深層營銷目標項目深層營銷目標雙品牌計劃雙品牌計劃塑造項目在安陽的品牌和知名度。塑造項目在安陽的品牌和知名度。塑造京林公司在安陽的品牌和知名度。塑造京林公司在安陽的品牌和知名度。品牌品牌資金資金梯級營銷目標梯級營銷目標&策風行策風行 中國首家房地產資源

10、免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 項目附加營銷目標項目附加營銷目標實現比預期更高利潤的市場銷售實現比預期更高利潤的市場銷售策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 全案項目定位：全案項目定位：第一階段廣告語：第一階段廣告語：策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 京林京林中央公園中央公園快速銷售提升價格資金回籠商業(yè)銷售樹立品質拔高形象品牌升級品牌帶動一期二期三期商業(yè)一期二期三期商業(yè)項目整體運作思路：項目整體運作思路：策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 全盤營銷策略全盤營銷策略塑造品牌塑造品牌

11、實現銷售實現銷售追求速度追求速度創(chuàng)造溢價創(chuàng)造溢價營銷策略制定原則策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 安陽周邊地區(qū)客戶安陽市場客戶京林關系客京林關系客戶戶整個河南客戶 從全盤營從全盤營銷的角度，逐銷的角度，逐步實現客戶的步實現客戶的升級和區(qū)域的升級和區(qū)域的擴大，來解決擴大，來解決項目銷售所需項目銷售所需要的客戶量，要的客戶量，從而實現銷售從而實現銷售目標。目標。A.客戶策略：全盤營銷策略全盤營銷策略（林州、水冶、曲溝鎮(zhèn)等）策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ B.價格策略：穩(wěn)中有升一期二期三期小幅快漲高開平走實實現現價價格格目

12、目標標全盤營銷策略全盤營銷策略策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ C.全盤推廣策略：通過一期品牌落地，實現高舉高打，制造市場轟動。二期拔高形象，提升品質，增加項目附加值。三期通過一、二期的推廣和口碑傳播，逐步完善項目品牌，同時通過招商吸引來的國際商家品牌，帶動項目品牌升級。全盤營銷策略全盤營銷策略策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期一期平穩(wěn)落地平穩(wěn)落地階段階段二期二期鞏固提高鞏固提高階段階段三期三期全面輝煌全面輝煌階段階段形成口碑社區(qū)逐步成熟完善項 目整體形象 增強一期客戶信心 價格持續(xù)上漲 美譽度增加二期項目位于一期

13、和三期之間，操作的結果直接影響一期業(yè)主對項目的信心，也影響著三期的整體策略，承載了更多的壓力和任務。作為中盤操控，二期項目的成敗影響著三個開發(fā)周期的整體運作，是全局戰(zhàn)略部署的關鍵一步。 一期一期二期二期三期三期承上啟下，是全盤成敗的關鍵承上啟下，是全盤成敗的關鍵其中，二期意義在于：其中，二期意義在于：項目一、二、三期的關系項目一、二、三期的關系策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 品牌運作思路、品牌策略品牌運作思路、品牌策略品牌運作思路：品牌運作思路：京林公司作為安陽的新勢地產力量，京林京林公司作為安陽的新勢地產力量，京林中央公中央公園是京林公司安陽第一個開發(fā)

14、項目，因為行業(yè)的特點，企業(yè)在當地園是京林公司安陽第一個開發(fā)項目，因為行業(yè)的特點，企業(yè)在當地的品牌認知，是根據項目而形成的，目前項目知名度已較高，針對的品牌認知，是根據項目而形成的，目前項目知名度已較高，針對品牌的運作思路考慮，品牌建立適合以項目品牌帶企業(yè)品牌。品牌的運作思路考慮，品牌建立適合以項目品牌帶企業(yè)品牌。項目品牌帶動公司品牌項目品牌帶動公司品牌品牌落品牌落地地品牌升品牌升級級品牌形品牌形成成品牌完品牌完善善一期一期二期二期商業(yè)商業(yè)三期三期品牌策略品牌策略策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 運籌帷幄，謀定而動，是時局造英雄，還是英雄創(chuàng)世紀？策風行策風行

15、 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 初露鋒芒第一次亮相，是能否適應江湖的關鍵第一次亮相，是能否適應江湖的關鍵。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期營銷工作總結一期成交客戶分析一期品牌評估一期下階段工作重點策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期營銷工作總結一期營銷工作總結 2006 2006年年4 4月月1515日是京林日是京林中央公園吹響了城市品質大盤中央公園吹響了城市品質大盤的號角，并發(fā)起了第一輪的沖鋒。很好的確立了項目在安的號角，并發(fā)起了第一輪的沖鋒。很好的確立了項目在安陽市場的大盤領跑地

