富力千禧花園物業(yè)管理方案

1、目錄已第一章富力千禧花園小區(qū)簡介 2第二章 小區(qū)管理目標5第三章 管理處機構設立方案、人員配備及培訓計劃 . .5 第四章 管理處物業(yè)管理用房和物資裝備計劃 .16 第五章 管理制度和業(yè)主檔案的建立與管理 .19 第六章物業(yè)管理服務費收支預算方案 .26第七章其它管理設想 .29第八章 前期管理與運作 .32第九章 結束語.36第一章小區(qū)簡介富力千禧花園座落在廣州市海珠區(qū)新港西路與東曉路交接處，始建于2000年，分三期開發(fā)，一期竣工于 2002年3月，二期竣工于2003年3月，三期 FG棟竣工于2005年3月，三期A至D棟竣工于2005年10月，至2005年十 月底三期A至D棟交樓完畢，千禧花

2、園全部開發(fā)完畢，其中，一、二期形成相 對獨立的一個區(qū)域，三期相對成為一個獨立的區(qū)域。各項建筑指標具體如下：項目占地：7.5萬平方米（其中一、二期占地 3.8萬平方米，三期占地3.7萬平 方米）總建筑面積：26.88萬平方米園林綠化面積：約14880萬平方米總戶數(shù)：住宅2353戶，商鋪36戶配套設施： 14880平方米歐陸風情園林歐式會所，面積約2500M 2，功能包括乒乓球室、桌球室、棋牌室、 健身室、形體室、舞蹈室、咖啡廳、會議廳、網(wǎng)球場、泳池和桑拿室小學：已通過省一級學校的評比； S6-S11、A-D棟架空休閑層及周邊園林綠化帶天鵝湖等歐式水景小品10個負一層設為停車場，共有459個車位（

3、含千禧商務中心）配電房9個水泵房3個發(fā)電機房2個監(jiān)控中心2個 34臺廣日電梯兒童游樂場居委會、警務室各1個停車場智能化收費系統(tǒng)3套智能化門禁系統(tǒng)2套樓宇狀況：一期：S1-S5，共5棟樓，皆為18層，南北走向，共658戶；二期：S6-S11，共 6 棟樓，S6、S7、S9、S10 為 26 層，S8、S11為24層，南北走向，共993戶；三期：A-G，共6棟樓，A、B棟為30層，C棟為19層，D棟為26層，F(xiàn)、G為18層，南北走向，共702戶 一、二期秉承中國傳統(tǒng)風水觀念，俯視呈八卦陰陽魚圖案；三期呈歐式風情第二章物業(yè)管理服務標準一個成功的物管企業(yè)，僅有經(jīng)驗的積聚和提煉是遠遠不夠的。目前的物管行

4、業(yè)尚未走出勞動密集型和微利的性狀，由于物業(yè)管理法律法規(guī)支撐單薄，業(yè) 主與物業(yè)企業(yè)的矛盾幾乎在各地皆成為慣常，這種情況下，規(guī)范、標準便成為 彌補法律法規(guī)缺陷的必由之路。千禧花園管理處在天力物業(yè)公司的指導下，分別于2004年、2005年導入IS09001質量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系，運用國際通用的準則，規(guī) 范了管理方案制定、接管驗收、入伙管理、有償服務、業(yè)主回訪、退伙管理等 過程的控制要求，同時結合“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”標準，形成了一套雙體 系與全國示范小區(qū)標準融匯貫通的管理模式，對內(nèi)成為管理處質量管理活動的 綱領和法規(guī)性文件，對外則成為滿足業(yè)主需要或期望的標本。2006年度，

5、結合本公司各項最新服務承諾和服務質量標準的要求，在超額完成公司各項目標的 基礎上，勤奮進取，力爭成為天力物業(yè)的優(yōu)秀管理處之一。一、管理服務承諾1、辦公服務全天候電話接聽，一般三聲接聽，最遲不超過五聲；24小時接受業(yè)主求助；3分鐘內(nèi)辦理物品放行手續(xù)；費用交收業(yè)務5分鐘內(nèi)完成，業(yè)主查詢其他收費資迅 5分鐘內(nèi)解答。2、投訴處理開設24小時監(jiān)督電話，保證各項承諾兌現(xiàn)及嚴格執(zhí)行；業(yè)主投訴接待熱情有禮、絕不推諉；一般投訴處理8小時內(nèi)解決； 嚴重投訴處理5個工作日解決。3、裝修審批簡單裝修1個工作日批核;復雜裝修3個工作日內(nèi)批核；竣工驗收當天處理。4、特需（約）服務（現(xiàn)僅包括有償家政和有償維修）一般服務3小

