城市更新的相關(guān)政策匯編

1、城市更新1、城市更新發(fā)展及其趨勢 城市更新，是指由符合規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和辦法規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等隨著城市的發(fā)展，變得亟需完善；城中村的存在，使在城中村中生活的人們，其生存環(huán)境惡劣，并存在著重大的安全隱患，現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或資源利用等，因城市的發(fā)展而顯得不協(xié)調(diào)或不符合社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，影響著城市規(guī)劃的實施，這些均要求對這些不符合城市發(fā)展的不和諧進(jìn)行更新。從城市更新的發(fā)展歷程來看，至目前可以分為三個階段，在各個階段內(nèi)，其特點

2、均有不同，具體如下：與原來的舊城改造相比，城市更新無論是在內(nèi)容、動因等方面有了更深一層的意義，城市更新著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，城市的整體更新，是城市的綜合戰(zhàn)略計劃。中國城市更新已經(jīng)歷的三個階段具有典型的時代特征和歷史局限性，在目前的城市更新更主張以市場為主導(dǎo)來推動：2、城市更新的途徑 深圳的城市更新主要有三個途徑，一是綜合整治類、一是功能改變類、一是拆除重建類，各種途徑特點如下：綜合整治類功能改變類拆除重建類不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu) 改善消防設(shè)施 改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 改善沿街立面、環(huán)境整治 既有建筑節(jié)能改造不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能 改變部分或者全部建

3、筑物使用功能 可能改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體 可能變更部分土地性質(zhì) 嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施2.1、城市更新的幾個基本概念城市更新單元：是為實施以拆除重建類城市更新為主的城市更新活動而劃定的相對成片區(qū)域；基本單位：確定規(guī)劃要求、協(xié)調(diào)各方利益、落實城市更新目標(biāo)和責(zé)任的基本管理單位多個項目：一個城市更新單元可包含一個或者多個更新項目城市更新的規(guī)劃計劃：城市更新年度計劃：城市更新單元規(guī)劃的制定計劃；已具備實施條件的拆除重建類和綜合整治類城市更新項目；其中綜合整治類城市更新項目可以單獨(dú)制定年度計劃；應(yīng)包含相關(guān)資金來源等內(nèi)容；2.2、綜合整治類城市更新基本不涉及房屋拆建的環(huán)境凈

4、化、美化項目。u 不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能；u 一般不加建附屬設(shè)施，加建的附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)滿足相關(guān)規(guī)范的要求。沿街立面更新環(huán)境綠化美化公共服務(wù)設(shè)施改造實施主體：由區(qū)政府制定實施方案并組織實施，經(jīng)費(fèi)來源多元化。市政府區(qū)政府權(quán)利人其他相關(guān)人有關(guān)部門批準(zhǔn)或者備案經(jīng)費(fèi) 來源申報涉及改善基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和市容環(huán)境區(qū)政府制定方案并組織實施2.3、功能改變類城市更新符合產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，滿足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要。u 1、符合城市規(guī)劃；u 2、已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；u 3、已簽訂深圳市土地使用權(quán)出讓合同書并付清地價款；u 4、涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的，應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見。具有以

5、下情形之一的，不得實施功能改變類城市更新:(一)申請將配套服務(wù)設(shè)施改變功能，改變后無法滿足相關(guān)配套要求的(二)申請將文物古跡、歷史建筑、紀(jì)念性建筑、標(biāo)志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護(hù)要求的(三)申請將危險房屋或者城市更新單元規(guī)劃確定的拆除重建區(qū)域內(nèi)的建筑物改變功能的(四)建筑物改變使用功能后，不符合建筑結(jié)構(gòu)安全、城市景觀設(shè)計，或者公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關(guān)技術(shù)要求的(五)申請建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨(dú)立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的(六)建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，未經(jīng)本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主及同一宗地內(nèi)其他主張與改變功能

6、有利害關(guān)系的業(yè)主同意的(七)未經(jīng)評估和無害化治理的污染場地申請改變功能進(jìn)行二次開發(fā)的申請流程：向市規(guī)劃國土部門申請辦理規(guī)劃許可變更和相關(guān)手續(xù)。土地使用權(quán)人或建筑物業(yè)主遞交申請材料受理申請公示規(guī)劃審批土地部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議付清地價款規(guī)劃部門收回原深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證重新核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建筑工程裝飾、裝修許可文件2.4、拆除重建類城市更新所有符合改造條件的建成區(qū)（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）均可申請。（一）更新范圍符合更新單元劃定的條件;（二）擬建用途符合法定圖則的基本規(guī)定;（三）業(yè)主改造意愿符合兩個三分之二的條件; 或者經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單

