這樣設(shè)計(jì)開盤流程,開盤必清不可不看

1、設(shè)計(jì)階段如何做好成本優(yōu)化（太全面了）設(shè)計(jì)在整個(gè)項(xiàng)目的成本投入上占比不大，卻影響75%的項(xiàng)目成本和項(xiàng)目盈利。本文從5個(gè)方面深入闡述了設(shè)計(jì)階段控制成本的經(jīng)驗(yàn)技巧，不看一定會(huì)后悔。一、設(shè)計(jì)中的成本控制原則設(shè)計(jì)在整個(gè)項(xiàng)目的成本投入上占比不大，卻影響75%的項(xiàng)目成本和項(xiàng)目盈利。從設(shè)計(jì)優(yōu)化來(lái)優(yōu)化成本，一方面不能不計(jì)成本盲目追求設(shè)計(jì)效果，另一方面要避免成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)下降。取得設(shè)計(jì)單位配合：應(yīng)做好與設(shè)計(jì)單位的溝通工作，著力取得設(shè)計(jì)單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計(jì)合同中，將需要設(shè)計(jì)單位給予的工作配合事項(xiàng)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，清晰、明確地表述在設(shè)計(jì)合同中。1.總平面（1）初始設(shè)計(jì) - 總平面設(shè)計(jì)描述：

2、地塊共設(shè)置四個(gè)出入口（2）優(yōu)化設(shè)計(jì) - 總平面設(shè)計(jì)描述：地塊出入口減少為兩個(gè)?？偨Y(jié)和啟示：在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應(yīng)控制出入口數(shù)量，同一地塊的車庫(kù)與人行入口宜歸結(jié)到一起，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以控制項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)成本。2.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)案例1（1）停車方式（高層）初始設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)描述：當(dāng)?shù)匾笏械叵萝噹?kù)均需按人防標(biāo)準(zhǔn)建造，成本偏高；地下車庫(kù)埋深較深，層高較高，土建、設(shè)備和施工成本都較高。（2）優(yōu)化設(shè)計(jì) - 停車方式設(shè)計(jì)描述：半地下室車庫(kù)可不按人防標(biāo)準(zhǔn)建造，成本較低（需要與政府部門溝通是否可行）；半地下車庫(kù)埋深較淺，層高較低，可自然通風(fēng)采光，土建、設(shè)備和施工成本較低。案例2（1）初始設(shè)計(jì)-

3、 停車方式（聯(lián)排）設(shè)計(jì)描述：別墅區(qū)域地庫(kù)頂覆土較淺，對(duì)景觀種植帶來(lái)困難；別墅主體下方地下室底板報(bào)建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)；地下室頂板標(biāo)高超過周邊城市道路平均標(biāo)高1.5米，不符合當(dāng)?shù)匾?guī)范等。（2）優(yōu)化設(shè)計(jì) - 停車方式（聯(lián)排）設(shè)計(jì)描述：別墅區(qū)域覆土1.5米，基本不影響景觀種植和綠地率計(jì)算；別墅主體下的地下室-3.0米標(biāo)高部分,埋深未超3米，不需繳納人防異地建設(shè)費(fèi)；地下室頂板標(biāo)高符合當(dāng)?shù)匾?guī)范。案例3（1）初始設(shè)計(jì) - 地庫(kù)a.地庫(kù)按機(jī)械車位設(shè)計(jì)，面積11225平方米，總車位430個(gè)，其中機(jī)械車位421個(gè)，普通車位9個(gè)，層高4.5米；b.停車效率26.1平方米/車位。（2）優(yōu)化設(shè)

4、計(jì) - 地庫(kù)a.停車方式由機(jī)械停車調(diào)整為普通停車。優(yōu)化后地庫(kù)面積10586平方米，總車位328，其中普通車位237，子母車72個(gè)，微型車26個(gè)，層高3.6米。b.停車效率32.2平方米/車位。地庫(kù)優(yōu)化前后數(shù)據(jù)比較總結(jié)和啟示:a.應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位、成本控制要求，并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)范和相關(guān)政府部門的要求，選擇最適合各項(xiàng)目高層區(qū)域的地庫(kù)形式；b.在項(xiàng)目定位較高、成本指標(biāo)允許的情況下，可以采用全地下停車方式；c.在中等定位項(xiàng)目、成本指標(biāo)較低的情況下，除必建人防區(qū)域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要獲得政府有關(guān)部門審批通過?？偨Y(jié)和啟示：提高停車效率的關(guān)鍵措施（1) 地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無(wú)用的面

5、積一定要剔除；（2）柱網(wǎng)布置應(yīng)符合車位及行車道模數(shù)，達(dá)到緊湊布置；（3）避免行車道靠地下室外墻布置；（4）避免布置平行或斜向車位；（5）設(shè)備房及非機(jī)動(dòng)車庫(kù)不允許擠占行車道兩邊的停車位；（6）設(shè)備用房勉強(qiáng)夠用即可，不能有富余；（7）人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車的地方。3.平面布置篇確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來(lái)的結(jié)構(gòu)成本的增加。（1）當(dāng)廚房、衛(wèi)生間等房間需要通過凹槽采光時(shí)，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。4.節(jié)能設(shè)計(jì)（1）體型系數(shù)體形系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。（為滿足節(jié)能和成本控制要求，根據(jù)國(guó)家及

