寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)地塊調(diào)研報(bào)告

1、第一章 市場(chǎng)形勢(shì)研究一、寶山概況寶山區(qū)位于上海市北郊，長(zhǎng)江與黃浦江的交匯處。東北瀕長(zhǎng)江，遙對(duì)崇明縣，東臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔水相望；南與楊浦、虹口、閘北、普陀四區(qū)毗連；西與嘉定區(qū)接壤；西北與江蘇省太倉(cāng)市為鄰。全區(qū)分為陸地、島嶼兩部分。長(zhǎng)興、橫沙兩島自西向東橫臥于長(zhǎng)江入?？?。全境東西長(zhǎng)5615公里，南北寬 2308 公里。面積415.27平方公里（島嶼面積占26），全區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝?77.66 萬(wàn)人，人口密度為每平方公里1870人。統(tǒng)計(jì)顯示，寶山區(qū)人口凈遷入量?jī)H次于浦東新區(qū)，列全市第二，其發(fā)展前景和城市化速度不容忽視。 寶山區(qū)主要由以下幾個(gè)鎮(zhèn)組成： 大場(chǎng)、祁連、高境、廟行、劉行、淞南、楊行、顧村、

2、寶山、月浦、羅南、羅店、盛橋、羅涇以及長(zhǎng)興、橫沙二島。  由于歷史、地理位置等原因?qū)毶絽^(qū)大部分地區(qū)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后。寶山區(qū)偌大的面積，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴三條主干道：滬太路、共和新路、逸仙路。 二、寶山房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 1、分區(qū)域建設(shè)，各自獨(dú)立發(fā)展。由于寶山土地面積廣，發(fā)展不均，人口相對(duì)集中等原因，寶山區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也主要集中在這幾個(gè)區(qū)域。因其各自集中發(fā)展，相互間距離又遠(yuǎn)，形成了各自為政的局面。各地區(qū)的樓盤(pán)定位，目標(biāo)客戶群各有不同。其開(kāi)發(fā)主要依附于主干道周邊的成熟生活區(qū)。包括逸仙路沿線的高境地區(qū)、淞寶地區(qū)，共和新路沿線的通河、泗塘地區(qū)，滬太路沿線的大場(chǎng)、祁連地區(qū)。 2、樓盤(pán)檔次偏

3、低。寶山區(qū)的土地屬于5級(jí)以下，最靠近市區(qū)的地方也在內(nèi)環(huán)線以外，而且交通不夠便利，規(guī)劃中的軌道交通尚未完全完成，這就決定了樓盤(pán)的定位多是中、低檔樓盤(pán)，目標(biāo)客戶群也基本定位在工薪階層和市區(qū)動(dòng)拆遷居民，客源以區(qū)域性消費(fèi)者為主。目前寶山區(qū)樓盤(pán)最高價(jià)位也不到5000元/平方米。大華楓庭麗苑盡管推出了幾套標(biāo)價(jià)達(dá)6400元/平方米高價(jià)的景觀房，但少有人問(wèn)津。3、以多層和小高層為主體。寶山區(qū)由于土地成本較低，熟地較多，所以區(qū)內(nèi)商品房以成片多層住宅區(qū)為主，配合部分小高層。而高層因其建筑成本等原因在區(qū)內(nèi)供應(yīng)量較少。由于寶山區(qū)環(huán)境景觀較差，距市中心地理位置也不很便捷，別墅的建設(shè)量也相當(dāng)少。  三、樓盤(pán)主要

