07年第一賽季煙臺陽光100培訓(xùn)資料(共12張)

1、內(nèi)部培訓(xùn)資料，僅供參考，不得外傳“城市廣場城市廣場”第一賽季培訓(xùn)資料第一賽季培訓(xùn)資料銷銷 售售 市市 場場 部部2007 2007 年年 2 2 月月 4 4 日日內(nèi)部培訓(xùn)資料，僅供參考，不得外傳內(nèi)部培訓(xùn)資料，僅供參考，不得外傳二、政策：二、政策：房房 價(jià)價(jià) 支支 撐撐 點(diǎn)點(diǎn) 芝罘區(qū)為老商業(yè)區(qū)，拆遷等因素使近兩年土地供應(yīng)量減少； 07年芝罘區(qū)可售物業(yè)供應(yīng)量明顯少于06年； 主要供給項(xiàng)目：銀都國際公寓、陽光100城市廣場以及蔚藍(lán)海岸（因拆遷等問題，開盤時(shí)間最早約在07年底）； 高檔辦公及特色商業(yè)將成為07年該區(qū)域市場稀缺產(chǎn)品。三、三、區(qū)域供給市場（區(qū)域供給市場（以芝罘區(qū)為例）以芝罘區(qū)為例） 06

2、06年山東省年山東省GDPGDP位居全國第二位居全國第二, ,煙臺煙臺GDPGDP總額達(dá)總額達(dá)2402.12402.1億元，連續(xù)兩年超過濟(jì)南，位于山東省第二。億元，連續(xù)兩年超過濟(jì)南，位于山東省第二。結(jié)結(jié) 論論煙臺房地產(chǎn)潛力巨大煙臺房地產(chǎn)潛力巨大點(diǎn)擊返回點(diǎn)擊返回首頁首頁一、一、宏觀經(jīng)濟(jì)：宏觀經(jīng)濟(jì)：0606年煙臺經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長年煙臺經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長 07 07年仍將是政策年，但調(diào)控的目的還是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，防止房價(jià)的過快增長；年仍將是政策年，但調(diào)控的目的還是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，防止房價(jià)的過快增長； 人民幣升值將是房價(jià)上漲的催化劑。人民幣升值將是房價(jià)上漲的催化劑。數(shù)據(jù)來源：煙臺統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)公告內(nèi)部培訓(xùn)資

3、料，僅供參考，不得外傳投投 資資 方方 式式 對對 比比結(jié)結(jié) 論論房地產(chǎn)投資仍為最優(yōu)的投資品種房地產(chǎn)投資仍為最優(yōu)的投資品種平均回報(bào)平均回報(bào)回報(bào)時(shí)間回報(bào)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性流動(dòng)性優(yōu)劣勢優(yōu)劣勢銀行存款1-5%短低 強(qiáng)收益低債券3-10%中中強(qiáng)投資長股票8-15%長（?。└咻^強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)高房地產(chǎn)房地產(chǎn)？l 07 07年的股市是繼續(xù)強(qiáng)勁牛勢，是大幅振蕩，還是轉(zhuǎn)而熊市，您能準(zhǔn)確預(yù)知嗎？若不能，請參考下表：年的股市是繼續(xù)強(qiáng)勁牛勢，是大幅振蕩，還是轉(zhuǎn)而熊市，您能準(zhǔn)確預(yù)知嗎？若不能，請參考下表：投資手段投資手段回報(bào)率回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)銀行存款銀行存款12無保本，流動(dòng)性好低回報(bào)債券債券2%很小一般和銀行區(qū)別

