長沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定條文說明

1、長沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定條文說明1、編制依據(jù)1.1長沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定作為容積率管理的技術(shù)依據(jù)，應(yīng)嚴(yán)格 遵循中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 以及國家發(fā)布的有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的 條例、辦法、標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，同時(shí)也要符合地方相關(guān)法律和法規(guī)。1.2城市總體規(guī)劃作為城市發(fā)展宏觀層面的法定規(guī)劃，規(guī)劃確定的空 間結(jié)構(gòu)、功能布局以及城市發(fā)展戰(zhàn)略對于城市開發(fā)強(qiáng)度的控制具有重 要指導(dǎo)作用，因此容積率管理技術(shù)規(guī)定應(yīng)將城市總體規(guī)劃作為重要的 編制依據(jù)。我市上版已經(jīng)審批通過的長沙市城市總體規(guī)劃(20032020)正在按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求進(jìn)行修改，修改形成的長沙市城市總體規(guī)劃(2003 2020)( 2011年修改)成果已經(jīng)

2、完 成住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家審查，其規(guī)劃框架和主要規(guī)劃內(nèi)容基本已經(jīng) 明確，因此將長沙市城市總體規(guī)劃(2003 2020)(2011年修改)(以下簡稱總規(guī))作為長沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定編制依據(jù)。2、適用范圍2.1按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的要求，實(shí)施規(guī)劃管理的區(qū)域應(yīng)明確為規(guī)劃區(qū)， 但是考慮到容積率管理主要針對城市建設(shè)用地，按照總規(guī)的規(guī)劃 內(nèi)容，集中連片的城市建設(shè)用地基本布局在總規(guī)確定的都市區(qū)范 圍內(nèi)，同時(shí)按照長沙市現(xiàn)行的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理體制，都市區(qū)更便于市城 鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門進(jìn)行管理，因此，將都市區(qū)作為規(guī)定的適用范圍。 2.2根據(jù)國內(nèi)城市的規(guī)劃管理經(jīng)驗(yàn)，城市建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度管理采 取通則+控規(guī)的控制原則，符合

3、城市規(guī)劃自身的系統(tǒng)規(guī)律，適應(yīng)城市規(guī)劃管理的實(shí)際需求。容積率管理技術(shù)規(guī)定作為通則式管理的技術(shù)文件，是規(guī)劃管理的一項(xiàng)公共政策，是對于開發(fā)強(qiáng)度控制的原則要求， 其體現(xiàn)的是開發(fā)強(qiáng)度控制的總體思路和控制策略，具有一般的普適性原則，因此，本規(guī)定是針對不同地區(qū)提出地塊容積率的上限控制要求。2.3按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的要求，具體的地塊容積率數(shù)值必須通過編制控 制性詳細(xì)規(guī)劃來確定，本規(guī)定所確定的地塊容積率上限并不等同于控 制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)劃內(nèi)容，只能作為控制性詳細(xì)規(guī)劃確定和修改地塊 容積率的相關(guān)依據(jù)。3、適用用地類型3.1原控規(guī)依據(jù)圖所采取的用地分類依據(jù)原建設(shè)部(90)建標(biāo)字第322號文頒布的城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用

4、地標(biāo)準(zhǔn)(GBJ137-90)確定， 2010年12月24日住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了城市用地分類與規(guī)劃 建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GB50137-2011), 2012年1月1日正式實(shí)施。長沙 市城鄉(xiāng)規(guī)劃局正在開展控規(guī)依據(jù)圖的用地分類轉(zhuǎn)換工作，同時(shí)明確控規(guī)修編應(yīng)采取城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GB50137-2011)，因此，本規(guī)定所采用的用地分類依據(jù)城市用地 分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GB50137-2011)確定。3.2長沙市近年來基于城市開發(fā)和項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需求，出現(xiàn)了大量 的商住綜合體項(xiàng)目，而國家頒布的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范中并未提及商住綜 合體項(xiàng)目用地的規(guī)劃控制要求，商住綜合體項(xiàng)目用地具有高強(qiáng)度開發(fā)的特性

