百貨商場(chǎng)開發(fā)策劃實(shí)際案例

1、 邁亨購物廣場(chǎng)開發(fā)策劃實(shí)際案例 前   言“風(fēng)起云涌”誰可“風(fēng)雨同舟”“滄海橫流 方顯英雄本色”縱觀當(dāng)今中外商業(yè)市場(chǎng)格局已發(fā)生了重大改變。“強(qiáng)勢(shì)商業(yè)”理念已伴隨著“時(shí)代經(jīng)濟(jì)”理念進(jìn)入了一個(gè)嶄新的發(fā)展時(shí)期。新世紀(jì)、新經(jīng)濟(jì)、新思路已成為進(jìn)入現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中心理念。“創(chuàng)新思維”已成為現(xiàn)代企業(yè)管理層的核心議題，“創(chuàng)新力”成為現(xiàn)代企業(yè)在當(dāng)今市場(chǎng)的立足之本?！皼]有道德的社會(huì)，是沒有創(chuàng)造力的”商業(yè)行為理念也得到了超前的發(fā)展，形象輸出已達(dá)到了規(guī)范、專業(yè)、統(tǒng)一、理性的超前概念。“整合優(yōu)勢(shì)  再戰(zhàn)江湖”21世紀(jì)的今天，傳統(tǒng)大百貨經(jīng)營(yíng)模式在城市將會(huì)面向現(xiàn)代化購物中心演變。目前

2、我國(guó)大百貨業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的跨行業(yè)、跨業(yè)態(tài)化發(fā)展，正是該業(yè)態(tài)向超大型購物中心轉(zhuǎn)型的前期雛型。如我國(guó)部分大城市大的百貨商場(chǎng)開始設(shè)有免費(fèi)兒童樂園、代托兒童、噴泉、音樂、游藝中心、美食廣場(chǎng)、娛樂城、休閑咖啡廳、美容院、婚紗攝影等；定期舉行服裝表演、文化知識(shí)講座、商品學(xué)術(shù)性研討會(huì)、引入藝術(shù)活動(dòng)進(jìn)行促銷，讓百貨向現(xiàn)代的購物中心開始轉(zhuǎn)型，通過系列化的運(yùn)作樹立品牌，達(dá)到與市場(chǎng)同步。以此來抵御入世后一些大的國(guó)際知名品牌對(duì)市場(chǎng)造成的沖擊?！爸阎?#160; 百戰(zhàn)不胎”概括起來，外商對(duì)零售業(yè)的沖擊主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：、依靠品牌優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行商品競(jìng)爭(zhēng)；、依靠規(guī)模優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)；、依靠經(jīng)營(yíng)技術(shù)、設(shè)備優(yōu)勢(shì)，進(jìn)

3、行技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)；、依靠高質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)行服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)；、依靠高薪吸引人才優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行智力競(jìng)爭(zhēng)；、依靠獎(jiǎng)金優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行擴(kuò)張競(jìng)爭(zhēng)；、依靠經(jīng)營(yíng)方式、方法優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行客戶競(jìng)爭(zhēng)；、依靠進(jìn)出口業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行渠道競(jìng)爭(zhēng)；、依靠經(jīng)商觀念競(jìng)爭(zhēng)；、依靠高水平的管理和企業(yè)形象，進(jìn)行全方位競(jìng)爭(zhēng)。一、項(xiàng)目概況11、地理位置及交通網(wǎng)絡(luò)邁亨購物中心位于市場(chǎng)路，離步行街一條馬路。邁亨購物中整體的商業(yè)規(guī)模約7500平方米，以商業(yè)物業(yè)形式經(jīng)營(yíng)的。該地區(qū)本身就是常平人流量最旺的地方，該路段是商業(yè)的中心。常平主力商圈已經(jīng)形成，邁亨購物中心將是未來商圈中的最大受益者。 東莞常平是一個(gè)酒店、工業(yè)發(fā)達(dá)的一個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，鐵路大動(dòng)脈從中穿過，給常平的經(jīng)濟(jì)騰飛起

