6淮安商圈、市場格局簡析

1、淮安市商圈、市場格局簡析A概述：第一第二商圈地位穩(wěn)固 南北客運站商圈發(fā)展仍處起步1、淮安第一商圈淮海廣場出發(fā)一路向東到達第二商圈萬達廣場，在這2公里多的路程之中，淮安最為繁華的一條商業(yè)街中就有9個綜合體項目在街道兩側(cè)一字排開。而在這些項目之中，蘇寧生活廣場、雨潤國際大廈、茂業(yè)時代廣場、宏元國際廣場、力寶廣場項目仍在建設之中。2、第二商圈中，淮安萬達廣場自2011年開業(yè)以來，經(jīng)過三年多時間的發(fā)展如今也成為淮安不少市民熱衷的購物休閑場所地之一。而該商圈中另一商業(yè)綜合體項目力寶廣場現(xiàn)已動工，同時總建筑面積150萬平米,總投資120億元金融中心也正在積極籌備之中，該項目將于10月30日舉辦奠基儀式，項

2、目進入施工階段。兩大商業(yè)體的落成，為整個水渡口商圈帶來新的發(fā)展力和更強正式宣告大的競爭力。而這股商業(yè)地產(chǎn)項目進駐風潮并未受地段所限制，一些新的商業(yè)地產(chǎn)項目“另辟蹊徑”，開疆辟土之時也使得整個淮安商業(yè)圈不斷向外圍擴散，形成不少新的商圈。如搭乘著東擴南聯(lián)發(fā)展順風車的禮字壩商圈，在大潤發(fā)超市及金地商業(yè)廣場的帶動來率先形成新商圈氣候。但并非每一個項目都能如此幸運，占據(jù)著天時地利人和，如今在淮安一些已落成商業(yè)地產(chǎn)項目努力生存之中，也有一些項目施工放緩甚至是近似“停工”的狀態(tài)。3、在淮安汽車南站商圈中，一個總建筑面積36萬平方米的禧徠樂國際商貿(mào)城，一個總建筑面積180萬平方米蘇寧睿城，兩大超200萬平方米

3、的商業(yè)體量使該片區(qū)成為定位為清浦新城中央CBD核心區(qū)。如今禧徠樂國際商場商貿(mào)城現(xiàn)已正式開業(yè)，而作為區(qū)域商業(yè)重頭戲的蘇寧睿城自2012年6月奠基儀式舉辦以來，并未如一般項目般進入積極的施工狀態(tài)，現(xiàn)在這個180萬方的商業(yè)航母項目工地再次陷入“沉靜”之中。4、汽車北站則是全市重點發(fā)展的綜合大市場。如今這里已經(jīng)匯集了歐蓓莎居然之家、淮安義務商貿(mào)城、淮安國際汽車城、淮安環(huán)球輕紡博覽城及龍鳳旺萬家五大商業(yè)項目，成為全市商業(yè)最為聚集的片區(qū)之一。歐蓓莎居然之家、淮安義務商貿(mào)城、淮安國際汽車城三家項目一期均已投入運營，淮安環(huán)球輕紡博覽城及龍鳳旺萬家一期均已在今年8月開賣。B分析：業(yè)態(tài)主題同質(zhì)化成商業(yè)發(fā)展阻力 “

4、洗牌”變格局隨著一座又一座商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃及建設，在淮安商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之時，一些對于商業(yè)項目是否過剩的擔憂之聲也隨之而來。近來雨潤國際大廈停工一事，在引發(fā)多方猜測之時，也將人們帶入對商業(yè)項目是否過剩的思考。在商業(yè)項目相繼進駐之下，商業(yè)競爭變大之下，洗牌或?qū)⒁彩墙窈蠡窗采虡I(yè)發(fā)展方向之一。老商圈的升級換代，新商圈的截流搶客或?qū)⒋偈够窗采倘Σ季值牟粩喟l(fā)展及改變，如淮海商圈雖仍問固在淮安第一商圈之位，但第二商圈水渡口在萬達成功打響名號之后，力寶廣場及淮安金融中心的進駐也為整個商圈帶來新的更為強勁的競爭力。同時，不排除一些項目在洗牌的過程中“掉隊”。淮安住宅產(chǎn)品都在追求差異化之下，商業(yè)地產(chǎn)更是無

5、可厚非。而淮安商業(yè)項目業(yè)態(tài)重疊現(xiàn)象及商業(yè)主題的創(chuàng)新也將成為今后不少項目發(fā)展的阻力之一。住宅、星級酒店、寫字樓、公寓、購物中心，這些業(yè)態(tài)成為不少商業(yè)項目的“標配”。而一個好的商業(yè)主題則是不少在售或在建商業(yè)項目所追求的重點之一。以青少兒為主題億豐時代廣場及以婚慶為主題的龍鳳旺萬家因主題的新穎性吸引不少投資客的眼光，但近來在淮安房地產(chǎn)市場中一新商業(yè)地產(chǎn)項目在未正式入市之時，即打出青少年主題宣傳廣告。該項目雖與億豐時代廣場不在同一區(qū)域，但同樣的商業(yè)主題難逃“抄襲”之嫌。C市場格局整個淮安市市區(qū)(主要指淮陰區(qū)、清河區(qū)、清浦區(qū)）的市場由北向南可以劃分為如下幾個部分：淮陰區(qū)部分：淮海北路北京路以北，以蘇北市場為中心，包括小營廣場、汽車北站等；淮海北路部分：廢黃河以南，以汽配商城為中心；長途汽車站周邊部分：以匯通市場為中心，包括布匹市場、五金市場、食品城等；淮海廣場部分：主要以商場、商廈為主，包括新亞商城、蘇寧商場、金鷹、通訊市場、家私市場等；東西兩大街部分：以服裝、鞋類、各種小百貨為主；開發(fā)區(qū)部分：包括建材裝飾城、五金批發(fā)市場等；總的來說：整個淮安市市場分布布局上相對比較集中，基本上是以主街道淮海南北路為軸發(fā)展分布