5、，由于沒有針對性的規(guī)劃控制，在城市開發(fā)建設(shè)過程中，商住 綜合體項(xiàng)目用地布局分散，導(dǎo)致相關(guān)的配套市政和公共服務(wù)設(shè)施無法 綜合考慮，甚至在某些區(qū)域出現(xiàn)規(guī)劃失控的情況。 按照商住綜合項(xiàng)目 的開發(fā)特點(diǎn)，其用地布局應(yīng)該結(jié)合城市商業(yè)中心、商務(wù)中心、綜合交 通樞紐以及城市重要的功能節(jié)點(diǎn)等高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)綜合考慮，因此， 本規(guī)定提出商住綜合項(xiàng)目用地只能在高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)布局，以利于配套市政和公共服務(wù)設(shè)施的綜合考慮，同時(shí)也有利于優(yōu)化城市功能體 系，符合總規(guī)所確定的城市發(fā)展戰(zhàn)略和空間結(jié)構(gòu)。4、強(qiáng)度分區(qū)4.1長沙市容積率強(qiáng)度分區(qū)分為強(qiáng)度一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)，其大致范圍及面積情況如下：序號名稱范圍面積（平 方公里）1強(qiáng)度一區(qū)

6、1、以湘江、瀏陽河、東二環(huán)、南二環(huán)圍合的城市 主體區(qū)域；2、以京珠高速、勞動路、瀏陽河、湘府路圍合的 武廣高鐵區(qū)域；3、以北津城路、銀杉路、湘江圍合的濱江新城區(qū) 域；4、以楓林路、西二環(huán)、桃花嶺自然保護(hù)區(qū)北界、 西二環(huán)圍合的梅溪湖區(qū)域；5、以楓林路、望城大道、龍王港路、西三環(huán)圍合 的雷鋒湖區(qū)域。91.012強(qiáng)度二區(qū)1、除強(qiáng)度一區(qū)以外的由西二環(huán)、北二環(huán)、星沙聯(lián) 絡(luò)線、京株咼速、南繞城線圍合的城市主體區(qū)域， （不含岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)）；2、 其他幾個(gè)城市副中心及組團(tuán)中心區(qū)域：星馬副 中心區(qū)域、金霞中心、黎托中心、坪浦中心、暮 云中心、望城濱水新城區(qū)域。328.053強(qiáng)度三區(qū)都區(qū)范圍內(nèi)除強(qiáng)度一區(qū)、強(qiáng)度

7、二區(qū)外的區(qū)域。1511.894.2本管理規(guī)定中各強(qiáng)度分區(qū)范圍的確定主要參考長沙市城市總體規(guī) 劃相關(guān)規(guī)劃內(nèi)容、長沙市國土部門提供的地價(jià)分區(qū)圖、 長沙市市區(qū)控 規(guī)規(guī)劃容積率分布情況等影響因素， 從多方面、多層次論證各密度分 區(qū)容積率控制區(qū)間的合理性，現(xiàn)將各個(gè)影響因素的論證內(nèi)容說明如 下：（1）總規(guī)對于城市空間結(jié)構(gòu)、公共服務(wù)設(shè)施布局、產(chǎn)業(yè)布局 的規(guī)劃設(shè)想：在長沙市城市總體規(guī)劃修改中，沿多條生長軸線拓展城市發(fā)展空 間，構(gòu)筑“一軸兩帶多中心、一主兩次六組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)；（如 圖1所示）以提升城市品位、完善服務(wù)功能為目標(biāo)，采用集中與分散、綜合 功能和專項(xiàng)職能相結(jié)合的方式，形成商務(wù)中心、商業(yè)中心、科教中

8、心、 體育中心、博覽中心等。完善中心布局，構(gòu)筑“一主兩副多中心”的 公共服務(wù)設(shè)施體系；（如圖2所示）覆妙市 市益彌創(chuàng) f 2003-2020) iiiFF(a.圖1總規(guī)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖怪妙市Iff市益彌創(chuàng)f2003-2020)由曲圖2總規(guī)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃圖規(guī)劃四個(gè)工業(yè)發(fā)展區(qū)和兩個(gè)特色工業(yè)基地，四個(gè)工業(yè)發(fā)展區(qū)分別為：長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、長 沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā) 區(qū)、望城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，兩個(gè)特 色工業(yè)基地分別為：新能源汽車基 地、臨空制造業(yè)基地；結(jié)合教育科研區(qū)，發(fā)展教育、 科研、生產(chǎn)一條龍的知識產(chǎn)業(yè)，規(guī) 劃八個(gè)知識產(chǎn)業(yè)園區(qū)：岳麓山知識 產(chǎn)業(yè)園區(qū)、井灣子知識產(chǎn)業(yè)園區(qū)、 隆平農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園

