建筑設(shè)計優(yōu)化要點

1、建筑專業(yè)設(shè)計優(yōu)化要點建筑專業(yè)做為龍頭專業(yè)在成本控制所占權(quán)重也比較大，在方案階段就介入成本控制的理念，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。施工圖階段選用好的經(jīng)濟的工程做法，選用經(jīng)濟型材料等方面可以極大降低成本。圖紙出完后加入圖審優(yōu)化步驟，可進一步控制成本?？傊诮ㄖO(shè)計階段應加強全過程控制，在不影響品質(zhì)前提下從各個方面，各個角度節(jié)約成本。一、 方案設(shè)計1、 選擇好的設(shè)計團隊，深入理解規(guī)范內(nèi)涵，全面理解規(guī)范，避免對規(guī)范了解不全面而造成的不必要浪費。2、 確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)方面考慮建造成本，盡可能減少建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)成本的增加。同時兼顧結(jié)構(gòu)類型的選擇，分別評估平面、豎向等

2、各方向的復雜程度，不宜選擇不規(guī)則的建筑方案。3、 單體及戶型設(shè)計時，應尋求效果與成本的平衡，除商業(yè)與公建外，不宜選擇體型過分復雜的單體；高層條式住宅的體形系數(shù)一般不超過0.35，高層點式住宅的體形系數(shù)一般不超過0.40，符合產(chǎn)品定位要求。二、 地下公共部位1、 地下車庫設(shè)計時首先進行停車區(qū)布置，設(shè)計時應安排車道兩邊停車，允許少量單邊停車，避免車道邊無停車位；不應設(shè)計雙層地下車庫，如果一層地下車庫車位不能滿足規(guī)劃指標要求，可以加大車庫層高，設(shè)計雙層機械停車庫；推遲機械車位配置時間：待入住率大于40%后再配置，以減少資金投入；設(shè)備用房及樓梯宜集中布置在角落；獨立式地下單層車庫(非人防地下車庫)的單

3、車面積宜控制在3035以內(nèi)。2、 地下車庫凈高設(shè)計標準中低檔為2.3米；高檔為2.5米。3、 地下車庫通道寬度按照6米設(shè)計。4、 人防工程要平戰(zhàn)結(jié)合，兼顧平時作為汽車庫使用，并且盡可能提高利用率。規(guī)劃設(shè)計時，盡可能推遲人防工程建設(shè)時間，考慮盡量推后建設(shè)。5、 地下室建筑方案設(shè)計時，盡可能用剪刀梯等設(shè)計手法，減少人防地下室、地下車庫的獨立疏散出口數(shù)量，可以降低造價，提升景觀品質(zhì)。剪刀梯與防火分區(qū)關(guān)系示意圖：6、 中低檔樓盤地下室下沉式庭院進深一般不少于3米。高檔樓盤地下室下沉式庭院進深一般不少于3.5米。別墅項目不小于4米。負一層窗采光井進深為1-1.2米，并且做好防雨、排水措施。三、 地上公共

4、部位1、 在確定層高時，應綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，選擇合適的層高；層高每增加0.1m造價增加該層造價的35%。首層、標準層、首層單元大堂的層高標準：價格區(qū)間首層層高標準層層高首層單元大堂層高普通住宅6000元/m以下3.15m2.9m4m6000 10000元/ m3.15m3.0m4m100001500元/ m3.3m33.15m4m15000元/ m以上3.3m33.15m4.5m疊加別墅1000015000元/ m3.5m3.3m4m15000元/ m以上3.5m3.3m4m獨棟聯(lián)排別墅1000015000元/ m3.6m3.3m-15000元/ m以上4m3.3m-2、 提高產(chǎn)品

5、附加值，花小錢博大錢：建筑室內(nèi)外高差900；地下負二層標高與地下車庫基本平齊；負一層與一層連起來設(shè)計復式住宅戶型。保證一層正負零高于景觀覆土標高500-800。同時負一層可以通過采光井開窗，享受陽光，提高地下一層品質(zhì)。3、 若當?shù)卣?guī)定允許，可先設(shè)計成挑空大堂，驗收結(jié)束后再封堵裝修，避免計入公攤，避免算容積率。地下大堂的面積減少5平方米，控制成本。首層單元入口大堂面積要求（m）地下大堂面積要求（m）11層以下1218層19層以上11層以下1218層19層以上1020202525301015204、 單體得房率：提高產(chǎn)品得房率，減少浪費空間，控制成本。具體詳細下表，當設(shè)計有創(chuàng)意，并有新賣點的房

6、型，得房率可適當放開。層數(shù)多層洋房711層111818層以上得房率87%87%84%80%5、 公共走道寬度設(shè)計標準1.3米，盡量減少公攤面積。規(guī)范進戶門規(guī)格：寬度1.1米以下門高為2.2米；1.2米以上的門高為2.4米；同一單元進戶門要統(tǒng)一高度。6、 目標售價中低檔樓盤取消大電梯，降低成本。高檔樓盤一單元兩戶的大平層，并且電梯直接到戶的戶型，兩部電梯可以都為大電梯；多層洋房設(shè)置無機房電梯。7、 對于頂層做復式的住宅，電梯達到復式一層即可，不需要到達復式二層，降低電梯高度，將復式二層樓電梯前室空間考慮給復式二層使用或考慮其他功能，提高產(chǎn)品附加值。8、 中低檔樓盤防火門材料：木質(zhì)防火門（成品）；