6、地方節(jié)能規(guī)范控制建筑物體形系數(shù)，避免凹凸過于復(fù)雜的輪廓設(shè)計(jì)，體型系數(shù)盡量小于0.35。）（2）外墻門窗總結(jié)和啟示(1)節(jié)能計(jì)算中門窗的選型，一般北面的要求會(huì)相對(duì)較高。對(duì)于各個(gè)朝向的門窗方式，須讓設(shè)計(jì)院反復(fù)計(jì)算幾輪，直至權(quán)衡計(jì)算的值盡量接近50%。(2)門窗的成本控制中，采用塑鋼中空即能達(dá)到斷橋鋁合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用塑鋼門窗。(3)在塑鋼窗的應(yīng)用中需要注意以下幾點(diǎn)：a.塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計(jì)算，因?yàn)樗茕摰拈T窗較重，對(duì)塑鋼門窗開啟扇的大小需要有規(guī)定，一般寬度不大于750，高度不大于1500；b.平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼材料；c.推拉門塑鋼門對(duì)五金件要求

7、較高，現(xiàn)場(chǎng)施工需要注意。5.層高選擇(1）初始設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高為3米。（2）優(yōu)化設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高全部改為2.9米。總結(jié)和啟示：（1）應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮長(zhǎng)期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高；層高每增加0.1m，造價(jià)增加該層造價(jià)的約3-5% 。6.公建配套（1）外立面設(shè)計(jì)初始設(shè)計(jì)：a.基座部分三層，局部四層，全部為干掛石材；b.每四層設(shè)計(jì)有橫向線條；c.線條全部為GRC材質(zhì)。優(yōu)化設(shè)計(jì)：a.基座部分改為兩層，局部三層，材質(zhì)為仿石涂料，只在門頭近人尺度使用石材；每四層的橫向線條取消；線條盡量采用混凝土澆筑?？偨Y(jié)和啟示建筑風(fēng)格在符合項(xiàng)目定位的同時(shí)應(yīng)盡量簡(jiǎn)化

8、，建議在建筑方案設(shè)計(jì)階段，應(yīng)控制立面裝飾線條和裝飾構(gòu)件的數(shù)量、裙房的層數(shù)、立面造型或構(gòu)架的復(fù)雜程度、陽(yáng)臺(tái)和門窗上下口線條、玻璃幕墻和異形玻璃的使用，并選用成本較低的欄桿、百頁(yè)做法等。（2）會(huì)所設(shè)計(jì)描述：會(huì)所建筑面積約2500平米，且占地面積較大。優(yōu)化設(shè)計(jì)：將臨時(shí)售樓處置于商業(yè)內(nèi)，極大地降低了前期投入和后期運(yùn)營(yíng)成本?？偨Y(jié)和啟示（1）會(huì)所的位置應(yīng)根據(jù)開發(fā)順序與樣板示范區(qū)統(tǒng)一考慮，并考慮便于控制樣板區(qū)（特別是臨時(shí)樣板區(qū)）面積和成本的方案。（2）會(huì)所的功能設(shè)置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位與相關(guān)部門共同確定，同時(shí)考慮會(huì)所的后期運(yùn)營(yíng)成本。（3）應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、項(xiàng)目定位、成本控制目標(biāo)等因素，對(duì)會(huì)所的面積進(jìn)行合理控制

9、。三、設(shè)計(jì)變更控制策略設(shè)計(jì)變更簽證率 = 由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額 / 工程合同金額（通過對(duì)施工圖階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的控制，來(lái)減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來(lái)的額外費(fèi)用的發(fā)生。）很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來(lái)設(shè)計(jì)變更占總建造成本的3-10，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。四、后期運(yùn)營(yíng)篇1.在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅(jiān)持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同時(shí)預(yù)留伸縮縫，避免后期破損，既影響美觀，又造成成本投入的增加。2.設(shè)置于架空層的智能信報(bào)箱需注意雨水飄入后主板燒毀的問題。3.別墅、類別墅項(xiàng)目室外的門口機(jī)安裝箱上需設(shè)計(jì)維修檢修口，同時(shí)注意防水、防曬，以延長(zhǎng)使用壽命。4.排水口：

10、（1）應(yīng)考慮排水量，避免開口較??；（2）應(yīng)考慮物業(yè)對(duì)內(nèi)部的清潔，需設(shè)計(jì)為可開啟形式；（3）從損壞后能及時(shí)維修及時(shí)更換的角度，建議要采取市場(chǎng)上能采購(gòu)到的款式而不應(yīng)設(shè)計(jì)過于復(fù)雜的圖形。5.從節(jié)能的角度考慮，地下車庫(kù)（尤其是在有采光天井的節(jié)點(diǎn)周圍），以及小區(qū)內(nèi)景觀的照明系統(tǒng)，應(yīng)分區(qū)、分組、分燈型進(jìn)行回路控制，并應(yīng)采用新型節(jié)能燈具。6.公共部位的照明系統(tǒng)應(yīng)避免采用翹板開關(guān)，以免業(yè)主可隨意開啟或關(guān)閉，做不到“人走燈滅”，既不利于管理，也造成能耗浪費(fèi)。7.單元門禁鎖具如采用電插鎖的形式，地彈簧容易偏位，需要經(jīng)常調(diào)整地彈簧。地彈簧調(diào)試次數(shù)過多后，復(fù)位精確度就大大下降，最終導(dǎo)致難以關(guān)閉，建議采用磁力片鎖為宜。8.木平臺(tái)在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)做好下水處理以及防腐措施，防止下雨后積水導(dǎo)致木材腐爛，增加