16、位。陽市場的大盤領跑地位。 一期市場銷售全線飄紅，為二期拉升價格一期市場銷售全線飄紅，為二期拉升價格打下堅實基礎。打下堅實基礎。一期實現品牌落地，知名度達到一期實現品牌落地，知名度達到80%。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 按市場需求把銷售房源進行優(yōu)化組合按市場需求把銷售房源進行優(yōu)化組合經過詳細的市場調研，按照市場需求對發(fā)售房源進行了優(yōu)化組合，通過第一批選房可以看出房源消化很平均，銷售取得很好的業(yè)績。發(fā)放發(fā)放VIPVIP貴賓卡，為項目積累大量客戶貴賓卡，為項目積累大量客戶通過發(fā)放VIPVIP貴賓卡貴賓卡為項目的先期入市積累了大量的客戶，并初步建立了項目大

17、盤銷售第一階段所需要的客戶體系。通過公關活動，將項目品牌與政府結合，實現品牌知名度通過公關活動，將項目品牌與政府結合，實現品牌知名度80%80%為打開項目入市火爆和高知名度，與安陽政府合作，舉辦安陽首屆風箏節(jié)，使得項目的知名度達到80%?？茖W合理的價格策略，促進銷售科學合理的價格策略，促進銷售科學合理的定價、控價策略，配合銷控體系，促使市場接受度最大化，使房源得到了均衡有序的消化。銷售方面成功之處銷售方面成功之處策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 有待完善之處：有待完善之處：VIP貴賓卡作為項目的吸納、保養(yǎng)、滾動體系已初具規(guī)模，下階段還需不斷完善。同時要做好

18、內部關系客戶房源的協(xié)調和提前控制。積極調動優(yōu)勢的高水準資源，為項目的營銷活動等方面提供更高品質的支撐。統(tǒng)一項目的對外形象，深度挖掘項目賣點，更好的與營銷配合。銷售道具及時跟進，以更好的支撐項目價值體系。推廣表現和介質，需積極引進高水平的形式，提升推廣高度，促進品牌建立。積極調動高品質的活動資源，提高推廣品質，配合項目銷售，提升品牌形象。更好的執(zhí)行項目的VI系統(tǒng)，為項目品牌體系奠定基礎。需推廣方面更好配合之處：需推廣方面更好配合之處：策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期成交客戶分析一期成交客戶分析策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源

19、免費論壇！ 年齡段付款方式職業(yè)學歷家庭構成客戶年齡層在2650歲，3640較多，是屬城市中堅階層；大學學歷，在國企工作的三口之家。一期客戶領導較多，可以產生以官帶以官帶商的銷售影響，對于項目后期推廣，可商的銷售影響，對于項目后期推廣，可以挖掘借勢作足文章，個體業(yè)主有挖掘以挖掘借勢作足文章，個體業(yè)主有挖掘潛力。潛力。家庭月收入中30005000元的比例最高，并具隱性收入，按揭購買本項目的能力較高。這部分收入者顯示本項目升本項目升值漲價有一定的市場空間值漲價有一定的市場空間。家庭月收入小結小結策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 小結：小結：客戶購房主要用于自住，

20、投資比例不是很大，建議二建議二期推廣訴求中挖掘項目品質、期推廣訴求中挖掘項目品質、宜居性，該階段投資價值不宜居性，該階段投資價值不需多做渲染。需多做渲染。成交客戶居住區(qū)域主要是北關區(qū)、文峰區(qū)，而鐵西區(qū)較少，但該區(qū)域目標客群有相當的挖掘潛力，因此建議二、三期推廣可考慮鐵西區(qū)二、三期推廣可考慮鐵西區(qū)媒體針對性側重，例如投放媒體針對性側重，例如投放安鋼內刊夾頁廣告。安鋼內刊夾頁廣告。居住區(qū)域用途策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 選擇動因信息渠道：小結：小結：客戶主要信息來源是朋友介紹、安陽日報廣告。建議本項目后期推廣加強建議本項目后期推廣加強公關聯誼活動，擴大口

21、碑效應，形成老帶新；媒體選擇以安陽日報為主，公關聯誼活動，擴大口碑效應，形成老帶新；媒體選擇以安陽日報為主，有針對性地投放廣告。有針對性地投放廣告。其次是路過客戶成交較多，建議二期精神堡壘或者建議二期精神堡壘或者項目輔路異形廣告需要盡早完成。項目輔路異形廣告需要盡早完成。客戶選擇項目主要因素是環(huán)境、地段、戶型、園林，前兩者是天然因素，戶型、園林的優(yōu)勢沒有體現太多，二期推廣需要強化。戶型、園林的優(yōu)勢沒有體現太多，二期推廣需要強化。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期首批開放一期首批開放6 6個樓座，放房個樓座，放房172172套，認購量套，認購量16916

