房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案報(bào)告（模板）.docx

1、XX房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告公司名稱：* *房地產(chǎn)公司編制人員：* * *完成日期：2021-7-21目錄調(diào)查人員聲明3第一局部：工程總論31.1工程背景31.2工程概況41.2. 1工程名稱41.2. 2工程建立單位概況41. 2. 3工程地塊位置及周邊現(xiàn)狀41.2. 4工程規(guī)劃控制要點(diǎn)51. 2. 5工程開(kāi)展概況51.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)61.4可行性研究結(jié)論及建議6第二局部：市場(chǎng)研究62. 1宏觀環(huán)境分析62. 2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展分析62. 3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析62. 3. 1本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀72. 3. 2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)72. 4板塊市場(chǎng)分析82. 4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成

2、長(zhǎng)狀況82. 4.2區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征82.4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究82. 5工程擬定位方案92. 5.1可類比工程市場(chǎng)調(diào)查92. 5. 2工程SWOT分析92. 5. 3工程定位方案9第三局部：工程開(kāi)發(fā)方案103. 1工程地塊特性與價(jià)值分析103. 2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析103. 3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議113. 4工程實(shí)施進(jìn)度133. 5營(yíng)銷方案143. 6機(jī)構(gòu)設(shè)置143. 7合作方式及條件15第四局部：投資估算與融資方案15第三局部：工程開(kāi)發(fā)方案3.1工程地塊特性與價(jià)值分析3.1.1地塊特征分析3.1. 2 土地價(jià)值分析1）估價(jià)方法和計(jì)算公式2）估價(jià)過(guò)程3）拆遷本錢估算3.1.3 土地升值潛力初步評(píng)估。

3、從地理位置、周邊土地供給（價(jià)格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r、政府 規(guī)劃、城市未來(lái)開(kāi)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。3.1.4地法律性質(zhì)評(píng)估土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評(píng)估土地性質(zhì)變更的評(píng)估已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致工程中斷開(kāi)發(fā)、報(bào) 批報(bào)建流程無(wú)法完成、工程開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或局部損失 的可能性判斷。對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)展評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯 對(duì)我方不利的條款及其考慮；局部或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條

4、款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析3.2.1初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品表達(dá)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類 型產(chǎn)品的比例。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 如果是大型、超大型工程，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。 市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案3. 2. 2規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出 的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋的各種檔次高品 質(zhì)住宅的要

5、求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)上下、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì) 狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán) 境保護(hù)的影響及解決的方法。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、 空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口 有關(guān)）、供水、排水、通訊有線電視、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施

6、工用電、燃?xì)狻?供熱及生活熱水等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況與是否開(kāi)通業(yè)主班車有關(guān)）、 商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施X寸 自身配套建立規(guī)模和面積作出判斷。 市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原那么與前面產(chǎn)品 類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。3.2.3規(guī)劃方案提出與方案比選方案1序號(hào)工程名稱建筑面積（m1）層數(shù)備注1綜合樓21776 22寫字間酒店不含地下局部）及局部配套功能2住宅7200 12不含地下局部3地下停車場(chǎng)4320

7、1地下一層4綜合樓附樓960 4會(huì)議室宴會(huì)廳及局部配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì)36264方案2略）3.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議3. 3. 1綜合樓 寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中己經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生 態(tài)化概念是一種新興概念，主要表達(dá)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧, 建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備 較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，表達(dá)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3T8層面枳：12096 m1戶數(shù)：12096： （1

8、00X20%+150X30%+220X40%+300X 10%） =66戶型配比：面積仃）比例按戶數(shù)莉 備注100-110 20% I、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-160 30%200-220 40%300-320 10% 配套功能：功能面積（mJ）樓層計(jì)算依據(jù)備注會(huì)議室 大1個(gè)）360附樓3層及主樓3層局部1.5 mV人可同時(shí)容納200人中2個(gè)）200附樓4層2nf/人100 A宴會(huì)廳中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部 可同時(shí)容納200人以上廚房160附樓4層大堂400 1商務(wù)中心50 1酒吧咖啡廳、茶秀）200 2歌舞廳200 2美容美發(fā)100 1桑那按摩200

