項(xiàng)目后評(píng)估作業(yè)指引

1、項(xiàng)目后評(píng)估作業(yè)指引編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 71頁(yè) 共16頁(yè)項(xiàng)目后評(píng)估作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 72頁(yè) 共16頁(yè)104編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 73頁(yè) 共16頁(yè)1. 總則1.1 定義項(xiàng)目后評(píng)估指房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、 銷(xiāo)售工作 基本結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程進(jìn)行回顧、 分析， 從而總結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)、 教訓(xùn)從而形成知識(shí)管 理的過(guò)程。1.2 目的客觀、全面地評(píng)價(jià)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況； 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、 教訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)。1.3 核心內(nèi)容 后評(píng)

2、估工作的核心內(nèi)容包括兩方面：一是“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告” 、“項(xiàng)目定位報(bào)告”、“項(xiàng) 目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”、“全過(guò)程成本管理指標(biāo)” 等集 團(tuán)批復(fù)文件與最終實(shí)際完成情況的對(duì)比分析； 二 是開(kāi)發(fā)過(guò)程中突出的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的提煉總結(jié)。1.4 后評(píng)估工作原則1.4.1 客觀性依據(jù)已發(fā)生的真實(shí)數(shù)據(jù)， 對(duì)項(xiàng)目操作過(guò)程中 的實(shí)際情況進(jìn)行分析研究。1.4.2 公正性在以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)單位為主進(jìn)行自評(píng)的基礎(chǔ)上，編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 74頁(yè) 共16頁(yè)集團(tuán)后評(píng)估工作小組站在科學(xué)、 合理的角度對(duì)項(xiàng) 目進(jìn)行客觀分析， 過(guò)程中與項(xiàng)目公司從分溝通得 出公正的評(píng)估結(jié)論。1.4.3 全面性 項(xiàng)目后評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目

3、發(fā)展全過(guò)程的綜合評(píng) 價(jià)，涉及到項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程的各個(gè)階段， 如投資決 策、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、發(fā)展進(jìn)度、 成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)籌劃、品 牌建設(shè)等，并據(jù)此得出綜合、全面的評(píng)估結(jié)論。1.4.4 應(yīng)用性 項(xiàng)目后評(píng)估完成后要及時(shí)地將有關(guān)工作成果輸出給集團(tuán)相關(guān)部門(mén)及項(xiàng)目公司， 達(dá)到持續(xù)改 進(jìn)的目的。1.5 后評(píng)估收集資料內(nèi)容 后評(píng)估工作應(yīng)收集以下資料，包括但不限于：1.5.1 投資方面 項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告以及投資買(mǎi)地 過(guò)程中地相關(guān)決策文件；1.5.2 營(yíng)銷(xiāo)方面項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告、 項(xiàng)編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 75頁(yè) 共16頁(yè)目

4、營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度和價(jià)格專(zhuān)題報(bào)告、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段總結(jié) 報(bào)告以及相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程決策文件等；1.5.3 設(shè)計(jì)方面項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、 初步設(shè) 計(jì)方案、 施工圖設(shè)計(jì)方案、 平立面設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)工作總結(jié)報(bào)告及有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程決 策文件等1.5.4 工程管理方面項(xiàng)目發(fā)展總進(jìn)度計(jì)劃、 各版次項(xiàng)目發(fā)展詳細(xì) 進(jìn)度計(jì)劃、 項(xiàng)目發(fā)展綱要報(bào)告、 項(xiàng)目進(jìn)度控制對(duì) 比分析報(bào)告及有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)度控制工作文件等；1.5.5 成本方面項(xiàng)目發(fā)展各階段成本控制目標(biāo)、 各版項(xiàng)目發(fā) 展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表、 各階段項(xiàng)目發(fā)展成本分析報(bào) 告及有關(guān)成本管理工作文件等；1.5.6 工程合約管理 項(xiàng)目施工策劃方案、項(xiàng)目施工管理階段總結(jié)、項(xiàng)目合

5、約分判策劃報(bào)告、 項(xiàng)目合約分判工作 階段總結(jié)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等有關(guān)項(xiàng)目施工過(guò) 程文件等。1.6 后評(píng)估工作流程編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 76頁(yè) 共16頁(yè)后評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組確定編寫(xiě)后評(píng)估項(xiàng)目及工作總目標(biāo)成立后評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組確立后評(píng)估編寫(xiě)責(zé)任部門(mén)或責(zé)任人收集編寫(xiě)后評(píng)估的相關(guān)資料工作小組按照指引分工編寫(xiě)報(bào)告編寫(xiě)單位內(nèi)部綜合評(píng)審形成報(bào)告初稿并報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部運(yùn)營(yíng)管理部匯總整理報(bào)后評(píng)估工作小組輸出工作成果實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)（形成知識(shí)管理體系）后評(píng)估報(bào)告定稿并報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組2. 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告內(nèi)容2.1 項(xiàng)目基本概況概括描述項(xiàng)目的基本情況， 具體內(nèi)容可參照定初步方案或擴(kuò)初方案， 相