22、9套，認購套，認購率率98%98%，銷售均價：，銷售均價：25202520元元/ /平米；兩次放籌，共售卡平米；兩次放籌，共售卡500500張。張。銷售銷售推廣推廣分析分析一期營銷簡報與簡評知名度：近知名度：近80%80%SLOGANSLOGAN：上層生活領袖：上層生活領袖廣告主推語：安陽向東，生活向京林廣告主推語：安陽向東，生活向京林中央公園中央公園/ /中央的，中央的，公園的，城市的公園的，城市的/ /東區(qū)是城市的方向，公園是回家的方向東區(qū)是城市的方向，公園是回家的方向/ /一個中央公園，定義一個城市一個中央公園，定義一個城市銷售業(yè)績較好，但存在觀望、價高、期待下批房源等銷銷售業(yè)績較好，但

23、存在觀望、價高、期待下批房源等銷售不利現象。售不利現象。VISVIS沒有較好體現，推廣主題不夠明晰，不能前后統(tǒng)一集沒有較好體現，推廣主題不夠明晰，不能前后統(tǒng)一集中訴求，不利于全盤形象和品牌塑造，推廣定位不明確。中訴求，不利于全盤形象和品牌塑造，推廣定位不明確。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期一批認籌未成交客戶的統(tǒng)計：31總計：總計：規(guī)劃信息不明確12.90%4人在外地6.45%2戶型位置12.90%4戶型35.48%11轉卡6.45%2聯系不上 3.23%1地段22.58%7價格不考慮136總計：總計：11.03%15疊拼6.62%9高層82.35%

24、112二期等待策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期第一批未成交客戶的原因分析：一期第一批未成交客戶的原因分析：據銷售人員反饋，這9個客戶最近已經剩下6個，也即前400個認籌客戶中，高層意向客戶比例為：高層意向客戶比例為：1.5%1.5%！高層累積客戶少，市場處于認知過程中，對于二、高層累積客戶少，市場處于認知過程中，對于二、三期銷售形成一定的困難。三期銷售形成一定的困難。房源不足，等待者多。不考慮的占1/3。未成交者中，因價格因素流失的客戶占未成交者中，因價格因素流失的客戶占23%400張卡中有可能選擇高層的有張卡中有可能選擇高層的有9個人個人本項目以高

25、出市場高檔商品房2200元/平米均價300元的價格快速成交，有產品和營銷的原因，但價格是否已經臨近安陽的心理底限？對于二期多層的銷售，沒有顯性市場抗性，但對于二期大量高層產品，乃至三期、對于二期大量高層產品，乃至三期、商業(yè)，如何保障一個賣漲不賣跌的過程，我們還需慎重。商業(yè)，如何保障一個賣漲不賣跌的過程，我們還需慎重。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期一、二批認籌500張卡的未成交客戶統(tǒng)計：等待二期多層2211.96%高層222211.96%疊拼2413.04%總計：總計：68持幣觀望人在外地105.43%觀望2111.41%轉卡4423.91%總計：總

26、計：75不考慮價格158.15%聯系不上 137.07%風水31.63%戶型10.54%戶型位置94.89%總計：總計：41總計：總計：184500張卡中有可能選擇高層的有張卡中有可能選擇高層的有22個人，占總比例為：個人，占總比例為：4.4%4.4%，二期，二期高層產品客戶積累不足的問題依然明顯。高層產品客戶積累不足的問題依然明顯。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期品牌評估一期品牌評估品牌知名度品牌知名度開發(fā)商實力開發(fā)商實力高端形象高端形象京林京林中央公園短期內達到知名度中央公園短期內達到知名度80%，成，成功實現品牌落地。功實現品牌落地。通過拿地獲

27、得地王，高舉高打推廣方式，通過拿地獲得地王，高舉高打推廣方式，媒體新的版式手段，成功展示了開發(fā)商實媒體新的版式手段，成功展示了開發(fā)商實力。這對地產企業(yè)和項目獲得客戶認同極力。這對地產企業(yè)和項目獲得客戶認同極為重要。為重要?？蛻羯矸莸匚惠^高，小眾傳播量較大，結客戶身份地位較高，小眾傳播量較大，結合媒體推廣，已經建立起一定的高端形象。合媒體推廣，已經建立起一定的高端形象?？诒Ч诒Чㄟ^營銷手段，已經形成一定的口碑效應。通過營銷手段，已經形成一定的口碑效應。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 成長中的英雄已經初露鋒芒，但能否成為真正的英雄，成就霸業(yè)，必須站得

28、更高。首期多層銷售看好推廣需要站位準、品牌化提升高度、創(chuàng)造品牌提升高度、創(chuàng)造品牌全盤持續(xù)性發(fā)展全盤持續(xù)性發(fā)展+客戶以官帶商價值+策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期下階段目標：6月底，一期銷售95%以上。必要條件：必要條件：6 6月初預售證到位月初預售證到位開盤即清盤，一期勝利開盤即清盤，一期勝利策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期下階段工作重點 維系、保養(yǎng)成交客戶維系、保養(yǎng)成交客戶 尾房促銷尾房促銷 制定老帶新的政策制定老帶新的政策 開始為二期房源積累客戶開始為二期房源積累客戶 開展周邊競爭項目的市場調研開展周邊

