物權(quán)法第74條-關(guān)于停車位歸屬權(quán)的解釋

1、<物權(quán)法>于2007年3月19日通過，2007年10月1日實(shí)施，具體細(xì)節(jié)請(qǐng)您自己搜索，本人特為您精選物權(quán)法中的“第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章，本章對(duì)車位所有權(quán)歸屬問題有比較細(xì)致的規(guī)定，望對(duì)您有所幫助，看清楚車位所有權(quán)的本質(zhì)。第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十一條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利

2、不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 （具體部分看下面的司法解釋）第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選

3、舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半

4、數(shù)的業(yè)主同意。第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。第七十八條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。第七十九條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積

5、的比例確定。第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 最高人民

6、法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 （2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過） 法釋20097號(hào) 中華人民共和國最高人民法院公告 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。二九年五月十四日 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。 第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定

7、為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。 第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有

8、部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 第四條 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理

9、規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。 第五條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。 前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。 第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。 第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)

10、共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。 第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算； （二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算； （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)

11、計(jì)總和計(jì)算。 第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。 第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。 第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)

12、物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。 第十三條 業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持： （一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄； （三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況； （四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況； （五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。 第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害

13、、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。 第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； （二）

14、違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； （三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修； （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。 第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。 第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對(duì)外銷售的包銷人。 第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議

15、的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。 第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。 因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。關(guān)于裝修保證金物業(yè)管理?xiàng)l例第53條規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 據(jù)此，業(yè)主對(duì)于裝修事宜只需履行告知物業(yè)公司的義務(wù)，不需繳納任何費(fèi)用。物業(yè)公司收取裝修保證金涉嫌亂收費(fèi)，業(yè)主不交費(fèi)就不予辦理入戶手續(xù)涉嫌侵權(quán)。物業(yè)公司沒有權(quán)利收取裝修保證金。物業(yè)公司與購房者之間建立

16、的是一種物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，物業(yè)公司提供的是物業(yè)服務(wù)，其無權(quán)限制購房者的進(jìn)戶行為?，F(xiàn)在全國各地的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主收房的時(shí)候，大都要求業(yè)主交納裝修保證金（押金）。有的是固定收取三千五千，有的是按物業(yè)面積以每平米一定數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)收??；一般少則數(shù)千元，多則上萬元，成為物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的“行規(guī)”。 和其他省份一樣，貴州省普遍存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取裝修保證金的現(xiàn)象，而且在交納數(shù)額不等的保證金之后，很難再從物業(yè)服務(wù)企業(yè)全額退還，物業(yè)服務(wù)企業(yè)總是以各種理由對(duì)收取的費(fèi)用進(jìn)行克扣，很多業(yè)主感慨：錢交出去就不是自己的了！多數(shù)業(yè)主也不質(zhì)疑保證金收取的合法性與合理性，但由于業(yè)主自身力量的薄弱和法律意識(shí)的淡薄，加之房開企

17、業(yè)將物業(yè)服務(wù)的工作交由其指定的物業(yè)公司執(zhí)行，業(yè)主若不交納裝修保證金，基本上就拿不到自家房門的鑰匙，如此一來，業(yè)主也就只能無可奈何地向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納了其單方規(guī)定的裝修保證金。 裝修保證金到底應(yīng)不應(yīng)該交納？物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)收?。繛槭裁礃I(yè)主交錢容易退錢難？物業(yè)服務(wù)企業(yè)如此慣常地以業(yè)主“違規(guī)”為由拒絕退還裝修保證金，業(yè)主對(duì)此該如何維權(quán)？就上述問題，我們從法律的角度來進(jìn)行客觀的分析，以期揭開“裝修保證金”的神秘面紗： 一、裝修保證金的法律性質(zhì) 一般而言，保證金指合同當(dāng)事人一方或雙方為保證合同的履行，而留存于對(duì)方或提存于第三人的金錢。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中流行的保證金主要有兩種形式：一種是合同當(dāng)事人為保證

18、其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而要求另一方提供的保證金。如建筑施工合同中，建設(shè)方在工程結(jié)算時(shí)依工程保修條款的約定將應(yīng)付的部分工程款留作保修金，用來保證施工方保修義務(wù)的履行；如出現(xiàn)工程質(zhì)量問題而施工方不予修理，建設(shè)方可使用保修金自行修理或請(qǐng)第三人修理。另一種形式的保證金，是雙方在合同成立時(shí)候，為保證各自義務(wù)的履行而向共同認(rèn)可的第三人（通常為公證機(jī)關(guān)）提存的保證金。而任何一方在其合同義務(wù)全部履行前均不得取走保證金。如一方違約，另一方可從保證金中獲得違約金或賠償金?？梢姡ＷC金也具有類似定金一樣的擔(dān)保合同實(shí)現(xiàn)的作用。 裝修保證金的意義是什么呢？它就是相當(dāng)于一種保證金，當(dāng)業(yè)主聘請(qǐng)的裝修公司或裝修隊(duì)裝修中出現(xiàn)問題時(shí)，物業(yè)