7、位股東大會按照有關(guān)規(guī)定表決同意。改造實施的主體：業(yè)主說了算，充分發(fā)揮市場的配置作用，遵循平等自愿的市場原則。土地權(quán)利人房屋權(quán)利人單一權(quán)利主體協(xié)議買賣原地和異地安置作價入股合作開發(fā)3、城市更新主要程序 3.1、城市更新的一般程序如下：業(yè)主簽署改造意愿委托書受托單位申報納入城市更新單元規(guī)劃制定計劃批準(zhǔn)納入城市更新年度計劃土地及房屋確權(quán)、登記開發(fā)商與業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議編制更新單元規(guī)劃草案核發(fā)更新單元規(guī)劃批復(fù)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)改造實施主體批準(zhǔn)文件核發(fā)房屋拆遷許可證并完成舊建筑物拆除建設(shè)用地報備申請建設(shè)用地方案圖建設(shè)用地規(guī)劃許可證注銷房地產(chǎn)證制作宗地圖申報改造實施主體核發(fā)施工許可證開工許可證核

8、發(fā)竣工驗收證明繳納地價辦理房地產(chǎn)證入伙簽訂土地使用權(quán)出讓合同占建筑總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意拆除重建，并提供身份證及房產(chǎn)證復(fù)印機(jī)以便申報.由拆遷工作完成起36個月完成建設(shè)32、涉及修改/制定法定圖則的流程受理提出初審意見征求相關(guān)部門意見形成審定的規(guī)劃草案審議規(guī)劃草案和公示處理意見審議公示核發(fā)規(guī)劃批復(fù)城市更新單元規(guī)劃獲批準(zhǔn)后視為已完成法定圖則的修改（或制定）程序納入法定圖則規(guī)土委管理局城市更新科市城市更新辦市規(guī)劃國土委技術(shù)委員會規(guī)劃組織編制主體市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會10個工作日內(nèi)45個工作日內(nèi)15個自然日10個工作日內(nèi)市規(guī)劃國土委33、實施主體操作流程收集地塊信

9、息編制可研報告簽訂框架協(xié)議確定改造單元主體物業(yè)查丈土地及房屋確權(quán)編制專項規(guī)劃專項規(guī)劃報區(qū)、市審批申請拆除項目拆除重建區(qū)域內(nèi)的建筑物 報用地方案圖及辦理用地規(guī)劃許可證報政府立項確權(quán)（包括土地房屋權(quán)屬、性質(zhì)）商定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)談判及簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議收房注銷被拆遷物業(yè)產(chǎn)權(quán)證簽訂土地出讓合同4、城市更新的相關(guān)政策城市更新的相關(guān)政策20122004年1月1日城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 2004年8月28日 土地管理法 2004年10月28日頒布深圳市城中村（舊村）改造暫行辦法國家相關(guān)政策20042007年8月30日 城市房地產(chǎn)管理法2007年10月1日 物權(quán)法 20072007年2月深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項

10、目房屋拆遷管理辦法（161）20092009年8月25日頒布關(guān)于推進(jìn)三舊改造促進(jìn)節(jié)約集約用 地的若干意見2009年10月22日深圳市城市更新辦法20112011年1月21日國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 2011年6月3日國有土地上房屋征收評估辦法2012年2月7日深圳市城市更新辦法實施細(xì)則 2013深圳市城市更新相關(guān)配套文件2001年11月1日城市房屋拆遷管理條例200120132013年3月1+6文件2013年5月1日深圳市房屋征收與補(bǔ)償實施辦法（試行）（深圳市248號文件）歷年城市更新主要政策列表：時間名稱2001城市房屋拆遷管理條例2004城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見2004土地管理法200

11、4深圳市城中村（舊村）改造暫行辦法2005關(guān)于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實施意見 深府200556號 2007關(guān)于開展城中村（舊村）改造工作有關(guān)事項的通知深府辦2007159號2007關(guān)于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見深府200775號2007深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目房屋拆遷管理辦法2008關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級改造試點項目的意見深府辦200835號2008關(guān)于加快推進(jìn)我市舊工業(yè)區(qū)升級改造的工作方案深府辦200893號2009廣東省政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（粵府200978號）2009深圳市城市更新辦法市政府令第211號2010關(guān)于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知深規(guī)土(2010)59號2010深圳市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的意見深府2010193號2010拆除重建類城市更新項目房地產(chǎn)證注銷操作規(guī)則深規(guī)土20103242010深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）2011城市