29、競爭項目的市場調研策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期下階段主要活動n“國家行為元年國家行為元年”萬人簽名活動萬人簽名活動目的：目的：殷墟申遺成功，是世界性的事件，是中國的國家行為，將給安陽帶來殷墟申遺成功，是世界性的事件，是中國的國家行為，將給安陽帶來發(fā)展的新機會，旅游將以主要支柱產業(yè)，成為城市新的經濟增長點，促進城發(fā)展的新機會，旅游將以主要支柱產業(yè)，成為城市新的經濟增長點，促進城市升級。市升級。這次申遺成功，是安陽市這次申遺成功，是安陽市7月份的重點話題，對于安陽企業(yè)單位，如何參與事月份的重點話題，對于安陽企業(yè)單位，如何參與事件中，借勢件中，借勢打造

30、企業(yè)品牌的公益性、社會責任心打造企業(yè)品牌的公益性、社會責任心，是一個較好的機會，是一個較好的機會，活動介紹：活動介紹：組織萬人簽名，現場登記、簽名；選出出國赴立陶宛為申遺助威的安陽市民代表，其中包括普通市民1名，京林業(yè)主兩名；簽名發(fā)放印刷明信片（帶剪開線，副券留做搖號憑證）；簽名工作人員現場統(tǒng)一服裝，正面“國家行為元年萬人大簽名”，副題“出國助申遺，振興我安陽”，背面“京林中央公園上層生活領袖”。戶外廣告牌，同步發(fā)布活動信息。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期下階段主要活動n “國家行為元年國家行為元年”萬人簽名活動萬人簽名活動活動安排：活動安排：1

31、. 6月1724日，安陽、鄭州、林州、水治、風溝鎮(zhèn)等地簽名活動。2 . 6月25日晚，電視搖號選出市民代表：電視直播搖號，抽出安陽市民赴立陶宛代表一名；電視直播搖號選出業(yè)主代表兩名，赴立陶宛為申遺助威；京林代表人致辭為城市振興，出資赴立陶宛的目的意義。萬人簽名長幅捐贈政府。注：鄭州市只簽名，不參加抽號赴立陶宛事宜。3.7月7日三名代表出發(fā)，隨團赴立陶宛助威申遺。（三名代表的護照辦理在6月25日7月7日間辦理完畢。4.萬人簽名紀念碑，以時尚現代的抽象雕塑形式做為項目小區(qū)景觀永久保留，增加項目非物質屬性。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ “京林會京林會”成立儀

32、式成立儀式開始推出首期客戶通訊開始推出首期客戶通訊京林會京林會相約中央公園相約中央公園策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ n“京林會京林會”成立儀式成立儀式“京林會京林會”的成立目的：的成立目的：推廣和完善“京林會”，強化“京林”品牌，提升項目品牌形象。本次活動目的：本次活動目的：維系業(yè)主關系，加強客戶信心；增加文化、精神份量及形象、品質差異；推出客戶通訊，提升項目品質，促進品牌建立 。二期吹風預熱。背景：背景：項目開盤，一期認購換簽結束，對業(yè)主需馬上進行維系，以促進產生口碑效應。開始推出首期客戶通訊開始推出首期客戶通訊京林會京林會相約中央公園相約中央公園主

33、題：主題：上層生活領袖活動主題：尊崇世家，貴氣傳承活動主題：尊崇世家，貴氣傳承-“京林會京林會”成立儀式成立儀式時間：時間：2006年6月24日14：00-18：30地點：地點： 安陽賓館(或接待中心)參加者：參加者：業(yè)主、意向客戶主要活動內容：主要活動內容：歌舞表演、時裝表演、會餐、抽獎、物業(yè)公司亮相，開始主導業(yè)主服務工作、告知下次活動時間，二期吹風預熱。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期以多層為主，銷售成功便于快速回籠資金，進入持續(xù)開發(fā)過程。但二期、三期的銷售從市場環(huán)境、競爭態(tài)勢上，是一場全新的挑戰(zhàn)。但二期、三期的銷售從市場環(huán)境、競爭態(tài)勢上，是一場

34、全新的挑戰(zhàn)。這僅僅是個開始，要成為真正的英雄，后期是全新的挑戰(zhàn) 策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 一期仍然存在面臨的問題，一期仍然存在面臨的問題，是二期首先面對的挑戰(zhàn)。是二期首先面對的挑戰(zhàn)。 關系客戶成交，造成部分市場客源的流失。 高層產品的客戶積累量小。 前期積累客戶已基本消化，客戶積累量少。 來訪客源主要以項目周邊區(qū)域（文峰、北關、龍安），其它區(qū)域來訪量小。下階段需擴大推廣區(qū)域。 工程質量的好壞將直接影響項目二期的銷售情況。 銷售員還需要逐步的培訓，來完成整個大盤的銷售任務。 根據銷售情況判斷，二期的銷售壓力來源于高層住宅。策風行策風行 中國首家房地產