6、時內(nèi)跟進；復雜服務24小時內(nèi)跟進。5、公共設施（市政網(wǎng)除外）小區(qū)公共設施全部正常運作；噴水池、水泵均可正常運作；消防供水100%正常運作；小區(qū)路面保證99%正常照明；電梯、供電、供水系統(tǒng)一般故障在 30分鐘內(nèi)處理。6、保安系統(tǒng)全天候防盜、防搶保安巡邏執(zhí)勤；24小時閉路電視監(jiān)控大堂、車場、電梯；小區(qū)全年案發(fā)率不超過千分之一（以公安局核定為準）；文明值勤，對進出小區(qū)的車輛及業(yè)主禮賓迎送；7、清潔衛(wèi)生小區(qū)清潔衛(wèi)生管理以IS09001質量管理體系和IS014001環(huán)境管理體系作為工作標準樓層通道潔凈、無雜物并保持暢通及時清運垃圾，保證不亂推放雜物，干凈無異味業(yè)主投訴處理及時率為100%8、園林綠化 保

7、證時花種植占小區(qū)綠化面積10%，保持樹木常年翠綠常青 綠地外觀良好，無斑禿或成片死亡現(xiàn)象 假山、雕塑等園林小品及園林建筑、設施能正常使用二、物業(yè)管理服務內(nèi)容和標準（一）房屋建筑對房屋建筑共用部位進行養(yǎng)護和管理。每年檢查一次樓宇完損情況；每日 巡查，及時修復房屋建筑的破損部位；每年翻新一次內(nèi)墻；木制品每半年翻新 一次；管道油漆每年補漆一次。（二）設備設施1、供電配電系統(tǒng)（1）供電、配電高壓設備每日巡檢，每半年進行 1次全面保養(yǎng)，每年 進行1次檢測；（2）低壓配電設備每日巡檢，每月維護1次，每年進行1次檢測；（3）物業(yè)共用配電線路（不包括業(yè)戶進戶接線以內(nèi)部分）維修、養(yǎng)護；（4）物業(yè)公用照明。（包括

8、樓內(nèi)大堂走廊、走火通道、電梯廳、電梯轎 廂及室外照明等的檢查、維修和更換；（5）備用發(fā)電機每日巡檢1次，每月試機2次，每半年保養(yǎng)一次。2、給排水系統(tǒng)（1）生活泵和消防泵（控制柜）每日巡檢，每月 1次維護試機，每半年1次保養(yǎng)維護；（2）生活用水池每季度清洗1次；（3）物業(yè)內(nèi)供水管道及樓內(nèi)共用部分上水管道的檢修；（4）積水井泵（控制廂）每日巡檢，每月1次維護試機，每年1次清井維護；（5）樓內(nèi)共用供排水管道、閘閥每月檢查一次，物業(yè)共用溝渠、池、井 等的維護管理；（6）物業(yè)內(nèi)化糞池清疏一般每年 1 次。3、電梯（1）電梯每日巡檢 1次，每月 2 次維護（外判）；（ 2）電梯定期檢修；（3）電梯按法規(guī)文

9、件規(guī)定申報年檢；（ 4）電梯使用、運行管理，包括制訂管理規(guī)定和監(jiān)督管理。4、通風設備設施（ 1）風機（控制廂）每日巡檢 1 次，每月 1 次試機維護，每年 1 次維護 測試；（2）正壓風機每日檢查 1次，每月 1 次保養(yǎng)維護；（ 3）設備設施的使用、運行管理。5、保安監(jiān)控系統(tǒng)（1）保安監(jiān)控系統(tǒng)的檢視、保養(yǎng)；（ 2）24 小時運行監(jiān)控管理；6、消防系統(tǒng)（1）消防水泵的保養(yǎng)、檢修和運行管理；（2）消防監(jiān)控系統(tǒng)的保養(yǎng)、檢修管理；（3）消防設施的定期檢查和保養(yǎng)；（4）公共地方消防器材的配置、定期檢查和補充或更換；（5）消防中心 24 小時值班；7、其他設備設施(1) 各配電箱每月檢查清潔一次(2) 各