9、1健身房150 1洗衣房200院中另建合計(jì)2176主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房3. 3. 2住宅 方案1總面積：7200 m2層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140 m2 160-180 m2或4種戶型：120-140 ma兩種160-180 m1兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，140-160 nV的戶型是最不好銷的。 方案2略） 分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，構(gòu)造上也略有差異。12層的單位建安本錢約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)

10、消防通 道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安本錢后者比前者 大。18層差異不大。因此建議：假設(shè)建12層，應(yīng)為1梯4戶；假設(shè)建18層，那么主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的 比擬。 戶型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2 廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量防止“黑屋”，總公攤不 包括地下室）控制在7-8%,戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）3. 3. 3停車場(chǎng)需求：住宅戶均0.5個(gè)停車位，需36個(gè)按方案2）；寫字間戶均1.5個(gè)停車位，需99 個(gè)；酒店戶均0.5個(gè)，50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)

11、需192個(gè)停車位。地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車場(chǎng)平面示意圖兩種建立方案：地F停車場(chǎng)的立面示意圖方案方案方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積4320 m1停車場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位123個(gè)35 nf/個(gè)造價(jià)693萬(wàn)元1600元/nf出租 效益44萬(wàn)元/年 租價(jià)300 71/個(gè)X月回收期15.8年6934-44出售效益738萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)45萬(wàn)元738-693方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積7630 nf停車場(chǎng)為地下1、2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位191個(gè)40 mV個(gè)造價(jià)1378萬(wàn)元1800元/nf土方、構(gòu)造、防水等本錢增加）出租 效益68.8萬(wàn)元/年 租價(jià)

12、300元/個(gè)X月回收期20年出售效益1146萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)-232萬(wàn)元綜合比擬分析上述兩個(gè)方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。注：停車位售價(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，但銷侈情況不好。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年同報(bào)率為8V10%, 這里按8%計(jì)算，300 （元/個(gè)X月）X12個(gè)月）：8%=4.5萬(wàn)元/個(gè)投資住宅買房出租）的年回報(bào)率一般為4婀6%,這里按5%計(jì)算，300 （元/個(gè)X月）X12個(gè)月）4-5%=7. 2萬(wàn)元/個(gè)綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在6萬(wàn)元/個(gè)。本工程能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓

13、門前停車場(chǎng)約15個(gè)停車位；住 宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約3（）個(gè)。共計(jì)】68個(gè)停車位。供需差額為24個(gè)。停車場(chǎng)的使用管理：綜合樓門前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車位供酒店使用：地下停車場(chǎng)95個(gè)車位供住戶和 寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用尸的管理問(wèn)題，包括來(lái)訪客戶車輛的管理（臨 時(shí)IC卡）。3.4工程實(shí)施進(jìn)度在可行性研究階段，需將工程實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)展統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡， 作出合理而又切實(shí)可行的安排。根據(jù)分別確定的工程實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表, 工程實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡(jiǎn)單工程的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，

14、復(fù)雜工程的實(shí)施進(jìn)度可 用網(wǎng)絡(luò)圖。對(duì)工程開(kāi)發(fā)周期、各期開(kāi)工面積、竣工方案、開(kāi)竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)展預(yù)計(jì)。附表1開(kāi)發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間工程2003年2004年234567891011 12 123456789 10 11 12前期可行性論證設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式銷售竣工3.5營(yíng)銷方案3. 5. 1對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)3. 5. 2工程經(jīng)營(yíng)方案 方案A寫字樓中留出4000 E自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包 或出租；住宅樓40戶按本錢價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷傳；停車場(chǎng)除酒店留用57 個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余100個(gè)出租。 方案B略）3.

15、 5.3市場(chǎng)推廣設(shè)想 營(yíng)銷方式 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)測(cè)3. 5. 4銷售方案 銷傳周期、各期銷傳時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表； 銷售方案實(shí)現(xiàn)的可行性分析。3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)工程規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員 總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)方案。 企業(yè)組織是否需要成立獨(dú)立法人公司工程公司）；主要部門設(shè)置；企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。 一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型工程可采用 兩級(jí)管理；大型工程可采用三級(jí)管理。 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)工程對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)重點(diǎn)是專

16、業(yè)經(jīng)理）。勞動(dòng)定員。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、效勞人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需 用量，并說(shuō)明其來(lái)源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑調(diào)動(dòng)、招聘、培 訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。 人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算人員來(lái)源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)方案：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式培訓(xùn)費(fèi)用：3.7合作方式及條件 合作方根本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等 合作方式：例如：一次性買斷