35、資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 群雄逐鹿欲窮千里目，更上一層樓，知已知彼，才能有欲窮千里目，更上一層樓，知已知彼，才能有備而戰(zhàn)備而戰(zhàn)。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 競爭分析市場問題分析策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 香格里拉 城市花園地址：永明路與燈塔路交會處東北角投資商：香港龍騰占地：300畝建筑形式：高層主力戶型：120130平米預計均價：20002200元/平米潛在競爭項目策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 濱河國際花園投資商：蘭景森地產開發(fā)公司占地：3.15

36、萬平米建筑面積：5.8萬平米建筑形式：11層小高層塔樓建筑風格：地中海風情綠化率：40%樓座：11棟戶型：150240平米均價：2300元/平米總戶數：300多戶開盤時間：2006年6月車位：100多（地上停車）采暖方式：地暖折扣：有折扣，現未定市直機關住宅小區(qū)三期工程地址：中華路西側、德隆街北側發(fā)展商：市機關事務管理局占地：4.77公頃建筑面積：19.83萬平米建筑形式：小高層蝶塔綠化率：40%樓座：7棟戶型：160240平米總戶數：748戶結構：框架剪力墻標準層戶數：4戶容積率：4.2價格：1900元/平米潛在競爭項目策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！

37、從位置上：從位置上：香格里拉與本項目位置相近，有明顯的區(qū)域競爭條件；從樓盤規(guī)模：從樓盤規(guī)模：香格里拉總規(guī)模更大；戶型面積：戶型面積：濱河國際花園、市直機關三區(qū)與本項目戶型有重疊，總價有重疊，存在競爭關系；價格：價格：競爭項目有低價優(yōu)勢，本項目價格最高，市場壓力大。品質、地段、配套等：品質、地段、配套等：本項目占優(yōu)。京林京林中央公園與調查項目競爭比較：中央公園與調查項目競爭比較：策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 市場問題分析：市場問題分析： 存在市場低價競爭，市場競爭壓力大。存在市場低價競爭，市場競爭壓力大。 周邊的配套不完善，遠區(qū)域客戶的購買信心不足，下周

38、邊的配套不完善，遠區(qū)域客戶的購買信心不足，下階段可通過初步釋放商業(yè)招商情況的信息來彌補。階段可通過初步釋放商業(yè)招商情況的信息來彌補。 區(qū)域板塊效應尚未形成，價格提升的空間有限。區(qū)域板塊效應尚未形成，價格提升的空間有限。 如何區(qū)隔產品形態(tài)，減弱市場對高層的抗性。如何區(qū)隔產品形態(tài)，減弱市場對高層的抗性。 如何用本項目的高層產品領導市場。如何用本項目的高層產品領導市場。 如何擴大區(qū)域范圍，吸引和深挖客群。如何擴大區(qū)域范圍，吸引和深挖客群。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 善兵方成士，有謀乃稱雄。群雄紛爭，如何才能成為一代梟雄？眾多問題，形成阻力，如何解決？策風行

39、策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 成就盟主大事業(yè)，需要大目標，并統(tǒng)合機會，逐步實大事業(yè)，需要大目標，并統(tǒng)合機會，逐步實現現。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 二期營銷目標二期品牌目標與計劃二期定位二期營銷策略二期階段劃分二期推廣策略二期主推廣告語三期、商業(yè)營銷思路三期品牌計劃與預估最終項目品牌預估品牌終極目標策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 經偉業(yè)與京林公司溝通，二期產品數據如下：建筑面積11萬平米，包括多層3.5萬平米，高層7.5萬平米，共計16個樓座，其中6棟高層，10棟多層。策風行

40、策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 提升銷售價格，實現穩(wěn)定銷售。提升銷售價格，實現穩(wěn)定銷售。高舉品質大旗，拔升項目形象，打造區(qū)域核心。高舉品質大旗，拔升項目形象，打造區(qū)域核心。二期營銷目標二期營銷目標二期價格目標二期價格目標策略手段：對應一期發(fā)現問題、二期市場面臨問題，有針對性調整手段，實現目標。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 二期營銷目標二期營銷目標二期銷售目標與推廣費用預算二期銷售目標與推廣費用預算：內容內容9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月累計累計二期銷售面

41、積多層3.5萬-1萬0.5萬1.5萬0.35萬0.1萬3.45萬高層7.5萬2.5萬1萬0.5萬0.6萬1萬0.5萬6.1萬銷售比例22.70%18.20%9.10%19.1%12.3%5.5%86.9%銷售額（均價2600元） 6500萬5200萬2600萬5460萬3510萬1560萬24830萬回款額2600萬5980萬4160萬3744萬4680萬2730萬23894萬推廣費用2%比例計算，二期推廣費用上限496萬注：推廣費用根據前期溝通，一期3%、二期2%、三期1.5%比例計算推廣費用。以二期具備銷售條件為前提。以二期具備銷售條件為前提。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國

