土地增值稅的30個(gè)涉稅疑難問(wèn)題處理

1、土地增值稅的 30 個(gè)涉稅疑難問(wèn)題處理土地增值稅的 30 個(gè)涉稅疑難問(wèn)題處理作者：財(cái)稅培訓(xùn)師 納稅籌劃師 稅收學(xué)博士肖太壽1、雙方均不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換中的土地增值稅處理根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字（ 1995）6 號(hào)）第二條規(guī)定：條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、 地上的建筑物及其附著物并取得收入， 是指以出售 或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 基于此規(guī)定， 在土地置換中， 如果換出土地是國(guó)有土 地，并且國(guó)有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓?zhuān)?是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為， 屬于土地增值稅應(yīng)稅行為， 應(yīng)該征收土地增值稅， 如果國(guó)有土地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)?根據(jù)關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證

2、 轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù) （國(guó)稅函 2007第 645 號(hào)）的規(guī)定， 只要土地使用者享有占 有、使用、 收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地 并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益， 土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、 土地 增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 則需要繳納增值稅。 總之，雙方均不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換的行為， 無(wú)論是否辦理土地使用證的變更手續(xù)，都應(yīng)該繳納土地增值稅處理。2、將國(guó)家無(wú)償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)崔k理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，的土地增值稅 處理根據(jù)關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函 2007第 645 號(hào)）的規(guī)定，土地使

3、用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地， 無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú) 論其在轉(zhuǎn)讓、 抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手 續(xù)，只要土地使用者享有占有、 使用、收益或處分該土地的權(quán)利， 且有合同等證據(jù)表明其實(shí) 質(zhì)轉(zhuǎn)讓、 抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益， 土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照 稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、 土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 因此， 將國(guó)家無(wú)償劃撥的土地進(jìn)行有 償轉(zhuǎn)讓?zhuān)崔k理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。3、未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房 產(chǎn)銷(xiāo)售的土地增值稅處理土地增值稅宣傳提綱（

4、國(guó)稅函發(fā)（1995）110 號(hào)）第四第規(guī)定：根據(jù)條例的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。 這樣界定有三層含意： 一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收， 對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使 用權(quán)的不征稅。 二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。 如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)粦?yīng)屬于土地增值稅的征收范 圍。根據(jù)上述文件精神， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在租賃土地上開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行“轉(zhuǎn)讓”的，不繳納土地增值稅。4、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程， 在工程項(xiàng)目登記備案時(shí)， 沒(méi)有進(jìn)行分期項(xiàng)目的備案，但是， 企業(yè)自行劃分了項(xiàng)目分期建設(shè)，

5、 在做土地增值稅清算時(shí)， 是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項(xiàng) 目單位進(jìn)行匯算？根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)）的規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算， 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。因此，在土地增值稅清算時(shí)，不能以企業(yè)自行劃分的分期工程建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對(duì)被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在計(jì)算土地 增值稅如何處里，如果補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷合同確定的補(bǔ)償面積，如何處理？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在土地拆遷中， 拆遷合同約定對(duì)被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償， 在拆遷時(shí)以合同 約定的房

6、屋拆補(bǔ)償款作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 并在新建房補(bǔ)償拆遷房交付時(shí)， 按合同約 定的房屋拆補(bǔ)償款計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入。 如果實(shí)際以新建房補(bǔ)償?shù)拿娣e超過(guò)拆遷合同約定的補(bǔ)償面 積，超過(guò)部分的面積按企業(yè)銷(xiāo)售同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算銷(xiāo)售收入。6、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià)，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn) 讓收入怎樣確定？房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià)， 約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)， 先按以下方法計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入： 轉(zhuǎn)讓收入=合同約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格+（1-受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和）。以此方法計(jì)算的轉(zhuǎn)讓收入合理的，據(jù)以計(jì)算土地增值稅，不合理的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、 同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估