17、土地、建后分房(面積)、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、 共同設(shè)立公司等。除宜接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì) 分房、分收入要明確合作方是否有承當(dāng)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 其他合作的主要條件 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定第四局部：投資估算與融資方案4.1投資估算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的可行性研究中，工程的本錢測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工 程師完成。本錢測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)效益有重大的 影響，但相對(duì)而言，本錢測(cè)算較易把握。4.1.1投資估算相關(guān)說(shuō)明 投資估算范圍 投資估算編制依據(jù) 投資估算說(shuō)明4.1. 2分項(xiàng)本錢估算

18、房地產(chǎn)工程的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建立本錢、營(yíng)銷預(yù)算、金融本錢。A 土地費(fèi)用： 土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) 拆遷本錢用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支)圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混構(gòu)造，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公 司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二一一四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需撤除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房 600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均 有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)歷。拆遷本錢估算：按照A市?城

19、市房屋拆遷管理暫行方法?規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。1、住宅：640 元/平方米*(). 9+0. 3+0. 08+0)*34329 平方米=34329*819. 20 元=28122316. 80 元2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米* (0. 9+1. 5+0. 3+0. 45+2. 7) *600平方米=600平方米*3776 元/平方米二2265600元3、附屬物水、電、 、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等349

20、29 平方米*48 元=1676592 元搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)：1、搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元2、過(guò)渡費(fèi)：住宅：34329平方米*2. 5元/平方米*6個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用3、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元5、獎(jiǎng)勵(lì)：34929平方米*100元/平方米二3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103. 18元。按照A市人民政府 第

21、9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省?城市房屋拆遷 管理方法？，在2003年7月1日開(kāi)場(chǎng)執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市 房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷根本停頓。再者，A市房屋拆遷 管理方法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原根底上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷本錢預(yù)計(jì) 為：1103. 18元/平方米+100元/平方米=1203. 18平方米1203. 18 元*34929 平方米=42025874. 2 元 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支土地費(fèi)用合計(jì)：本工程占地曲畝，每畝梆萬(wàn)元，土地總價(jià)值為詢?nèi)f元。B建立本錢估算前期工程費(fèi)用、建立

22、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建立監(jiān)理費(fèi)、建立單位管理 費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建立期貸款利息等項(xiàng)。設(shè)計(jì)方案一：對(duì)該宗地塊的建立規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積： 50*10*2=1000 ma，建筑面積：2000 nV。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建立東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建立 東路建二層裙房，形式根木同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300 對(duì)，三棟12層住宅建筑面積:29.4*13. 8*12層*3棟=14606 m1,合計(jì)建筑面積:17906 nV。地塊內(nèi)大致布置棟 15 層 29.4*13. 8*15 層；一棟 12

23、 層 29.4*13.8*12 層；三棟12層40*15*12層；一棟 15 層 40*15*15 層；占地面積：3211 nf,建筑面積：41554 m*總占地面積:5861 m2,建筑密度：20. 7%總建筑面積：61460 m2,容積率：2. 17高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861 nf，總戶數(shù)約為297戶。建筑本錢估算 工程前期費(fèi)：前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按 建安本錢的2%取費(fèi)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元；建筑設(shè)計(jì)：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方 米；測(cè)量定位：10萬(wàn)元） 建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建立工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本工程實(shí)際情況，住宅樓按

24、1300元/nf方案1）, 1500 元/nf （方案2）,綜合樓按1600元/nV,寫字樓裝修按600元/nf,酒店及配套效勞功能裝 修按1000元/nV計(jì)算，本工程建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬(wàn)元方案1）, 9168萬(wàn)元方案 2工程本錢：樁基：59460*100 元/m=594.6 萬(wàn)元地下室：4861*600 7U/m*=291.66 萬(wàn)元主體：59460*900+2000*500=5451. 4 萬(wàn)元電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元 室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本工程實(shí)際情況，按50 元/皿計(jì)算，本工程的室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。室外水電氣工程：按50

