商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)法律問(wèn)題辨析

1、商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)法律問(wèn)題辨析商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)法律問(wèn)題辨析 商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)法律問(wèn)題辨析 商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)法律問(wèn)題辨析 一、預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)在性質(zhì)上應(yīng)為預(yù)約合同。討論認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)，應(yīng)首先探求預(yù)約合同的相關(guān)法律問(wèn)題。1，預(yù)約合同的概念和法律性質(zhì)民法理論中，契約可以分為本約與預(yù)約，本約是相對(duì)于預(yù)約而言的，在預(yù)約中約定將來(lái)要訂立的契約即為本約；預(yù)約，那么是約定將來(lái)訂立一定契約的契約。預(yù)約，或稱(chēng)為預(yù)備性契約，是會(huì)談當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性本合同達(dá)成的書(shū)面許諾或協(xié)議。一般認(rèn)為，預(yù)約合同包括意向書(shū)，許諾書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的定金收據(jù)、原那么協(xié)議，諒解備忘錄、協(xié)議要點(diǎn)

2、、會(huì)談紀(jì)要等。預(yù)約合同應(yīng)具備以下特征：第一，預(yù)約合同是諾成合同。諾成合同不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用的特征，對(duì)于預(yù)約尤其明顯和重要。第二，預(yù)約是會(huì)談期間對(duì)將來(lái)事項(xiàng)的預(yù)先規(guī)劃。第三，預(yù)約之標(biāo)的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本約而會(huì)談。第四，預(yù)約必須具備書(shū)面形式。第五，有效的預(yù)約應(yīng)當(dāng)是有約束力的法鎖。第六，預(yù)約合同的內(nèi)容應(yīng)具有確定性。由此可見(jiàn)，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同，預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，預(yù)約合同應(yīng)以書(shū)面方式為之。同時(shí)我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，預(yù)約既然以訂立一定內(nèi)容的合同為其內(nèi)容，這就要求當(dāng)事人在訂立預(yù)約時(shí)必須就將要訂立的本約的主要內(nèi)容達(dá)成一致，也就是說(shuō)，在預(yù)約

3、中，應(yīng)當(dāng)含有將來(lái)本約的根本主要條款和根本內(nèi)容，否那么就不能視為預(yù)約。根據(jù)上述對(duì)預(yù)約合同特征的分析，預(yù)約與將來(lái)履行的合同在性質(zhì)上不同。在將來(lái)履行的合同，合同已經(jīng)成立并生效，雙方的合同權(quán)利、義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，僅僅是履行期限未到而已。而在預(yù)約，本約并未成立、生效，雙方本約上的合同權(quán)利，義務(wù)并未發(fā)生，預(yù)約這一合同的效力不過(guò)是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生屆時(shí)簽訂本約的權(quán)利和義務(wù)。預(yù)約與條件，附期限的合同在性質(zhì)上也有不同。在附條件、附期限的合同，合同已經(jīng)成立，但還未發(fā)生效力。而在預(yù)約，只是本約尚未成立，預(yù)約是獨(dú)立合同；單獨(dú)發(fā)生法律效力，并不需要等到簽訂本約的條件具備時(shí)再生效。二、商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力2、違犯認(rèn)購(gòu)書(shū)責(zé)任。

4、假設(shè)當(dāng)事人一方違犯認(rèn)購(gòu)書(shū)中誠(chéng)信會(huì)談義務(wù)，不履行簽訂正式的商品房預(yù)售合同的義務(wù)，對(duì)方當(dāng)事人能否徑直懇求違約方履行本約的義務(wù)，能否要求賠償本約的履行利益。史尚寬先生認(rèn)為，因預(yù)約所產(chǎn)生之債權(quán)，與普通債權(quán)有同樣的效力，即預(yù)約義務(wù)人假設(shè)不訂立本約，那么，預(yù)約權(quán)利人可以懇求其履行或者以強(qiáng)迫執(zhí)行已判決代其意思表示。本約假設(shè)為要物契約，并有懇求契約標(biāo)的物之交付的權(quán)利。在債務(wù)不履行時(shí)，有懇求損害賠償?shù)臋?quán)利。有許多主張認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同的人往往也簡(jiǎn)單地引用史尚寬先生的上述論斷，從而將違犯認(rèn)購(gòu)書(shū)與違犯正式合同責(zé)任錯(cuò)誤等同。筆者認(rèn)為，史尚寬先生的觀點(diǎn)僅適用于帶未決條款的預(yù)約而不適用將行會(huì)談的預(yù)約。認(rèn)購(gòu)書(shū)的雙方盡管已經(jīng)在