6、關(guān)數(shù)據(jù)以最終實(shí)際完編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 77頁(yè) 共16頁(yè)成情況為準(zhǔn)。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)變化情況（主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)） ， 包括物業(yè)類(lèi)型、占地面積、容積率、建筑面積、 公建面積、車(chē)位數(shù)量等。2.2 項(xiàng)目后評(píng)估綜述2.2.1 綜合評(píng)估結(jié)論 從投資、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、 發(fā)展進(jìn)度、成本、 資金、施工管理、 合約安排等各個(gè)方面給出高度 概括的評(píng)價(jià)結(jié)論， 提煉和總結(jié)出項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中 值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)， 同時(shí)總結(jié)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)過(guò) 程中有待改進(jìn)的方面以利于今后的項(xiàng)目發(fā)展。 經(jīng) 驗(yàn)和教訓(xùn)部分應(yīng)在后文中進(jìn)行具體描述， 要做到 前后內(nèi)容的相互對(duì)應(yīng)和支持。2.2.2 對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)的建

7、議 在提煉項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、 教訓(xùn)的基礎(chǔ)上， 濃縮出對(duì) 未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建議， 此建議應(yīng)與項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程 中的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)相對(duì)應(yīng)。2.2.3 發(fā)展模式的優(yōu)劣勢(shì)分析總結(jié) 項(xiàng)目的整體組織、 開(kāi)發(fā)和運(yùn)作等方面所特有 的模式優(yōu)劣勢(shì)分析及總結(jié)。3. 后評(píng)估主要項(xiàng)目編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 78頁(yè) 共16頁(yè)3.1 項(xiàng)目投資管理評(píng)估3.1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化分析 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的 當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)發(fā)展、 房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo) 變化情況和發(fā)展趨勢(shì)的比較分析， 總結(jié)和評(píng)價(jià)當(dāng) 地宏觀市場(chǎng)環(huán)境變化對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響。3.1.2 土地協(xié)議執(zhí)行情況檢討土地協(xié)議執(zhí)行情況

8、， 檢討協(xié)議雙方的合 作方式、 土地費(fèi)用及支付進(jìn)度、 方式等方面的內(nèi) 容。重點(diǎn)評(píng)估以下內(nèi)容：（1）雙方的合作方式的 優(yōu)劣；（2）如果涉及到拆遷，分析拆遷進(jìn)度和拆 遷費(fèi)用的變化情況；（3）土地費(fèi)用及支付進(jìn)度的 變化情況；（4）交地進(jìn)度的變化情況；（5）如涉 及到物業(yè)返還和收購(gòu)項(xiàng)目公司等， 應(yīng)分析相應(yīng)的 執(zhí)行情況；（6）土地合同約定的應(yīng)該由我司享受 的優(yōu)惠條件落實(shí)情況。 對(duì)以上重要合同內(nèi)容的變 化情況應(yīng)分析原因，并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)變化情況（包括物業(yè)類(lèi) 型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、 車(chē)位數(shù)量等）。編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 79頁(yè) 共16頁(yè)3

9、.1.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變化情況及其對(duì)最終收 益的影響項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)變化情況（包括物業(yè)類(lèi) 型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、 車(chē)位數(shù)量等）；重點(diǎn)分析可售面積增減帶來(lái)的收 益變化和總建筑面積增減帶來(lái)的成本的變化。3.1.4 以財(cái)務(wù)指標(biāo)為主要依據(jù)的項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)由于項(xiàng)目發(fā)展期間開(kāi)發(fā)成本、 進(jìn)度和銷(xiāo)售價(jià) 格的變動(dòng)，原來(lái)投資測(cè)算的各種財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)發(fā)生 相應(yīng)調(diào)整，通過(guò)對(duì)比分析各種財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化情 況，總結(jié)項(xiàng)目投資為公司帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。 所參 考的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要有： 項(xiàng)目現(xiàn)金流量和動(dòng)態(tài)回收 期，成本利潤(rùn)率、稅后凈利潤(rùn)和內(nèi)部收益率，項(xiàng) 目資金來(lái)源和資金最高需求點(diǎn)等。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目財(cái) 務(wù)情況的全面分析，