25、元/W計(jì)算，本工程的室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。 建立配套費(fèi)用。包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施時(shí)套費(fèi)、消防設(shè)施時(shí)套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、 抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。 按建安本錢的10%取費(fèi)。 工程建立監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為萬(wàn)元。 建立單位管理費(fèi)按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。 預(yù)備費(fèi)由于工程開(kāi)發(fā)的可預(yù)見(jiàn)性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安本錢的6%計(jì)提。C營(yíng)銷預(yù)算 工程前研究及可行性研究的開(kāi)支 工程籌劃的開(kāi)支 銷售籌劃的開(kāi)支 廣告開(kāi)支 工程公司日常運(yùn)作的開(kāi)支 工程及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支

26、D金融本錢 貸款引起的利息支出按本工程建立期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬(wàn)元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額 為50（）萬(wàn)元每年為250萬(wàn)元）。 各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支 稅收和行政性收費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支4.1. 3總本錢估算說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率, 工程總投資直接建造本錢加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。工程總投資估算表（方案1）項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）單位本錢元/m2）1）土地費(fèi)用2）前期工程費(fèi)用3）建筑安裝工程費(fèi)用含裝修費(fèi)）4）建立配套費(fèi)用5）室外工程費(fèi)6）管理費(fèi)用7）銷售費(fèi)用8）財(cái)務(wù)費(fèi)用9）各種稅金支出10）預(yù)備費(fèi)綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用

27、，本工程總投資估算為15487萬(wàn)元（方案1）, 16342 （方案2）。4.1.4單位本錢4. 1.5銷售收入估算依據(jù)比擬定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原那么，就該工程的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/對(duì) 商鋪6000元/ m2地下車庫(kù)800元/nf銷售收入 住宅 1900*56160=106704000商鋪 6000*5300=31800000地卜室 4861*800=3888800總計(jì)：142392800 元營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5. 5%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用 14239280（）*4%=5695712總本錢：拆遷本錢+建安本錢+稅收+費(fèi)用+ 土地本錢=42025874. 2+8

28、1550300+7831604+5695712+X=137103490. 2毛利潤(rùn)：銷售收入一總本錢=142392800-137103490. 2=5289309. 8 元4.1.6稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅4.1. 7 1程資金預(yù)測(cè)工程投入總資金及分年投入方案資金投入方案：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、根底、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。資金回款方案：各期銷售回款方案。資金需求方案：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額4.1. 8現(xiàn)金流量表要求結(jié)果公司的具體情況，付款時(shí)間適當(dāng)控制原那么，

29、針對(duì)工程的具體情況，提供相對(duì)合理 的投入及回款時(shí)間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如工程較大，開(kāi)場(chǎng)回款后的 資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表單位：萬(wàn)元）：時(shí)間工程 12345678現(xiàn)金流入量合計(jì)7794 463 - 5409自有資金投入1000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1794 457 1829借入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)7786 7701 707土地費(fèi)用3000 1302前期費(fèi)用169建立配套費(fèi)847建安工程費(fèi)3000 5472室外工程費(fèi)100 220工程監(jiān)理費(fèi)40 45管理費(fèi)130 154利財(cái)務(wù)費(fèi)用250 250 250其他費(fèi)用250 258 457現(xiàn)

30、金凈流量6 -7238 - 61164.1.9自有資金的核算 建立期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬(wàn)元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。 經(jīng)營(yíng)期自有資金占用工程資金占用量（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)固定資產(chǎn)投入790酒店設(shè)施：2萬(wàn)元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/nf;酒店管理辦公 設(shè)備：50萬(wàn)元：流動(dòng)資金及稅費(fèi)486酒店的管理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的50%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)128上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的10%4. 2融資方案4. 2.1工程融資主體4. 2. 2工程資金來(lái)源籌措資金首先必須了解各種可能的資金來(lái)源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也 不能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有：4.1投資估算154.1.

31、1投資彷算相關(guān)說(shuō)明154. 1.2分項(xiàng)本錢估算154. 1.3總本錢估算184. 1.4單位本錢184. 1.5銷售收入估算184. 1.6稅務(wù)分析184. 1.7T程資金預(yù)測(cè)184. 1.8現(xiàn)金流量表194. 1.9自有資金的核算194. 2融資方案194. 2. 1工程融資主體194. 2. 2工程資金來(lái)源194. 2. 3融資方案分析204.2.4投資使用方案2()4. 2. 5借款歸還方案20 第五局部：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)2()5. 1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取215. 2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案1) 215. 2.1財(cái)務(wù)盈利能力分析215. 2. 2靜態(tài)獲利分析225. 2.3動(dòng)態(tài)獲利分析225. 2.

