物業(yè)工程部前期介入流程詳細(xì)介紹

1、物業(yè)工程部前期介入流程物業(yè)工程部前期介入階段的工作，更加注重工程施工現(xiàn)場(chǎng)功能設(shè) 施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等， 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程技術(shù) 人員與開發(fā)商、總包單位、 監(jiān)理單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，使初期各項(xiàng)設(shè)計(jì)建設(shè) 更加完善合理。 確保開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、 高品質(zhì)工程的重要輔助 途徑之一。具體來(lái)講，物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)經(jīng)管角度 進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程優(yōu)化； 向甲方提供現(xiàn)場(chǎng)施工建議。 確保我們物業(yè)接管順 利進(jìn)行，為物業(yè)在接管后能夠正常運(yùn)行減少運(yùn)行成本奠定良好基礎(chǔ)。 為此物業(yè)工程前期介入主要分為三個(gè)階段： 規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)工程部組 織架構(gòu)階段，施工階段，接管驗(yàn)收階段。第一規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 一、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方

2、關(guān)系的協(xié)調(diào) 開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、 監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、 設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，協(xié) 調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場(chǎng)工作提供便利也是十分重要的， 以上是前期介入中 需要關(guān)注的要點(diǎn)， 而前期介入階段主要是在工程已經(jīng)完成技術(shù)方案設(shè) 計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成， 進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工 階段，物業(yè)工程部工作人員進(jìn)場(chǎng)，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工 兩個(gè)步驟會(huì)同時(shí)開展。 1、深入了解工程特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃： 在進(jìn) 入工程以前，應(yīng)當(dāng)對(duì)工程進(jìn)行深入了解并制定前期介入工作計(jì)劃； 審讀圖紙，了解工程系統(tǒng)情況；從設(shè)計(jì)說(shuō)明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu) 圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了

3、解工程的整 設(shè)計(jì)思路、定位、最后對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總。2、物業(yè)工程部人員組織架構(gòu)合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員 現(xiàn)場(chǎng)工作十 分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作， 所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物 業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下規(guī)范：（1）有豐富的物業(yè)工程經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢經(jīng)管、 設(shè)備設(shè)施經(jīng)管、工民建隱蔽工程經(jīng)管（土建、電氣、水暖、給排水、 消防、門襟樓宇對(duì)講、智能停車場(chǎng)、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；（2）有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際 需求結(jié)合的人員；（3）有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；（4）專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人 員。第二在建工程施工階段

4、（一）土建施工跟進(jìn)；1、在建工程土建施工跟進(jìn)要求： 每五天對(duì)土建工程進(jìn)行一次跟進(jìn)；2、跟進(jìn)內(nèi)容： 基礎(chǔ)；砌體；樓板；梁；柱；層高；接縫處理；濕漬、 滲水、滴漏；外墻保溫；外墻涂料；落水管；屋面；風(fēng)道、煙道；管 井；樓梯；踏步；護(hù)欄；大堂；單元門；室內(nèi)墻面；室內(nèi)棚頂；室內(nèi) 地面；門窗洞口；陽(yáng)臺(tái)；等。3、跟進(jìn)規(guī)范： 按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記 錄。 2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。 3、每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開 工程前期介

5、入專題會(huì)，對(duì)重要的問(wèn)題要以書面的形式發(fā)函致工程部， 必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問(wèn)題解決。 4、此表格須經(jīng)工 程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。5、匯總表的填寫： 1、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查工程、 問(wèn)題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、 整改時(shí)間、整改后照片的提供。 2、每周五根據(jù)各類別問(wèn)題的匯總情 況編制該表， 并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部 .3 、對(duì)于發(fā)函兩次未整 改的問(wèn)題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（二）電氣施工跟進(jìn)；1、在建工程電氣施工跟進(jìn)要求： 每五天對(duì)土電氣程進(jìn)行一次跟進(jìn)；2、跟進(jìn)內(nèi)容： 電纜溝；電纜橋架；電纜敖設(shè)；配電柜；變壓器；電 表箱；柴油發(fā)電機(jī)

