航天地產(chǎn)崖州灣項目計劃書

1、 三亞市崖州灣項目工作計劃書目 錄Part I 關(guān)于本項目的全程合作服務(wù)概念2Part II 項目前期策劃顧問工作內(nèi)容（工作關(guān)鍵詞）4Part III 項目前期策劃顧問工作階段、成果形式7附件 天驥行簡介8Part I 關(guān)于本項目的全程合作服務(wù)概念感謝貴司向本行初步介紹了關(guān)于三亞市崖州灣項目的相關(guān)情況和可能的合作前景，本行將高度重視本次與貴司合作的機會！基于對本項目的初步了解，本行建議項目在開發(fā)運作中考慮委托專業(yè)公司開展全程服務(wù)，即全過程介入項目的實施及營銷過程，形成嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的策劃成果和營銷計劃，并最終通過專業(yè)銷售隊伍達成目標(biāo)。策劃公司的工作和服務(wù)是與發(fā)展商開發(fā)項目的過程密不可分的，根據(jù)本行

2、經(jīng)驗，一般房地產(chǎn)項目開發(fā)大致包括以下五個階段，本行的業(yè)務(wù)范疇可根據(jù)具體需要涵蓋從獲取土地到銷售的各個階段：以上各個流程環(huán)節(jié)，因工作目標(biāo)、重點不同，所提供的服務(wù)內(nèi)容和方式也有很大不同，本行可提供全程服務(wù)或階段組合服務(wù)。而全程服務(wù)的方式可讓項目的運行能夠獲得連貫的專業(yè)策劃支持和助力，有利于項目運行更流暢、開發(fā)效益最大化。根據(jù)本項目進展階段和目前的主要需求，以下重點就前期策劃顧問服務(wù)的工作進行介紹：Part II 項目前期策劃顧問工作內(nèi)容（工作關(guān)鍵詞）前期策劃前提總結(jié) 地盤指標(biāo)及限制性條件 周邊市場及開發(fā)環(huán)境要點 核心問題的提出第一部分 項目發(fā)展戰(zhàn)略及綜合定位 項目開發(fā)條件- 項目區(qū)位特征- 項目地

3、盤解析（環(huán)境、配套、地形地勢、資源條件等） 參考案例及借鑒 項目核心問題的提出 項目開發(fā)價值分析及目標(biāo)梳理- 項目開發(fā)價值分析- 確立項目的整體開發(fā)目標(biāo)（包含形象定位、客戶定位及品牌定位等幾大領(lǐng)域的具體分析、建議）- 項目啟動區(qū)和整體之間的開發(fā)關(guān)系、開發(fā)目標(biāo)定位 項目整體核心競爭力及市場競爭策略- 項目SWOT分析- 項目核心競爭力的確立- 項目的市場競爭策略定位（包括功能定位、發(fā)展主題定位、價格定位等） 項目產(chǎn)品定位研究- 項目居住產(chǎn)品系列定位（住宅產(chǎn)品類型、主力戶型及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位）- 項目配套設(shè)施產(chǎn)品定位（如配套商業(yè)業(yè)態(tài)定位、規(guī)模定位，服務(wù)設(shè)施規(guī)模及功能定位等）- 產(chǎn)品創(chuàng)新研究及定位第二部

4、分 項目規(guī)劃設(shè)計建議 項目規(guī)劃設(shè)計對總體定位的表達和銜接- 項目總體定位對規(guī)劃設(shè)計的參照要點- 項目總體規(guī)劃設(shè)計相關(guān)原則 項目總體概念規(guī)劃布局建議（根據(jù)表達需要將提出示意性平面布局方案）- 項目內(nèi)部土地價值序列及分析- 項目概念規(guī)劃方案的要點建議- 項目總體規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)總結(jié) 各功能具體的規(guī)劃設(shè)計建議（包括不同住宅種類的位置、社區(qū)配套設(shè)施的分布、商業(yè)等設(shè)施的布置，以及可借鑒的產(chǎn)品設(shè)計細節(jié)建議） 項目分期開發(fā)、推進時序定位及建議（包括發(fā)揮項目各地塊特點的前提下對各分期、分區(qū)位置的考慮） 項目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計要點建議第四部分 項目財務(wù)運行狀況分析 項目財務(wù)狀況分析的假設(shè)條件 項目時間進度計劃的安排 項目

5、投資成本估算 項目總收入估算 財務(wù)狀況評價財務(wù)運行特點總結(jié) 風(fēng)險及不確定性分析附錄部分 市場背景研判 項目開發(fā)的宏觀市場“培養(yǎng)基”- 三亞市旅游房地產(chǎn)依托背景綜述- 三亞市重要市政設(shè)施、重點發(fā)展區(qū)域的建設(shè)規(guī)劃及其對旅游房地產(chǎn)的影響（如三亞西部海灣、創(chuàng)意新城的相關(guān)規(guī)劃、建設(shè)進展等）- 項目開發(fā)建設(shè)的政策背景 房地產(chǎn)市場背景宏觀調(diào)研- 三亞市房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢及趨勢研判- 三亞市商品住宅開發(fā)格局（項目分布板塊）分析- 三亞及周邊地區(qū)五十萬平方米以上大規(guī)模項目開發(fā)狀況研究 競爭市場供應(yīng)調(diào)研- 三亞及環(huán)三亞可類比地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、供應(yīng)市場調(diào)研- 三亞市可類比商品住宅項目的供應(yīng)調(diào)研及分析- 商品住宅市場競