10、水管井房、弱電房每月清潔一遍；(3) 與市政、電訊、有線電視等單位保持溝通聯(lián)系注：設備設施管理的具體要求必須遵循天力物業(yè)IS09001 : 2000質量管理體系之設備部工作手冊及保安部工作手冊相關內(nèi)容。(三) 清潔1、清潔工實行定崗定員2、樓內(nèi)共用的大堂、走廊、走火通道、扶梯、電梯廳及電梯轎廂每日 保潔3、天面清潔每月3次4、二次供水水池清洗每季度1次5、樓外廣場、道路及設施每日保潔6、環(huán)境消殺每月1-2次7、樓層走火通道設生活垃圾桶，每日收集 1次垃圾，做到生活垃圾日 產(chǎn)日清&化糞池清疏每年1次9、外墻清洗每3年1次10、住宅及商鋪內(nèi)的保潔由業(yè)戶自行負責11、因裝修而產(chǎn)生的建筑垃圾由

11、業(yè)戶繳納淤泥清運費，由物業(yè)公司統(tǒng)一清運12、業(yè)戶遺棄的大件家具、物品由業(yè)主自行清運或繳納有償服務費用，由物業(yè)公司清運（四）園林小品1、公共綠化、花木、建筑小品的養(yǎng)護與管理；每日淋水，定期施肥、噴 藥、修剪，做到無病蟲害，保證符合規(guī)劃設計的景觀要求，四季常綠，沒有明 顯的空缺和枯死現(xiàn)象，植物長勢良好。2、花園水景點內(nèi)放養(yǎng)錦鯉。3、 業(yè)戶單元內(nèi)的盆栽植物養(yǎng)護管理由業(yè)戶自行負責，但應不得妨礙他人 安全和有礙統(tǒng)一觀瞻。（五）二次裝修管理1、制訂物業(yè)二次裝修管理規(guī)定，并進行監(jiān)督執(zhí)行。2、對業(yè)戶進行二次裝修施工圖審核，主要從保護主體結構、消防要求 方面的審核；如按政府規(guī)定需要經(jīng)消防等政府部門審批的，業(yè)戶必

12、須照規(guī)定辦 理。3、裝修施工人員出入和裝修施工材料進出進行管理。4、施工人員和運送材料需使用電梯的，按二次裝修管理規(guī)定進行管理 并做好電梯的防護工作。5、二次裝修現(xiàn)場進行檢查，檢查是否符合裝修現(xiàn)場管理規(guī)定業(yè)戶應 配合物業(yè)公司的管理，并對聘請的施工單位或人員違反規(guī)定造成他人人身安全、 他人財產(chǎn)以及公共財產(chǎn)損失負最終責任。6、業(yè)戶裝修施工產(chǎn)生的建筑垃圾，應繳納淤泥清運費，由物業(yè)公司 統(tǒng)一運出小區(qū)。（六）公共安全管理1、小區(qū)實行封閉式管理2、實行24小時保安值班巡邏制度3、監(jiān)控中心24小時值班4、建立快速反應的消防、救護機制，協(xié)助政府消防及救護工作5、為維護小區(qū)公共利益，制訂小區(qū)管理規(guī)定，負責小區(qū)公

13、共秩序的管 理（七）車輛交通管理1、負責按小區(qū)停車場管理規(guī)定管理車輛停放和交通2、負責交通標志、設施的管理3、負責保持道路和停車場交通通暢（八）節(jié)日布置及社區(qū)文化活動1、每年圣誕（新年）、春節(jié)、中秋、國慶節(jié)等幾大節(jié)日根據(jù)節(jié)日特點進 行小區(qū)環(huán)境布置，展現(xiàn)節(jié)日喜慶歡樂氣氛2、不定期舉行社區(qū)文化主題活動，大型節(jié)假日組織較大規(guī)模的活動， 營造小區(qū)文化氣氛（九）圖紙、資料管理1、管理本物業(yè)有關的工程圖紙2、管理竣工資料3、管理設備檔案，并按設備設施維修、更新、改造等進行資料更新4、管理業(yè)戶檔案5、按照ISO質量、環(huán)境雙體系要求，對管理處全部文件分類歸檔，統(tǒng) 一管理，由資料員定期督促檢查。（十）接待、咨詢