6、組；母線安裝；電線電纜導(dǎo)管；電纜終端壓接；管 線敖設(shè)；槽板配線；防雷接地系統(tǒng)；導(dǎo)線連接；接線盒；線管接口吊 裝；絕緣材料；公共照明；開關(guān)插座；燈具安裝；3、跟進(jìn)規(guī)范： 按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記 錄。 2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。 3 、每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開 工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問(wèn)題要以書面的形式發(fā)函致工程部， 必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問(wèn)題解決。 4、此表格須經(jīng)工 程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限

7、為長(zhǎng)期。5、匯總表的填寫： 1、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查工程、 問(wèn)題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、 整改時(shí)間、整改后照片的提供。 2、每周五根據(jù)各類別問(wèn)題的匯總情 況編制該表， 并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部 .3 、對(duì)于發(fā)函兩次未整 改的問(wèn)題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（三）水暖施工跟進(jìn)；1、在建工程水暖施工跟進(jìn)要求： 每五天對(duì)土水暖程進(jìn)行一次跟進(jìn)；2、跟進(jìn)內(nèi)容： 集水管埋深及坡度；下水井；排水溝；排水管道；室 內(nèi)排水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；進(jìn)水管道；進(jìn)出 水閥門；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保溫； 供暖管道；散熱器； 衛(wèi)生器具；檢查口；掃除口；地漏；

8、燃?xì)庠O(shè)施；3、跟進(jìn)規(guī)范： 按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范執(zhí)行；4、 表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記 錄。 2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。 3 、每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開 工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問(wèn)題要以書面的形式發(fā)函致工程部， 必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問(wèn)題解決。 4、此表格須經(jīng)工 程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。5、匯總表的填寫： 1 、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查工程、 問(wèn)題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改

9、時(shí)間、整改后照片的提供。 2、每周五根據(jù)各類別問(wèn)題的匯總情 況編制該表， 并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部 .3 、對(duì)于發(fā)函兩次未整 改的問(wèn)題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（四）裝修施工跟進(jìn)；1、在建工程裝修施工跟進(jìn)要求： 每五天對(duì)土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)；2、跟進(jìn)內(nèi)容： 功能性檢查（水；電；可視對(duì)講；報(bào)警系統(tǒng)；土建無(wú) 滲漏和給排水無(wú)滴漏現(xiàn)象；排水暢通、無(wú)倒坡和積水現(xiàn)象； ）； 木門1 、飾面板顏色、紋路一致，無(wú)劃痕、缺損、磕傷、污染等；木 門門套線與墻體結(jié)合是否存在裂縫等； 3、開、關(guān)、鎖靈活自如、平 穩(wěn)、無(wú)噪音；暗門鏈?zhǔn)欠衿鹱饔茫?4、門鎖把手是否有保護(hù)膜； 5、膠 條平順； 6、小五金配件（門鎖、門吸、門鉸、

10、貓眼等； ）齊全，無(wú)松 脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等； ；鋁合金 （1、是否存在滲漏，是 否有泄水口，窗框周邊打膠飽滿； 2、隼接部位，錨釘部位等是否有 打膠； 3、五金件（執(zhí)手，勾鎖，滑輪，限位器等）齊全，使用功能 正常，無(wú)松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等； 4、推拉門推拉順暢； 5、 窗扇開啟順暢；）；給排水（1、水龍頭，花灑安裝牢固端正、開關(guān)自 如，表面無(wú)損傷、銹蝕；出水流速及水量正常，無(wú)滴漏現(xiàn)象； 2、浴 缸無(wú)破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹獨(dú)、污染等，周邊打膠飽滿；淋浴 門動(dòng)作自如，周邊打膠飽滿； 3、馬桶蓋板安裝，水箱進(jìn)水閥啟閉自 如不滲漏，周邊打膠飽滿，無(wú)破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹蝕、污