4、到了很大的推動(dòng)作用，為常平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了新的商機(jī)。12、東莞常平商業(yè)發(fā)展及商業(yè)分布概況待續(xù)調(diào)查13、項(xiàng)目輻射商圈常平現(xiàn)有主力消費(fèi)商圈主要是以天虹百貨周邊延伸至市場(chǎng)路周邊到振興路段而邁亨購物廣場(chǎng)所在的外置是中心路段就是最旺的商業(yè)街。14、商圈人口與消費(fèi)狀況待調(diào)查1.4.1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)常平目前的市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)可分為三大層面，按職業(yè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)如下14歲20歲學(xué)生的時(shí)尚消費(fèi)客群，屬于低中檔沖動(dòng)形消費(fèi)，主要消費(fèi)支出靠父母支持。16歲28歲小姐年輕的時(shí)尚消費(fèi)客群，屬于中高檔沖動(dòng)型消費(fèi)，主要消費(fèi)支出靠港商酒店支持。16歲28歲年輕的外來民工時(shí)尚消費(fèi)客群，屬與低中檔消費(fèi)，主要消費(fèi)支出靠企業(yè)工資支持。23歲35歲&

5、#160;  成熟型消費(fèi)客群，屬于理智型消費(fèi)，是消費(fèi)市場(chǎng)中的主力消費(fèi)客群，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，可自行支配消費(fèi)支出。35歲45歲   理性型消費(fèi)客群，屬于實(shí)效型消費(fèi)，是家庭消費(fèi)的主力客群，可支配能力強(qiáng)，是消費(fèi)市場(chǎng)中的第一主力消費(fèi)客群。商場(chǎng)消費(fèi)目標(biāo)客群：2045歲為主力消費(fèi)客群。二、商場(chǎng)定位及規(guī)劃概況21、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式211、經(jīng)營(yíng)理念：“與市俱進(jìn)  銳意創(chuàng)新  群策群力  攜手未來”212、管理理念：統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣213、服務(wù)理念：統(tǒng)一形象、專業(yè)素質(zhì)；顧客至上、尊貴身份微笑服務(wù)、貼心交流；喜

6、迎客來、歡送客歸22、商場(chǎng)定位模式及建筑規(guī)劃理念與分區(qū)221、業(yè)態(tài)定位：根據(jù)對(duì)常平整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的綜合評(píng)估，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位主營(yíng)暫定為：集購物、娛樂、休閑、飲食為一體的購物廣場(chǎng)222、業(yè)種配比為：購物：娛樂：飲食：休閑=5：3：1：1223、樓層業(yè)態(tài)分布：一樓：精品世界：化妝品、金銀首飾、玉器、鐘表、眼鏡以品牌為主二樓：魅力人生：職業(yè)男裝、休閑男裝、男鞋、男士其它用品.美麗人生：時(shí)尚女裝、休閑女裝、職業(yè)裝、內(nèi)衣、女鞋、女士其它用品.體育運(yùn)動(dòng)系列、童裝、箱包.以品牌為主三樓：歡樂人生：游戲機(jī) 網(wǎng)吧 美食224、經(jīng)營(yíng)定位：目標(biāo)：“傾力打造常平商業(yè)主流”宗旨：“服務(wù)顧客、關(guān)愛顧客、感動(dòng)顧客”理念：“讓購

7、物成為一種享受”口號(hào)：“一切為滿足顧客的需求而努力、創(chuàng)新”225、層次定位：“一流的購物環(huán)境、一流的專業(yè)服務(wù)、一流的商品品質(zhì)”226、服務(wù)定位：“專業(yè)素質(zhì)；微笑服務(wù)、貼心交流”顧客至上、彰顯尊貴身份”227、推廣定位：“創(chuàng)造新的購物時(shí)尚、引領(lǐng)常平商業(yè)市場(chǎng)”“讓您的購物成為一種休閑，成為一種享受”23、商場(chǎng)集客策略241、商管架構(gòu)：                 商場(chǎng)管理是一個(gè)專業(yè)水平要求非常高的職業(yè)，商場(chǎng)管理的水平高低直接影響到商場(chǎng)的企業(yè)形象、商場(chǎng)運(yùn)作和商場(chǎng)的銷售。商場(chǎng)的客