10、對(duì)項(xiàng)目投資收益進(jìn)行綜合評(píng) 價(jià)，明確項(xiàng)目是否達(dá)到預(yù)期投資目的。3.2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理評(píng)估3.2.1 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入指標(biāo)完成情況 檢討項(xiàng)目銷(xiāo)售收入指標(biāo)完成情況， 是否達(dá)到 預(yù)期的收入目標(biāo)， 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額和單 位售價(jià)的實(shí)際數(shù)與目標(biāo)銷(xiāo)售收入與目標(biāo)銷(xiāo)售價(jià)編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 80頁(yè) 共16頁(yè)格的對(duì)比，分析項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的完成情況及影響 的主要因素。3.2.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制情況 檢討項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制情況， 應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)成 本進(jìn)行詳細(xì)分析 , 特別是建安成本是否達(dá)到預(yù)期 控制目標(biāo)， 期間采取了那些控制措施， 取得那些 效果，有什么經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)， 完成按成本低于目標(biāo)成 本

11、，有那些成功的成本控制的措施； 完成實(shí)際建 安成本超過(guò)目標(biāo)成本，是否采取了成本控制措 施，有什么經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)； 對(duì)成本增長(zhǎng)與售價(jià)增長(zhǎng) 幅度的進(jìn)行比較分析。3.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)情況 檢討項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)情況， 特別是項(xiàng)目 稅后利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、資本金利 潤(rùn)率、現(xiàn)金凈流量、內(nèi)部收益率、回收期等重要 指標(biāo)的完成情況，通過(guò)比較（與可研報(bào)告比較） 分析，評(píng)價(jià)是否達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。3.2.4 項(xiàng)目現(xiàn)金流量變化情況和資金使用效益 檢討項(xiàng)目現(xiàn)金流量的變化情況， 分析項(xiàng)目現(xiàn) 金的流出、流入的規(guī)律及影響變化的主要原因， 重點(diǎn)把握項(xiàng)目回收期、 資金回籠情況、 資金需求編號(hào)： BJLW-ZD

12、-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 81頁(yè) 共16頁(yè)最高點(diǎn)、 資金平衡點(diǎn)等變化情況； 同時(shí)檢討資金 的調(diào)度、使用情況。3.2.5 項(xiàng)目稅務(wù)籌劃情況 檢討項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃情況， 對(duì)營(yíng)業(yè)稅、 企業(yè) 所得稅、 土地增值稅等應(yīng)做出分析， 特別是在稅 收優(yōu)惠政策、合理避稅的利用方面做了那些籌 劃，在延期納稅和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方面做了那些工 作，取得了那些成果，有什么經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)；退稅 政策情況的落實(shí)情況。3.2.6 項(xiàng)目融資情況 是否按計(jì)劃完成融資；融資服務(wù)費(fèi)用情況， 融資資金使用情況和還款、 抵押、解押方面與銀 行溝通情況取得了那些成績(jī)。3.3 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理評(píng)估3.3.1 項(xiàng)目各類(lèi)型物業(yè)銷(xiāo)售情況 在評(píng)估截止日

13、對(duì)項(xiàng)目住宅、 商業(yè)、車(chē)位等成 交面積、成交單價(jià)、成交額、成交率、均價(jià)進(jìn)行 分析；對(duì)項(xiàng)目住宅、商業(yè)、車(chē)位銷(xiāo)售難點(diǎn)及原因 分析。3.3.2 與市場(chǎng)定位時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)比分析 項(xiàng)目發(fā)展期間當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 82頁(yè) 共16頁(yè)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r是后評(píng)估項(xiàng)目所依托的市場(chǎng)環(huán) 境，是項(xiàng)目后評(píng)估工作的出發(fā)點(diǎn)， 在后評(píng)估報(bào)告 中應(yīng)簡(jiǎn)明扼要地對(duì)項(xiàng)目發(fā)展期間當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 和房地產(chǎn)市場(chǎng)演變情況加以回顧， 并對(duì)可行性研 究階段和項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行 對(duì)比分析，深入研究宏觀市場(chǎng)變化對(duì)項(xiàng)目的影響 程度。要求提供從可研、 定位到銷(xiāo)售結(jié)束 2 到 3 年