14、服務1、實行“一站式服務”和“首問責任制全程跟蹤業(yè)主投訴、求助2、小區(qū)主出入口設禮賓司愛心服務3、設立24小時服務熱線接待業(yè)戶咨詢、投訴、報修等4、以多種方式與業(yè)戶進行溝通（十一）會所管理1、各項設施全部100%正常使用2、專業(yè)教練培訓指導3、長期消費作為貴賓看待4、服務員貴賓式鞠躬迎賓（十二）內(nèi)部管理1、外塑形象，內(nèi)強素質：以文明禮貌用語及專業(yè)服務語言規(guī)范流程 為準繩，使用專業(yè)禮貌用語，服裝整潔統(tǒng)一，言行親切有禮。女職工需化淡妝； 男職工不得留胡須（未及時刮胡須的處罰），頭發(fā)須用發(fā)膠定型，以確保整潔有 型；全體員工上班期間須保持飽滿的精神面貌、整潔的外形，微笑面對業(yè)主。2、加強績效考評，推行

15、“管理處部門績效量化評比”和“每周之星” “管理處部門績效量化評比”一一每周各班組長交叉巡視評分，并將評分結果繪成量化 示意圖，以較直觀的方式顯示出各班組一個月的工作績效趨勢；“每周之星每周一例會由與會者不記名投票，于管理人員和各班組長之間產(chǎn)生一名“服務之星；評選結果在會議室設專欄予以公布，并上報公司，予以嘉獎，并載入個人檔案，以作晉升、調(diào)薪之依據(jù)。3、管理處每日召開早會，加強內(nèi)部的溝通，將業(yè)主的前日反映、當日 的工作重點、當日的重要信息、各班組需統(tǒng)籌合作的事宜統(tǒng)一安排，及時處理；第三章、特色服務一、零干擾服務小區(qū)實行全封閉管理，業(yè)主/住戶憑IC卡進入小區(qū)訪客的來意和身份核實后登記進入政府相關

16、部門、市政單位工作人員憑工作證和派工單登記進入小區(qū)外來施工人員、經(jīng)商人員按管理處出入管理規(guī)定辦理臨時出入證進 出噪音約束性管理（根據(jù)相關法規(guī)和約定對小區(qū)內(nèi)的噪音實施管制）二、“一站式服務”業(yè)主/住戶只須親臨或致電管理處前臺，其訴求就能得到管理處的全 程跟蹤以前臺為主，協(xié)調(diào)管理處各部門，通力合作解決客戶的訴求，真正 體現(xiàn)“以客為先”的服務精神三、“首問責任制”以由前臺安排的第一個接手跟進客戶訴求的員工為責任人，負責全 程跟進，直至得到顧客滿意為止如果得不到客戶的滿意，屬管理處責任的，首先追究責任人的首問 責任真正將責任落實到個人四、人性化服務以方便業(yè)戶為宗旨，簡化管理手續(xù)從收樓之日起管理處將定期

17、征集業(yè)戶意見，持續(xù)改進管理服務服務過程均盡量體現(xiàn)“以人為本”的精神五、微笑服務：“先有微笑的員工，才有微笑的業(yè)主。”服務大使：根據(jù)管理處人員的配置，每幾棟設立一個 服務大使”及“治 安大使：服務大使”對業(yè)主負責，業(yè)主在生活上遇到的一切問題都可以直接找該 大使”，由該 大使”負責及時調(diào)動各職能部門進行處理，并跟蹤回訪。服務大使”每天上門家訪不少于2次，每月家訪不少于50戶。家訪時虛心聽取意見， 誠懇接受批評，耐心解釋，采納合理化建議并做好記錄。治安大使”除做好該區(qū)域的治安工作外，全面協(xié)助“服務大使”的工作。 業(yè)主可以隨時在管理處公布的電話與自己的 大使”進行電話聯(lián)系。（服務大使” 休息時，工作由

