非常詳細(xì)的收房流程及收房注意事項

1、、注意及時接收入住通知書1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出 30 天 內(nèi)，所以購房者要安排好時間。2. 接到入住通知書后， 首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。 假設(shè)逾期交房， 那么應(yīng)提出處 理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。特別提示：1. 要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。 假設(shè)實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期， 可考慮 向開發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場的， 可以書面形式委托親友、 律師進(jìn)展， 也可及時與開發(fā)商 聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認(rèn)。4. 假設(shè)購

2、房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)收房手續(xù)， 從法律角度來說， 那么 一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用， 買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承當(dāng)所有 購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。二、確定房屋是否到達(dá)交付條件1. ?竣工驗收備案表 ? 最重要?房屋建筑工程和市政根底設(shè)施工程竣工驗收備案表?是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。 該表是建立部為標(biāo)準(zhǔn)工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、建立單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工 15 天內(nèi)到建立行政主管部門竣工備案。?竣工驗收備案表 ?中的工程， 只要送交主管部門備案后， 開展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。 所以 ?竣工驗收備案表 ?對房地產(chǎn)商有

3、著嚴(yán)格的約束作用， 按照有關(guān)規(guī)定， 表上的每一項都必 須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是 “黑樓，是不能入住的，購房 者有權(quán)拒絕收房。2. ?住宅質(zhì)量保證書 ?住宅質(zhì)量保證書 ?是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、 范圍作出的承諾， 必須作為購房 合同的附件， 與購房合同具有同等的效力。 所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款， 特 別注意保修期限。3. ?住宅使用說明書 ?住宅使用說明書 ?是針對房屋設(shè)計、 施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)， 如抗震指數(shù)、 墻體 構(gòu)造類型等作出的相關(guān)說明和提出考前須知。4. ?建立工程質(zhì)量認(rèn)定證書 ?5. ?房地產(chǎn)開發(fā)建立工程竣工綜合驗收合格證?6.

4、 實測面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關(guān)文件， 確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)展驗房、 結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。所 以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. ?建筑工程竣工備案表 ?是最重要的文件， 收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張 ?備案表 ?， 一定還要仔細(xì)觀察各個分項有沒有都備案。 它是收房的前提， 即使開發(fā)商做得再好， 如果沒 有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對于這些文件， 一方面要驗收它有沒有， 另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證

5、明文件、 或文件不全， 您可按購房合同第十一條， 要求開 發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣人拒絕出示 ?住宅質(zhì)量保證書 ?和 ?住宅使用說明書 ?、?建筑工程竣工驗收 備案表 ?的責(zé)任確認(rèn)函。5. 提醒您： ?住宅質(zhì)量保證書 ?、?住宅使用說明書 ?和管線分布竣工圖，您可帶走，作為 證據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件， 購房人有權(quán)拒絕收房， 由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé) 任由開發(fā)商承當(dāng)。三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原那么： “先驗后收。即購房者一定要先驗收房屋包括 驗收交房必須的文件 ，確認(rèn)無誤后再簽署收房文件?！跋闰灪笫詹粌H是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消

6、費者只要付清房款， 或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價款， 就履行了合同的義務(wù)， 開發(fā)商 就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋：1. 檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具 ?實測面積測繪報告 ?，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一 套房屋面積進(jìn)展核定所得實測面積， 核對其與銷售面積是否存在誤差， 誤差率的范圍有多大；假設(shè)實測面積誤差超出 3%，可以中止收房。2. 檢驗房屋質(zhì)量：購房者進(jìn)展房屋驗收時需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：一 ）房屋本身的質(zhì)量二景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。三裝修質(zhì)量特別提示：1. 一定要掌握 “先驗后收的原那么。2. 如

7、果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，那么購房者可要求開發(fā)商簽收 “關(guān)于出 賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認(rèn)函后中止辦理手續(xù)。3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商侵占。4. 假設(shè)發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題， 開發(fā)商應(yīng)限期維修， 購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件， 由此 導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。5. 只要付清房款， 按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)， 開發(fā)商就應(yīng)該無條 件交房，否那么應(yīng)視為開發(fā)商違約， 如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承當(dāng)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商 無權(quán)以 “未繳納相關(guān)費用等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實標(biāo)準(zhǔn)， 除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同