14、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷(xiāo)售面積及價(jià)格變化情況， 應(yīng)細(xì)化到 所在區(qū)域的銷(xiāo)售面積及價(jià)格變化情況。3.3.3 項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī) 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展綱要的計(jì)劃開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)間與 實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)間進(jìn)行分析對(duì)比， 以市場(chǎng)變化為背景 評(píng)價(jià)樓盤(pán)推出時(shí)機(jī)是否最佳， 評(píng)價(jià)各期開(kāi)盤(pán)的效 果，評(píng)價(jià)整體和分期的推盤(pán)時(shí)機(jī)是否適當(dāng)， 對(duì)今 后項(xiàng)目銷(xiāo)售有何啟示。3.3.4 原定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果的對(duì)比分析 樓型比對(duì)比分析， 戶(hù)型比對(duì)比分析； 配套會(huì) 所、商業(yè)、車(chē)位對(duì)比分析；分析定位與實(shí)際設(shè)計(jì) 建設(shè)成果是否存在差異及差異原因， 對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作 的影響。編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 83頁(yè) 共16頁(yè)3.3.5 預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格與實(shí)際價(jià)格

15、的對(duì)比分析 檢討預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格確定后當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格變化 情況，特別是與項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格變 動(dòng)情況， 項(xiàng)目應(yīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化調(diào)價(jià)情況， 驗(yàn)證 公司在定價(jià)方面項(xiàng)目掌握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格變化和 應(yīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化的能力。3.3.6 物業(yè)管理和管理費(fèi)價(jià)格確定檢討 檢討項(xiàng)目發(fā)展綱要確定的物業(yè)管理方案和 管理費(fèi)定價(jià)原則是否合理， 綜合評(píng)述確定的物業(yè) 管理和管理費(fèi)價(jià)格給項(xiàng)目的銷(xiāo)售和后期物業(yè)管 理帶來(lái)的綜合影響，提出今后項(xiàng)目發(fā)展的建議。3.3.7 項(xiàng)目計(jì)劃銷(xiāo)售期、速度與實(shí)際情況的對(duì)比 分析檢討銷(xiāo)售期的劃分， 對(duì)比計(jì)劃與實(shí)際銷(xiāo)售速 度產(chǎn)生的差距和原因分析， 檢討銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售 速度的關(guān)系，如果銷(xiāo)售價(jià)格提高對(duì)銷(xiāo)售額和

16、銷(xiāo)售 速度的影響，評(píng)估銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售速度的最佳平 衡點(diǎn)。3.3.8 實(shí)際成交客戶(hù)與原定位目標(biāo)客戶(hù)的區(qū)別及 原因分析匯總統(tǒng)計(jì)實(shí)際成交客戶(hù)信息情況， 列出統(tǒng)計(jì)編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 84頁(yè) 共16頁(yè)分類(lèi)，如：來(lái)源（城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)、港澳比例） 、年 齡（年齡段比例）、職業(yè)（私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶(hù)、 企業(yè)高級(jí)管理人員、專(zhuān)業(yè)人士、公務(wù)員、事業(yè)單 位職員比例）、家庭月收入（分段比例） 、家庭結(jié) 構(gòu)（兩口、三口、四口、四口以上比例） 、置業(yè) 次數(shù)（一次、二次、三次及以上比例） 、購(gòu)房目 的（度假、改善居住環(huán)境、其他比例） 、付款方 式（一次性付款、 按揭比例）、家庭交通工具 （私

17、車(chē)、公交車(chē)比例） ，分析與原定位目標(biāo)客戶(hù)的區(qū) 別，占在市場(chǎng)角度全面分析產(chǎn)生區(qū)別的原因， 總 結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提出更好的建議。3.3.9 項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略 根據(jù)銷(xiāo)售情況分析與總結(jié)公司品牌建設(shè)對(duì) 項(xiàng)目預(yù)期和實(shí)際銷(xiāo)售效果產(chǎn)生的影響， 總結(jié)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)為公司品牌建設(shè)所發(fā)揮的作用及對(duì)公司無(wú) 形資產(chǎn)的影響， 綜合檢討項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略對(duì)項(xiàng)目 預(yù)期和實(shí)際銷(xiāo)售效果產(chǎn)生的影響， 包括：銷(xiāo)售價(jià) 格的確定、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選擇、廣告宣傳的銜接、 賣(mài)場(chǎng)的包裝策略（包括：售樓處、樣板房、售樓 環(huán)境、效果等方面）、開(kāi)盤(pán)和促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃等， 提出改進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售策略的建議。編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 85頁(yè) 共16頁(yè)