8、理規(guī)范和輸出是代表了一個(gè)企業(yè)的健康形象和核心竟?fàn)幜?。商管架可分為以下幾個(gè)大項(xiàng)：242、品牌管理：                     通過專來規(guī)范的宣導(dǎo)和系統(tǒng)培訓(xùn)，讓內(nèi)部全體員工熟知商場(chǎng)的戰(zhàn)略思想和企業(yè)文化，讓員工了解商場(chǎng)的戰(zhàn)略意圖，做到上下一至、思想統(tǒng)一，做到輸出信息的完整性，向受眾傳達(dá)企業(yè)的健康形象，達(dá)到擴(kuò)大知名度和提高美譽(yù)度的目的。244、客戶管理：          

9、60;  客戶管理在商場(chǎng)的運(yùn)作當(dāng)中是非常關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，如果客戶管理方式不當(dāng)，就可造成客戶的人心浮動(dòng)、撤場(chǎng)，還可影響到其他的客戶，對(duì)招商工作造成直接的壓力，直接影響到商場(chǎng)的正常運(yùn)作，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。客戶管理應(yīng)是管理中的重中之重，可從幾個(gè)方面來進(jìn)行管理。2441、建立完善的客戶檔案，對(duì)每個(gè)客戶做到了解。2442、加強(qiáng)雙向的溝通，讓彼此雙方了解對(duì)方，了解雙方的合作理念和利益點(diǎn)，讓雙方能夠更好的合作。2443、關(guān)心客戶日常的經(jīng)營(yíng)情況，及時(shí)提出商場(chǎng)的合理化建議，幫助其改變現(xiàn)狀，能夠正常運(yùn)作，與商場(chǎng)共同成長(zhǎng)。2444、客戶達(dá)成高度共識(shí)，讓客店了解商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念，能夠積極的配合商場(chǎng)完

10、成每次的提升策劃活動(dòng)，讓整個(gè)商場(chǎng)形成一個(gè)積極的團(tuán)隊(duì)，達(dá)到思想統(tǒng)一；行為統(tǒng)一；形象統(tǒng)一。為了共同的事業(yè)而全力以赴。2445、讓客戶或客戶代表參與到商場(chǎng)的日常管理當(dāng)中來，和客戶形成一種互動(dòng)的關(guān)系，讓客戶有一種歸屬感，提高商場(chǎng)的工作效率，最終達(dá)雙贏的局面，共享成功的喜悅245、員工管理：?jiǎn)T工每項(xiàng)行為都直接代表商場(chǎng)的品牌形象、管理水平和經(jīng)營(yíng)理念。員工的綜合素質(zhì)的高低是一個(gè)商場(chǎng)發(fā)展的基石，是推動(dòng)商場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力之源，商場(chǎng)員工可分為三個(gè)部分進(jìn)行管理：2451、一線員工；直接面對(duì)顧客的一線銷售人員，負(fù)有傳達(dá)和接收的多重作用。2452、后勤保障；包括保安、水電、外勤、倉儲(chǔ)、物流等。2453、管理執(zhí)行；辦公室的管

11、理層和執(zhí)行者，是負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)策略、統(tǒng)籌管理、監(jiān)督實(shí)施、溝通協(xié)調(diào)、整合調(diào)配、是一商場(chǎng)的神經(jīng)中樞。2。46、顧客管理：      顧管是一個(gè)商場(chǎng)生存的命脈，沒有顧客；商場(chǎng)就等于沒有靈魂。顧客是商場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，顧客就等于商場(chǎng)的長(zhǎng)期飯票，管理好顧客就等于搭上駛往成功的列車。                        通過優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，贏得顧客的好感，讓顧客能夠再次光臨。完善的售后服務(wù)，富有親

12、和力的顧客跟蹤回訪來感動(dòng)顧客，擴(kuò)大商場(chǎng)的知名度；提高商場(chǎng)的美譽(yù)度，贏得顧客的信任，樹立商場(chǎng)的良好品牌形象，讓商場(chǎng)能夠迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，穩(wěn)定發(fā)展。                        建立完善的顧客檔案系統(tǒng)，起到穩(wěn)定客源的效果，并可及時(shí)掌握顧客的思想動(dòng)態(tài)，以便商場(chǎng)作出及時(shí)的反應(yīng)，制定出具有針對(duì)性的戰(zhàn)略方案，把市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制在最低點(diǎn)。2。47、促銷活動(dòng)：         

