深圳市“非農(nóng)指標(biāo)”相關(guān)政策

1、.深圳市“非農(nóng)指標(biāo)”相關(guān)政策一、 非農(nóng)建設(shè)用地根據(jù)深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定（以下簡稱“深府 (2011)198 號文”），“非農(nóng)建設(shè)用地”是指，按照 1993 年深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法和 2004 年深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法 劃定的非農(nóng)建設(shè)用地， 其中原農(nóng)村居民住宅用地（含統(tǒng)建樓用地） 和公共設(shè)施用地不得進行土地使用權(quán)交易， 但深圳市政府有特別規(guī)定的除外。經(jīng)本所律師訪談龍華規(guī)劃委社區(qū)服務(wù)科了解，深圳市 2004 年對寶安區(qū)（指標(biāo)村所在的大浪街道當(dāng)時屬于寶安區(qū)， 現(xiàn)已屬于龍華新區(qū)） 的農(nóng)村戶籍人員進行城鎮(zhèn)化改造時，寶安

2、區(qū)所有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員均已轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民， 原屬于農(nóng)村集體所有的部分土地（具體地域范圍由深圳市政府批準(zhǔn)決定） 同時被征為國有。作為征收集體土地的補償方式之一， 原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織 （及其繼受單位） 和個人可按照下列標(biāo)準(zhǔn)獲得非農(nóng)建設(shè)用地的補償：（一）工商用地，按 100 平方米 /人計算；（二）居住用地，按 100 平方米 /戶計算，建筑面積不超過480 平方米；（三）道路、市政、綠地、文化、衛(wèi)生、體育活動場所等公共設(shè)施用地，按 200 平方米 /戶計算；寶安區(qū)按照深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法的規(guī)定，已經(jīng)全部劃定了所有非農(nóng)建設(shè)用地的位置、 面積及坐標(biāo)，并不存在未劃定（即指標(biāo)與土地未

3、對應(yīng)）非農(nóng)建設(shè)用地的情形。二、 非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)根據(jù)深府 (2011)198 號文第六條規(guī)定，非農(nóng)建設(shè)用地以原行政村和自然村為單位建立指標(biāo)臺帳，實行動態(tài)更新管理。臺帳應(yīng)記載非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的劃定、調(diào)整、.注銷等內(nèi)容，應(yīng)包括工商用地指標(biāo)、居民住宅用地（含一戶一棟住宅用地、統(tǒng)建樓用地）指標(biāo)和公共設(shè)施用地指標(biāo)。 另據(jù)龍華新區(qū)發(fā)展和財政局關(guān)于進一步做好股份合作公司非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)整置換及合作開發(fā)決策管理工作的通知 的規(guī)定，“非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)” 是指由建設(shè)管理部門核定的非農(nóng)建設(shè)用地控制指標(biāo)。因此，本所律師理解非農(nóng)建設(shè)用地的調(diào)整置換， 實質(zhì)是非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的調(diào)整置換（為表述統(tǒng)一，統(tǒng)稱為“非農(nóng)建設(shè)用地的

4、調(diào)整置換”），即核減原非農(nóng)建設(shè)用地所對應(yīng)的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)， 并將該指標(biāo)按比例調(diào)整至調(diào)入的土地。 調(diào)整置換后，被調(diào)入的土地即變更為“非農(nóng)建設(shè)用地”，從而享受深圳市關(guān)于非農(nóng)建設(shè)用地的相關(guān)政策。三、非農(nóng)建設(shè)用地的調(diào)整置換根據(jù)深府 (2011)198 號文和龍華新區(qū)城市化轉(zhuǎn)地非農(nóng)建設(shè)用地后續(xù)管理暫行辦法（以下簡稱“深龍華辦 2013109 號文”）第五條規(guī)定，已劃定的非農(nóng)建設(shè)用地有下列情形的，可申請調(diào)整置換：（一）已通過城市更新計劃申報的項目，可申請調(diào)入非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)；（二）與規(guī)劃不符（包括占用規(guī)劃的道路、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施、綠地、高壓走廊、河道藍線、水源保護區(qū)、基本生態(tài)控制線、水域和其他

5、非城市建設(shè)用地等）或與已批用地存在沖突的。但因項目的敏感性，深圳市龍華新區(qū)大浪街道集體資產(chǎn)管理辦公室和龍華規(guī)土委均未允許本所律師調(diào)查了解指標(biāo)村非農(nóng)建設(shè)用地臺帳的信息， 因此，本所律師無法判斷指標(biāo)村是否滿足調(diào)整置換非農(nóng)建設(shè)用地的前提條件。根據(jù)深龍華辦 2013109 號文第六條（二）的規(guī)定以及龍華規(guī)土局社區(qū)服務(wù)科邵科長的說明，非農(nóng)建設(shè)（工商）用地調(diào)整置換，原則上應(yīng)在原行政村轄區(qū)范圍內(nèi)進行，涉及城市更新重點統(tǒng)籌片區(qū)需調(diào)入非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的，可在街道辦事處轄區(qū)范圍內(nèi)進行調(diào)整； 轄區(qū)內(nèi)無城市更新項目的， 應(yīng)當(dāng)按照龍華新區(qū)股份合作公司重大事項決策管理暫行辦法和深龍華辦 2013109 號文的有關(guān)規(guī)定辦.