7、價(jià)值確定。7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用開(kāi)發(fā)的商品房對(duì)外投資，沒(méi)有取得貨幣收入，計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入確定根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知 （國(guó)稅發(fā) 200991號(hào)）第 十九條的規(guī)定， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、 對(duì)外投資、 分配給股東或 投資人、 抵償債務(wù)、 換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售 房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。8、一次性獲取土地使用權(quán)，但是分期分批開(kāi)發(fā)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，如何確

8、定扣除項(xiàng)目 中獲取土地使用權(quán)所支付的金額？答：中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字 1995第 006 號(hào)）第六條的 規(guī)定， 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的， 其扣除項(xiàng)目金額的確 定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅?也可按稅 務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?、土地使用權(quán)評(píng)估增值是否可以作為成本扣除？納稅人對(duì)其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估， 評(píng)估增值額無(wú)論會(huì)計(jì)上如何處里， 在土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，不應(yīng)作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。10、單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí) ,土地部門(mén)收取的土地閑置費(fèi)、土價(jià)評(píng)估費(fèi)的土地增值稅處理根據(jù)國(guó)家

9、稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的土地增值稅宣傳提綱（國(guó)稅函發(fā)（1995）110 號(hào)）第五條第一款規(guī)定： 取得土地使用權(quán)所支付的金額， 包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款 和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 具體為： 以出讓方式取得土地使用權(quán)的， 為支付的土地 出讓金； 以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的， 為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金； 以 編輯版 word轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的， 為支付的地價(jià)款。 土地部門(mén)收取的土地閑置費(fèi)不能作為取得土 地使用權(quán)所支付的金額扣除。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220 號(hào)）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

10、”。根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 （財(cái)稅字 199548 號(hào)） 第十二條規(guī)定： 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估， 其支付 的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。 對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、 虛報(bào)房地產(chǎn)成 交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用， 不允許在計(jì)算土 地增值稅時(shí)予以扣除。 因此土地估價(jià)費(fèi)能否扣除應(yīng)視具體情況而定。而是作為政府部門(mén)對(duì)企業(yè)而是作為政府部門(mén)對(duì)企業(yè)投并且取得了土地出讓金合法票11、納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門(mén)，投資，可否作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目？ 納稅人取得土地的

11、應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門(mén)， 資，如 果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致， 據(jù)， 在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)作為扣除項(xiàng)目。12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按“以地補(bǔ)路”的方式取得土地，但是該單位支付修路款時(shí)， 取得的是政府部門(mén)財(cái)政收據(jù)，支付修路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)文件中或政府的其他文件中包含“以地補(bǔ)路”方式取得土地的內(nèi)容， 如果道路是由其他單位施工的， 用，向代付單位支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)， 的金額； 如果道路是由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司直接施工， 能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。并且財(cái)政部門(mén)或其他部門(mén)以代付了修路費(fèi)可

12、經(jīng)審核確認(rèn)后作為取得土地使用權(quán)支付支付的修路費(fèi)取得的是財(cái)政收據(jù)， 則不13、對(duì)于以地補(bǔ)路（工程）的項(xiàng)目，其修路成本和承擔(dān)工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？ 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字（ 1995）6 號(hào)）第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額， 是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān) 費(fèi)用?？紤]到一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盡管看似無(wú)償取得了土地， 實(shí)際上取得的土地是承擔(dān)了修 建道路和政府工程成本而獲得的補(bǔ)償， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取 得土地所支付的金額， 但是應(yīng)當(dāng)核實(shí)所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實(shí)性， 并有相關(guān)的 政府文件或者

13、合同（協(xié)議）為依據(jù)。14、房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程（國(guó)稅發(fā)2009 91 號(hào)）第二十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清算中， 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)， 其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不 得扣除。 如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金， 符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求， 并且 開(kāi)具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按規(guī)定扣除。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220 號(hào)）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后， 根據(jù)合同約定， 扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工 程款， 作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

