論商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬

1、論商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬     這篇論商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬的關(guān)鍵詞是論商,商品,品房,房住,住宅,宅小,小區(qū),區(qū)停,停車(chē),車(chē)位,位的,的產(chǎn),產(chǎn)權(quán),權(quán)歸,             近年來(lái)，商品房住宅小區(qū)停車(chē)位（場(chǎng)）的產(chǎn)權(quán)歸屬頗具爭(zhēng)議，不斷衍生出各種形式的社會(huì)問(wèn)題和矛盾。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主之間就在有關(guān)停車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)、租賃、使用、收費(fèi)的紛爭(zhēng)凸現(xiàn)，各方利害關(guān)系當(dāng)事人各執(zhí)一端，眾說(shuō)紛紜。官員、專家、學(xué)者對(duì)此類問(wèn)

2、題亦見(jiàn)解不一，似是而非，令人困惑。 筆者試圖在現(xiàn)行的法律制度框架之下，分析和研究有關(guān)房地產(chǎn)法律制度的的特征、商品房住宅小區(qū)房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過(guò)程，探討和研究深圳商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬。一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和特征在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行政管理五大方面的內(nèi)容。根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規(guī)定，中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第

3、二十三條、第二十四條、第二十五條規(guī)定，建設(shè)部公布的城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍暫行管理辦法第三條規(guī)定和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第五條、第三十一條規(guī)定，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例第五條的規(guī)定，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例第二條、第三條第二款規(guī)定，1994年9月實(shí)施的深圳市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則第一條第（二）款第2項(xiàng)、第一條第（五）款的規(guī)定，1999年7月1日實(shí)施的深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定第2.1.8條、第3.5條、第3.5.2條、第3.5.2.1條的規(guī)定，人們可以清楚地知道現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：（一）只有具備土地使用權(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)。（二）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可

4、分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的。（三）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。（四）在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。（五）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國(guó)家機(jī)關(guān)法定登記后，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護(hù)。（六）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人分別取得土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；合二為一登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人取得房地產(chǎn)證。（七）土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)證是當(dāng)事人房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。筆者認(rèn)為，上述的法律規(guī)定和特征明確了房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的以下幾個(gè)問(wèn)題：（一）在形式要件上，只有

5、取得土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)證的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。在實(shí)質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。（二）只有計(jì)算建筑容積率（建筑面積容積率建筑總面積土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。計(jì)算建筑容積率的建筑物要依法向國(guó)家支付土地使用費(fèi)，并可依法取得房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)證。            （三）對(duì)于不計(jì)算建筑容積率的建筑物（建筑面積），由于其沒(méi)有相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額，因此，無(wú)須向國(guó)家交納土地使用費(fèi)

6、，其初始登記時(shí)的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（建筑面積），不能單獨(dú)取得房地產(chǎn)證，其法律權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，是計(jì)算建筑容積率建筑物的從物。（四）不計(jì)算建筑容積率建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，其不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。（五）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)”理論，可以認(rèn)為：計(jì)算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計(jì)算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權(quán)利依附于主物之中。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯(lián)系的、可分割的使用、占有、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利。（六

7、）在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不違反與政府簽訂的土地使用權(quán)出讓合同約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（賣(mài)方）與業(yè)主（買(mǎi)方）雙方當(dāng)然可以在買(mǎi)賣(mài)合同中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。但是，必須指出，上述的約定只是一項(xiàng)債權(quán)約定，而非是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于業(yè)主（買(mǎi)方）。二、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)等法律文件后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理

8、論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)宜按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確計(jì)算容積率建筑物的建筑面積與宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計(jì)算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計(jì)算容積率建筑物的建筑面積的法律權(quán)利確立并歸屬于計(jì)算容積率建筑物的建筑面積中。由此可見(jiàn)，在初始登記中，由于不計(jì)算容積率建筑物的建筑面積沒(méi)有分?jǐn)偟饺魏蔚耐恋厥褂脵?quán)面積份額，其不可能有獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物的建筑面積上。在辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地

9、產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將按房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買(mǎi)方，確認(rèn)買(mǎi)方的房地產(chǎn)權(quán)。由于不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物的建筑面積上，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體買(mǎi)方業(yè)主。假若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定“不計(jì)算容積率建筑物的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”時(shí)，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬將會(huì)成為一個(gè)頗具爭(zhēng)議的法律問(wèn)題。筆者有理由認(rèn)為，依據(jù)法律強(qiáng)制性規(guī)定，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬應(yīng)歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。  