18、“治安大使”執(zhí)行）微笑迎賓：每日清晨8: 00& 30,在小區(qū)與外界的通道口，小區(qū) 管理員、各班組長輪流列隊微笑迎賓，歡送業(yè)主帶著飽滿的熱情返工。增設“便民服務車:”閑暇之余，業(yè)主外出采購，提著大包小包，好不容 易回到家門口，但已不勝重負。此際，小區(qū)門口，有我們精心放置的服務推車， 疲累的業(yè)主卸下重負，輕松返家，其歡欣欣慰自不言而喻。六、建立主題社區(qū)文化以“現(xiàn)代人的假日家園”為主題開展社區(qū)文化活動引導成立文體、登山、旅游、拍攝等精英俱樂部健康、財富等專題熱點講座關注現(xiàn)代人“亞健康”的醫(yī)療咨詢活動豐富多彩的興趣班、培訓班、營造社區(qū)內(nèi)的文化氛圍第四章物業(yè)管理費的收取、收費標準：住宅管理費（

19、不含水電費分攤）：一、二期：1.2元/平方三期：1.5元/平方車輛管理費：汽車月保400元/輛車位管理費50元/月摩托車月保60元/月自行車月保10元/月二、管理費季度收繳率98%以上，年度收繳率99%以上第五章 管理處組織架構和員工培訓一、管理處組織架構圖主管經(jīng)理管理處主管保安隊長（治安、車場）管理員（前臺接待）管理員（人事行政、資料）物業(yè)助理（樓宇管管理員（收費、倉庫）管理員（樓宇管理、維修班）物業(yè)助理（樓管、清潔理、社區(qū)文化）綠化i)廠14保安分隊長車場主管維勺修副班長清潔班長綠化班長保安領班車場領班清潔領班救生員禮賓司服務員維修工清潔工綠化工飼養(yǎng)員組織架構圖簡要說明:本小區(qū)管理處共分為

20、六個班組，分別是：管理部、保安部、清潔綠 化班、維修班、車場部、會所部，其中管理部由管理員以上員工組成， 各管理員、物業(yè)助理除本身負責的工作上，另分別監(jiān)管不同的班組，監(jiān) 督各班組各項指標的達成。二、管理處各崗位職責：根據(jù)管理處具體情況，結合公司相關規(guī)定，對本小區(qū)管理處管理部 員工分工如下：姓名：z職務：管理處主管崗位職責：一、直接對管理處主任負責，及時向主任匯報工作情況；二、協(xié)助管理處主任做好與外單位的協(xié)調(diào)、溝通；三、負責監(jiān)督管理處內(nèi)部人事行政事務的工作實施及員工的服務質量 情況；四、負責各部門的協(xié)調(diào)工作，使各部門達到目標一致、團結互助；五、負責小區(qū)的質量和環(huán)境體系正常運作；六、了解各部門的人

21、員及工作動態(tài)，并協(xié)助管理處召開各部門的工作 會議；七、及時完成管理處布置的其他工作任務。姓名：z職務：管理員崗位職責：一、對管理處主管負責，及時向管理處匯報工作；二、負責做好管理處各部門的考勤、入職、離職等等人事登記和各類 人事報表，督促各班組做好員工考核，全面協(xié)助物業(yè)公司人事部 做好本小區(qū)的人事工作；協(xié)助主管做好管理處行政內(nèi)務工作，包 括管理處辦公室整體面貌和隨時監(jiān)督各員工的儀容儀表（諸如衣 著、妝容等等）；三、負責管理處日常發(fā)文的草擬、打印，并按照公司要求及有關標準 及時進行分類歸檔，保證內(nèi)部資料齊全、規(guī)范；四、負責監(jiān)督管理處、各班組資料的歸檔和規(guī)范填寫，每月定期檢查 各班組資料歸檔情況；

22、并確保各類表格申領、管理和正常使用；五、按公司文件資料管理規(guī)定收發(fā)、傳達并妥善處理、保管管理處各 類來文；六、協(xié)助管理處主管處理日常事務；七、負責管理處各項公共、人員保險工作的跟進；八、協(xié)助主管及時完成管理處交辦的其他工作任務。十一、在前臺員工休息之日，負責管理處前臺的日常接待及住戶來電、 來訪的咨詢解答工作；姓名：z職務：物業(yè)助理崗位職責：一、對管理處主管負責，及時向管理處匯報工作；二、負責S6S11棟樓宇和一、二期中心花園的日常管理情況（包 括維修、投訴的跟進等），跟進所管轄區(qū)內(nèi)前臺所開服務單的落實情況； 熟悉所管轄樓宇的物業(yè)狀況，包括住戶情況、二次裝修情況、空置狀況三、熟悉小區(qū)的物業(yè)狀況