14、的質(zhì)量保證金， 在計(jì)算土地增值稅時(shí)， 建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的， 按發(fā)票所載金額予以扣除； 未開(kāi)具發(fā)票的， 扣留的質(zhì)保金不 得計(jì)算扣除?！?5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)無(wú)法完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本的憑證或資料，如何進(jìn)行土地增值稅的清算？國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程 費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的， 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部

15、門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、 用途、 區(qū)位等因素， 核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?！比缃K省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā) < 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn) 題的通知 > 的通知 （蘇地稅發(fā) 200775號(hào)）規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附 送的前期工程費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要 求或不實(shí)的， 各省轄市地方稅務(wù)局可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價(jià)部門(mén)最新公布的建安造價(jià)定額資料 , 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，

16、并據(jù)以計(jì)算扣除。所以， 如果不能完整的提供前期工程費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本的憑證或 資料，可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價(jià)部門(mén)最新公布的建安造價(jià)定額資料 , 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用 途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。16、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)，是否可以扣除？編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)等費(fèi)用是與工程招標(biāo)相關(guān)的費(fèi)用，按國(guó)家財(cái) 務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)入有關(guān)成本，并按土地增值稅政策規(guī)定扣除。17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷(xiāo)售的，裝修成本如何扣除？國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題

17、的通知（國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)）第四條第（四）項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì) 入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將所建商品房裝修后銷(xiāo)售的， 如果在計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入時(shí)， 向購(gòu)房方收取的裝修 費(fèi)用計(jì)入計(jì)算土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入的，裝修成本可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，按規(guī)定扣除， 并可作為計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。如果向購(gòu)房方收取的裝修費(fèi)用不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入， 則裝修費(fèi)用不可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。18、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā) 200931號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)包含項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 是否包括項(xiàng)目營(yíng)

18、銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)？根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、 周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。因此， 計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)不能包含在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)里。19、納稅人繳納的規(guī)費(fèi)可不可以作為扣除利息和管理費(fèi)用的基數(shù)？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)費(fèi)， 如果按會(huì)計(jì)制度應(yīng)當(dāng)計(jì)入取得土 地成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的，應(yīng)當(dāng)作為計(jì)算扣除利息和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的基數(shù)。20、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息支出在計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣 除（企業(yè)總機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出是否可以扣

19、除？項(xiàng)目之間的利息費(fèi)用劃分不清， 如果所 發(fā)生的利息和管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用總額低于10%，如何扣除？）？中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字1995第 006 號(hào)）第七條第三款規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的， 允許據(jù)實(shí)扣除， 但最高不能超過(guò)按商業(yè)區(qū)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。 其他房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、 （二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條 （一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外

20、的單位和個(gè)人借款利息， 無(wú)法取得金融機(jī)構(gòu)證明， 利息支出 和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之 十以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。21、納稅人購(gòu)買(mǎi)土地和房產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅，如何扣除？財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅200621 號(hào)）第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物， 對(duì)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的， 準(zhǔn)予作為 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅， 按財(cái)務(wù)制定計(jì)入有關(guān)的成本， 可以作為計(jì)算 加計(jì)扣除金額的基數(shù)。 、22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？企業(yè)支付的各種滯

21、納金、 罰款和違約金等， 其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。 因 此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出， 企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)， 借記營(yíng)業(yè)外支出', 貸記銀 行存款'等科目。 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的 費(fèi)用（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用） ，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、 管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用。 根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng)業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定， 違約金不屬于土 地增值稅扣除項(xiàng)目。23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一幢綜合樓， 1-4層是商業(yè)用房， 5-20 層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增 值稅清算， 經(jīng)計(jì)算， 住宅為負(fù)增值， 商業(yè)用房為正增值且數(shù)