8、中 明確下來。正在載入用戶簽名信息工具箱 編輯 howellshen 家庭空間短信息 ssss性 別：男門 派： 論壇等級：新手上路 財富等級：一窮二白 財 寶 箱： 訪問我的博客 | 相冊 | 帖子匯總Re超詳細(xì)的收房流程及收房考前須知2樓2021-9-19 1:44:15 howellshen 發(fā)表于 搜房網(wǎng) - 上海業(yè)主論壇 - 業(yè)主維權(quán)四、新房驗收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗沒有問題的： 按實際驗收情況填寫 ?驗房交接表 ?等相關(guān)文件。 在這個記錄表 上，應(yīng)把檢驗情況逐一記錄，但凡無法確認(rèn)的事項，那么不記錄或?qū)懮?“暫不清楚、 “無法 認(rèn)定等字樣。假設(shè)發(fā)現(xiàn)問題，那么如實記錄下來，并要求開展

9、商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在?驗房交接表 ?中，作為書面依據(jù)， 如開展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交開展商。3. 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決， 如屬可整修內(nèi)容， 應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件， 約定下次驗收時間一般不超過 30 天。4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗樓表上予以注明， 如果確實屬于不能收樓的， 要詳細(xì)寫明不 予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1. 驗房后要堅持的原那么： 只要發(fā)現(xiàn)問題， 不管大小， 都要在相關(guān)文件或表格中記錄下 來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語； 如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表， 那么 應(yīng)自備紙筆，

10、一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商除非有明確書面授權(quán) ，因此不要就房屋質(zhì)量的問 題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按 時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件?？记绊氈韵聠栴}， 購房者在買房、 收房過程中會經(jīng)常遇到， 特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題，把 關(guān)鍵考前須知列出，提醒消費者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。一、買房相關(guān)稅費一商品房買賣應(yīng)繳以下稅費：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費6、房屋所有權(quán)印花貼

11、稅7、權(quán)證工本費二稅費問題特別提示： 依據(jù)法律的規(guī)定和大局部購房合同的約定， 繳納公共維修基金、 契稅等費用 均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。實施： 業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅， 等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局 直接辦理。2. 公共維修基金此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、 更新、改造。稅率：房屋成交價 的 2%。特別提示：任何開發(fā)商、 物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。 該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。 如果您將大修基金交給開發(fā)商，您

12、很可能無法要回。3、面積測繪費面積測繪費收取原那么為 “誰委托，誰付費，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面 積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費用應(yīng)由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。物業(yè)管理效勞收費實行明碼標(biāo)價， 收費工程和標(biāo)準(zhǔn)及收費方法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點 公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費用。二、面積問題面積問題是消費者最為關(guān)心的內(nèi)容之一， 購房人買房時尤其是買期房時， 一定要考慮到 合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。一 存在的問題：1.

13、 商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面， 建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能 出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)展約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測算房屋面積， 是專業(yè)人員的工作， 一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的 人工操作特點， 正常誤差都難以防止， 一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、 兩米 面積輕而易舉。 再有，由于消費者相關(guān)知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商 很容易偷梁換柱，把非公攤的面積參加公攤之中。二如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 買賣雙

14、方因設(shè)計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積 含 公攤面積 與房屋買賣合同約定面積不符的， 按照合同約定處理。 合同沒有約定或者約定不 明確的，按照以下原那么處理： 一面積誤差比絕對值在 3以內(nèi)含 3，按照合同約 定的價格據(jù)實結(jié)算房款； 二面積誤差比絕對值超出3，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起 30 日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù) 履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)含 3局部的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3局部的房價款由開發(fā)商承當(dāng)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3以內(nèi)含 3局部的房價