4、不大股票股票2（假定按47倍市盈率購入，即便100%盈利用來派息）股價(jià)可能大幅波動(dòng)，公司可能倒閉，使股票一錢不值股價(jià)有上漲空間，流通性好風(fēng)險(xiǎn)大，對公司和股票真實(shí)價(jià)值很難判斷房地產(chǎn)房地產(chǎn)10%（假定不作按揭），如按揭則更高房價(jià)可能波動(dòng)，有時(shí)可能租不出去回報(bào)率高，銀行按揭支回報(bào)率高，銀行按揭支持，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)比股票小持，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)比股票小流通性不如股票l 相比較高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)的股票投資方式，投資房地產(chǎn)的優(yōu)越性顯而易見；相比較高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)的股票投資方式，投資房地產(chǎn)的優(yōu)越性顯而易見；l 組合投資：施永青的組合投資：施永青的4:3:2:14:3:2:1投資理論投資理論, ,即即: :40%40%地產(chǎn)地產(chǎn)+3

5、0%+30%股票股票+20%+20%外匯外匯+10%+10%黃金黃金. .點(diǎn)擊返回點(diǎn)擊返回首頁首頁內(nèi)部培訓(xùn)資料，僅供參考，不得外傳項(xiàng)目支持項(xiàng)目支持成立強(qiáng)大的租務(wù)團(tuán)隊(duì)成立強(qiáng)大的租務(wù)團(tuán)隊(duì)“城市廣場城市廣場”租賃部租賃部 招商平臺：招商平臺：借助SOHO中國出租網(wǎng)絡(luò)平臺的商業(yè)客戶群體及陽光100已建立的客戶網(wǎng)絡(luò)（陽光100俱樂部）； 主題招商：主題招商：主要以自留物業(yè)的主題招商為主，T1商業(yè)硬件配備以餐飲為主，S2硬件配備以電影院及娛樂為主； 主力店將增強(qiáng)項(xiàng)目的聚集效應(yīng)主力店將增強(qiáng)項(xiàng)目的聚集效應(yīng)（S1座商業(yè)群房為主力店（百貨）、T1和S1座地下一層商業(yè)為精品超市）。結(jié)結(jié) 論論擁有強(qiáng)大的出租實(shí)力、租務(wù)

6、品牌擁有強(qiáng)大的出租實(shí)力、租務(wù)品牌 07年租務(wù)工作計(jì)劃及招商節(jié)奏：年租務(wù)工作計(jì)劃及招商節(jié)奏：軟性支持：市場調(diào)研分析駐煙臺韓企、韓國商會(huì)等機(jī)構(gòu)合作細(xì)節(jié)及意向報(bào)告軟性支持：市場調(diào)研分析駐煙臺韓企、韓國商會(huì)等機(jī)構(gòu)合作細(xì)節(jié)及意向報(bào)告 由租務(wù)市場部提供：周邊城市租務(wù)市場發(fā)展分析由租務(wù)市場部提供：周邊城市租務(wù)市場發(fā)展分析內(nèi)部培訓(xùn)資料，僅供參考，不得外傳租客目標(biāo)鎖定租客目標(biāo)鎖定結(jié)結(jié) 論論建筑綜合體將彌補(bǔ)煙臺租賃市場空白建筑綜合體將彌補(bǔ)煙臺租賃市場空白公寓租戶定位的主力人群：公寓租戶定位的主力人群：l 煙臺外企很多，特別是韓國企業(yè)，外籍人士租住的聚集效應(yīng)非常明顯，這部分租客是我們的主要目標(biāo)客群；l 外籍租戶中以

7、韓、日為主，歐洲租客較少；外地駐煙臺中高級商務(wù)人士也應(yīng)占一定比例；l 現(xiàn)租賃市場上中檔公寓、酒店長租房和少量酒店服務(wù)式公寓的客戶都將是潛在客戶群。l 租客可接受租金范圍在 6 69 9（美元/月*平米）之間。商業(yè)主題定位：商業(yè)主題定位：點(diǎn)擊返回點(diǎn)擊返回首頁首頁l T1：突出商務(wù)主題，以城市中心商務(wù)人群為主；l S2：突出青春時(shí)尚主題，以城市青年消費(fèi)人群為主；l S1：主力店（百貨）根據(jù)主題定位，確定根據(jù)主題定位，確定每層商業(yè)業(yè)態(tài)每層商業(yè)業(yè)態(tài) ：內(nèi)部培訓(xùn)資料，僅供參考，不得外傳區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析結(jié)結(jié) 論論在市場上擁有的唯一性、獨(dú)特性在市場上擁有的唯一性、獨(dú)特性市場稀缺性：陽光市場稀缺性：陽