18、3.3.10 綜合評(píng)述項(xiàng)目市場(chǎng)定位營(yíng)銷(xiāo)工作 綜合評(píng)述整體定位、 主題及形象定位、 目標(biāo) 客戶(hù)定位、物業(yè)定位、配套定位等的準(zhǔn)確程度 （可 用百分比形式表示） ，評(píng)估項(xiàng)目給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市 場(chǎng)、周邊項(xiàng)目或區(qū)域帶來(lái)的影響， 對(duì)區(qū)域價(jià)格的 影響，對(duì)公司品牌建設(shè)的影響等。3.3.11 提出可借鑒的經(jīng)驗(yàn) 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的營(yíng)銷(xiāo)工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行簡(jiǎn)單總結(jié)概括。3.4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理評(píng)估3.4.1 項(xiàng)目完成情況介紹 項(xiàng)目區(qū)位圖；總平面圖：包括 CAD 圖、彩 色總平面圖、 景觀平面圖；項(xiàng)目實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì) 技術(shù)指標(biāo)：容積率、建筑密度、總建筑面積（地 上、地下）、綠化率、 樓棟數(shù)及層數(shù)、總戶(hù)數(shù)、 戶(hù)型面積及配比表、總車(chē)

19、位數(shù) （ 地上及地下車(chē) 位數(shù) ） 等；項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建造情況介紹： 主要設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié) 點(diǎn)；項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間、關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)時(shí)間、開(kāi)盤(pán)時(shí) 間、完工時(shí)間等；項(xiàng)目建成前后環(huán)境情況對(duì)比： 說(shuō)明及實(shí)景照片。編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 86頁(yè) 共16頁(yè)項(xiàng)目周?chē)?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)情況： 面積規(guī)模、 平米單 價(jià)、實(shí)景照片等；項(xiàng)目配套情況：項(xiàng)目商業(yè)等公建配套面積、 售后反映等。3.4.2 項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn) 描述項(xiàng)目實(shí)際采用的建筑標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到的技 術(shù)指標(biāo)水平。結(jié)構(gòu)體系；墻體維護(hù)材料；外立面材料：說(shuō) 明外墻材質(zhì)和平方米單價(jià)， 瓷磚及石材說(shuō)明， 勾 縫材料及排磚大樣圖 （實(shí)景照片）；外窗及玻璃： 詳細(xì)說(shuō)明所采用的

20、外窗框材料及價(jià)格（實(shí)景照 片）。入口大堂：面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí) 景照片）；標(biāo)準(zhǔn)層公共空間： 面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配 平面圖、實(shí)景照片） 。機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)：列表（實(shí)景照片） ；戶(hù)型： 最終完成的戶(hù)型面積標(biāo)準(zhǔn) （配平面圖、實(shí)景照片） 戶(hù)型裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)： 裝修材料詳表、 平方米 造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片） ；會(huì)所：功能、 面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片） 。3.4.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程管理回顧與實(shí)施完成情況編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 87頁(yè) 共16頁(yè)回顧并分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)發(fā)展過(guò)程， 并對(duì)前期概 念策劃確定的設(shè)計(jì)理念、 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、 設(shè)計(jì)目標(biāo)與 完成的項(xiàng)目實(shí)際間的差異；

21、設(shè)計(jì)實(shí)施過(guò)程中各階 段、各子項(xiàng)設(shè)計(jì)成果質(zhì)量控制情況和操作控制經(jīng) 驗(yàn)教訓(xùn)。概念策劃：創(chuàng)意稿、方案稿、實(shí)施稿簡(jiǎn)要介 紹，概念策劃執(zhí)行情況。規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、 主創(chuàng)建筑師， 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)、 深化發(fā)展過(guò) 程。戶(hù)型設(shè)計(jì)：戶(hù)型定位過(guò)程中與營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)協(xié)調(diào) 溝通情況；戶(hù)型定位策略，戶(hù)型比例調(diào)整情況。單體立面設(shè)計(jì)：立面設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)單位、 主創(chuàng)建筑師，方案招標(biāo)、深化發(fā)展過(guò)程。景觀設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)單位、主創(chuàng) 建筑師，方案招標(biāo)、深化發(fā)展過(guò)程。擴(kuò)出圖設(shè)計(jì)： 建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的確定， 報(bào)審情 況。施工圖設(shè)計(jì)： 施工圖設(shè)計(jì)單位配合情況， 施 工圖出圖情況，施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度控制。設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)