22、額很大。 住宅的負(fù)增值能否抵減 商業(yè)用房的正增值？土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第八條規(guī)定， 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的 最基 本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象 為單位計(jì)算； 財(cái)政部、 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題 規(guī)定的通知（財(cái)稅 199548 號(hào)）十三條規(guī)定，對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額（財(cái)稅 200621號(hào)及國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)文對(duì)此也有規(guī)定），不 分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（蘇地稅發(fā)2009 72號(hào)）第十七條規(guī)定： 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地

23、產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的 項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算； 對(duì)于由發(fā)改委或規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目， 是否以分期項(xiàng)目為 單位清算； 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否與其他類(lèi)型的房屋分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。根據(jù)以上規(guī)定， 除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外， 同一清算單位中的不同類(lèi)別的商品房不分別計(jì)算增值額 和增值率。24、已核定項(xiàng)目如何適用核定征收率？已核定征收項(xiàng)目如果符合土地增值稅清算管理規(guī)程（國(guó)稅發(fā)200991 號(hào)）第十條第一款和第二款清算條件進(jìn)了核定征收清算的， 其未售部分繼續(xù)銷(xiāo)售的， 按清算時(shí)確定的核定 征收率核定征收。25、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目如何進(jìn)行清算？土地

24、增值稅清算管理規(guī)程（國(guó)稅發(fā)200991 號(hào)）第三十六條規(guī)定：對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。因此， 前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目也應(yīng)該核 定征收。25、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后， 銷(xiāo)售剩余房屋收到的預(yù)收款， 是否要預(yù)征土地增值 稅？房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后， 銷(xiāo)售剩余房屋收到的預(yù)收款， 應(yīng)根據(jù) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān) 于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)）的第八條 規(guī)定， 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)， 清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的， 納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn) 行土地增值稅的納稅申報(bào)， 扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓

25、 面積計(jì)算（單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額十清算的總建筑面積）。即納稅人已清算項(xiàng)目繼續(xù)銷(xiāo)售的，應(yīng)在銷(xiāo)售的當(dāng)月進(jìn)行清算，不再先預(yù)征后清算。26、項(xiàng)目清算時(shí)未售部分的成本、費(fèi)用、稅金如何扣除？未售部分的將來(lái)的成本、費(fèi)用、稅 金、預(yù)征稅款的處理？根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)）第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn) 讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)， 扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積 成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額十清算的總建筑面積。清

26、算時(shí)未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。未售部分在銷(xiāo)售時(shí)按上述方法計(jì)算其成本、 費(fèi)用。未售部分銷(xiāo)售時(shí)已預(yù)征的稅款在計(jì)算土地 增值稅予以扣除。27、土地增值稅清算過(guò)程中， 企業(yè)想享受增值額不超過(guò) 20%增值額免稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅， 需 要提供哪些證明資料？1）立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件；2）土地管理部門(mén)劃撥土地的批準(zhǔn)文件； 3）物價(jià)部門(mén)核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格的批件；4）住房保障主管部門(mén)為低收入住房困難家庭出具的購(gòu)房資格證明；5）列明該項(xiàng)目的政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計(jì)劃；6）經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售清冊(cè)（包括購(gòu)房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購(gòu)面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購(gòu)買(mǎi)面積、單價(jià)、銷(xiāo)售金額）

27、；7）主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。28、銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房的車(chē)庫(kù)等，是否可享受土地增值稅的優(yōu)惠政策？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房車(chē)庫(kù)等， 其面積并入經(jīng)濟(jì)適用房面積， 其合計(jì)數(shù)未超過(guò)經(jīng)濟(jì) 適用房標(biāo)準(zhǔn)的， 享受經(jīng)濟(jì)適用房政策， 其合計(jì)數(shù)超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的， 所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)與車(chē)庫(kù) 等均不作為經(jīng)濟(jì)適用房，不應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠政策。29、房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的土地增值稅處理?yè)?jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅200621 號(hào)）第五條規(guī)定：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)政部、 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字1995048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此， 房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的，需要繳納土