6、理。經(jīng)本所律師走訪深圳市龍華新區(qū)大浪街道集體資產(chǎn)管理辦公室， 相關(guān)辦事人員告知，非農(nóng)建設(shè)用地可在其街道轄區(qū)范圍內(nèi)進行調(diào)整置換， 并鼓勵調(diào)入轄區(qū)內(nèi)的城市更新項目。但是，非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)不得進行“買賣”，原則上只能采用“物業(yè)分成”的方式進行合作開發(fā)。因此，本所律師提醒注意， 非農(nóng)建設(shè)用地的調(diào)整原則上應(yīng)在原行政村轄區(qū)范圍內(nèi)進行，但涉及城市更新重點統(tǒng)籌片區(qū)需調(diào)入非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的， 可在街道辦事處轄區(qū)范圍內(nèi)進行調(diào)整， 尤其需要注意的是非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)不得進行 “買賣”。深龍華辦2013109 號文有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整置換的規(guī)定(1)深龍華辦2013109 號文第六條（四）規(guī)定，指標(biāo)村原劃定的現(xiàn)狀已建非

7、農(nóng)建設(shè)用地不得調(diào)整至未建用地上，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位自行拆除地上建筑物并理清相應(yīng)經(jīng)濟關(guān)系，且交回納入國有土地儲備的除外。 (2) 深龍華辦 2013109 號文第六條（五）規(guī)定，涉及落地位置調(diào)整的非農(nóng)建設(shè)工商用地原則上按等用地面積調(diào)整置換，如調(diào)整置換至規(guī)劃為居住、 商業(yè)或辦公用地的， 按原用地面積的六五折確定規(guī)模。 (3) 深龍華辦 2013109 號文第七條規(guī)定，因與規(guī)劃不符調(diào)整置換的，調(diào)整前地塊應(yīng)納入土地整備范疇。 屬于未建地調(diào)整置換的， 按規(guī)定完善補償手續(xù)后納入國有土地儲備； 屬于已建地調(diào)整置換的， 建筑物暫時保留使用， 但不允許加建、擴建和改建， 今后規(guī)劃實施時按政策只給予貨幣補

8、償， 并在調(diào)整置換的同時簽訂協(xié)議書予以明確。非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整置換的辦理流程和審批機構(gòu)：根據(jù)龍華新區(qū)發(fā)展和財政局關(guān)于進一步做好股份合作公司非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)整置換及合作開發(fā)決策管理工作的通知 的有關(guān)規(guī)定，非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的調(diào)整置換流程如下：(1) 前期研究。指標(biāo)村集體經(jīng)濟組織在非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)整置換及開發(fā)建設(shè)前，.應(yīng)進行可行性研究，并出具研究報告；對符合法定情形需要進行資產(chǎn)評估的項目，應(yīng)在辦事處監(jiān)督指導(dǎo)下聘請合法資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估， 按照資產(chǎn)評估報告制定項目方案。項目方案應(yīng)包括標(biāo)的、價格、支付方式、合作方的選擇方式、交易方式、分配方式等內(nèi)容。(2) 公示?？尚行匝芯繄蟾?、 資產(chǎn)評估報告和項目

9、方案經(jīng)指標(biāo)村集體經(jīng)濟組織的董事會、監(jiān)事會、集體資產(chǎn)管理委員會審議后， 在指標(biāo)村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)進行公示，公示期不得少于 15 日。(3) 表決。公示結(jié)束后， 指標(biāo)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)將可行性研究報告、 資產(chǎn)評估報告、項目方案、股東代表大會擬表決事項等相關(guān)資料報街道辦事處集體資產(chǎn)管理部門審查。經(jīng)街道辦事處集體資產(chǎn)管理部門審查和現(xiàn)場監(jiān)督， 由指標(biāo)村集體經(jīng)濟組織的股東代表大會對項目方案進行表決， 股東代表大會應(yīng)經(jīng)現(xiàn)場公證， 并出具公證書。(4) 辦事處初審。指標(biāo)村集體經(jīng)濟組織表決通過后， 向街道辦事處提交非農(nóng)用地指標(biāo)調(diào)入申請，街道辦事處初審并出具意見。(5) 報送備案。指標(biāo)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)辦事處初審?fù)夂螅?應(yīng)在 5 個工作日內(nèi)將項目相關(guān)資料按規(guī)定報送街道辦事處集體資產(chǎn)管理部門備案。根據(jù)深龍華辦 2013109 號文第四條和第十一條， 非農(nóng)建設(shè)用地的調(diào)整置換經(jīng)街道辦事處集體資產(chǎn)管理部門備案后，須經(jīng)深圳市規(guī)劃國土部門派出機構(gòu)審核，并由龍華新區(qū)管委會成立的