22、場(chǎng)設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)變更操作模式，編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 88頁(yè) 共16頁(yè)設(shè)計(jì)變更造成的影響（如：對(duì)成本、工期、實(shí)體 效果等）。3.4.4 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程設(shè)計(jì)管理工作總結(jié) 重點(diǎn)說(shuō)明施工配合過(guò)程中出現(xiàn)的圖紙質(zhì)量、 設(shè)計(jì)進(jìn)度、 設(shè)計(jì)變更等方面， 與各部門(mén)協(xié)調(diào)溝通 解決的方法及經(jīng)驗(yàn)，如：建筑單體施工、總體施 工、景觀施工、樣板房及賣(mài)場(chǎng)施工等。3.4.5 各階段與相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合 總結(jié)各階段設(shè)計(jì)管理工作與其它相關(guān)部門(mén)協(xié) 調(diào)配合情況及經(jīng)驗(yàn)。3.4.6 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方面突出經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) 總結(jié)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中設(shè)計(jì)管理流程、 節(jié)點(diǎn)控 制、時(shí)間計(jì)劃、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)等感悟與經(jīng)驗(yàn)。3.4.7 限額設(shè)計(jì)

23、執(zhí)行情況 檢討限額設(shè)計(jì)總額目標(biāo)與實(shí)際建筑成本總 額的差距， 分析研究產(chǎn)生差距的原因和依據(jù)， 找 出限額設(shè)計(jì)的改進(jìn)建議， 檢討限額設(shè)計(jì)總額目標(biāo) 按照專(zhuān)業(yè)分解控制和計(jì)算方法， 檢討設(shè)計(jì)單位或 設(shè)計(jì)人員貫徹限額設(shè)計(jì)的程度， 檢討設(shè)計(jì)師在構(gòu) 思建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、立面造型、設(shè)備選型等 設(shè)計(jì)工作的限額設(shè)計(jì)理念， 檢討規(guī)劃方案、 擴(kuò)初編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 89頁(yè) 共16頁(yè)設(shè)計(jì)、施工圖各階段的限額設(shè)計(jì)控制點(diǎn)和計(jì)算依 據(jù)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出整改建議。3.4.8 售后使用情況 檢討總結(jié)入伙后，調(diào)查客戶(hù)使用滿(mǎn)意情況， 客戶(hù)使用、物業(yè)管理和地產(chǎn)售后服務(wù)過(guò)程中存在 的問(wèn)題和意見(jiàn)，分

24、析研究這些問(wèn)題意見(jiàn)產(chǎn)生的原 因和源頭，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)提出今后類(lèi)似項(xiàng)目發(fā) 展的建議，包括室外部分： 泛光照明、水景設(shè)計(jì)、 欄桿設(shè)計(jì)、園建、門(mén)禁系統(tǒng)、木制品、噪聲源、 污染源的控制等。主要公建配套功能、齊全、檔 次、匹配等方面進(jìn)行檢討，提出改進(jìn)的建議。3.4.9 附件 售樓書(shū)、概念設(shè)計(jì)創(chuàng)意稿、方案稿、實(shí) 施稿、規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 、立面設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 、 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 、施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 、圖紙： 定稿方案（總體規(guī)劃、住宅單體戶(hù)型、 住宅立面、 室內(nèi)設(shè)計(jì)、會(huì)所平立面、環(huán)境）文本及電子文件， 全套施工圖電子文件。3.5 工程管理評(píng)估3.5.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行情況 檢討項(xiàng)目按照計(jì)劃分期發(fā)展情況，通過(guò)項(xiàng)目編號(hào)

25、： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 90頁(yè) 共16頁(yè)計(jì)劃與實(shí)際完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)的對(duì)比， 列表得出每個(gè) 節(jié)點(diǎn)延遲完成天數(shù)， 檢討控制節(jié)點(diǎn)沒(méi)有按期完成 的原因， 分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素， 并 建議在今后類(lèi)似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措 施。檢討設(shè)計(jì)圖紙完成、合約分判、甲供材料、 樣板確認(rèn)、 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行完成情況， 檢討相關(guān) 部門(mén)相互配合情況，分析產(chǎn)生拖延的主要原因。序 號(hào)進(jìn)度目標(biāo)節(jié) 點(diǎn)計(jì)劃完 成時(shí)間實(shí)際完 成時(shí)間延遲完 成（天）1項(xiàng)目策劃定 位* 年 * 月*日* 年* 月*日2項(xiàng)目發(fā)展綱 要* 年 * 月*日* 年* 月*日3規(guī)劃設(shè)計(jì)方 案定稿* 年 * 月 *日* 年*