11、染 等；4、衛(wèi)生間，陽(yáng)臺(tái)排水順暢，無(wú)倒坡積水，地漏不被覆蓋） ；電氣1、燈是否亮，位置是否合理，開關(guān)周邊收口是否平整，高度是否合理，無(wú)污染； 2、插座是否通電，位置是否合理，成排安裝的開關(guān) 高度應(yīng)一致高低差不大于2mm同一室內(nèi)安裝的插座高低差不應(yīng)大于 5mm并列按裝相同型號(hào)的插座高低差不應(yīng)大于1mm左零右火上保護(hù)線正確，無(wú)污染；）；排氣扇開閉自如；配電箱蓋污染生銹，斷路器 沒(méi)有內(nèi)陷；）；櫥柜，衛(wèi)生間鏡柜，淋浴 1 、淋浴門動(dòng)作自如，周邊打 膠飽滿； 五金件（滑軌， 執(zhí)手等）齊全，使用功正常，無(wú)松脫、晃動(dòng)、 磨損、劃傷、銹跡等； 2、廚房煙道，止回閥安裝； 3、 櫥柜五金 件（門鉸鏈，滑輪， 垃

12、圾桶等）齊全， 使用功能正常，無(wú)松脫、晃動(dòng)、 磨損、劃傷、銹跡等； 4、櫥柜臺(tái)面平整光亮， 磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、打膠完好、手感平滑，無(wú)裂縫、缺損、劃痕、磕傷、 污染等 5、 煤氣軟管預(yù)留孔大小、位置適當(dāng)。 ；扶手空調(diào)洞層高 （1、欄桿高度 1.10M； 2、木扶手安裝牢固，無(wú)開裂、無(wú)缺損、劃傷、 固定件完好、拼角順平； 3、鐵件是否有生銹， 變形，斷開等； 4、 空 調(diào)洞位置是否合理， 有無(wú)排水立管遮擋空調(diào)洞現(xiàn)象， 前后空調(diào)洞是否 前高后低； 5、測(cè)量具體層高數(shù)據(jù)； ）； 墻地磚（ 1、墻地磚沒(méi)有空鼓、 缺棱掉角等； 2、墻地磚沒(méi)有過(guò)大翹曲、色差、大小頭等； 3、墻地磚 接縫順直，接縫

13、填嵌密實(shí)、平直、寬窄一致； ）；天花墻身涂 （1、墻 身天花油漆驗(yàn)收一致，無(wú)色差，無(wú)透底，無(wú)漏刷，無(wú)流墜，無(wú)污染；2、墻身天花無(wú)裂縫； 陰陽(yáng)角順直方正； 3、吊頂整體完好、 安裝牢固， 表面平整、顏色均勻； 4、線角順直方正，與梁底接縫無(wú)開裂； ）木地 板（ 1 、無(wú)污染，劃痕，崩角等。 2、無(wú)大小頭。 3、色澤同一性； 4、 預(yù)留置伸縮，不允許木板起伏。5、接縫、釘口要按規(guī)范處理。 6、 拼 縫密實(shí)。 7、成品保護(hù)到位。 陽(yáng)臺(tái)等公共部分 （ 1、踏步磚沒(méi)有空鼓、 缺棱掉角等； 2、墻身無(wú)裂縫，陰陽(yáng)角順直方正，滴水線清晰； 3、欄 桿木扶手安裝牢固， 無(wú)開裂、無(wú)缺損、劃傷、固定件完好、 拼角順

14、平； 4、欄桿鐵件是否有生銹，變形，斷開等； 5、窗開啟自如； 6、首層 雜物間隔柵； 7、陽(yáng)臺(tái)水管后墻面面油漆平整，水管無(wú)污染 8、熱水 器和強(qiáng)電插座、煤氣表等位置合理； ）；3、跟進(jìn)規(guī)范： 按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范執(zhí)行；4、 表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記 錄。 2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。 3 、每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開 工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問(wèn)題要以書面的形式發(fā)函致工程部， 必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問(wèn)題解決。 4、此表格須經(jīng)工