13、60;              促銷活動(dòng)策劃是作為推動(dòng)商場(chǎng)發(fā)展的輔助工具，是商場(chǎng)必不可少的一種促銷形式，通過促銷活動(dòng)同時(shí)可以達(dá)到樹立商場(chǎng)形象和向市場(chǎng)傳達(dá)商場(chǎng)信息的功能，促銷活動(dòng)同時(shí)是為推動(dòng)銷售額的增長(zhǎng)而精心制作的。通過促銷活動(dòng)可以達(dá)到與市場(chǎng)、客戶和顧客的全面溝通，起到收集市場(chǎng)信息的目的，把握顧客的動(dòng)向和市場(chǎng)的脈搏。25、商場(chǎng)招商策略251、主題定位：“強(qiáng)勢(shì)品牌  強(qiáng)勢(shì)商業(yè)”以發(fā)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)品牌為首要鎖定，研究其核心發(fā)展戰(zhàn)略，制定  有針對(duì)性的合作意向書，進(jìn)行全方位招商。

14、252、招商理念：“誠(chéng)招天下賢客  共謀商業(yè)圣舉”253、宣導(dǎo)理念：“四會(huì)華潤(rùn)萬家-讓山水更精彩”254、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：黃金區(qū)位；交通便捷     硬件齊全；環(huán)境優(yōu)越     規(guī)模浩大；人氣旺盛     專業(yè)服務(wù)；后顧無憂     品牌優(yōu)勢(shì)；競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勁     會(huì)員制度；鎖定客戶     商品組合；勝卷在握   

15、0; 管理一流；機(jī)制領(lǐng)先     規(guī)劃優(yōu)勢(shì)；潛力無限  255、宣傳資料類型及特點(diǎn)：    傳統(tǒng)的表現(xiàn)一一印刷宣傳品快捷的表現(xiàn)信函DM       直觀的演示幻燈演示轟動(dòng)的效應(yīng)展示或發(fā)布會(huì)    高科技的結(jié)晶光盤多媒體256、組織機(jī)構(gòu) ：一個(gè)球隊(duì)想取得勝利，僅僅依靠球員的個(gè)人能力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須進(jìn)行團(tuán)隊(duì)的磨合和訓(xùn)練。同樣，招商隊(duì)伍組建之后，也必須進(jìn)行培訓(xùn)（同招商辦公室統(tǒng)一按排）。一方面，通過培訓(xùn)是團(tuán)隊(duì)了解企業(yè)的現(xiàn)狀、產(chǎn)品，了解招商策略和操作步驟

16、，同時(shí)也是進(jìn)行磨合的過程。針對(duì)招商的培訓(xùn)主要有以下幾個(gè)方面：       2561、企業(yè)及產(chǎn)品知識(shí)，以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì)企業(yè)的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識(shí)。2562、溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成員的職業(yè)感。2563 招商專業(yè)知識(shí)（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項(xiàng)等）2564、招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）培訓(xùn)的過程實(shí)際上是對(duì)整體招商的預(yù)演和虛擬運(yùn)營(yíng)，對(duì)于實(shí)際的招商工作實(shí)施意義重大。同時(shí)，通過培訓(xùn)可以團(tuán)結(jié)隊(duì)伍、鼓舞士氣，這些無疑對(duì)于企業(yè)也是受益良深。古人云：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢！”是做事前謀劃和準(zhǔn)備的重要，我們之所以把人

17、才組建和培訓(xùn)放在招商技巧的第一位，完全是因?yàn)檎猩虉F(tuán)隊(duì)的好壞是招商工作的重中之重。企業(yè)若不扎扎實(shí)實(shí)的做好這一步工作，再多的技巧也無處可用。以據(jù)項(xiàng)目之規(guī)模，招商的周期及其他特點(diǎn)綜合考慮，針對(duì)該項(xiàng)目成立特別項(xiàng)目小組，藉此全面統(tǒng)籌兼顧具體運(yùn)作，爭(zhēng)取最佳效益。以下為特別項(xiàng)目小組架構(gòu)： 257、招商流程整體招商方案設(shè)計(jì)     招商人員準(zhǔn)備    招商廣告創(chuàng)意、媒體選擇與刊登    1次信息處理（來電、來函）    2次信息處理（書面回復(fù)）    合作意向洽談   &