26、月*日4施工圖完成* 年 * 月*日* 年* 月*日5項(xiàng)目開(kāi)工時(shí) 間* 年 * 月*日* 年* 月*日6售樓準(zhǔn)備工程完成時(shí)間* 年 * 月*日* 年* 月*日7項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù) 售* 年 * 月*日* 年* 月*日8項(xiàng)目竣工驗(yàn) 收時(shí)間* 年 * 月 *日* 年* 月*日9項(xiàng)目入伙* 年 * 月 *日* 年* 月*日10后評(píng)估工作* 年 * 月 *日* 年* 月*日編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1頁(yè)碼：第 91頁(yè) 共16頁(yè)3.5.2 工程施工進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況列出項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際完成的關(guān)鍵線 路，分析產(chǎn)生變化的主要原因， 通過(guò)項(xiàng)目施工進(jìn) 度計(jì)劃與實(shí)際完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)的對(duì)比， 列表得出每

27、個(gè)節(jié)點(diǎn)延遲完成天數(shù)， 檢討控制節(jié)點(diǎn)沒(méi)有按期完 成的原因，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素， 并建議在今后類(lèi)似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn) 措施。序進(jìn)度目標(biāo)節(jié)計(jì)劃完實(shí)際完延遲完號(hào)點(diǎn)成時(shí)間成時(shí)間成（天）編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 92頁(yè) 共16頁(yè)1土方開(kāi)挖* 年 * 月*日* 年* 月*日2基坑支護(hù)* 年 * 月*日* 年* 月*日3地基處理* 年 * 月 *日* 年* 月*日4基礎(chǔ)施工* 年 * 月 *日* 年* 月*日5承臺(tái)、地下室 地板* 年 * 月 *日* 年* 月*日6地下室結(jié)構(gòu) 封頂* 年 * 月 *日* 年* 月*日7一層結(jié)構(gòu)封 頂* 年 * 月*日* 年*

28、月*日8二層結(jié)構(gòu)封 頂* 年 * 月*日* 年* 月*日9三層結(jié)構(gòu)封 頂* 年 * 月*日* 年* 月*日10主體結(jié)構(gòu)封 頂* 年 * 月*日* 年* 月*日11機(jī)房結(jié)構(gòu)封* 年 * 月* 年* 月編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 93頁(yè) 共16頁(yè)頂*日*日12主體驗(yàn)收* 年 * 月*日* 年* 月*日13頂層外墻裝 飾* 年 * 月*日* 年* 月*日* 年 * 月*日* 年* 月*日14底層外墻裝 飾* 年 * 月*日* 年* 月*日15外架落完時(shí) 間* 年 * 月*日* 年* 月*日16消防工程* 年 * 月*日* 年* 月*日17燃?xì)夤こ? 年 * 月 *日*

29、年* 月*日18電梯調(diào)試* 年 * 月 *日* 年* 月*日19室外綠化、景 觀* 年 * 月 *日* 年* 月*日20竣工驗(yàn)收* 年 * 月*日* 年* 月*日編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1頁(yè)碼：第 94頁(yè) 共16頁(yè)3.5.3 售樓準(zhǔn)備工程計(jì)劃?rùn)z討 檢討售樓處或會(huì)所、樣板房、室外售樓環(huán)境三方面計(jì)劃與實(shí)際完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)的對(duì)比， 列表得 出每個(gè)節(jié)點(diǎn)延遲完成天數(shù)， 檢討控制節(jié)點(diǎn)沒(méi)有按 期完成的原因，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因 素，并建議在今后類(lèi)似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)改 進(jìn)措施。序 號(hào)進(jìn)度目標(biāo)節(jié) 點(diǎn)計(jì)劃完 成時(shí)間實(shí)際完 成時(shí)間延遲完 成（天）1售樓處（或會(huì) 所）* 年* 月*日* 年

30、* 月 *日1.1主體封頂* 年* 月*日* 年* 月 *日1.2外墻裝修* 年* 月*日* 年* 月 *日1.3室內(nèi)裝修* 年* 月*日* 年* 月 *日2售樓展示樣 板房* 年* 月*日* 年* 月 *日2.1主體封頂* 年* 月* 年* 月編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 95頁(yè) 共16頁(yè)*日*日2.2外墻裝修* 年* 月*日* 年* 月 *日3.1室內(nèi)裝修* 年* 月*日* 年* 月 *日3室外售樓環(huán) 境* 年* 月*日* 年* 月 *日3.1售樓環(huán)境區(qū) 域劃分* 年* 月*日* 年* 月 *日3.2大喬木種植* 年* 月*日* 年* 月 *日3.3地下管道、結(jié)