5、認(rèn)購(gòu)書(shū)預(yù)約中就本約正式預(yù)售合同主要條款達(dá)成一致，但由于正式合同本身未成立并生效，當(dāng)事人不能直接獲得本約中的權(quán)利義務(wù)。三、現(xiàn)行法律規(guī)定對(duì)預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)的規(guī)制1、預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)的現(xiàn)行法律根據(jù)目前，我國(guó)民法通那么及合同法對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)所屬的預(yù)約合同都未作規(guī)定，但這并不說(shuō)明對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的調(diào)整無(wú)法可依。在整體意義上，認(rèn)購(gòu)書(shū)存在于正式合同締結(jié)前，一般也隨著正式合同的簽訂而完畢。大家通常認(rèn)為，?民法通那么?第4條規(guī)定了老實(shí)信譽(yù)原那么與公平原那么是預(yù)約合同的理論根底。合同法擴(kuò)大了合同上的責(zé)任，規(guī)定了先契約責(zé)任以解決合同締結(jié)前的責(zé)任問(wèn)題，其中?合同法?第42條、第43條，第58條關(guān)于先契約責(zé)任的規(guī)定，就可以成為規(guī)制商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)

6、書(shū)的直接法律根據(jù)。2003年6月1日施行的由最高法院發(fā)布的?關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?以下簡(jiǎn)稱(chēng)?解釋?相對(duì)明確了商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)在現(xiàn)行法律狀態(tài)下的性質(zhì)及責(zé)任，成為司法裁判的直接根據(jù)，促進(jìn)了商品房買(mǎi)賣(mài)中因認(rèn)購(gòu)書(shū)所致糾紛的解決，對(duì)維護(hù)交易平安將起到很好的作用。2、?解釋?關(guān)于預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)的規(guī)制1?解釋?第4條規(guī)定，“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，假設(shè)因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人將定金返還買(mǎi)受人。該條的核心內(nèi)容為認(rèn)購(gòu)

7、書(shū)中的定金處理方法。?解釋?第5條規(guī)定，“商品房的認(rèn)購(gòu)，訂購(gòu)，預(yù)訂等協(xié)議具備?商品房銷(xiāo)售管理方法?第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。該條對(duì)如何認(rèn)定名為商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，實(shí)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)展了規(guī)定。2筆者認(rèn)為，?解釋?考慮到，理論中，商品房尚不具備預(yù)售的法定條件，通過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)而約定正式商品房預(yù)售合同的簽訂，從而最終形成交易，系當(dāng)事人雙方的需求所致。但由于存在事實(shí)和法律上的障礙，影響商品房銷(xiāo)售價(jià)格，面積、交付時(shí)間等事宜的一些因素尚不確定，如由于建立工程未開(kāi)工，有關(guān)工程設(shè)計(jì)、勘探，建筑安裝、工程監(jiān)理、裝修等建立工程合同的本

8、錢(qián)費(fèi)無(wú)法核算，對(duì)應(yīng)向政府繳納的稅費(fèi)尚不能確定，存在著變更設(shè)計(jì)，增加建筑面積、延期交房的可能性等等，故在認(rèn)購(gòu)書(shū)中仍然存在大量的缺失條款，需要雙方本著老實(shí)信譽(yù)原那么，抑制“事實(shí)或法律上障礙，在簽訂正式合同條件成熟時(shí)填充缺失條款和明確不確定條款的條件已成熟，即具備簽訂本約條件時(shí)，予以填充和確定，諾成性合同轉(zhuǎn)化為理論性合同，預(yù)約轉(zhuǎn)化為本約。同時(shí)，?解釋?也考慮到，理論中當(dāng)事人僅簽訂預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)預(yù)約，且認(rèn)購(gòu)書(shū)預(yù)約已具備了?商品房銷(xiāo)售管理方法?第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容，也是指本約應(yīng)當(dāng)具備的合同條款，而非預(yù)約必備條款，但未簽訂正式的商品房預(yù)售合同本約，即不存在“事實(shí)或法律上障礙而沒(méi)有

9、簽訂本約的必要，而且具備了上述內(nèi)容即具備了商品房現(xiàn)實(shí)交易的可能性，認(rèn)購(gòu)書(shū)即本質(zhì)成為理論性合同而非諾成性合同，為該認(rèn)購(gòu)書(shū)預(yù)約應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約。3?解釋?已實(shí)際界定預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)具備預(yù)約合同的性質(zhì)，但未規(guī)定應(yīng)在哪一階段當(dāng)事人可以簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)包括那些根本內(nèi)容，因此也導(dǎo)致理論中對(duì)預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)效力的不同意見(jiàn)。筆者認(rèn)為，預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)作為預(yù)約合同，應(yīng)符合合同法律、法規(guī)的有效性要件，才能有效，應(yīng)成為認(rèn)定預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)效力的判斷前提。換言之，預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)作為預(yù)約合同，應(yīng)受?民法通那么?、?合同法?等民事法律的規(guī)制，認(rèn)購(gòu)書(shū)假設(shè)存在符合無(wú)效合同的情形時(shí)，自然應(yīng)為無(wú)效，否那么即為有效。如，理論中，開(kāi)發(fā)工程尚未立項(xiàng)