15、款及利息由開發(fā)商返還購房者， 面積誤差絕對值超過 3局部的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受 人。特別提示：1. 想測出您買的商品房的真實面積， 首先購房者索要出建筑的竣工圖紙， 請專家根據(jù)圖 紙進(jìn)展計算。2. 簽定合同時應(yīng)該細(xì)化條款， 應(yīng)該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3時，購房人有權(quán)退房。三關(guān)于分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇敲矗?、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑 面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2、為整幢商品房效勞的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍效勞?/p>

16、 公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。屢次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。 各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得 侵占或改變原設(shè)計的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩局部組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi) 室以及其他功能上為整棟建筑效勞的公共用房和管理用房建筑面積；2、套（單元 ）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻 ）墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、 車棚等， 不應(yīng)計入公用建筑面積局部， 作為人

17、 防工程的地下室也不計入公用建筑面積。不應(yīng)入的公用建筑空間：1、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨 具備使用功能的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋效勞的警衛(wèi)室、管理包括物業(yè)管理用房。4、對于半地下室，不管采光井的構(gòu)造如何，都不計入建筑面積。特別提示：1. 簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體工程。2. 售房單位在預(yù)售商品房前， 應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。售房單位在銷預(yù)售商品房時，在銷預(yù)售合同含補充協(xié)議中應(yīng)明確商品房銷 售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及

18、公用建筑部位。3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)展分?jǐn)偟?，?yīng)在銷預(yù)售合同中寫明 房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。三、審查銷售廣告一出現(xiàn)問題我們的小區(qū)綠化率到達(dá)；我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會所 購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑， 但到實際收房時才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實相去甚遠(yuǎn)， 現(xiàn)實 當(dāng)中虛假宣傳、 改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手； 另外； 裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約 定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個重點就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。二解決方法1. 要注意平時的證據(jù)收集。如買房時的樓書、 廣告一定保存好； 有條件購房時拍下售樓處沙盤； 收房時應(yīng)該對照小 區(qū)平面圖看環(huán)境。 根據(jù)相關(guān)的司法解釋；

19、此類的廣告可以作為要約； 在法庭上作為證據(jù)出示； 要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。2. 要隨時主張自己的權(quán)利。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象； 購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉； 以免 形成事實；出現(xiàn) “贏了官司卻無法執(zhí)行的局面。四、法定退房條件：在房屋驗收過程中； 業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購置的商品房存在質(zhì)量問題； 是不是都可以退房呢？ 退房的法定條件；綜合起來包括以下幾種：1. 購房合同無效：實踐中；造成購房合同無效的常見情形有： 開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)； 開發(fā)商存在 欺詐情形。2. 套型誤差導(dǎo)致退房：按套（單元 ）計價的預(yù)售房屋；套型與設(shè)計圖紙不一致時；或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差 范圍；合同中對此未約定處理

20、方式的；購房人可以退房。3. 面積誤差導(dǎo)致退房：房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3不含 3的。4. 變更規(guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)， 擅自改變房屋構(gòu)造及合同中約定的配套環(huán)境的； 開發(fā)商經(jīng)批 準(zhǔn)改變房屋構(gòu)造未經(jīng)買家認(rèn)可的。5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗確實的， 買受人 有權(quán)退房。特別提示：1. 由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，未取得“三書一證一表的樓房，買家可以不收樓。2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時， 購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房， 相關(guān)違約賠償責(zé) 任由開展商承當(dāng)，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管

21、轄權(quán)的人民法院起訴。3. 如果不具備上述條件， 但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題， 購房人有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)展維 修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。五、特別建議：可以考慮集體收房。 買房過程中， 常常會涉及到很多專業(yè)問題， 只靠消費者個人的力量 有時很難解決問題， 在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力量解 決遇到的所有難題 !收房需要帶的工具：1) 1 只塑料洗臉盆 -用于驗收下水管道2) 1 只小榔頭 -用于驗收房子墻體與地面是否空鼓3) 1只塞尺 -用于測裂縫的寬度4) 1只 5米卷尺 -用于測量房子的凈高5) 1 只萬用表 -用于測試各個強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通6) 1 只計