19、服務(wù)企業(yè)可以扣掉保證金。在法律上，這是執(zhí)行處罰權(quán)的處罰行為。 二、物業(yè)企業(yè)收取“裝修保證金”的真實(shí)謊言 從表面上來看，物業(yè)企業(yè)收取所謂裝修保證金的理由是為了規(guī)范業(yè)主裝修行為，保障公共設(shè)施及樓體外立面、結(jié)構(gòu)等方面的安全，或者是在業(yè)主裝修過程中出現(xiàn)損害其他業(yè)主利益的時(shí)候，物業(yè)企業(yè)直接扣除該業(yè)主事先交納的保證金。 從本質(zhì)上來看，物業(yè)企業(yè)收取裝修保證金的真實(shí)動(dòng)機(jī)在于獲取高額的利益，我們對(duì)此來算一筆帳：一個(gè)中等規(guī)模的住宅區(qū)有2000套房子，一套房子收取3000元的裝修保證金，那么物業(yè)企業(yè)應(yīng)該收取的保證金就是600萬，業(yè)主的正常裝修期為40天，一般物業(yè)企業(yè)都要求在裝修完畢后3個(gè)月左右才退錢，也就是說，物業(yè)

20、企業(yè)正常使用上述600萬的時(shí)間就是將近半年，姑且不說物業(yè)企業(yè)拿這筆錢去投資可以產(chǎn)生收益，就算是銀行利息的話，這600萬產(chǎn)生的收益也相當(dāng)可觀！就算是正常退費(fèi)，物業(yè)企業(yè)退的也是裝修保證金的本金，而不包含占用保證金產(chǎn)生的收益。如果去銀行貸款600萬會(huì)產(chǎn)生多少利息？這可是無息使用啊，更何況很多物業(yè)企業(yè)并不是按時(shí)足額退還，大都會(huì)以預(yù)付物管費(fèi)的借口少退保證金，以謀取更大利潤。這就是物業(yè)企業(yè)樂于收取保證金的真正目的！ 現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，裝修保證金主要存在于業(yè)主收房的階段，物業(yè)企業(yè)由開發(fā)商自己確定，基本上就是房開公司的下屬企業(yè)，通常是以物業(yè)企業(yè)的名義來收取保證金，真正在用錢的，毫無疑問是房開公司。 三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)無

21、權(quán)對(duì)業(yè)主的違規(guī)行為進(jìn)行處罰 第一、從企業(yè)的經(jīng)營范圍來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要從事物業(yè)服務(wù)，它的經(jīng)營范圍并不是建設(shè)施工和裝修服務(wù)。很顯然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)裝修外行，根本就沒資格認(rèn)定一個(gè)裝修企業(yè)的裝修行為是否符合法律法規(guī)。 第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從性質(zhì)上來說也只是一家企業(yè)，而不是行政機(jī)關(guān)，沒有法律規(guī)定的執(zhí)法權(quán)，也沒有行政機(jī)關(guān)依法授予的處罰權(quán)。即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主在裝修過程存在違反規(guī)定的行為，也無權(quán)進(jìn)行處罰。我國有關(guān)住宅裝修的最高法令是國家建設(shè)部頒發(fā)的第110號(hào)令：住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，該辦法規(guī)定："第十七條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾

22、裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。"條例中寫得很清楚，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)裝修過程中有違規(guī)違法行為的，只能是向有關(guān)部門報(bào)告，并由城市建筑行政主管部門依法進(jìn)行處理。就像物業(yè)管理公司在小區(qū)中發(fā)現(xiàn)小偷一樣，物業(yè)管理公司只能把它扭送公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，而不是對(duì)小偷進(jìn)行處罰。 第三、物業(yè)企業(yè)無權(quán)決定對(duì)裝修中的違規(guī)行為究竟要扣多少錢，這個(gè)"量刑權(quán)"也不是一家企業(yè)所具備的。 第四、就算業(yè)主存在違規(guī)裝修的行為或者對(duì)其他業(yè)主的權(quán)益造成損害，物業(yè)企業(yè)在業(yè)不能作為維權(quán)的主體，要求違規(guī)業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，而應(yīng)當(dāng)是受到侵害的業(yè)主依據(jù)法律的規(guī)定，向侵權(quán)的業(yè)主進(jìn)行索賠。 四、明令禁止收取“裝修保證金”的地方性規(guī)定 淮南物價(jià)局（1997年第165號(hào)文件）在1997