31、 構(gòu)等* 年* 月*日* 年* 月 *日3.4園建、道路等* 年* 月*日* 年* 月 *日3.5綠化等* 年* 月*日* 年* 月 *日3.5.4 工程質(zhì)量管理是否建立質(zhì)量管理保證體系、質(zhì)量管理監(jiān)督體系、成本保護(hù)制度， 質(zhì)量制度體系是否落實(shí)具 體工程師，對(duì)工程施工質(zhì)量管理是否起到有效控編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 96頁(yè) 共16頁(yè)制； 對(duì)重點(diǎn)難點(diǎn)工程是否編制專(zhuān)項(xiàng)方案及相關(guān)制 度，出現(xiàn)工程質(zhì)量事故怎么樣處理， 處理是否得 當(dāng)；對(duì)來(lái)自各方質(zhì)量投訴是否重視及處理方式； 對(duì)工程中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行分析評(píng)估，評(píng)估 事故的原因（如：設(shè)計(jì)缺陷、施工質(zhì)量、材料問(wèn) 題等），重點(diǎn)對(duì)：漏

32、水、園林、市政等問(wèn)題進(jìn)行 評(píng)估。3.5.5 報(bào)建工作流程改進(jìn)建議 對(duì)照?qǐng)?bào)建流程及計(jì)劃與實(shí)施報(bào)建過(guò)程中 存在的矛盾或問(wèn)題，提出報(bào)建工作流程改進(jìn)建 議。3.5.6 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理體系檢討 列出項(xiàng)目組織架構(gòu)及項(xiàng)目的運(yùn)作流程， 檢討 此架構(gòu)在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中作用和效果， 檢討項(xiàng)目 發(fā)展管理模式的優(yōu)缺點(diǎn)， 提出類(lèi)似項(xiàng)目和背景下 更好的管理模式和組織架構(gòu)的建議； 檢討總結(jié)此摸式下部門(mén)之間、 專(zhuān)業(yè)之間解決 問(wèn)題，相互支持配合時(shí)效等； 對(duì)比實(shí)物工程質(zhì)量檢討工程質(zhì)量管理控制 體系運(yùn)行效果。檢討樣板先行的措施，總結(jié)經(jīng)編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 97頁(yè) 共16頁(yè)驗(yàn)教訓(xùn)和好的建議。檢討對(duì)監(jiān)理

33、單位監(jiān)控管理， 考核監(jiān)理單位的 履約能力、解決問(wèn)題能力。3.6 項(xiàng)目成本管理評(píng)估3.6.1 各階段成本管理控制情況 可行性研究階段： 完成土地吸納后重新測(cè)算 利潤(rùn)及成本，為項(xiàng)目成本控制目標(biāo)值； 項(xiàng)目定位階段： 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制目 標(biāo)審批表，檢討確定產(chǎn)品后成本控制目標(biāo)值重 新調(diào)整情況。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：檢討根據(jù)成本控制目標(biāo)編制 項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表 情況，檢討根據(jù)項(xiàng) 目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表 進(jìn)行限額設(shè)計(jì)情況， 檢 討投資估算控制設(shè)計(jì)概算情況。項(xiàng)目實(shí)施階段： 檢討項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明 細(xì)表控制施工圖預(yù)算、預(yù)算控制標(biāo)底、標(biāo)底控 制中標(biāo)價(jià)（合同價(jià)） 、合同價(jià)控制結(jié)算價(jià)、結(jié)算 價(jià)控制竣工決算的項(xiàng)目發(fā)展成本情況。分析成本變動(dòng)超過(guò) 2%項(xiàng)目的主要原因，總 結(jié)成本控制的經(jīng)驗(yàn)和不足， 并在今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 中盡可能地降低成本，列下表對(duì)比。編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼： V1 頁(yè)碼：第 98頁(yè) 共16頁(yè)成項(xiàng)目 （ 萬(wàn)元 ）可研 階段定位 階段設(shè)計(jì) 階段實(shí)施 階段節(jié)超 額節(jié)超 比例%1. 土 地 費(fèi)用1.1 地價(jià)1.2 拆 遷 費(fèi)1.3 土 地 辦證費(fèi)1.4 其 它 土地費(fèi)2. 前 期 費(fèi)用2.1 調(diào) 研 評(píng)估費(fèi)2.2 設(shè) 計(jì) 費(fèi)3.1 勘 探 測(cè)繪費(fèi)2.4 報(bào) 建編號(hào)： BJLW-ZD-運(yùn) -06編碼