22、算器 -用于計算數(shù)據(jù)7) 1 只水筆 -用于簽字8) 1 把掃帚 -用于清掃室內(nèi)衛(wèi)生9) 1 只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩-用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。正常驗收房子時間一般是持續(xù) 2-3 個鐘頭，建議早晨 8：30 去或下午 2：30 去。最正確收房流程 :核驗業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取 ?竣工驗收備案表 ?、 ?房屋土地測繪技術(shù)報告書 ?、 ?住宅質(zhì)量保證書 ?和?住宅 使用說明書 ?并由開發(fā)商加以說明交納剩余房款業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署 ?住宅鑰匙收到書 ?業(yè)主做綜合驗收業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改良意見或解決方案開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無

23、法在 15 日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及 期限達(dá)成書面協(xié)議業(yè)主簽署 ?入住交接單 ?對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明， 如果確實屬于不能收樓的， 要詳細(xì)寫明不予收樓 的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章?！咎崾尽浚洪_發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的 ?竣工驗收備案表 ?、?住宅質(zhì)量保證書 ?和 ?住宅 使用說明書 ?必須為原件而不是復(fù)印件。驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接：驗完樓后， 業(yè)主應(yīng)按實際驗收情況填寫 ?住戶驗房交接表 ?，同時將水表、 電表底數(shù)抄在 指定表格 (一般附在 ?驗房交接表 ?中 )；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗收；如有不滿意的地方， 可提出意見并將意見填寫在 ?樓宇驗收記錄表 ?中

24、， 作為書面依據(jù)， 如開展商未準(zhǔn)備 有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。 根據(jù)業(yè)主意見， 合同雙方協(xié)商解決方法， 如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過天 ）。不能整改的， 應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補償；問題嚴(yán)重， 對房屋使用功能影響重大的， 可依法追究開發(fā)商相 應(yīng)責(zé)任，甚至退房。交費筆筆算清：檢查完這些工作， 如果沒問題的話， 那就交錢去吧； 換正規(guī)發(fā)票及繳交各項相關(guān)費用與 錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫 ?住戶檔案表 ?、?入住協(xié)議 ?、?消防責(zé)任書 ?等協(xié)議 書，同時領(lǐng)取 ?住戶手冊 ?、?效勞指

25、南 ?等各種入住手冊及各種贈送物品。具體過程如下：1. 去物業(yè)部門查看資料局部，分別有以下幾份資料需要查驗：1）房屋的 ?住宅質(zhì)量保證書 ?-可帶走2）?住宅使用說明書 ?- 可帶走3）?竣工驗收備案表 ?4）面積實測表5）管線分布竣工圖 （水、強(qiáng)電、弱電、構(gòu)造 ）-可帶走如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般 10 分鐘即可查看完資料。2. 核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致， 構(gòu)造是否和原設(shè)計圖一樣， 房屋面積是否經(jīng)過房地 產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（先查看售房合同，看之 間的誤差為多少，一般為 3%， 3%之內(nèi)不考慮，超出局部進(jìn)展處理，建議定合同為2%

26、誤差，但是不超過 5%比較好）以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個時間因人而變，時間為 30-40 分鐘。驗收房子看完那些資料后，根本就可以去驗收房子了，小魯提示您: 暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（假設(shè)有遠(yuǎn)程抄表另 ）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記 得拿那些工具哦 ）1）詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；（陽臺裂縫危險大 ）【提示】：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切 不可很沖動，用蠻力推拉門窗，

27、一感覺有阻塞感的時候， 仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可 以看了2）檢查墻體平整度、 是否滲水、 是否有裂縫 【 提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡， 特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。3）仔細(xì)檢查地面， 仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況。 【提示】：如有空鼓， 一定要責(zé)成陪 同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否那么在裝修中會很容易打穿樓板，阻礙鄰里關(guān)系。以上 2-3 項可用 工具小榔頭和塞尺。4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點， 一來看看水壓，二、來試試排水速度。 （一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主 ）。用萬用表測 量各個強(qiáng)弱電是否