32、4償債能力分析225. 2.5綜合指標(biāo)表225. 3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案2) 225.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論22 第六局部：不確定性分析226. 1盈虧平衡分析236. 2敏感性分析236. 2. 1變動(dòng)因素一本錢變動(dòng)236. 2. 2變動(dòng)因素二倍:價(jià)變動(dòng)236. 2. 3變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)246. 3風(fēng)險(xiǎn)分析246. 3. 1風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估246. 3. 2風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策24 第七局部：綜合評(píng)價(jià)247. 1社會(huì)評(píng)價(jià)定性)247. 2環(huán)境評(píng)價(jià)影響及對(duì)策)247. 3公司資源匹配分析25 第八局部：研究結(jié)論與建議258. 1結(jié)論258. 2建議25第九局部：附錄259. 1附件：25國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款；國(guó)內(nèi)銀

33、行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項(xiàng)貸款等；國(guó)外資金：包括國(guó)際金融組織貸款、國(guó)外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償 貿(mào)易等.自“資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來(lái)源?？尚行匝芯恐?，要分別說(shuō)明各種可能的資金來(lái)源、資金使用條件，利用貸款的，要說(shuō)明貸款 條件、貸款利率、歸還方式、最大歸還時(shí)間等。4. 2. 3融資方案分析籌資方案要在對(duì)工程資金來(lái)源、建立進(jìn)度進(jìn)展綜合研究后提出。為保證工程有適宜的籌 資方案，要對(duì)可能的籌資方式進(jìn)展比選?？尚行匝芯恐校獙?duì)各種可能的籌資方式的籌資本錢、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn) 展比擬，尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案。(1) 資金來(lái)源可靠性分析2)

34、融資構(gòu)造分析(3)融資本錢分析4. 2.4投資使用方案投資使用方案要考慮工程實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。編制投資使用方案表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來(lái)源分年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資 金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。4. 2. 5借款歸還方案借款歸還方案是通過(guò)對(duì)工程各種還款資金來(lái)源的估算得出的，借款歸還方案的最常年限 可以等于借款資金使用的最常年限，制定借款歸還方案，應(yīng)對(duì)下述內(nèi)容進(jìn)展說(shuō)明。 還款資金來(lái)源、計(jì)算依據(jù)； 各種借款的歸還順序；方案還款時(shí)間。國(guó)外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限 期、還款期、利率、還款方式確定，與國(guó)內(nèi)按借款能力歸還借款不同的是借款期一般是

35、約定 的。還木付息的方式有兩種：等額歸還本金和利息，即每年歸還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。歸還的本金局 部逐年增多，支付的利息局部逐年減少。等額還本，利息照付。即各年歸還的本利之和不等，每年歸還的本金相等。利息將隨本金逐 年歸還而減少。第五局部：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在工程的開(kāi)發(fā)方案確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)展財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷工程在 經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建立方案。本局部的評(píng)價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價(jià)格，分析測(cè)算擬建工程未來(lái)的效益費(fèi) 用。考察工程建成后的獲利能力、債務(wù)歸還能力等財(cái)務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析工程的盈利能 力。工程投資

36、方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間 價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)恒I收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。另一類是非貼 現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。在房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表有：財(cái)務(wù) 現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、財(cái)務(wù)平衡表。5. 1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1. 財(cái)務(wù)價(jià)格2. 利率3. 工程計(jì)算期選取4. 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）設(shè)定5.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案1）5. 2.1財(cái)務(wù)盈利能力分析財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款歸還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營(yíng)、財(cái) 務(wù)本

37、錢計(jì)算。 營(yíng)業(yè)收入估算營(yíng)業(yè)工程營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/nV,公開(kāi)銷售3300元/nf寫字間出租486/年90%出租率；50元/nf酒店客房營(yíng)業(yè)收入972/年 按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/nf X天配套功能營(yíng)業(yè)收入335/年200元/NX月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年300元/nVX月X個(gè)合計(jì)1829/年未計(jì)住宅樓銷售收入1794萬(wàn)元 本錢費(fèi)用估算例表：工程測(cè)算表萬(wàn)元）工程名稱標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明1、土地費(fèi)用土地為萬(wàn)/畝2、前期費(fèi)用設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān)理費(fèi)3、行政性收費(fèi)4、建安工程費(fèi)5、景觀及配套費(fèi)用6、銷售本錢按銷售收入3%控制7、財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款按總投入50%利率