9、區(qū)、星馬創(chuàng)新怪越市血市益曲規(guī)劃(2003-2020)葉曄,產(chǎn)L劉圖1 L“ E"AHZ"19圖3總規(guī)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃圖產(chǎn)業(yè)園區(qū)、含浦知識產(chǎn)業(yè)園區(qū)、暮云創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新能源研發(fā)產(chǎn)業(yè)圖4長沙市國土地價(jià)分區(qū)圖園區(qū)、谷山信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)。規(guī)劃六處商務(wù)區(qū)，分別為：河?xùn)|中央商務(wù)區(qū)、河西中央商務(wù)區(qū)、雷鋒湖-梅溪湖商務(wù)區(qū)、黃黎商務(wù)區(qū)、星馬商務(wù)區(qū)、空港商務(wù)區(qū)。（如圖3所示）（2）長沙市國土地價(jià)分區(qū)；（如圖4所示）本規(guī)定所確定的分區(qū)容積率級差控制依據(jù)了長沙市國土部門的地價(jià)分區(qū)，按照地價(jià)的高低確定分區(qū)容積率的等級劃分。根據(jù)國土局提供資料，全市地價(jià)分區(qū)共分為六級，以住宅地價(jià)為 主要研究對象，一級地價(jià)區(qū)基

10、準(zhǔn)地價(jià)為4150元/川，基準(zhǔn)容 積率為2.7; 二級地價(jià)區(qū)基準(zhǔn) 地價(jià)為3020元/ ，基準(zhǔn)容積 率為2.4;三級地價(jià)區(qū)基準(zhǔn)地 價(jià)為1610元/川，基準(zhǔn)容積率 為2.1;四級地價(jià)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) 為1120元/ ，基準(zhǔn)容積率為 1.7；五級地價(jià)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)為800元/ m2,基準(zhǔn)容積率為1.2;六級地價(jià)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)為590元/m=基準(zhǔn)容積率為1.0（3）控規(guī)評估對容積率分區(qū)的情況匯總:根據(jù)控規(guī)評估對于規(guī)劃居住用地平均容積率分布區(qū)界的統(tǒng)計(jì):（如圖5所示）5、居住用地（R）容積率控制 上限居住用地（R）容積率控制上限數(shù)值主要參考以下幾個(gè)方面：（1）近年來項(xiàng)目報(bào)建情況根據(jù)近年來居住類項(xiàng)目實(shí) ! iii Umvt

11、Ff UI施和報(bào)建的容積率情況，按照前圖5規(guī)劃居住用地容積率統(tǒng)計(jì)示意圖述強(qiáng)度分區(qū)進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，結(jié)果如下：強(qiáng)度分區(qū)居住類項(xiàng)目平均容積率強(qiáng)度一區(qū)3.8強(qiáng)度二區(qū)2.4強(qiáng)度三區(qū)1.9（2）居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范住宅層數(shù)建筑氣候區(qū)劃I、U、W、叩山、V低層1.101.201.30多層1.701.801.90中高層2.002.202.40高層3.503.503.50本規(guī)定將現(xiàn)行城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定的住宅建筑面 積凈密度最大值指標(biāo)作為容積率控制的最高上限的重要參考依據(jù)。（3）現(xiàn)行技術(shù)管理規(guī)定根據(jù)長沙市現(xiàn)行規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求，對居住類用地的容積 率要求如下：技術(shù)管理規(guī)定居住用地容積率上限要求表分區(qū)25

12、005000m2500010000m21000020000m22000030000m2建筑間距 一類區(qū)4.03.83.53.2建筑間距 二類區(qū)3.53.53.23.0建筑間距 三類區(qū)3.03.02.82.6（4）國內(nèi)其他城市關(guān)于居住用地容積率的要求:城市名稱上海深圳重慶武漢廣州容積率上限3.53.23.03.52.9注：以上資料數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)及相關(guān)資料收集綜合前述各類因素，確定長沙市居住用地強(qiáng)度三類分區(qū)的上限值分別為：3.0、2.4及1.9。6、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（B ）容積率控制上限商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（B ）容積率控制上限數(shù)值主要參考以下幾 個(gè)方面：（1）近年來項(xiàng)目報(bào)建情況根據(jù)對近年來商業(yè)類