42、首家房地產資源免費論壇！ 二期進入項目的品牌升級階段，通過一期的品牌積累，項目品牌從知名度、實力等方面都有一定基礎，需要提升形象，占位區(qū)隔，在關鍵的中盤操作期確立品牌形象，實現品牌升級。品牌落地品牌落地品牌升級品牌升級二期品牌目標二期品牌目標策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 客戶線客戶線公益線公益線產品線產品線通過組織系列客戶聯誼活動和公關活動，通過組織系列客戶聯誼活動和公關活動，維系、加深客戶對品牌，和品牌文化認知。維系、加深客戶對品牌，和品牌文化認知。通過參與殷墟申遺事件，提升項目和企業(yè)通過參與殷墟申遺事件，提升項目和企業(yè)的社會公益形象，擴大、深化品牌

43、認知。的社會公益形象，擴大、深化品牌認知。結合體驗營銷，組織高爾夫等活動，強化結合體驗營銷，組織高爾夫等活動，強化產品體驗，展示、豐富產品品質感，增加產品體驗，展示、豐富產品品質感，增加品牌中產品形象。品牌中產品形象。文化線文化線聯誼和公關活動中的體育、娛樂、藝術等聯誼和公關活動中的體育、娛樂、藝術等文化線的滲透，豐富品牌文化。文化線的滲透，豐富品牌文化。二期品牌計劃二期品牌計劃策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 關鍵詞：中央區(qū)域，景觀價值，第一大盤，北京制造，區(qū)域配套，以官帶商。中央區(qū)域，景觀價值，第一大盤，北京制造，區(qū)域配套，以官帶商。項目賣點梳理：項目

44、賣點梳理：高度認可的新城市中心發(fā)展區(qū)域易園無與倫比的景觀價值行政中心、一期客戶以官帶商的業(yè)主號召力安陽第一大盤突出的地段價值優(yōu)越的開發(fā)團隊資源北京制造復合型產品，差異化品質優(yōu)勢，高層新產品 80%的市場認知率服務東區(qū)范圍的商業(yè)配套以上條件看出，本項目可以借鑒北京的公園地產，做安陽第一個以中央公園、景觀地產為推廣主線的高端豪宅項目。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 二期二期1111萬平米，高層萬平米，高層7.57.5萬平米，多層萬平米，多層3.53.5萬平米。萬平米。從一期銷售分析中看出，二期的多層銷售市場風險較小。但二期高層部分存在幾個問題：體量大潛在項目

45、的小高層市場競爭高層的新產品形體量大潛在項目的小高層市場競爭高層的新產品形式市場認知過程式市場認知過程定位分析：定位分析：所以，從銷售難度上，二期的難度在于高層部分，二期的定位側重于高所以，從銷售難度上，二期的難度在于高層部分，二期的定位側重于高層。層。如何通過二期定位在全盤統(tǒng)一營銷過程中，實現品質升級，提升項目形如何通過二期定位在全盤統(tǒng)一營銷過程中，實現品質升級，提升項目形象？如何定義二期高層？如何區(qū)隔高層與小高層競爭項目的差異？象？如何定義二期高層？如何區(qū)隔高層與小高層競爭項目的差異？策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 定位原則：定位原則：要解決市場問題

46、，必須通過要解決市場問題，必須通過 “高層搶先占位，差異化高層搶先占位，差異化區(qū)隔競爭區(qū)隔競爭”，實現品質升級，提升項目形象，實現品質升級，提升項目形象高層關鍵屬性：高層關鍵屬性：公園、水景、富人區(qū)公園、水景、富人區(qū)（官帶商的客層價值）、高板、高板策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 定位闡述：定位闡述：“首席首席”占位；占位；“財富財富”展示富人區(qū)形象；展示富人區(qū)形象；“公館公館”定義高層達官顯貴的身分居所；公園體現環(huán)境屬性；定義高層達官顯貴的身分居所；公園體現環(huán)境屬性；水岸表現園林水系、邱家溝未來前景。水岸表現園林水系、邱家溝未來前景。偉業(yè)建議二期定位：偉

47、業(yè)建議二期定位：策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 中央水系及景觀盡早落成，落實定位中央水系及景觀盡早落成，落實定位強度，強化體驗營銷。強度，強化體驗營銷?！八端丁?” 環(huán)境實現環(huán)境實現邱家溝改造，化劣為優(yōu)。邱家溝改造，化劣為優(yōu)。邱家溝影響二期品質、形象。臭水溝的現實狀況將對二期銷售形成一定障礙，建議政府公關，盡早兌現水溝的改造，變不利條件為差異化優(yōu)點。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 二期營銷策略二期營銷策略拔高形象，提升價格，搶先占位。拔高形象，提升價格，搶先占位。高舉品質大旗，拔升項目形象。高舉品質大旗，拔升項