8、光100是芝罘區(qū)及周邊現(xiàn)在售唯一高檔寫字樓，高檔辦公市場供應(yīng)量的唯一性。是芝罘區(qū)及周邊現(xiàn)在售唯一高檔寫字樓，高檔辦公市場供應(yīng)量的唯一性。獨(dú)特性：與天鴻凱旋城等寫字樓綜合比較獨(dú)特性：與天鴻凱旋城等寫字樓綜合比較 位置：位置：芝罘區(qū)市級商業(yè)核心處，交通、商務(wù)效率、密集度是高檔辦公物業(yè)的首選。 升值潛力：升值潛力：區(qū)域頂級寫字樓物業(yè)的稀缺性、唯一性；綜合大型社區(qū)的附加值。 投資投資：與天鴻自用客戶不同，陽光100寫字樓穩(wěn)定的租金和回報(bào)率將是投資客的首選。 真正的真正的5A5A級辦公：級辦公：辦公立項(xiàng)，超5A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，3.8米層高，143米高國際大師設(shè)計(jì)城市 地標(biāo)性建筑。 配套：配套：豪華大堂、頂層

9、豪華海景酒樓、12部高速電梯、物業(yè)公司的頂級服務(wù)等。金都大廈、天鴻凱旋城、陽光金都大廈、天鴻凱旋城、陽光100100項(xiàng)目寫字樓數(shù)據(jù)對比表：項(xiàng)目寫字樓數(shù)據(jù)對比表：內(nèi)部培訓(xùn)資料，僅供參考，不得外傳投投 資資結(jié)結(jié) 論論煙臺高檔寫字樓價(jià)值被低估煙臺高檔寫字樓價(jià)值被低估點(diǎn)擊返回點(diǎn)擊返回首頁首頁售價(jià)對比表售價(jià)對比表租金對比表租金對比表投資回報(bào)率對比表投資回報(bào)率對比表l “煙臺核心區(qū)域高檔辦公煙臺核心區(qū)域高檔辦公”與與“北京北京CBD寫字樓寫字樓”情況對比表情況對比表l 參照物：經(jīng)調(diào)研分析，煙臺參照物：經(jīng)調(diào)研分析，煙臺CBD寫字樓價(jià)值是被低估的；寫字樓價(jià)值是被低估的；l 分析：現(xiàn)階段投資煙臺高檔辦公物業(yè)的門檻較低，投資回報(bào)率較高且穩(wěn)定，升值潛力大分析：現(xiàn)階段投資煙臺高檔辦公物業(yè)的門檻較低，投資回報(bào)率較高且穩(wěn)定，升值潛力大“好投資產(chǎn)品好投資產(chǎn)品”。內(nèi)部培訓(xùn)資料，僅供參考，不得外傳主推物業(yè)及節(jié)奏主推物業(yè)及節(jié)奏結(jié)結(jié) 論論二月重點(diǎn)寫字樓、三月重點(diǎn)二月重點(diǎn)寫字樓、三月重點(diǎn)S2公寓公寓點(diǎn)擊返回點(diǎn)擊返回首頁首頁l 二月、三月項(xiàng)目銷售及推廣節(jié)奏二月、三月項(xiàng)目銷售及推廣節(jié)奏 賽季銷售任務(wù)：賽季銷售任務(wù)： 0.8 0.8 億；億； 銷售小組銷售任務(wù)：銷售小組銷售任務(wù)：0