38、為8%8、管理費(fèi)按總投入的3%計(jì)合計(jì) 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)未計(jì)建立本錢）營(yíng)業(yè)工程營(yíng)業(yè)利潤(rùn)萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明住宅樓銷售1794 一次性收入寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承當(dāng)，保平經(jīng)營(yíng)；酒店客房營(yíng)業(yè)收入486/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算配套功能營(yíng)業(yè)收入168/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年100%出租率合計(jì)1129/年未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn)1794萬(wàn)元 工程開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)表達(dá)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年. . 20XX年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)（元/m2）利潤(rùn)(萬(wàn)元)5. 2. 2靜態(tài)獲利分析 投資收益率(R)投資回報(bào)率計(jì)算按 50 年經(jīng)營(yíng)周

39、期不變價(jià))計(jì)算，4-15487=300%每年為300%：50二6黑 投資回收期(Pt)工程總投資的回收期為( 15487-1794) 4- (1193-250) =14.5年。假定貸款本金14. 5年后 歸還，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息)5. 2. 3動(dòng)態(tài)獲利分析 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 內(nèi)部收益率貸款歸還期等5. 2.4償債能力分析 流動(dòng)比率 杠桿比率5. 2.5綜合指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值(元/m2)工程總金額(萬(wàn)元)銷售收入直接本錢總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資回報(bào)率5.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案2)略5.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論方案的比擬分析：幾種方案的投資回收期根本接近，但是幾種方案的前期資金回

40、收額差異較大，本工程 的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營(yíng)收入，A方案后期經(jīng)營(yíng)資金本錢壓力較大，但 長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較大。B方案那么相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營(yíng)資金本錢壓力較大, 但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較小。第六局部：不確定性分析在對(duì)建立工程進(jìn)展評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息來(lái)源的 有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)工程的投 資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為了防止或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 指標(biāo)的影響，以確定工程的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。這項(xiàng)工作稱為不確定性分析。 根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平

41、衡分析、敏感性分析和概率分析， 盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)，6.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò) 分析擬建工程的產(chǎn)出量）、本錢（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷工程優(yōu)劣及盈利 能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即工程到達(dá)盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的 點(diǎn)。在房地產(chǎn)工程的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)本 錢時(shí)的銷售量又稱保本銷信量。例如：A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是（15487-8472） 4-36264+1300 4-3300=98%即出售掉98

42、%的面積才可以到達(dá)盈虧平衡點(diǎn)。其中假設(shè)內(nèi)部購(gòu)置局部除建安本錢和土地本 錢外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)200X50%X50%4-200=25%即住房率到達(dá)25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。C、寫字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)按5元/nfX月計(jì)算，保平點(diǎn)是54-50=10%即出租率到達(dá)10蜀即可以保本經(jīng)營(yíng)。6. 2敏感性分析敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，工程經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對(duì) 工程經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開(kāi)發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)展認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高工程可 行性研究的準(zhǔn)確性。反響敏感程

43、度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)二F1標(biāo)值的變化百分比/參數(shù)值變動(dòng)的百分比。 例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以工程的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，售價(jià)增加10%,凈現(xiàn)金流 量現(xiàn)值增加20%,那么售價(jià)的敏感系數(shù)二20%/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。假設(shè)敏感系數(shù)為 負(fù)，說(shuō)明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，那么說(shuō)明該參量對(duì)目標(biāo)值 越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量確實(shí)定須越慎重。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可 根據(jù)實(shí)際情況增減。6. 2.1變動(dòng)因素一本錢變動(dòng)本錢變動(dòng)幅度（%）對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)本錢X90%預(yù)測(cè)本錢 預(yù)測(cè)本錢XI10%預(yù)測(cè)本錢X120%總投資毛利率稅前利

44、潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率6. 2. 2變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng)供價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)傳價(jià)每上升下降）一定金額或上升下降）一定百分 比來(lái)比擬，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià)X90%預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià)XI10%預(yù)測(cè)礙價(jià)X120%營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷傳凈利率總投資回報(bào)率6. 2. 3變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營(yíng)業(yè)額總投資毛利率稅后利潤(rùn)稅后凈利率總投資回報(bào)率6. 3風(fēng)險(xiǎn)分析6. 3. 1風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來(lái)定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概 率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響