23、及住戶情況，協(xié)助管理處定期開展“住戶 回訪活動”及時了解住戶動態(tài)，每天至少回訪兩戶業(yè)戶；四、負責在管樓宇的日常巡查工作，確保公共設施的完好及齊備;五、負責在管樓宇的住戶來訪接待及咨詢解答，代表物業(yè)公司盡力協(xié)調(diào)住戶間的關系；六、負責社區(qū)文化活動的可行性計劃及實施統(tǒng)籌；七、負責小區(qū)各公告欄的管理，包括內(nèi)容的更新、日常維護等等；八、負責小區(qū)會所的具體管理工作，包括日常工作的安排、跟進 及人員的考核；九、負責管理處電腦、傳真機、打印機的維護，及時聯(lián)絡公司外 判維保單位，確保管理處工作的正常進行，不定時對電腦內(nèi)存情況進行 整理。十、協(xié)助主管及時完成管理處交辦的其他工作任務。姓名：z職務：管理員崗位職責：

24、一、對管理處主管負責，及時向管理處匯報工作；二、負責管理處前臺的日常接待及住戶來電、來訪的咨詢解答工作及時派單給各班組，并及時跟進、落實、回訪業(yè)主/住戶提出的各項問 題，監(jiān)督各區(qū)域管理員的業(yè)主回訪工作；三、負責前臺各項資料的規(guī)范填寫、整理、歸檔、完善工作和前臺各項報表的統(tǒng)計、填寫、上交；四、負責小區(qū)業(yè)主戶口遷移證明的辦理，包括登記、打印、發(fā)放等;五、協(xié)助主管及時完成管理處交辦的其他工作任務。姓名：z職務：管理員崗位職責：對管理處主管負責，及時向管理處匯報工作；全面負責三期 ABCDFG棟樓宇和三期中心花園的日常管理 情況（包括維修、投訴的跟進等），跟進所管轄區(qū)內(nèi)前臺所開服務單的 落實情況；熟悉

25、所管轄樓宇的物業(yè)狀況，包括住戶情況、二次裝修情況、 空置狀況等等；三、熟悉小區(qū)的物業(yè)狀況及住戶情況，協(xié)助管理處定期開展“住戶 回訪活動”及時了解住戶動態(tài)，代表物業(yè)公司盡力協(xié)調(diào)住戶間的關系， 每天至少回訪兩戶業(yè)戶；四、負責在管樓宇的日常巡查工作，確保公共設施的完好及齊備；五、負責在管樓宇的住戶來訪接待及咨詢解答，代表物業(yè)公司盡 力協(xié)調(diào)住戶間的關系；六、協(xié)助收款員，負責在管樓宇服務費的定期催繳，確保應收費 用的正?；厥?；七、兼管小區(qū)維修班工作，包括維修班各類維修工作的安排、前 臺所開維修服務單的跟進，各類資料的規(guī)范填寫、完善和整理歸檔等等;八、協(xié)助主管及時完成管理處交辦的其他工作任務。姓名：z職務

26、：物業(yè)助理崗位職責：一、對管理處主管負責，及時向管理處匯報工作；二、兼管小區(qū)清潔班的日常管理，接待業(yè)主有關清潔衛(wèi)生的投訴,跟進投訴的落實回訪；三、負責S1 S5棟樓宇和整個小區(qū)外圍的日常管理情況（包括 維修、投訴的跟進等），熟悉所管轄樓宇的物業(yè)狀況，包括住戶情況、 二次裝修情況、空置狀況；四、熟悉小區(qū)的物業(yè)狀況及住戶情況，協(xié)助管理處定期開展“住戶 回訪活動”及時了解住戶動態(tài)，代表物業(yè)公司盡力協(xié)調(diào)住戶間的關系；五、負責在管樓宇的日常巡查工作，確保公共設施的完好及齊備;六、負責在管樓宇的住戶來訪接待及咨詢解答，代表物業(yè)公司盡 力協(xié)調(diào)住戶間的關系；七、協(xié)助主管及時完成管理處交辦的其他工作任務。八、協(xié)