48、目形象。“小幅快漲小幅快漲”實現價格提升，并實現價格提升，并促動銷售速度。高層產品搶先占位進行市場區(qū)隔。擴大區(qū)域范圍，促動銷售速度。高層產品搶先占位進行市場區(qū)隔。擴大區(qū)域范圍，細分市場，挖掘客戶，并積極利用一期成交客源，完成項目銷售。細分市場，挖掘客戶，并積極利用一期成交客源，完成項目銷售。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 第一批放房第二批放房第三批放房銷控原則：銷控原則：配合價格策略實配合價格策略實現現“小幅快漲小幅快漲”升值增利。升值增利。高層以低端至高高層以低端至高端次序為主，并端次序為主，并結合高層產品形結合高層產品形象展示。象展示。團購疊拼不入計

49、劃內部保留銷控思路：銷控思路：二期結合推廣，首批房源高層入市，搶先形象占位，確立品牌，消化目前及下階段積累客戶，并消化團購；二期多層入市，平衡總體價格，并結合三期多層實現調價策略，利潤最大化。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 根據全案營銷戰(zhàn)略，二期價格策略：“小幅快漲小幅快漲”實現價格提升，并促動銷售速度。實現價格提升，并促動銷售速度。一期二期三期利用“小幅快漲”價格策略，做為快銷逼簽有力促銷手段，加快銷售節(jié)奏，促成更高銷售速度。價格進度策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 根據全案營銷戰(zhàn)略，二期推廣策略：拔高形象，提升品

50、質，增加項目附加值。拔高形象，提升品質，增加項目附加值。品牌、占位、以人為本、體驗營銷、區(qū)域挖潛。品牌、占位、以人為本、體驗營銷、區(qū)域挖潛。策略手段：在追求企業(yè)品牌的同時，大盤形象下，突出人性化設計、產品品質和創(chuàng)新；現場加強人性化服務；維系好客戶關系，形成口碑效應；利用體驗營銷擴大競爭優(yōu)勢；利用區(qū)域挖潛拉升價格空間。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 情景、情感體驗營銷策略利用工期優(yōu)勢，奠定品質地位，豐滿品牌形象，開展體驗營銷，擴大競爭優(yōu)勢。體驗營銷強化占位，提升形象，實現銷售。體驗營銷強化占位，提升形象，實現銷售。接待中心現場體驗接待中心現場體驗樣板間、高

51、爾夫現場情景體驗樣板間、高爾夫現場情景體驗接待中心包裝樣板間包裝綠地包裝高爾夫體驗活動樓王營銷策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 經偉業(yè)與京林公司溝通，并在二期預售證經偉業(yè)與京林公司溝通，并在二期預售證8 8月底以前到位前提下，月底以前到位前提下，偉業(yè)建議二期銷售可分為以下幾個階段。偉業(yè)建議二期銷售可分為以下幾個階段。 第一階段：市場預熱期（第一階段：市場預熱期（20062006年年7 7月）月）第二階段：市場蓄水期（第二階段：市場蓄水期（20062006年年8 8月）月）第三階段：開盤強銷期（第三階段：開盤強銷期（20062006年年9 9月月1111月）

52、月）第四階段：項目調整期（第四階段：項目調整期（20062006年年1212月月20072007年年3 3月）月）第五階段：強銷期（第五階段：強銷期（20062006年年4 4月月55月）月）策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 8開盤開盤銷售銷售 預備期蓄水期強銷期調整期 銷售期強銷期20062006年年 20072007年年持續(xù)期散售散售4 4萬平米，合同萬平米，合同額額1040010400萬元。萬元。啟動團購，售啟動團購，售1.51.5萬萬平米，合同額平米，合同額39003900萬元。萬元。銷售額

53、銷售額1.431.43億元億元散售散售2.12.1萬平米，合萬平米，合同額同額39003900萬元。萬元。銷售額銷售額54605460萬元萬元散售散售1.451.45萬平米，合萬平米，合同額同額37703770萬元。萬元。啟動團購，售啟動團購，售0.50.5萬萬平米，合同額平米，合同額13001300萬萬元。元。銷售額銷售額50705070萬元萬元策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 推廣期20062006年年 20072007年年軟文吹風期投放期強勢推廣期廣告持續(xù)期活動持續(xù)期二期開盤，樓書、海報、戶型圖、項目展示光盤、客戶通訊、看房通道等就位?！皦粝氚碴枆粝?/p>

54、安陽京林京林之夜之夜”大型文藝匯演，盛大開盤高爾夫體驗活動圣誕節(jié)千面舞會維護期強勢廣告廣廣告告投投放放重重點點活活動動6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 8策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 第一階段：市場預熱期（第一階段：市場預熱期（2006年年7月）月）7 7月底媒體軟文吹風，透露二期高層部分信息、及月底媒體軟文吹風，透露二期高層部分信息、及8 8月份月份“夢想安夢想安陽。京林之夜陽。京林之夜”活動信息?；顒有畔ⅰ? 7月份業(yè)主聯誼活動，透露二期高層部分信息、及月份業(yè)主聯誼活動，透露二期高層部分信息、及8 8月份月份“夢想安夢想安陽