18、#160; 簽訂意向書    簽訂合作合同     檔案移交（招商人員轉(zhuǎn)給檔案管理室）。在招商之前，應(yīng)該制定詳細(xì)的招商手冊(cè)，以控制流程。根據(jù)企業(yè)的人員的到位情況和廣告投入，預(yù)估產(chǎn)品的招商時(shí)間，有計(jì)劃有步驟的進(jìn)行招商操作。258、宣傳及媒體策劃方案  ：2581、招商宣傳媒體組合  2582、基本廣告語設(shè)計(jì)原則     2583、招商專用基本廣告語     2584、廣告宣傳賣點(diǎn)設(shè)計(jì)  2

19、585、廣告宣傳媒體組合  2586、具體宣傳辦法   258、招商洽談會(huì)：     2591、招商洽談會(huì)的特點(diǎn) 2592、預(yù)先籌劃，制定方案     2593、會(huì)務(wù)工作組的組建、分工和訓(xùn)練      2594、宣傳和推廣辦法      2595、有目的、有選擇性地發(fā)出邀請(qǐng)函      2596、準(zhǔn)備會(huì)議資料   2597、準(zhǔn)備招商資料&

20、#160;  2598、準(zhǔn)備簽約合同   2599、與當(dāng)?shù)匦侣劷缏?lián)系  25910、布置會(huì)場(chǎng)，準(zhǔn)備視聽設(shè)備    25911、招商洽談會(huì)的召開  25912、招商洽談會(huì)后跟進(jìn)  2510、招商策略：            一個(gè)沒有文化和個(gè)性的群體是沒有靈魂的，一個(gè)商城沒有內(nèi)涵;即使規(guī)模宏大；外觀雍容華貴也無法真正體現(xiàn)其價(jià)值和魅力。        招

21、商工作是一項(xiàng)系紡工程，應(yīng)以商城的發(fā)展戰(zhàn)略為核心，圍繞其主題核心定位展開全面招商?！昂线m的就是最好的”既然招商和應(yīng)招雙方是“各取所需、自由戀愛”，那么對(duì)招商策略的最基本的要求就是“適合”。        招商主題概念：“走出去  引進(jìn)來  高質(zhì)  強(qiáng)聯(lián)”         以主題商場(chǎng)的理念為基準(zhǔn)，對(duì)招商對(duì)象進(jìn)行規(guī)格要求和綜合細(xì)分：、有實(shí)力：與強(qiáng)者合作才能更強(qiáng)，打造強(qiáng)勢(shì)商業(yè)希望企業(yè)力量雄厚，解除后顧之憂，使雙方的合作關(guān)系得

22、到延伸。讓合作方了解商城的實(shí)力、經(jīng)營(yíng)理念和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的雄圖偉略，、有決心：堅(jiān)定的信念和強(qiáng)有力的推廣策略是加盟商對(duì)商城項(xiàng)目的合作誠(chéng)意的直接表現(xiàn)，用數(shù)字說明企業(yè)的力度是最好的方法。（以對(duì)方的應(yīng)招手冊(cè)為準(zhǔn)）、有信譽(yù)：“信譽(yù)”代表著一個(gè)品牌的形象和行為理念，和一個(gè)沒有信譽(yù)的企業(yè)合作只會(huì)浪費(fèi)你的時(shí)間和金錢。、有規(guī)劃：品牌的戰(zhàn)略規(guī)劃、可行的營(yíng)銷方法對(duì)于加盟商有極大的選擇余地。授以魚，更要授以漁，為了整個(gè)戰(zhàn)略的順利實(shí)施和長(zhǎng)遠(yuǎn)的展考慮，以擇優(yōu)、穩(wěn)定為先期選擇優(yōu)勢(shì)。、有效益：歸根結(jié)底，一個(gè)品牌是否健康，是以其物流和資金流來決定的，“效益”是決定企業(yè)興衰的命脈，選擇合作伙伴，同是首選條件。256、商場(chǎng)推廣策略256