27、助主管及時完成管理處交辦的其他工作任務。姓名：z職務：收款主管崗位職責：一、對管理處主管負責，及時向管理處匯報工作；二、負責小區(qū)各項費用的付款、統(tǒng)計核算、追繳工作（包括現(xiàn)金 和支票等），在業(yè)務上接受公司財務部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日 清月結，帳表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用應及時催收；三、負責小區(qū)現(xiàn)金記帳及各種費用收取表格的編制。四、負責小區(qū)各種收費票據(jù)的保管和領發(fā)；五、負責掌握現(xiàn)金的安全工作，工作細致，有責任心和敬業(yè)精神;六、負責管理處對外業(yè)務（水、電、電話等）的結算工作；七、負責小區(qū)與銀行的往來聯(lián)絡；八、負責管理處物業(yè)助理以下員工離職工資的結算與帳務處理;九、協(xié)助主管及時完成管理處交辦的

28、其他工作任務。姓名：z職務：收款員崗位職責：一、對管理處主管負責，及時向管理處匯報工作；二、協(xié)助收費主管做好小區(qū)各項費用的付款、統(tǒng)計核算、追繳工 作（包括現(xiàn)金和支票等），在業(yè)務上接受公司財務部的指導和監(jiān)督，保 證做到工作日清月結，帳表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用應及時催收；三、負責掌握現(xiàn)金的安全工作，工作細致，有責任心和敬業(yè)精神；四、負責倉庫的管理，并審核各部門的物品使用情況；五、負責固定資產(chǎn)的管理，配合公司核算部做好登記、清查和監(jiān) 督使用；六、負責管理處各部門日常使用表格和辦公用品的申購、發(fā)放、 登記，七、協(xié)助主管及時完成管理處交辦的其他工作任務。姓名：z職務：保安隊長崗位職責：對管理處主管負

29、責，及時向管理處匯報工作;二、協(xié)助管理處主任做好與外單位的協(xié)調(diào)、溝通；三、負責小區(qū)安全防范，監(jiān)督保安隊日常運作，負責業(yè)主有關治 安防范的投訴與跟進；四、協(xié)助管理處與政府安全防范部門的溝通協(xié)調(diào)；五、兼管停車場的日常管理工作，協(xié)助管理處收款員，定期催繳 各項停車場服務費，確保應收費用的正常回收；六、熟悉小區(qū)的物業(yè)狀況及住戶情況，協(xié)助管理處定期開展“住戶 回訪活動”及時了解住戶動態(tài)，代表物業(yè)公司盡力協(xié)調(diào)住戶間的關系；七、協(xié)助主管及時完成管理處交辦的其他工作任務。姓名：z崗位職責:一、對管理處主管負責，及時向管理處匯報工作；二、負責安排維修班員工的工作、人員考勤考核、培訓、調(diào)班及 休假事宜。三、負責編

30、排小區(qū)工程設備設施的保養(yǎng)、維修工作，更新預算報 告，申購材料報告。四、負責樓宇交付期協(xié)助進行各項工程設備竣工檢查，整理有關 表格及入住檔案資料。五、負責對業(yè)主裝修工程圖紙作審查，報告上級審核批準，安排 人員供應水電予客戶，配合入伙裝修工作，并于工作進行期間巡查是否 符合規(guī)格及安全要求。六、協(xié)助準備及整理工程設備的保養(yǎng)及日常工程維修報價文件等 工作。七、整理和保管好各項工程設備、設施的資料，使用合格證書和 圖紙。八、遇緊急事故，須到現(xiàn)場協(xié)助處理。九、對各項安全設備、設施作定期維修和檢查工作。十、負責水電費的統(tǒng)計及分攤工作。姓名：z職務：清潔班長崗位職責：一、對管理處主管負責，及時向管理處匯報工作

31、；二、及時傳達上級指示，定期向管理處主管匯報班組工作；三、負責部門日常工作管理、監(jiān)督、落實清潔員崗位職責；四、負責做好員工的考勤、考核工作，并組織員工的日常業(yè)務培 訓；五、帶頭工作，以身作則，調(diào)動員工積極性，高質量、高效率的 完成責任區(qū)清潔工作；六、合理調(diào)配人力、物力資源，協(xié)調(diào)本班與其他部門管理；七、負責本班員工的業(yè)務指導和培訓，不斷提高服務質量；八、負責監(jiān)督清潔工作質量，糾正日常工作中發(fā)生不規(guī)范服務；九、對發(fā)生在所轄區(qū)內(nèi)影響衛(wèi)生的現(xiàn)象進行勸阻和制止；十、負責小區(qū)室內(nèi)、室外清潔工作、日檢，并做好記錄，每月對 消殺“四害”和垃圾清運等服務質量進行檢驗?，F(xiàn)場監(jiān)督，并填寫消殺服 務質量檢驗表。三、員

