惠園項目策劃報告

1、. 電話漢長城物業(yè)顧問有限公司傳真arket Strategy Design 地址：漢口建設(shè)大道同成廣場C座1308室目 錄武漢惠園銷售策略建議書4項目建議4產(chǎn)品功能建議4物業(yè)名稱建議6市場定位7廣告及形象定位7營銷謀略8以DM、開通網(wǎng)頁銷售形式抵達目標客戶、掌握一手信息8強強聯(lián)手、突現(xiàn)優(yōu)勢9多方式、立體化推廣策略10制訂喜悅生活推薦計劃，重點依靠老客戶帶新客戶方式促進銷售11利用項目大堂的優(yōu)勢，與省電視臺聯(lián)合舉辦成功人士經(jīng)濟訪談會，擴大項目知名度11銷售策略12銷售計劃與目標12項目形象包裝、展示期12重點客戶信息傳遞、積累期13內(nèi)部優(yōu)

2、先認購期13公開發(fā)售期14強銷期15保溫銷售期16尾盤消化期17武漢惠園銷售策略建議書項目建議產(chǎn)品功能建議智能設(shè)施與管理：加強項目智能化系統(tǒng)管理及安防措施，達到武漢市一流標準。會所及物業(yè)管理：（）提供六星級酒店式居家服務(wù)內(nèi)容，于大堂內(nèi)增設(shè)禮賓服務(wù)。（）住戶家中設(shè)置內(nèi)部專線電話，管家部提供24小時全方位服務(wù)。（）聘請知名品牌物業(yè)管理公司及酒店式服務(wù)管理公司，實行分制管理。（）提供目標客戶喜愛及與其身份配襯的會所經(jīng)營設(shè)施（具體內(nèi)容待后提交）。增設(shè)兒童游樂天地，概以“小超人天地”、“家家小樂園”等趣味名稱。如條件許可，建議設(shè)立一間約300平方米左右的“- 學府”，提供語言系、藝術(shù)系、音樂系、自然科學

3、系、體育系、資訊工程系等六大教育內(nèi)容，突出發(fā)展商全面照顧小住戶健康成長、締造優(yōu)越學習空間的居住環(huán)境設(shè)計理念，同時加強產(chǎn)品核心競爭力。根據(jù)敝司銷售豪宅的成功經(jīng)驗，及對目標階層客戶心理的掌握，居住生活環(huán)境、物業(yè)管理水準、物業(yè)的檔次品質(zhì)系該階層人仕購房的首要選擇標準，而房價、物業(yè)管理費則是次要考慮因素。所以，本項目應(yīng)充分利用以上建議內(nèi)容，彰顯物業(yè)的高規(guī)格品質(zhì)和為住客提供的非凡生活空間，標榜物業(yè)系武漢乃至省內(nèi)上流階層的置業(yè)首選。物業(yè)名稱建議建議本項目采用：名仕閣 昇悅軒理由：現(xiàn)惠園稱謂與項目定位不符。名仕閣稱謂直呼項目主題，能將項目身份及住客傲人一籌的非凡地位表達出來，且文雅、內(nèi)涵。昇悅居稱謂旨在通過

4、高升、喜悅、氣宇軒昂的意境表達，同時配合物業(yè)的高度、造型等特征，完全可將物業(yè)的品質(zhì)、優(yōu)勢襯托出來，適合項目定位要求。市場定位項目系“武漢市金融中心區(qū)最具規(guī)格、品質(zhì)，擁有完善的一流安全保衛(wèi)和管理服務(wù)，是武漢市第一家提供六星級酒店式居家專業(yè)服務(wù)的超級豪宅”。強調(diào)“新生活、生活素質(zhì)”的提升，展示發(fā)展商完全現(xiàn)樓發(fā)售的經(jīng)濟實力和品牌效應(yīng)。廣告及形象定位超越今日一切，訂立新生活宣言人生要有高度你可以要求更高貴胄世家，名仕一流延展要點：突出項目尊貴地段： CBD金融中心區(qū)。營銷謀略以DM、開通網(wǎng)頁銷售形式抵達目標客戶、掌握一手信息項目形象在通過戶外展示、軟性宣傳等達到一定階段后，即可將項目優(yōu)勢、特點以高檔次

5、的制作（文案內(nèi)容表達要輕淡、高雅、充滿吸引力），運用DM的方式，通過各種行業(yè)協(xié)會、銀行客戶資料、企業(yè)、公司名錄、股票交易所及高檔酒店所掌握的目標成功人仕資源，準確地將信息有針對性的寄發(fā)到位。介時同附一張優(yōu)惠卡（方式可以是邀請函、購樓折扣，也可以是到名店消費優(yōu)惠等等）憑卡前來，銷售人員即可及時留下聯(lián)系方式、了解客戶意愿、掌握市場反應(yīng)、積累一手資料。此外，考慮到項目部分目標客戶文化層次較高，上網(wǎng)瀏覽已是每天工作、生活之需，其次，網(wǎng)頁的虛擬性可將項目美好的未來生活場面、物業(yè)的特征優(yōu)勢完全地呈現(xiàn)出來。同時開展網(wǎng)上登記、認購的方法、拓展銷售空間。強強聯(lián)手、突現(xiàn)優(yōu)勢在高尚住宅的銷售中，如要讓有身份、實力的