10、，開(kāi)發(fā)商就向社會(huì)公眾銷(xiāo)售房屋，認(rèn)購(gòu)書(shū)就不是針對(duì)特定工程簽訂的，認(rèn)購(gòu)書(shū)上的所有條款都是不確定的，缺乏商品房買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)實(shí)根底，這一階段簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)與非法融資無(wú)異，應(yīng)當(dāng)無(wú)效。如案例：將某開(kāi)發(fā)公司為籌集資金，通過(guò)廣告宣傳，將未立項(xiàng)的樓盤(pán)分成每1平方米出售，與預(yù)購(gòu)人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，因該行為為變相集資，該行為被金融主管部門(mén)發(fā)文制止，預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)自然也就無(wú)效。再如，預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的是簽訂正式的商品房預(yù)售合同，商品房預(yù)售實(shí)行容許證制度，假設(shè)開(kāi)發(fā)商最終不能獲得預(yù)售容許證，其簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于躲避強(qiáng)迫性法律規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)為無(wú)效。4在預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)中，直接表達(dá)雙方利益的是定金。?中華人民共和國(guó)擔(dān)保法?以下簡(jiǎn)稱(chēng)?擔(dān)保法?中有關(guān)

11、定金規(guī)定的性質(zhì)兼有證約定金和違約定金兩種性質(zhì)。認(rèn)購(gòu)書(shū)中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金，但假設(shè)認(rèn)購(gòu)書(shū)上記明：雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人違約訂金、押金不退還，出賣(mài)人違約雙倍返還訂金、押金，那么，此時(shí)訂金和押金即具有定金的性質(zhì)。認(rèn)購(gòu)書(shū)的定金屬于立約定金，是為了保障簽訂本約而交付的定金。最高法院?關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方回絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接收定金的一方回絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。此條規(guī)定了立約定金的定金罰那么效力。?解釋?關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金的處理

12、方式即源自該法律規(guī)定。詳細(xì)的說(shuō)，定金具有擔(dān)保功能，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金，其目的是擔(dān)保雙方的誠(chéng)信會(huì)談義務(wù)，已達(dá)成正式的預(yù)售合同。根據(jù)前文分析，認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于將行會(huì)談的預(yù)約，雙方當(dāng)事人的只負(fù)有誠(chéng)信會(huì)談的義務(wù)，而不負(fù)有實(shí)現(xiàn)特定結(jié)果簽署正式預(yù)售合同的義務(wù)。所以，假設(shè)購(gòu)房人已盡了誠(chéng)信會(huì)談義務(wù)，但卻因其他因素未能簽署正式的預(yù)售合同，定金條款也不能發(fā)生作用，而應(yīng)將定金退還預(yù)購(gòu)人，假設(shè)因開(kāi)發(fā)商的原因違犯了誠(chéng)信會(huì)談義務(wù)，而未能簽署正式預(yù)售合同，將不是認(rèn)購(gòu)書(shū)中所述的退回定金，而應(yīng)是雙倍返還。假設(shè)因預(yù)售雙方當(dāng)事人就有關(guān)條款存在爭(zhēng)議或不能歸責(zé)雙方當(dāng)事人的原因致使本約不能簽訂時(shí)，返還定金即可，這并不影響認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力。雙方當(dāng)事

13、人已盡到了誠(chéng)信會(huì)談義務(wù)，卻不能簽訂本約，雙方當(dāng)然都有權(quán)放棄簽約的權(quán)利。3、對(duì)?解釋?的補(bǔ)充建議從預(yù)約合同的理論上講，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同的條件應(yīng)當(dāng)比一般商品房預(yù)售合同的的條件嚴(yán)格，這也是各國(guó)立法的趨勢(shì)，不僅要求商品房預(yù)售合同的核心條款完備，而且要求工程已開(kāi)工建立甚至要求繳納一定房款，其目的在于增強(qiáng)預(yù)約合同的穩(wěn)定性和確定性，減少不確定因素。這一立法趨勢(shì)是商品房預(yù)售合同作為不動(dòng)產(chǎn)交易的本質(zhì)特征決定的，其目的在于保障交易平安和社會(huì)公眾利益。?解釋?關(guān)于預(yù)售商品房中認(rèn)購(gòu)書(shū)的規(guī)定，有利于進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂，從而有利于促進(jìn)商品房交易，但?解釋?對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的相關(guān)問(wèn)題未作進(jìn)一步規(guī)定，有待完善。故筆者建議：a，司法解釋?xiě)?yīng)進(jìn)一步規(guī)定，商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)在辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃，報(bào)建審。批手續(xù)后獲得商品房預(yù)售容許證之前的一段時(shí)間內(nèi)簽訂。b，司法解釋?xiě)?yīng)進(jìn)一步規(guī)定，預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)成為預(yù)約，獲得合同拘束力，應(yīng)當(dāng)至少含有以下條款：預(yù)售商品房的位置、樓層、總面積，單價(jià)、總價(jià)，簽訂正式合同的時(shí)間，定金條款。c、基于