45、，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的 風(fēng)險(xiǎn)情況作出比擬準(zhǔn)確的判斷。 風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分 風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估6. 3. 2風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析第七局部：綜合評(píng)價(jià)7.1社會(huì)評(píng)價(jià)定性）在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)展計(jì)算、分析外，還應(yīng)對(duì)工程的社會(huì)效益和社會(huì) 影響進(jìn)展分析。可以對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)展定性描述。內(nèi)容包括：工程與當(dāng)?shù)馗自O(shè)施 開(kāi)展水平的相互適應(yīng)性；工程對(duì)合理利用自然資源的影響。7.2環(huán)境評(píng)價(jià)影響及對(duì)策）（1）工程建立對(duì)環(huán)境的影響（2）建立中環(huán)境影響的緩解措施7.3公司資源匹配分析第八局部：研究結(jié)論與建議8.1結(jié)論根據(jù)前面各節(jié)的

46、研究分析結(jié)果，對(duì)工程在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)展全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建立方案 進(jìn)展總結(jié)，提出結(jié)論性意見(jiàn)。主要內(nèi)容有： 明確說(shuō)明該工程是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)。 對(duì)推薦的擬建方案建立條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見(jiàn)。 對(duì)主要的比照方案進(jìn)展說(shuō)明。 可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論。8.2建議是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)展可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于工程獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社 會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。 對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決方法和建議。 對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)展說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)。 對(duì)不可行的工程，提出不可行的主要問(wèn)題及

47、處理意見(jiàn)。 在基于市場(chǎng)條件下利潤(rùn)最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。 相關(guān)的考前須知及建議第九局部：附錄9. 1附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的局部。一般來(lái)講，一個(gè)工程在 做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書、土地批租合 同、土地證、建筑工程許可證等）專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、 法規(guī)方能編寫工程可行性研究報(bào)告。專家論證意見(jiàn)主管部門意見(jiàn)9. 2附表：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì) 算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。9. 2. 1萬(wàn)科本錢估算表本錢工程總本錢萬(wàn)元）

48、單位本錢（元/m2）參考工程單位本錢說(shuō)明一、土地獲得價(jià)款1、政府地價(jià)及市政配套2、合作款項(xiàng)3、紅線外市政配套4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)3、三通一平費(fèi)4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)1、根底工程2、構(gòu)造及粗裝修3、門、窗工程4、公共部位精裝修5、室內(nèi)精裝修6、室內(nèi)水電氣暖7、室內(nèi)設(shè)備及安裝8、室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)1、室外給排水系統(tǒng)2、室外采暖系統(tǒng)3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)4、室外上下壓系統(tǒng)5、室外消防系統(tǒng)6、室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi)1、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2、綠化建立費(fèi)3、建筑小品費(fèi)4、道路廣場(chǎng)建造5、圍墻建造費(fèi)6、室外照明費(fèi)7、室外背景音樂(lè)8、室外零星工程六、公

49、共配套設(shè)施費(fèi)1、游泳池2、會(huì)所3、幼兒園4、學(xué)校5、兒童游樂(lè)設(shè)施6、商業(yè)設(shè)施7、其他七、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1、工程管理費(fèi)2、營(yíng)銷費(fèi)用3、資本化利息4、物業(yè)管理完善費(fèi)合計(jì)說(shuō)明：1、本錢估算應(yīng)按本說(shuō)明細(xì)工程分類，因條件所限確實(shí)無(wú)法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類2、參考工程可選擇集團(tuán)內(nèi)外的工程，其標(biāo)準(zhǔn)為：己竣工的工程；具有最大可比性3、現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表9.3附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：工程的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的 平面圖，有時(shí)也包括：工程所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。關(guān)于房地產(chǎn)可行性研究的思考一、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略透視1、透視地產(chǎn)可行性研究(1) 什么是可行性研究？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的