55、。京林之夜陽。京林之夜”活動信息?；顒有畔?。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 京林羽毛球賽京林羽毛球賽目的：目的：維系客戶關系，傳播二期、活動信息。倡導健康生活，體現業(yè)主身份層次，和社區(qū)生活品質。主題：主題：上層生活領袖活動主題：世家生活，健康人生活動主題：世家生活，健康人生-京林羽毛球賽京林羽毛球賽時間：報名時間：時間：報名時間：2006年6月24日-7月20日；活動時間：活動時間：2006年7月22日上午9：00-12：00,下午14：30-18：00地點：地點： 體彩中心(或安陽體育館)室內羽毛球館，包場當于46個場地參加者：參加者：業(yè)主、意向客戶主

56、要比賽與獎品內容：主要比賽與獎品內容：7月月22日上午：日上午：業(yè)主隊和京林隊友誼賽，分為個人、雙打；7月月22日下午：日下午：業(yè)主、客戶間的比賽，分為個人、雙打；獎品設家電系列。全場另設最佳表現獎、最佳人氣獎、最佳勇氣獎、最佳組合獎等，獎品為高級電水壺，并頒發(fā)證書；告知：告知：提前報廣告知、當周的軟文告知、客服人員電話通知報道：報道：事后3天內軟文跟蹤報道 策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 通過全方位、立體化通過全方位、立體化的情景營造，點燃銷的情景營造，點燃銷售現場熱賣的氛圍，售現場熱賣的氛圍，造成客戶購買的緊迫造成客戶購買的緊迫感，讓客戶對項目的感，

57、讓客戶對項目的價值產生認同。價值產生認同。 接待中心接待中心樣板示范區(qū)樣板示范區(qū)現場包裝現場包裝多媒體展示多媒體展示人性化設計人性化設計體驗營銷體驗營銷強化銷售氛圍強化現場SP1、 安陽首家主題式酒吧接待中心安陽首家主題式酒吧接待中心-酒吧功能利用起來，吧臺服務人員專人負責茶水飲料。2、 無微不至的人性化：無微不至的人性化：創(chuàng)造物管氛圍。保安引領停車，標準式服務，體現檔次、品質，和人情味；從飲料續(xù)添等細節(jié)體現出業(yè)主的VIP檔次；在衛(wèi)生間設置每日幽默，輕松詼諧地增添樂趣。3、音樂主題：音樂主題：周末鋼琴現場演奏，增加情調，體現品質感。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免

58、費論壇！ 第二階段：市場蓄水期（第二階段：市場蓄水期（2006年年8月）月）第一波造勢：第一波造勢：最遲最遲8 8月月4 4日幾大主路日幾大主路3 35 5塊路牌同時發(fā)布塊路牌同時發(fā)布8 8月月1919日日“夢想安陽，京夢想安陽，京林之夜林之夜”大型文藝匯演及二期開盤信息。大型文藝匯演及二期開盤信息。8 8月月1 14 4日開始電話通知老客戶日開始電話通知老客戶8 8月月1212日認籌時間。日認籌時間。輔路異形廣告（或精神保壘）到位輔路異形廣告（或精神保壘）到位。第二波造勢：第二波造勢： 8 8月月9 9日，安陽日報、廣電報跨版硬廣發(fā)布日，安陽日報、廣電報跨版硬廣發(fā)布。同時發(fā)二期軟文同時發(fā)二期

59、軟文至至9 9月月1 1日，并結合日，并結合8 8月活動借一期說二期月活動借一期說二期。電視、網絡、路旗到位。電視、網絡、路旗到位。策風行策風行 中國首家房地產資源免費論壇！中國首家房地產資源免費論壇！ 第二階段：市場蓄水期（第二階段：市場蓄水期（2006年年8月）月）第三波事件：第三波事件： 8 8月月1212日開始放籌，出售日開始放籌，出售“京林置業(yè)卡京林置業(yè)卡”400400張（暫定）。張（暫定）。放籌日宣傳資料中加入電子樓書光盤。放籌日宣傳資料中加入電子樓書光盤。接待中心進行完二期形象包裝。接待中心進行完二期形象包裝。第四波轟動：第四波轟動：8 8月月1919日日“夢想安陽夢想安陽京林之夜京林之夜”大型文藝匯演。大型文藝匯演。 第五波事件：第五波事件： 認購：認購：8 8月月2626認購，一對一服務，同時認購，一對一服務，同時1010組辦理手續(xù)。組辦理手續(xù)。銷售工具準備：銷售工具準備：8 8月中旬二期樓書、電子樓書、戶型圖、月中旬二期樓書、電子樓書、戶型圖、DMDM單等準備就緒。單等準備