6、爭性調(diào)研（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價格水平等的特征調(diào)研分析）- 旅游度假房地產(chǎn)項目配套調(diào)研（商業(yè)、文娛、醫(yī)療等）- 競爭個案分析（定位、產(chǎn)品、客戶、規(guī)劃設(shè)計、配套、營銷特點） 居住需求市場調(diào)查及研究- 三亞商品住宅消費客戶特征分析- 潛在客戶對本項目位置居住、生活功能的需求特征和置業(yè)期望- 潛在客戶的購房戶型面積需求、價格預(yù)期，以及對配套服務(wù)等的需求 總體市場環(huán)境預(yù)測項目的市場機會- 項目在三亞地區(qū)房地產(chǎn)市場所處的競爭環(huán)境- 市場及項目未來發(fā)展預(yù)測- 項目的市場機會和切入點Part III 項目前期策劃顧問工作階段、成果形式前期策劃工作通常的階段劃分l 本行在雙方約定的時間內(nèi)，相對獨立地完成系統(tǒng)的前期策劃工

7、作、并提交成果項目前期策劃報告。l 匯總成果觀點進行PPT匯報演示，講解說明報告的主要內(nèi)容，并根據(jù)雙方溝通情況完善、形成最終成果報告。l 持續(xù)的跟進工作：在項目運作過程中，為使策劃、決策與實施密切融合，本行還可參與項目規(guī)劃設(shè)計方案的系列研討工作、或直接與設(shè)計單位溝通，對概念規(guī)劃方案、產(chǎn)品設(shè)計等提出策劃、市場角度的意見和建議，最大化提升前期策劃工作的價值。前期策劃工作的成果形式針對以上前期研究策劃工作內(nèi)容的主要成果：l 文本類：前期策劃顧問正式報告貳份（中文）；l 演示類：項目前期策劃顧問相關(guān)工作匯報演示（Power Point 格式）；l 會晤類：就相關(guān)工作成果向 貴司或設(shè)計單位匯報、講解、溝

8、通；l 電子版：報告內(nèi)容刻錄光盤壹份。附件 天驥行簡介歷經(jīng)十年實戰(zhàn)磨礪和默契配合，天驥行顧問的核心骨干于世紀(jì)初正式成立天驥行品牌，奉行國際顧問公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，致力于為房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、相關(guān)投資開發(fā)行為等提供專業(yè)顧問。數(shù)年來，天驥行新銳團隊以扎實的專業(yè)功底、誠懇周到的服務(wù)態(tài)度和敏銳的競爭意識，建立了穩(wěn)定的客戶聯(lián)盟，業(yè)務(wù)范圍更立足華南向華東、華北、西南地區(qū)擴張，服務(wù)團隊也迅速擴大。而海南地區(qū)是天驥行華南板塊業(yè)務(wù)中最重要、經(jīng)驗最豐富的區(qū)域之一。天驥行服務(wù)理念天驥行成員擁有多年的市場研究、咨詢顧問、營銷策劃、投資分析及代理服務(wù)經(jīng)驗，對項目開發(fā)、運營過程中所需要的策劃支持有著深刻理解。“創(chuàng)新價值、

9、領(lǐng)先價值”、“專注細節(jié)”一直被天驥行奉為基本服務(wù)理念。天驥行組織框架天驥行匯聚國內(nèi)房地產(chǎn)、顧問行業(yè)從業(yè)多年的專業(yè)人員，公司架構(gòu)的組織也以全面保障專業(yè)服務(wù)品質(zhì)的貫徹為前提而搭建董事會經(jīng)營班子總經(jīng)理行政財務(wù)人力資源大項目部顧問咨詢營銷企劃廣告咨詢估價服務(wù)日常業(yè)務(wù)運營企業(yè)戰(zhàn)略運營新加坡A&J設(shè)計聯(lián)盟事務(wù)深圳公司海南公司北京辦事處其它專業(yè)機構(gòu)香港公司江蘇公司投資開發(fā)海外事務(wù)天驥行服務(wù)本項目的業(yè)務(wù)優(yōu)勢n 立足國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)服務(wù)的指導(dǎo)性經(jīng)驗以及國際視野。本行核心團隊人員已在國內(nèi)一線城市從事專業(yè)房地產(chǎn)顧問服務(wù)多年，不僅把握一線城市的房地產(chǎn)市場規(guī)律、項目操盤細節(jié)，而且在服務(wù)其它城市房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，積累