32、工培訓不斷地對各級員工進行不同階段的在職培訓，是管理處完成各項管理目標的重要保證。小區(qū)管理處按照培訓和公司總體要求，結合小區(qū)的 實際情況，按照全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準和嚴密的IS09000族質量認證體系、IS014001環(huán)境管理體系建立培訓崗位內(nèi)容， 具體如下：1、培訓目標培訓的目標是針對管理者的目標而言，其目的是在態(tài)度、知識、技 能三個方面改變、加強或改進員工的意識和行為，提高管理人員的素質、 技能及管理水平。2、培訓方式培訓方式主要分為兩種：內(nèi)部培訓（崗前培訓、在職培訓）和公司 外送培訓。其中內(nèi)部培訓由管理處負責統(tǒng)籌安排，指定內(nèi)部培訓專講或 外聘專家舉行講座，各班組具體執(zhí)行；外送培訓由

33、公司統(tǒng)籌進行。3、培訓內(nèi)容：（1）ISO體系培訓：包括ISO質量體系標準、環(huán)境管理體系標準，相關法律法規(guī)，工作 規(guī)程，方針目標等等;（2）專業(yè)技能培訓：包括消防安全知識、清潔綠化、設備設施的管理；突發(fā)事件的處理 和應急程序；節(jié)能降耗的重要性及對員工的具體要求等等（3）服務意識培訓：包括禮貌禮節(jié)、儀容儀表、言談舉止、行為規(guī)范等等。（4 ）崗位職責、公司制度的培訓。4、培訓組織機構成立員工培訓小組，組長由主管經(jīng)理擔任；專講員來自各部門主管 及業(yè)務骨干。1）培訓組長職責A、負責指導培訓工作全面進行；B、審議制定培訓計劃，監(jiān)控培訓工作進度；C、組織督導培訓工作小組人員實施培訓計劃；D、審核員工培訓工作

34、總結，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各管理處培訓時間和關系2）宣講員職責A、負責培訓日常工作任務開展；B、負責制定培訓計劃并根據(jù)培訓進度進行調(diào)整；C、組織準備、編寫、審核培訓教材資料；D、組織員工學習和考核；E、負責培訓考勤（填寫培訓記錄）和總結工作；F、培訓計劃的擬定和具體安排落實。第五章其他管理舉措一、積極推行ISO 14000環(huán)境管理系列標準，建立環(huán)境管理體系， 為社區(qū)提供綠色產(chǎn)品或服務，結合本小區(qū)實際情況，環(huán)保具體舉措如下：（一）、節(jié)水節(jié)電、降本減耗：1、節(jié)水措施：（1）泳池用水：在盡量保證水質的前提下，降低泳池換水頻率， 每日泳池清潔所過濾的廢水可循環(huán)使用，用于沖洗小區(qū)路面等清潔工作；（2）綠化用水：綠化

35、用水面積大、耗量多，要求綠化工澆水時 盡量使用花灑，均勻噴灑，既可普降甘霖，又可節(jié)約用水；（3）員工宿舍、管理處日常用水：制定合理措施，提高員工節(jié) 約意識，住宿員工每月限用水四噸，以降低消耗。2、節(jié)電措施：（1）樓層公共走道：拆除部分功率較大的光管，改用功率較小 的節(jié)能燈，并在每個開關旁張貼“為節(jié)約您的開支，請隨手關燈”的標識， 并要求每一個巡樓工作人員要作好表率。（2）路燈：在確保小區(qū)正常照明的前提下，更換功率較小的節(jié) 能燈，并根據(jù)季節(jié)變化設定開關燈時間，準時開關燈；（3）員工宿舍：制定宿舍開關燈時間，電視房開放時間，規(guī)定 每位員工每月用電15度，以降低消耗。（4）管理處辦公室：規(guī)定空調(diào)開放時間；在保證正常照明前提 下，拆除部分光管;（5）車場：根據(jù)車場實際情況，對部分光線較充足的地方適當 減少光管數(shù)量；規(guī)定時間打開通風系統(tǒng)定時通風，每天兩次，每次半個 小時。（二）、抓好清潔綠化、綜合治理三廢：1、垃圾分類處理：在樓層、中心花園等公共場所配置分類