6、客戶認可項目本身，發(fā)展商也必須顯示出自己的經(jīng)濟實力。本項目定位于市場消費中上流社會階層，所以無論是從產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)管理以及會所管理上，都應(yīng)聘請知名品牌公司，借勢提高物業(yè)品牌形象和發(fā)展商社會形象。 實際操作中，在正式發(fā)售前三天內(nèi)，公司可選擇在知名酒店內(nèi)邀請媒體記者、社會知名人仕、潛在及意向客戶等，前來參加由建筑設(shè)計、物業(yè)管理、會所管理、發(fā)展商、銷售代理公司等組成的公眾解答會。如此，一方面可使項目在社會及客戶心目中再次產(chǎn)生振動，另一方面通過解答方式，可巧妙的將以后項目高品質(zhì)生活場面及客戶的觀望態(tài)度得以展示和消除，迅速打開市場面、爭取開門紅。多方式、立體化推廣策略在實際銷售中，除運用媒體廣告、戶外宣

7、傳、樓盤現(xiàn)場銷售等常用手段外，公司也應(yīng)與汽車售賣行、各高檔酒店、商場、娛樂等目標客戶經(jīng)常出沒的消費場所達成互惠聯(lián)盟、形成鏈接，促進銷售。制訂喜悅生活推薦計劃，重點依靠老客戶帶新客戶方式促進銷售在實踐銷售中使用代金券、送物業(yè)管理費、連環(huán)折扣等方法，鼓勵已成交業(yè)主去帶動新客戶買樓，最為直接、實用、節(jié)省費用，往往成功率也最大。另外，以團體購買、現(xiàn)場三人組合認購大優(yōu)惠等方法，也可在本項目銷售中加以使用。利用項目大堂的優(yōu)勢，與省電視臺聯(lián)合舉辦成功人士經(jīng)濟訪談會，擴大項目知名度銷售策略銷售計劃與目標本項目住宅單位僅125套，建議正式銷售時間可從2002年10月至2003年5月。具體安排如下：項目形象包裝、

8、展示期時間：現(xiàn)在2002年9月。配合手段：媒體軟性新聞，1-2期平面形象廣告。目標任務(wù)：各項銷售準備工作落實。重點客戶信息傳遞、積累期時間：現(xiàn)在2002年9月。配合手段：以、網(wǎng)頁登記（鏈接熱門網(wǎng)站）方式收集客戶資源。內(nèi)部優(yōu)先認購期時間：2002年9月15日2002年9月28日。配合手段：指定房源（8套），讓利促銷（配合開盤日公開搖獎活動）；統(tǒng)一執(zhí)行內(nèi)部認購價。目標任務(wù)：完成15-18套大訂或簽約。公開發(fā)售期時間：2002年9月29日2002年11月中旬。配合手段：第一輪廣宣攻勢。公關(guān)活動：開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)領(lǐng)導、媒體記者、成功人士參與，其間以雜技表演、音樂演奏、西式風情雞尾酒會穿插

9、配合，旨在展示會所的服務(wù)品質(zhì)與功能配置，注重品味。促銷措施：事前發(fā)放購房金卡30張，開盤日公開搖獎，8位中獎?wù)甙词虑皹嗣鞯膬r格購房，當場簽約者還可額外獲贈現(xiàn)金2000元。未中獎持卡者在開盤一個月內(nèi)購房，可憑卡按5000元抵充房款。為擴大影響，此卡可轉(zhuǎn)讓。目標任務(wù)：完成35-38套大訂或簽約。強銷期時間：2002年11月2003年1月。配合手段：樣板間展示（含網(wǎng)上展示）?！跋矏偵钔扑]計劃”隆重推出：通過贈現(xiàn)金券、免物業(yè)管理費、直接贈現(xiàn)金等多種方式對老客戶介紹新客戶買房或自己二次購房給予獎勵，此手段可持續(xù)運用，以促進銷售?；邮讲藛武N售：將樣板間按建筑面積分菜單進行報價，客戶認可后既可按裝修價購房，也可以購房后委托開發(fā)商按選定菜單進行裝修。元旦促銷：在項目周邊商業(yè)旺地以模型展示、資料派發(fā)等方式積累部分新客源，并舉行元旦業(yè)主懇談會，加強溝通。目標任務(wù)：完成25-28套大訂或簽約。保溫銷售期時間：2003年2月3月底。配合手段：通過送廚衛(wèi)精裝修等方式消化前期積累下來的難點房。將剩余房源挑出8套，以保留單位推出，