50、可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的工程進(jìn)展全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究 和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出系列評(píng)價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該工程是否可行的 綜合研究?？尚行匝芯恳彩腔I集資金的依據(jù)。(2) 過(guò)去為何流于形式？一方面，市場(chǎng)的繁榮掩蓋了操作的失誤，工程決策未經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的研究，隨意、盲目的投資同 樣收到了成果；另一方面，政策法規(guī)、監(jiān)管的不標(biāo)準(zhǔn)，給工程成敗提供了較大盤旋空間，使 可行性研究?jī)H僅成為一紙說(shuō)辭。(3) 新形勢(shì)下如何重歸木原？嚴(yán)酷的政策環(huán)境，劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，為提高收益、降低風(fēng)險(xiǎn)，可行性研究的重要性重歸本 原?？尚行匝芯勘仨氁允袌?chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列 評(píng)

51、價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問(wèn)題：第一是要確定工程在市場(chǎng)、技術(shù)上是否可行；第二是如何才能取得最正確的效益(主要是經(jīng)濟(jì)效益)注意可行并不意味著該工程是適宜的。一般情況下，要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案, 研究人員要綜合考慮企業(yè)自身、市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的因素，綜合評(píng)價(jià)取舍。2、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析(1) 分析角度一：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，而不是相反。(2) 分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著直接的影響。不少城市的土 地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理

52、混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供給量過(guò)大， 市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給開(kāi)展商們帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。(3) 分析角度三：街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的影響房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。街區(qū) 功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。(4) 分析角度四：投資商自身?xiàng)l件考察1) 考察你的經(jīng)歷。本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的工程，是否 有具備適合工程開(kāi)發(fā)經(jīng)歷的人才。2) 考察你的融資能力。房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)都會(huì)遇到借貸和融資問(wèn)題，你的借貸渠道和融資 渠道是否可靠。(5) 分析角度五：可行性研究應(yīng)納入整體整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)可行性研究準(zhǔn)確

53、來(lái)說(shuō)是對(duì)工程未來(lái)的整體規(guī)劃，它已經(jīng)確定了工程的擬定位方案、初步規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案，以及營(yíng)銷的戰(zhàn)略構(gòu)思。在此根底上，公司再進(jìn)展操作層面的細(xì)化。在營(yíng)銷方面的 細(xì)化為：進(jìn)展細(xì)致而有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)展市場(chǎng)分析，并選定適合的目標(biāo)市場(chǎng)，制定產(chǎn) 品的定位策略、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和定價(jià)策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷組合策略及物業(yè)管理策略，最終 形成一系列營(yíng)銷方案書。二、誰(shuí)負(fù)責(zé)？1、部門職責(zé)(1) 開(kāi)發(fā)部：兩大職責(zé)，可行性研究與工程立項(xiàng)。其它工作包括：市場(chǎng)調(diào)查、購(gòu)置土地、 協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及工程開(kāi)發(fā)建立中的合同管理、方案統(tǒng)計(jì)、 工程概預(yù)算、工程開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中的招標(biāo)等工作的籌劃。(2) 營(yíng)銷與籌劃部：籌

54、劃包裝工程及公司的外部形象；籌劃宣傳廣告。收集房地產(chǎn)市場(chǎng)及 金融政策等方面的信息。(3) 工程部：負(fù)責(zé)組織工程部對(duì)工程建立的報(bào)建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程 的質(zhì)量和進(jìn)度控制、工程材料采購(gòu)等方面進(jìn)展籌劃；(4) 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)對(duì)工程的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運(yùn)作方面的籌劃；2、操作程序(1) 開(kāi)發(fā)部根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進(jìn)展投資工程的預(yù)選。對(duì)預(yù)選工程的土 地規(guī)劃資料、周邊地塊價(jià)格、房?jī)r(jià)等情況進(jìn)展調(diào)查，形成資料匯編。根據(jù)資料匯總情況，編 制?工程建議書？。對(duì)擬建工程的根本情況進(jìn)展說(shuō)明，初步估算工程的投資效益，進(jìn)展綜合分 析，論述建立的必要性。?工程建議書？由籌劃與營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部經(jīng)理會(huì)簽后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、 總經(jīng)理審批。在被有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，建立單位即可著手組織對(duì)建立工程進(jìn)展可行性研究.(2) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持工程投資決策會(huì)議；(3) 工程分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告對(duì)工程進(jìn)展可行性研究的結(jié)果，負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報(bào)告 的編制。(4) 開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)組織工程運(yùn)作方案的籌劃，編制可行性研究報(bào)告，收集所需資料。召集籌 劃與營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)