23、1、策略要求：  、展示商場(chǎng)整體形象(以命名為主體的形象虛構(gòu))。、突出商場(chǎng)的專業(yè)性，挖掘、展現(xiàn)商場(chǎng)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，強(qiáng)調(diào)地段價(jià)值及回報(bào)價(jià)值，給客戶以充分的信心。 、向市場(chǎng)充分展示商場(chǎng)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，強(qiáng)調(diào)唯一、價(jià)值、時(shí)尚因素。以“為山水區(qū)居民打造一流的購物環(huán)境為已任”，在市場(chǎng)中樹立良好的健康形象，以專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、服務(wù)和環(huán)境的高素質(zhì)輸出，擴(kuò)大商場(chǎng)的知名度和美益度。2562、策略目標(biāo)：、公告四會(huì)華潤(rùn)萬家招商全面啟動(dòng)。、增強(qiáng)客戶進(jìn)入心理，以商場(chǎng)極強(qiáng)的可參與性為先導(dǎo)，為商場(chǎng)招商增大客戶可選擇空間。、展開目標(biāo)客戶的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，論證市場(chǎng)定位，修訂目標(biāo)客群定位及推廣策略。、收集意向客戶的資料

24、。三、商場(chǎng)SOWT分析31、商場(chǎng)優(yōu)勢(shì)隨著商業(yè)的南遷，不久的將來項(xiàng)目所在地的西南街道，將是一條商業(yè)主干道，主、次商圈將會(huì)轉(zhuǎn)移至青歧鎮(zhèn)城南，所以，更將是今后主商圈的中心位置。項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)將能填補(bǔ)山水區(qū)無主題百貨商場(chǎng)和無大型專業(yè)商場(chǎng)的空白，還將是未來58年內(nèi)山水區(qū)商業(yè)的形象坐標(biāo)。整個(gè)建筑具備現(xiàn)代化商場(chǎng)所需的各項(xiàng)硬件指標(biāo)，具備優(yōu)厚的競(jìng)爭(zhēng)條件。 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)時(shí)間跟山水區(qū)城市的開發(fā)進(jìn)展時(shí)間十分的融合，占盡了市場(chǎng)先機(jī)。項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)順應(yīng)了山水區(qū)城市化進(jìn)程的需要。將能滿足山水人民日益增長(zhǎng)的對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)、消費(fèi)環(huán)境的消費(fèi)需求。現(xiàn)有的山水區(qū)商業(yè)沒有真正意義上的綜合百貨賣場(chǎng)，山水區(qū)300萬人口將是本項(xiàng)目最終的

25、消費(fèi)人群，最終的受益者。開發(fā)商以長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，導(dǎo)入現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，從項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的銷售、項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理自項(xiàng)目開發(fā)之始就由專業(yè)的公司和團(tuán)隊(duì)介入，充分保證了項(xiàng)目開發(fā)的完美成功。32、商場(chǎng)劣勢(shì)由于城市規(guī)劃進(jìn)程，現(xiàn)階段項(xiàng)目地正處在籌備期間，整體的主商圈還未形成。購物客群也還有待于培養(yǎng)，車流動(dòng)向還沒有定位，商業(yè)市場(chǎng)還需要進(jìn)一步的引導(dǎo)與培育。山水區(qū)主題百貨商業(yè)的空白給予了項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)的同時(shí)也同樣存在著引導(dǎo)市場(chǎng)和培育市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目留給了后期經(jīng)營(yíng)管理著必將成為巨大后遺癥。同時(shí)也是后期經(jīng)營(yíng)管理面臨的緊箍。33、商場(chǎng)機(jī)會(huì)目前山水區(qū)有規(guī)模，上檔次，具有時(shí)尚理念的、鮮明主題定位的

26、商業(yè)還是一個(gè)空白?，F(xiàn)有的消費(fèi)環(huán)境已不能滿足消費(fèi)人群的需求。通過引進(jìn)專業(yè)的華潤(rùn)萬家，專業(yè)的營(yíng)銷手段全心打造，必將打破現(xiàn)有的臨街購物面臨的環(huán)境差、商品質(zhì)量不放心、價(jià)格不公正的傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)局面。對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)進(jìn)行全方位的洗牌，最終引領(lǐng)山水區(qū)商業(yè)消費(fèi)，成為山水區(qū)的商業(yè)坐標(biāo)。34、商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)整個(gè)山水區(qū)現(xiàn)階段暫無大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)存在。商場(chǎng)部分有幾家小規(guī)模的商業(yè)現(xiàn)已進(jìn)入調(diào)整階段，動(dòng)向比較明顯。四、商場(chǎng)階段經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃41、商場(chǎng)短期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及規(guī)劃411、三年目標(biāo)：開業(yè)后12年（培育期）          商場(chǎng)開業(yè)后一、二年為商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)培育期，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是商場(chǎng)要