28、暢通。 【提示】：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、 馬桶下水、 廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等， 根本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右， 應(yīng)聽到咕嚕嚕 的聲音和外表無積水。 【提示】：做好這些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、 馬桶下水 ）拿一塑料袋罩著水口， 再加以 捆實，而象地漏等下水需要塞實 （記 得留一可拉扯掉的位置 ）。6）驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了 （約高 2cm） 。然后約好樓下的業(yè)主在 24 小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 【提示】：在全部用完水后，應(yīng)再翻開水表，

29、看清楚水表數(shù)字， 記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。7）核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、 數(shù)量是否相符； 【提示】：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細(xì)核實。8）測量一下樓宇的層高， 用 5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)， 最好把水表、 電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小 本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；假設(shè)有問題，需要同物 業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，假設(shè)影響，需要進(jìn)展交涉了作為

30、業(yè)主， 還需要對房屋本身細(xì)節(jié)進(jìn)一步把關(guān)， 及時讓有關(guān)部門修理和完善。 以下是細(xì) 節(jié)把關(guān)的小竅門包括精裝修的房屋驗收 ：核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。門窗1試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整結(jié)實。2門插是否插入得太少，門間隙是否太大？特別是門鎖的一邊3門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有無特別聲音？4大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？5窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。6窗戶玻璃是否完好？7窗臺下面有無水漬？如有那么可能是窗戶漏

31、水。地板1地板有無松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？2地板間隙是否太大？ 3柚木地板有無大片黑色水漬？ 4地腳線接口是否妥當(dāng)，有無松動？ 5地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？頂棚1頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間 橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但根本不阻礙使用； 如果裂縫與墻角 呈 45 度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重構(gòu)造性質(zhì) 量問題。2看頂部是否有麻點。 這種麻點專業(yè)稱 “石灰爆點， 是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟 化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。3頂棚有無水漬、裂痕？如有水

32、漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶， 那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。5墻身頂棚有無局部隆起，用木棍敲一下有無空聲。6墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。7墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？8內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？廚廁1檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？2放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施？3衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？4已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，還應(yīng) 設(shè)置返水彎。5距離地面 30 厘米高的插座必須帶保險裝置， 廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝， 洗手盆的上 方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)

33、用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。6衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口平安燈座。7廚廁潔具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細(xì) 如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。8坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？9浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？10廚房瓷磚、 馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、 衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格， 磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。11磚縫有無滲水現(xiàn)象？12廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？13大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速 度。驗收防水的方法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后

34、再拿一膠袋罩著排污 /水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了（約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。管道，指的是排水 /污管道。尤其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器 具，然后倒水進(jìn)排水口。 看看水是不是順利地流走。 水池龍頭安裝是否妥當(dāng)， 下水是否順暢？14自來水的上水管在過門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、 廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否 對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。15出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？16自來水水質(zhì)怎么樣？其他1廚柜柜身有無變形，壁柜門是否結(jié)實周正，門能否順利開合？2電器閘具及戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能

35、控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是 拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有閘具的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器。照明、動力閘具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具， 空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開； 應(yīng)檢查一下開關(guān)、插座的結(jié)實程度；、電視的線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。3供水管的材質(zhì)？由于某些省市明文制止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大局部供水管 采用銅管。銅管可平安使用 50 年。另一個無可比較的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì) 菌生長，增長水中的銅含量，有益安康。4試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？檢查水、電、煤氣天然氣、上下水管道等是否開通 和能否正常使用，并查看各種表的實際度數(shù)。5居室、客廳有否各

36、種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。6陽臺裂縫危險大。7房間內(nèi)有無結(jié)露現(xiàn)象，保溫不好墻滴水；冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象（類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴），這個墻面的保溫層肯定有問題。8在提供暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里，還要注意暖氣供、回水支管有無倒坡現(xiàn)象，支管的 坡度一般為 1。供暖管道穿墻應(yīng)設(shè)套管，地面的套管應(yīng)高出地面2 至 3 厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面 5厘米。冬季供暖溫度不允許出現(xiàn)低于14C的現(xiàn)象。9供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管。在驗收過程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問題， 各業(yè)主應(yīng)立即將相應(yīng)的問

