土地增值稅稅收風險識別方法研究

1、土地增值稅稅收風險識別方法研究摘要：近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國迅猛開展的經(jīng)濟的帶動下開展日趨成熟，目前已經(jīng)占我國GDP相當一部分比重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的是土地和資金，相應的涉及到的最重要的稅種就是土地增值稅，作為地方稅收的主要來源之一，其征管的力度在很大程度上決定著地方稅收的增長和開展。那么在實際征管過程中如何有效的識別土地增值稅的稅收風險并有效的預防和管理就顯得尤為重要。本文結(jié)合土地增值征管過程中的風險進展分析并以此建立稅收風險識別方法體系。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；稅務風險識別房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在我國城市化進程的不斷加速過程中得到迅猛開展，雖然近兩年增長趨勢放緩，但總體來說還是呈現(xiàn)增長的狀態(tài)。

2、2021年以來，國家陸續(xù)出臺了很多關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的宏觀政策，主要是為了抑制過快增長的房價，從而削減房地產(chǎn)泡沫，同時稅收機關(guān)也逐漸加大對該行業(yè)的稅收征管力度。但房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)涉及稅種較多、運營方式較復雜的特點決定了其征管的難度，尤其是土地增值稅的核算征管，難度之大更是不言而明。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管過程中存在的風險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的核算最復雜，可將土地增值稅征管中存在的風險歸集為兩大類：一房地產(chǎn)行業(yè)因自身財務核算不標準等造成的風險；二征管部門人員因自身才能等原因造成的風險；三其他風險。詳細如下：三除上述之外的其他風險，如利用稅收優(yōu)惠：合作建房、企業(yè)兼并等進展避稅；出售出售

3、土地使用權(quán)等存在的風險二、風險識別指標體系的構(gòu)建在各行業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)以其涉及稅種多、核算復雜著稱，其中土地增值稅按照“先預征、后清算的原那么進展征收，本著這個思路，將土地增值稅的風險識別指標按環(huán)節(jié)主要分為三類：整體風險識別指標、預征階段風險識別指標和清算階段風險識別指標。詳細見下表：1整體稅收風險識別指標。由于房地產(chǎn)開發(fā)需繳納的土地增值稅與房地產(chǎn)企業(yè)的總體利潤、收入都具有正相關(guān)性，可據(jù)此來構(gòu)建如下分析指標：指標1：凈利率=凈利潤/銷售收入指標說明：與毛利率相比，凈利率考慮了期間費用的因素，能反映最終經(jīng)營成果與收入的比例關(guān)系。將其與同期同類企業(yè)統(tǒng)計得出預警值相比較，假設過低可能為本錢數(shù)據(jù)不真實。

4、指標2：土地增值稅負比=實際繳納的土地增值稅/應稅銷售收入指標說明：該指標旨在對土地增值稅稅負進展分析，可以參考同期同類樓盤的指標情況以及近幾年該納稅單位指標值，假設存在較大差異，即有理由疑心收入、本錢或者納稅義務的履行方面可能存在疑點，有待進一步進展評估。指標3：企業(yè)所得稅稅負比=實際繳納的企業(yè)所得稅/應稅銷售收入指標說明：該指標主要是對納稅人企業(yè)所得稅稅負進展分析，一般企業(yè)所得稅稅率為25%，假設有較大差異，主要關(guān)注是否有雙限房及不征稅收入，同時關(guān)注是否有少計收入等情況。2預征階段稅收風險識別指標。針對尚未到達清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)工程，稅收機關(guān)對納稅人在工程銷售階段，按月或按季以申報銷售收

5、入按某一預征率進展土地增值稅的預征。指標4：營業(yè)稅懷土地增值稅度稅根據(jù)差=營業(yè)稅-銷售不動產(chǎn)-土地增值稅-預征指標說明：按稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)應當征收營業(yè)稅。同時，這些轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)行為也會形成轉(zhuǎn)讓增值額，因此也屬于土地增值稅的應稅工程。根據(jù)鉤稽關(guān)系，上述指標合理值應為0。假設出現(xiàn)差額，可能因為企業(yè)少申報營業(yè)稅、土地增值稅，也有可能企業(yè)申報期出錯等情況。指標5：土地增值稅額變動率=本期應納土地增值稅額/本期房產(chǎn)銷售收入+本期預收賬款期末數(shù)-本期預收賬款期初數(shù)÷上期應納土地增值稅額/上期房地產(chǎn)銷售收入+上期預收賬期末數(shù)-上期預收賬款期初數(shù)-1×100%指標說明：根據(jù)規(guī)定，房開企業(yè)

6、正常開發(fā)期間，土地增值稅稅負應當根本保持在一樣程度，如稅負變動大，那么可能存在少申報土地增值稅及財務報表數(shù)據(jù)不實的問題。該指標預警值為0。3清算階段稅收風險識別指標。根據(jù)國家稅務總局出臺的?關(guān)于印發(fā)的通知?國稅發(fā)202191號，對符合土地增值稅清算條件的工程進展專項清算根據(jù)土地增值稅的計算特點，在清算評估指標的構(gòu)建上分為兩個部分。第一部分評估指標是針對房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入的評估。 指標6：銷售面積差=企業(yè)申報已售面積/第三方公布已售面積指標說明：該指標合理值應為0。假設出現(xiàn)負值，那么說明有部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋以其附屬建筑銷售后，沒有被計入已售面積中，相關(guān)收入也就沒計入土地增值稅征稅范圍。指

7、標7：單位面積銷售價格=主營業(yè)務收入/工程總建筑面積指標說明：該指標可與房管局網(wǎng)站上網(wǎng)簽的該樓盤平均售價進展比較，如過低，可能在少計收入的問題。指標8：單位面積建筑本錢差異率=單位面積建筑本錢/參照值-1×100%指標說明：通過詳細房產(chǎn)工程的單位面積建筑本錢與該地區(qū)的參照值進展比照，假設高于標準值，那么可能存在虛增建筑本錢的情況。假設單位面積建筑本錢差異率大于0，那么產(chǎn)生稅收風險，差異率越大稅收風險越大。三、案例驗證本文借助北京某上市房地產(chǎn)公司的B工程二期進展驗證，數(shù)據(jù)來源全部為其資產(chǎn)負債表及利潤表和相應本錢，經(jīng)核算比對得出如下結(jié)論：通過對預征階段風險識別分析得出，A世紀城工程二期土地增值撕毀預繳階段存在較大異常，可能存在隱瞞收入進而少申報繳納土地增值稅或隱瞞不繳的情況，應重點進展排查。通過對清算階段風險識別分析得出，A世紀城工程二期存在少計銷售收入和虛增建筑安裝本錢、其他開發(fā)本錢的可能。四、結(jié)論及展望上述三個階段的指標并不是每次都全部用來識別可能存在的風險，假設房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未到達清算條件，處于預征階段，那么根據(jù)預征階段識別指標和整體分析階段識別指標來進展分析即可；假設房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已到達清算條件，那么可根據(jù)整體分析識別指標和清算階段識別指標來進展分析。同時不同階段分析時可進展比對驗證，以確定風險是否真的存在。房地產(chǎn)行業(yè)是個值得研究的行業(yè)，涉