27、快速進(jìn)入商場(chǎng)正常的運(yùn)作軌道，人、財(cái)、物、產(chǎn)、供、銷要達(dá)到基本的平衡。經(jīng)營(yíng)中各個(gè)部門的磨合與銜接工作要達(dá)到正常的對(duì)接，讓商場(chǎng)進(jìn)入良性的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，具備初級(jí)的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，樹立起商場(chǎng)的健康形象和知名度。412、規(guī)劃：          開業(yè)后一年為商場(chǎng)的調(diào)試、磨合和形象培育推廣期。通過商場(chǎng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)和系列的推廣活動(dòng)，讓商場(chǎng)順利進(jìn)入市場(chǎng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的行列當(dāng)中，以健康形象展示在市民面前。          開業(yè)后第二、三年為商場(chǎng)的強(qiáng)推期，商場(chǎng)在本年度要完成成功經(jīng)營(yíng)的全部銜接工作，各種數(shù)

28、據(jù)要調(diào)整到位，為后期的商場(chǎng)成長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃提供可靠的依據(jù)，以便管理層及時(shí)做出準(zhǔn)確的策略調(diào)整。42、商場(chǎng)中期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及規(guī)劃   421、目標(biāo)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)38年（成長(zhǎng)期、成熟期）            商場(chǎng)經(jīng)過一、二年的市場(chǎng)培育期后，軟、硬件已全部運(yùn)作正常，商場(chǎng)會(huì)進(jìn)入其第一快速成長(zhǎng)期，同時(shí)也是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期，商場(chǎng)成長(zhǎng)期對(duì)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)的工作質(zhì)數(shù)要求是特別高，不可出現(xiàn)任何失誤，要求商場(chǎng)的所有參與者要上下一心，共同把商場(chǎng)推到一個(gè)新的安全經(jīng)營(yíng)高度，最終實(shí)現(xiàn)互贏的經(jīng)營(yíng)格局。同時(shí)商場(chǎng)要達(dá)到具備高風(fēng)

29、險(xiǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抵御能力。   422、規(guī)劃：                 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)36年為第一個(gè)快速成長(zhǎng)期。公司總部通過整合各種優(yōu)勢(shì)資源，調(diào)動(dòng)各種積極因素來共同參與。          商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)68年為第二成長(zhǎng)期。這個(gè)階段商場(chǎng)以其經(jīng)營(yíng)周期規(guī)律進(jìn)入成熟期，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)同時(shí)第二個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期，要求公司總部對(duì)經(jīng)營(yíng)策略要及進(jìn)作出戰(zhàn)略性的早期預(yù)測(cè)和針對(duì)性的策略調(diào)整，“預(yù)則立  不預(yù)則廢”是商戰(zhàn)之名言和金

30、律。43、商場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及規(guī)劃431、十年目標(biāo)：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)810年（商場(chǎng)調(diào)整期）商場(chǎng)經(jīng)過快速的成長(zhǎng)進(jìn)入成熟期后，會(huì)進(jìn)入其第一個(gè)開業(yè)后的全面調(diào)整期。從經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、軟件、硬件設(shè)施、人員、業(yè)態(tài)等，調(diào)整將是系統(tǒng)化的，這個(gè)時(shí)期將對(duì)管理層提出眾多高難度課題。調(diào)整期要達(dá)到安全、準(zhǔn)確、無誤的商場(chǎng)調(diào)整轉(zhuǎn)型目標(biāo)，讓商場(chǎng)順利進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)期。432、規(guī)劃：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)第八年，商場(chǎng)的調(diào)整計(jì)劃進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略調(diào)整的前期籌劃及市場(chǎng)深度調(diào)研工作正式啟動(dòng)，為商場(chǎng)的調(diào)整工作提供一切所需的數(shù)據(jù)資料和市場(chǎng)信息，以便管理層制定出嚴(yán)密的調(diào)整策略和調(diào)整計(jì)劃，制定出商場(chǎng)調(diào)整后的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，為商場(chǎng)成功的調(diào)整轉(zhuǎn)型打下堅(jiān)實(shí)可靠的工作基礎(chǔ)。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)第九、十年，