7、地下室防火門、屋面出平臺的門、首層外開的疏散門仍然為熱鍍鋅鋼質(zhì)防火門。四、 套內(nèi)部分1、 建筑頂層檐口高度增加1.2米左右，便于頂層住戶結(jié)合屋頂空間改造為復式住宅，增加閣樓層有效使用面積。2、 結(jié)構(gòu)盡量沿外圍布置，內(nèi)部布置結(jié)構(gòu)時應結(jié)合建筑功能，考慮改造的便捷性，可行性性，建筑內(nèi)部用戶確實要改造需打掉的墻盡量做薄，用輕質(zhì)隔墻或玻璃材質(zhì)。衛(wèi)生間干濕分離用輕質(zhì)隔墻，并且注明用戶自理，降低造價；廚房、衛(wèi)生間填充墻盡可能減小墻體厚度，一般為100厚，外口平齊；儲藏室隔墻厚度不大于100，盡可能做輕質(zhì)隔墻。衛(wèi)生間的浴房、坐便器、洗面盆宜分體布置，相互不干擾，提升品質(zhì)。3、 主臥室門寬度1000，次臥室門寬

8、度900；廚房門采用推拉門時，寬度不小于1500，高度2400，采用平開門時，寬度800；衛(wèi)生間門寬度大于750。中低檔樓盤，戶內(nèi)門高度2200；目標售高檔樓盤，戶內(nèi)門高度2400。4、 陽臺門寬度要求：陽臺門兩端墻垛寬度為300，且墻垛不應設(shè)為剪力墻，便于客戶以后改造。陽臺門高度不小于2400。5、 室內(nèi)排水管:低檔樓盤用優(yōu)質(zhì)普通PVC管；中檔樓盤用優(yōu)質(zhì)高檔PVC管；高檔樓盤用柔性接口鑄鐵管。五、 建筑外立面及門窗1、 屋面瓦：低檔樓盤采用彩色水泥瓦（噴涂燒結(jié)）、中檔樓盤用普通通體彩色水泥瓦，高檔樓盤為拉法基通體彩色水泥瓦。2、 雨水管：室外雨水管低檔采用優(yōu)質(zhì)普通PVC管，中檔采用優(yōu)質(zhì)高檔P

9、VC管，高檔采用襯塑復合鋼管，設(shè)置在陰角隱蔽處，色彩與墻面一致，由廠家專門加工。3、 外墻線腳：盡量采用懸挑磚、混凝土等建筑構(gòu)件解決，無法用磚、混凝土等建筑構(gòu)件解決的，再選用GRC、砂巖等線腳。1) 建筑立面的GRC線條配置需簡潔大方：a) GRC線條原則在檐口、基座、陽臺、空調(diào)板、凸窗等反映建筑風格的部位設(shè)置；陽臺門、凹口部位窗洞、對建筑風格沒有影響的其他部位，不宜設(shè)置GRC線條；b) 低檔樓盤，窗套不宜GRC線條。c) 基座范圍內(nèi)線條采用石英砂材質(zhì)的GRC線條，僅高檔萬以上樓盤采用砂巖材質(zhì)線條；2) 進一步細化建筑外立面材料：a)建筑外墻涂料建議采用QB-675彈性面涂；b)大面積外墻面底

10、涂為立邦102多功能封閉底漆，色號：NP0225A面涂兩度；第一層平涂，第二層拉細毛。c)線條底涂為立邦102多功能封閉底漆，色號：NP0232A面涂兩度；第一層平涂，第二層拉細毛。外立面基座及關(guān)鍵部位備注4000元/m以下米色質(zhì)感涂料國產(chǎn)文化石進口砂巖：580-600元/平方米；國產(chǎn)砂巖：300-320元/平方米；都是包括人工費40元/平方米。4000 6000元/ m米色質(zhì)感涂料國產(chǎn)砂巖6000 10000元/ m米色質(zhì)感涂料國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)砂巖1000015000元/ m光面真石漆進口中檔砂巖15000元/ m以上光面真石漆進口中高檔砂巖4、 門窗設(shè)計要求：鋁合金或塑鋼窗除風格要求外，分隔不宜過小，以達到美觀大方、降低型材用量的目的，具體參見門窗設(shè)計模版；5、 門窗型材設(shè)計要求：確定型材斷面大小時既要滿足樓棟節(jié)能計算要求，又要考慮門窗立面造型厚重、豪華、大方的要求。門窗型材顏色選擇中空玻璃要求（厚度:玻璃+空氣層+玻璃）6000元/m以下斷橋隔熱圓角中空鋁合金型材(4000元以下的樓盤門窗采用普通（襯鋼）塑鋼型材)外側(cè)為香檳金粉末噴涂，內(nèi)側(cè)為乳白色粉末噴涂普通中空玻璃，窗為：5+9+5;門為：6+9+66000 10000元/ m斷橋隔熱圓角中空鋁合金型材外側(cè)為香檳金粉末噴涂，內(nèi)側(cè)為