15、程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。5、匯總表的填寫： 1 、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查工程、 問(wèn)題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、 整改時(shí)間、整改后照片的提供。 2、每周五根據(jù)各類別問(wèn)題的匯總情 況編制該表， 并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部 .3 、對(duì)于發(fā)函兩次未整 改的問(wèn)題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（五）消防系統(tǒng)施工跟進(jìn)；1 、在建工程裝修施工跟進(jìn)要求： 每五天對(duì)土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)；2、跟進(jìn)內(nèi)容： 網(wǎng)絡(luò)布置（坡度、排水口、末端試水裝置是否符合要 求；）；手動(dòng)報(bào)警鈕（是否按照?qǐng)D紙安裝； ）；煙感（是否按照?qǐng)D紙安裝； ）； 溫感（是否按照?qǐng)D紙安裝； ）；消防栓（ 1、是否

16、按照?qǐng)D紙位置安裝 2、閥門安裝及漏水情況 3、消防皮帶噴咀安放齊全 4、自動(dòng)按鈕安裝 情況 5、立管、消防栓外觀， 6、安裝質(zhì)量情況；）；噴淋系統(tǒng)（ 1、噴 淋頭是否按設(shè)計(jì)安裝； 2、安裝位置，間隔距離符合要求； 3、樓層防 火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝情況； 4、末端放水閥門安裝情況； 5、報(bào) 警閥； 6、管道安裝； 7、支架安裝； 8、壓力開關(guān)； 9、漏水情況；）； 分區(qū)卷簾門（ 1、分區(qū)卷簾門安裝位置符合圖紙要求設(shè)計(jì)； 2、樓層防 火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝情況； 3、末端放水閥門安裝情況； ）；防 排系統(tǒng)（ 1、風(fēng)管安裝情況； 2、設(shè)計(jì)防火閥安裝情況； 3、防火閥動(dòng) 作情況； 4、自然排煙口

17、面積；）；3、跟進(jìn)規(guī)范： 按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范執(zhí)行；4、 表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記 錄。 2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。 3 、每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開 工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問(wèn)題要以書面的形式發(fā)函致工程部， 必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問(wèn)題解決。 4、此表格須經(jīng)工 程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。5、匯總表的填寫： 1 、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查工程、 問(wèn)題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、 整

18、改時(shí)間、整改后照片的提供。 2、每周五根據(jù)各類別問(wèn)題的匯總情況編制該表， 并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部 .3 、對(duì)于發(fā)函兩次未整 改的問(wèn)題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。段（六）消防系統(tǒng)施工跟進(jìn)；1、在建工程裝修施工跟進(jìn)要求： 每五天對(duì)土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn)； 2、跟進(jìn)內(nèi)容： 電源（電梯的供電電源線是否單獨(dú)敷設(shè) ） 。轎箱部分（ 轎 箱內(nèi)樓層顯示板 ,內(nèi)呼按鈕版,轎箱對(duì)講功能 ,轎箱應(yīng)急燈,各層層站 顯示裝置 , 轎箱天花 , 轎箱地板 , 轎門開關(guān) , 廳門開關(guān) , 轎箱壁板 , 轎箱 攝像） 。機(jī)房部分 （維修吊鉤,盤車工具,限速器,曳引機(jī),主電源開關(guān) , 井道照明燈 ,防鼠設(shè)施,機(jī)房門鎖,機(jī)房室溫 ,轎箱照明,三方對(duì)講,監(jiān) 控系統(tǒng),對(duì)重架護(hù)欄,機(jī)房排氣扇） 。底坑（底坑有無(wú)積水 ,井底土建結(jié) 構(gòu),井底爬梯 ）。3、跟進(jìn)規(guī)范： 按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范執(zhí)行；4、 表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記 錄。 2、巡查