13、項(xiàng)目的容積率情況，按照前述強(qiáng)度分區(qū)進(jìn)行 分類統(tǒng)計(jì)，結(jié)果如下：強(qiáng)度分區(qū)居住類項(xiàng)目平均容積率強(qiáng)度一區(qū)5.8強(qiáng)度二區(qū)3.1強(qiáng)度三區(qū)1.7(2) 國內(nèi)其他城市關(guān)于商業(yè)用地容積率上限的要求情況:城市名稱上海深圳成都鄭州廣州容積率控制要求上限6.0六級密度分區(qū)至二級密度分區(qū)分 別為：5.44.23.22.41.8第一分區(qū)：8.0第二分區(qū)：6.0第三分區(qū)：5.0上限4.0上限5.0注：以上資料數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)及相關(guān)資料收集(3) 現(xiàn)行技術(shù)管理規(guī)定相關(guān)情況根據(jù)長沙市現(xiàn)行規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，對商業(yè)類用地的容積率要求如下：技術(shù)管理規(guī)定商業(yè)用地容積率上限要求表分區(qū)225005000m22500010000m210000

14、20000m22000030000m建筑間距 一類區(qū)8.07.57.06.5建筑間距 二類區(qū)7.07.06.56.0建筑間距 三類區(qū)6.06.56.05.5通過對前述關(guān)于商業(yè)用地強(qiáng)度分區(qū)考慮因素的分析，近年來長沙市商業(yè)用地平均容積率及其他城市商業(yè)用地容積率上限基本集中在 5.06.0之間，但長沙市管理技術(shù)規(guī)定對于商業(yè)用地強(qiáng)度值則相對較 高。而本次強(qiáng)度分區(qū)商業(yè)用地強(qiáng)度上限值的確定思路為：降低一般地區(qū)商業(yè)用地強(qiáng)度，高強(qiáng)度商業(yè)用地開發(fā)則集中在本規(guī)定確定的高強(qiáng)度 開發(fā)區(qū)域內(nèi)。同時(shí)，參考近年來商業(yè)用地容積率情況及其他城市商業(yè) 用地容積率上限值的確定情況，最終確定三類強(qiáng)度分區(qū)商業(yè)用地容積 率上限值分別為：

15、5.0、4.0及3.0。7、工業(yè)用地（M ）容積率控制7.1根據(jù)長沙市工業(yè)發(fā)展政策，按照長沙市工信委組織編制的長沙 市工業(yè)產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃（在編）的規(guī)劃內(nèi)容，長沙市工業(yè)發(fā)展提 出集中化、園區(qū)化的布局原則，以利于發(fā)揮工業(yè)產(chǎn)業(yè)的集群效應(yīng)，形 成工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈?？紤]到工業(yè)布局對于用地、交通、環(huán)境等條件的特定 要求，長沙市工業(yè)產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃（在編）中明確提出二環(huán)線范 圍以內(nèi)禁止布局工業(yè)用地。7.2根據(jù)對長沙市近年來工業(yè)用地報(bào)建容積率的抽樣調(diào)查，工業(yè)用地 的報(bào)建容積率基本集中在2.0以下，但是長沙市經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)工業(yè) 用地報(bào)建容積率出現(xiàn)了 5.0 7.0,甚至7.0以上的案例。經(jīng)過調(diào)查分 析，長沙市經(jīng)開區(qū)

16、和高新區(qū)屬于我市成立較早的國家級開發(fā)區(qū)，其工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展從工業(yè)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)總部、技術(shù)服務(wù)、工業(yè)生產(chǎn)的 綜合產(chǎn)業(yè)體系轉(zhuǎn)型，因此用地容積率出現(xiàn)提高符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。 但是，針對5.0以上容積率的工業(yè)用地建設(shè)項(xiàng)目的分析，項(xiàng)目建設(shè)包 括辦公、商業(yè)、研發(fā)、居住等功能，其建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過工業(yè)用地配 套辦公、商業(yè)和職工居住的控制要求，因此，本規(guī)定認(rèn)為此類項(xiàng)目不 應(yīng)歸入工業(yè)用地的范疇考慮，應(yīng)按照用地分類標(biāo)準(zhǔn)列入對應(yīng)的用地類 型進(jìn)行規(guī)劃控制。7.3考慮到長沙市工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型趨勢，結(jié)合長沙市建設(shè)“兩型 社會”提出集約節(jié)約用地的要求，借鑒沿海城市工業(yè)發(fā)展中容積率控制的經(jīng)驗(yàn)，適當(dāng)提高各類工業(yè)用地的容積率。8