37、題以書面或照片、 音像資 料方式記錄在案，以備維權(quán)。一般說來，房屋交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵但并不影響實際居住的，除非合同有特別的約定， 不然業(yè)主不得拒絕承受開發(fā)商的交付， 但開發(fā)商的維修義務(wù)并不因 此而消除。 ?商品房銷售管理方法 ?規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承當(dāng)質(zhì)量保修 責(zé)任。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、 保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交 付之日起計算。同時國家對最低保 修期還有詳細(xì)的規(guī)定，所以業(yè)主在驗收時發(fā)現(xiàn)房屋的 局部有質(zhì)量問題要及時向開發(fā)商提出，要求開發(fā)商在相應(yīng)的時間內(nèi)予以維修到位。收房時，留心這些陷井！辛辛苦苦挑選了一套房子，經(jīng)過了半年多之后，房子終于做好了，

38、可業(yè)主這時才發(fā)現(xiàn)， 收房時 “貓膩還不少 沒有驗收合格證書房子交得不明不白提醒一：各種收房資料要看齊一些市民反映， 由于對收方程序不太了解， 收房時常碰到這樣的情況： 開發(fā)商通知業(yè)主 正式宣布房子已經(jīng)完工， 并具備合同的各項交付條件。 業(yè)主到現(xiàn)場收房時， 必須要看開發(fā)商是否具備以下文件：一是 ?建筑工程竣工備案表 ?，二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書，三是國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位出具的關(guān)于住房面積實測數(shù)據(jù) 和公攤面積的報告。同時，業(yè)主 要查看房屋條件是否與購房合同中約定的在出入。 如果開發(fā)商不能提供這些文件， 業(yè)主就應(yīng) 該拒絕收房。催促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管提醒二：和開發(fā)商共同驗收新房不少

39、市民在合同上約定了收房期限， 不按期限收房要交違約金， 局部開發(fā)商利用這一條 款催促粘主收房， 然后對房屋存在的問題就不管不問了。 這個時候， 粘主出現(xiàn)問題就很難找 到開發(fā)商。提醒： 一定和開發(fā)商共同驗收新房， 有問題當(dāng)面注明， 并書面約定開發(fā)商承諾解決的時 間和責(zé)任。 收房時最好和開發(fā)商共同進(jìn)展驗收交接工作， 主要包括所交付的房屋是不是您所 購置的房屋房屋構(gòu)造設(shè)計是否和原圖相符， 房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣， 水電 氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購房合同中約定的工程 是否符合要求。專家提醒，在 交房承諾解決的時間和責(zé)任，以便以后找其解決。最后，向開發(fā)商索取單獨的 “二書質(zhì) 量保證

40、書和使用說明書和竣工后房屋水遇 管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙 憑條。要求交齊配套費用否那么不讓進(jìn)房查看提醒三：簽收房文件時 “留一手一些小區(qū)交房時， 開發(fā)商不讓業(yè)主進(jìn)新房查看， 業(yè)主必須把一些配套費用交齊后才開門。業(yè)主擔(dān)憂，如果先交了錢，一旦出現(xiàn)問題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。提醒：專家建議，在簽合同時應(yīng)約定， “交房時，應(yīng)先驗房然后輸收房手續(xù)。如當(dāng)初 合同未有約定的， 那么可采取變通方法， 在收樓文件中注明 “房內(nèi)情況未看或 “未驗房等 字樣，萬一在驗房時出現(xiàn)什么情況，也可保護(hù)自己的權(quán)益。表應(yīng)付所有工程所購房屋半未備案提醒四：仔細(xì)查看 ?備案表 ?不少業(yè)主收房時看到了開發(fā)商的 ?竣工驗收備案表 ?，但卻不知道， 自己買的那一棟是否 已經(jīng)備案了。 按照規(guī)定， ?竣工驗收備案表 ?上的每一項都必須報主管部門備案，而一些開發(fā)商卻用一張 ?備案表 ?來應(yīng)付所有的工程。提醒： 業(yè)主在收房的時候不能只簡單地看有沒有 ?竣工驗收備案表 ?，而是要仔細(xì)查看所 購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個分項是不是都備了案。收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費提醒五：未收房不應(yīng)提前繳費一些