10、0;         三、商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬依據(jù)上述現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度的特征、房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記的過(guò)程，筆者嘗試對(duì)目前商品房住宅小區(qū)二類四種存在形式的停車(chē)位產(chǎn)權(quán)作一分析判斷。（一）商品房住宅小區(qū)內(nèi)或城市區(qū)域里，獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。此類停車(chē)位（場(chǎng)），在政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立的土地使用權(quán)出讓合同和政府發(fā)出的建設(shè)工程規(guī)劃許可證等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位（場(chǎng)）的的建筑面積是計(jì)算容積率的。因此，多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位（場(chǎng)）可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移

11、登記，所以該類停車(chē)位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有房地產(chǎn)證的當(dāng)事人。（二）在商品房住宅小區(qū)內(nèi)，地面停車(chē)位、樓房首層架空層停車(chē)位、樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。1、地面停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。地面停車(chē)位是經(jīng)政府發(fā)出的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車(chē)設(shè)施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，商品房住宅小區(qū)的業(yè)主按份共同擁有該宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車(chē)位并無(wú)建筑面積或構(gòu)筑物，其是設(shè)置在土地表面的停車(chē)設(shè)施，即是直接設(shè)置在業(yè)主按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車(chē)位不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和房地產(chǎn)證?？梢?jiàn)，

12、地面停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，本質(zhì)上只是土地使用權(quán)。由于業(yè)主按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積，因此，地面停車(chē)位的法律權(quán)利毫無(wú)疑問(wèn)地歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。2、樓房首層架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房架空層停車(chē)位的建筑面積是不計(jì)算容積率的，因此，樓房架空層停車(chē)位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計(jì)算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時(shí)，樓房架空層停車(chē)位不可能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑面積；在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不能取得房地產(chǎn)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得房地產(chǎn)證的建筑物。根據(jù)本文闡述的房地產(chǎn)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)移房

13、地產(chǎn)時(shí)，樓房架空層停車(chē)位不能從計(jì)算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。可見(jiàn)，樓房架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置架空層停車(chē)位住宅樓房的全體業(yè)主。3、樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）的建筑面積亦是不計(jì)算容積率的，因此，樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）的產(chǎn)權(quán)狀況與樓房架空層停車(chē)位的建筑面積產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置地下停車(chē)位（場(chǎng)）樓房的全體業(yè)主。四、在今后的立法中，宜進(jìn)一步明確商品房住宅小區(qū)計(jì)算容積率停車(chē)位及不計(jì)算容積率停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬在人均

14、土地資源緊缺的我國(guó)，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區(qū)公共設(shè)施的的停車(chē)位不宜買(mǎi)賣(mài)，不計(jì)算容積率的停車(chē)位產(chǎn)權(quán)應(yīng)定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。            目前，對(duì)商品房住宅小區(qū)停車(chē)位可否買(mǎi)賣(mài)、應(yīng)否買(mǎi)賣(mài)有兩種截然不同的意見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群體和消費(fèi)者群體的意見(jiàn)涇渭分明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多主張停車(chē)位可以買(mǎi)賣(mài)，其主要理由在于充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資停車(chē)位的積極性，滿足社會(huì)大眾的需要。消費(fèi)置業(yè)者則大多主張停車(chē)位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)獨(dú)

15、占，以避免有限的停車(chē)位資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的停車(chē)位已計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)成本之中，不宜再次利用停車(chē)位謀取非法的利益。深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例第十三條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有約定的，停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。筆者認(rèn)為，當(dāng)“停車(chē)場(chǎng)”是計(jì)算建筑容積率的建筑物或附著物時(shí)，“停車(chē)場(chǎng)”攤分擁有土地使用權(quán)份額，此時(shí)“停車(chē)場(chǎng)”的產(chǎn)權(quán)當(dāng)然可以依買(mǎi)賣(mài)合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。在此種情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以依法取得“停車(chē)位”的預(yù)售許可證或房地產(chǎn)證，從而

16、可以出售“停車(chē)位”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方可以買(mǎi)賣(mài)“停車(chē)位”，或約定“停車(chē)位”的產(chǎn)權(quán)歸屬。此時(shí)，適用深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例第十三條第二款的規(guī)定。有人認(rèn)為：“根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例第十三條第二款規(guī)定，在任何情形下，經(jīng)房地產(chǎn)發(fā)展商和買(mǎi)方的協(xié)商約定，商品房住宅小區(qū)的停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，均可以歸屬房地產(chǎn)發(fā)展商”。筆者認(rèn)為：上述的認(rèn)識(shí)并未注意到現(xiàn)行商品房住宅小區(qū)的停車(chē)位沒(méi)有攤分土地使用權(quán)份額的事實(shí)，亦未注意到房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)合二為一、土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的，以致對(duì)法律適用的認(rèn)識(shí)出現(xiàn)偏差，人為地曲解第十三條第二款規(guī)定的本意。據(jù)媒體報(bào)道，目前在深圳全市，平均每3.3部車(chē)輛才有一個(gè)停車(chē)位，停車(chē)位的資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要。如何有效地調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車(chē)位？怎樣才