10、了充分的借鑒引用經(jīng)驗，對具體操作有著直接的參考價值。n 豐富的度假復(fù)合地產(chǎn)服務(wù)優(yōu)勢。在廣東、江蘇、海南等多個中國房地產(chǎn)熱區(qū)跟進操作類似項目，本行還在為這些項目提供服務(wù)過程中，與國際一流規(guī)劃設(shè)計單位進行過良好協(xié)作，這些經(jīng)驗均有助于本行高效、針對性強地提供策劃服務(wù)。n 有關(guān)工作成果的出品質(zhì)量嚴(yán)格按照國際專業(yè)顧問公司的標(biāo)準(zhǔn)提供，公司機制也能確保針對本項目的服務(wù)進行高品質(zhì)、高效率的運作。n 全情專注的專業(yè)精神和人員保障。本行將全力發(fā)揮一貫專業(yè)專注的工作熱忱，提供高水平的策劃服務(wù)。為此，本行也會在人員配備上予以保障，全面體現(xiàn)天驥行在國內(nèi)業(yè)界的高品質(zhì)策劃水準(zhǔn)。天驥行服務(wù)過的客戶作為業(yè)內(nèi)實力實戰(zhàn)型顧問公司，

11、本著高效務(wù)實、專業(yè)創(chuàng)新的公司運作和客戶服務(wù)理念，我們曾成功地為多個知名發(fā)展商、知名項目提供過高品質(zhì)服務(wù)，其中包括：天驥行操作案例簡介n 天驥行近期操作項目（未注明者為全程策劃及獨家代理）圍繞房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)，天驥行曾為投資商、政府部門、發(fā)展商等多種單位提供過專業(yè)的顧問服務(wù)，并有幸參與了多個大規(guī)模復(fù)合項目、度假休閑項目的運作，團隊操作過的案例經(jīng)驗包括：1) 常州太湖灣高爾夫游艇綜合社區(qū)（全程策劃顧問）2) 南京“翠屏國際城”3) 南京“中惠大廈”4) 常州“文慧苑”5) 南通如東新區(qū)項目6) 連云港東連島度假別墅區(qū)項目(全程策劃顧問)7) 浙江上虞曹娥江大型旅游綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目(全程策劃顧問)8)

12、 ?？凇昂Ｋ{椰風(fēng)”9) 海口東海岸溫泉度假地產(chǎn)項目(全程策劃顧問)10) 三亞“鳳凰水城”大型旅游度假居住區(qū)11) 三亞“三亞灣新城大型高爾夫度假社區(qū)” (全程策劃顧問)12) 三亞“水晶藍灣”13) 三亞“蘭海項目”14) 三亞“山海天二期”(全程策劃顧問)15) 三亞海坡一線海景度假公寓(全程策劃顧問)16) 三亞海棠灣整體開發(fā)競標(biāo)提案(全程策劃顧問)17) 深圳龍崗區(qū)東部新城舊改項目(全程策劃顧問)18) 深圳龍崗工業(yè)區(qū)大型居住社區(qū)項目(全程策劃顧問)19) 深圳蛇口水灣村項目(全程策劃顧問)20) 深圳南山區(qū)CBD綜合體(288米) (全程策劃顧問)21) 深圳竹子林兩項目(全程策劃顧

13、問)22) 廣東陽江共青湖大型住宅區(qū)(全程策劃顧問)23) 廣東河源“世紀(jì)華府”(全程策劃顧問)24) 廣東珠海吉大CBD綜合體(全程策劃顧問)25) 海南省瓊海白石嶺溫泉度假村(全程策劃顧問)26) 海南省萬寧“興隆湖小鎮(zhèn)”旅游房地產(chǎn)項目(全程策劃顧問)27) 四川成都人民南路CBD四川航天科技大廈28) 四川成都騾馬市泰豐國際項目29) 湖南衡陽市高新開發(fā)區(qū)沿河景觀居住社區(qū)30) n 代表性個案1) 三亞“鳳凰國際水城”項目- 項目規(guī)模：總占地100萬平方米，2007年至今已開發(fā)三期- 項目屬性：三亞城市中部CLD大盤，包含別墅、疊拼高層公寓、小高層度假住宅等產(chǎn)品及商業(yè)、學(xué)校等配套，是三亞非臨海板塊的領(lǐng)軍式標(biāo)桿項目。- 工作成果：本行負(fù)責(zé)項目的全程策劃及銷售代理工作，在項目進入強銷期的2008-2009年間，項目始終保持三亞全市樓市銷量前列的成交業(yè)績，深得市場好評。2) 三亞“三亞灣新城及啟動區(qū)高爾夫別墅社區(qū)”- 項目規(guī)模：三亞灣新城總占地6.8平方公里，其中啟動區(qū)為高爾夫球場（占地1800畝）和高爾夫別墅區(qū)（總占地805畝）。- 項目屬性：三亞最大的臨海城區(qū)開發(fā)以及三亞近海最大的高爾夫綜合社區(qū)。- 工作成果：三亞灣新城統(tǒng)合戰(zhàn)略策劃、啟動區(qū)市場調(diào)研、類似物業(yè)考察、總體定位及競爭策略、規(guī)劃設(shè)計建議、財務(wù)