17、高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)8.1控制范圍按照長沙市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃的選線原則， 軌道線路和軌道站點(diǎn)的選取都會綜合城市商業(yè)、商務(wù)中心，交通樞紐地區(qū)以及片區(qū)中心等重要地段進(jìn)行考慮，而這些地區(qū)都是城市資源要素集中的區(qū)域， 屬于高強(qiáng) 度開發(fā)的區(qū)域。同時(shí)根據(jù)不同城市的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，軌道交通站點(diǎn)周邊地 區(qū)基本都會形成高強(qiáng)度開發(fā)區(qū)域，因此對于高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)的控制范 圍結(jié)合城市重要地段的軌道交通站點(diǎn)進(jìn)行劃定。按照國內(nèi)對于軌道站點(diǎn)周邊高強(qiáng)度開發(fā)區(qū)控制范圍的經(jīng)驗(yàn)，基本按照以站點(diǎn)幾何中心為起點(diǎn)，直線空間距離步行時(shí)間510分鐘，即半徑 200500米進(jìn)行控制，本規(guī)定結(jié)合軌道站點(diǎn)周邊控規(guī)依據(jù)圖的地塊 劃分情況，確定以站點(diǎn)幾何中心作為計(jì)

18、算基點(diǎn)，控制半徑為300米,具體控制邊界則根據(jù)控規(guī)依據(jù)圖確定的地塊邊界進(jìn)行劃分。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，本規(guī)定建議控制的高強(qiáng)度開發(fā)區(qū)共約 43.3平方公里，約 占總規(guī)確定的中心城區(qū)629平方公里城市建設(shè)用地的7%,具體 的控制范圍以規(guī)劃行政管理部門在實(shí)際規(guī)劃管理過程中核定為準(zhǔn)。8.2控制用地類型考慮到軌道交通便捷、大運(yùn)量的的運(yùn)輸特點(diǎn)，結(jié)合國內(nèi)外軌道交通站 點(diǎn)周邊用地控制的經(jīng)驗(yàn)，本規(guī)定提出在高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)內(nèi)布局居住用 地、商業(yè)用地、商務(wù)用地、以商業(yè)為主的商住綜合用地，并對其容積 率上限進(jìn)行控制，另外，本規(guī)定提出在中心城區(qū)除高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)以 外的區(qū)域，不應(yīng)再布局商住綜合用地，因此，將商住綜合用地的居住 建筑面積

19、占總建筑面積比例由以往的不超過 30%提高到不超過40%。 8.3容積率控制上限商業(yè)、商務(wù)用地、以商業(yè)為主的商住綜合體項(xiàng)目用地城市主中心地區(qū)主要是指河?xùn)|與河西的中央商務(wù)片區(qū)內(nèi)軌道交通站 點(diǎn)周邊的高強(qiáng)度控制地區(qū)，其控制范圍面積約0.65平方公里，占高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)控制范圍總面積的1.5 %。按照國際和國內(nèi)中央商務(wù)區(qū) 的容積率的控制經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合長沙市中央商務(wù)區(qū)的城市設(shè)計(jì)成果，其對應(yīng)用地類型的地塊容積率基本控制在 1012,本規(guī)定取12的上限控 制。城市次中心地區(qū)是根據(jù)總規(guī)的規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)，在“兩次”空間范 圍內(nèi)，主要是指星馬片區(qū)、梅溪湖片區(qū)、雷鋒湖片區(qū)內(nèi)軌道交通站點(diǎn) 周邊的高強(qiáng)度控制地區(qū)，其控制范圍面積約3.46平方公里，占高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)控制范圍總面積的 8%。按照相關(guān)片區(qū)城市設(shè)計(jì)成果，其 對應(yīng)用地類型的地塊容積率基本控制在 810,本規(guī)定取10的上限 控制。樞紐及片區(qū)中心是根據(jù)總規(guī)規(guī)劃的