4、分布區(qū)域?qū)毶絽^(qū)面積很大，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴三條主干道：滬太路、共和新路、逸仙路。 交通和地理位置決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向，所以寶山區(qū)的樓盤(pán)主要沿三條線路發(fā)展。逸仙路一線主要集中在蘊(yùn)藻浜以北的寶山鎮(zhèn)和靠近市區(qū)的高境鎮(zhèn)；共和新路一線主要集中在淞南鎮(zhèn)的泗塘、通河地區(qū)；滬太路一線主要集中在大場(chǎng)和祁連二鎮(zhèn)。 相比之下，逸仙路一線的均價(jià)最高，共和新路一線樓盤(pán)數(shù)量最多，滬太路一線盤(pán)量最大。 從板塊來(lái)看，寶山住宅開(kāi)發(fā)主要集中在五個(gè)板塊：大華板塊、共康共富區(qū)域、上海大學(xué)城區(qū)域、寶山西城、淞南高境鎮(zhèn)板塊。今年上半年，五大板塊上市新盤(pán)達(dá)20多個(gè)。四、寶山區(qū)房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)目前寶山區(qū)房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)如下：大華和淞寶地區(qū)均價(jià)

5、在4500元左右，共富淞南和寶山鎮(zhèn)在30004000元之間，其他邊遠(yuǎn)地區(qū)大都在3000元以下。但由于寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供不應(yīng)求，新推樓盤(pán)銷售速度很快，整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)又存在結(jié)構(gòu)性矛盾，預(yù)計(jì)后期寶山房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還有上漲空間。   五、最新市政規(guī)劃寶山區(qū)“十五”期間將重點(diǎn)發(fā)展和形成“三塊、三點(diǎn)、一線”?！叭龎K”：完善和提高城城區(qū)，形成以港口、鋼鐵為特色的城區(qū)；基本建成上海大學(xué)城；高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)新城西城區(qū)?！叭c(diǎn)”：規(guī)劃建設(shè)顧村地區(qū)；啟動(dòng)建設(shè)羅店中心鎮(zhèn)；開(kāi)發(fā)建設(shè)羅涇地區(qū)。“一線”：以外環(huán)線為發(fā)展軸，規(guī)劃開(kāi)發(fā)沿線功能。第二章地塊分析一、地塊概況地塊位于寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)寶

6、安公路南側(cè)，滬太路東側(cè)，外環(huán)線北側(cè)，電臺(tái)路西側(cè)，規(guī)劃用途為住宅，由6號(hào)、7號(hào)、8號(hào)三塊宗地組成，宗地總面積為526665平方米，規(guī)劃容積率在1.35以下，綠化率在45%以上。地塊目前為毛地，主要為農(nóng)田，部分上面建有農(nóng)舍和廠房。電臺(tái)路為顧村鎮(zhèn)一條鄉(xiāng)村小路，沿電臺(tái)路兩側(cè)多為一些舊廠房，公交761、702路車終點(diǎn)站即在此條路上。寶安公路為一條四車道省道，連接寶山和安亭。滬太路為寶山區(qū)連接市中心的一條最重要交通要道。主要交通路線有：761（鎮(zhèn)坪路華東貿(mào)易市場(chǎng)）702（新村路顧村）淞馬線（吳淞馬頭馬陸鎮(zhèn)）周邊目前配套設(shè)施尚不完備，主要生活用品要進(jìn)入顧村鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)，顧村鎮(zhèn)距本地塊步行約有10分鐘左右里程。二、

7、地塊SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析（1）地塊面積優(yōu)勢(shì)地塊面積較大，易于規(guī)劃成大的居住社區(qū)。本地塊占地面積約790畝，規(guī)劃住宅建筑面積在72000平方米以下，完全可規(guī)劃成一個(gè)大的居住區(qū)，形成一定氣候。大的樓盤(pán)會(huì)吸聚人氣，并帶動(dòng)周邊區(qū)域各種配套的完善，形成一定影響力，對(duì)提升開(kāi)發(fā)商品牌也有益處。（2）區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)本地塊北側(cè)的寶安公路、西側(cè)的滬太路、南側(cè)的外環(huán)線都是寶山區(qū)聯(lián)結(jié)市中心區(qū)域的交通要道，這為本地塊建造部分別墅提供了良好的交通前提。此外，本地塊有702、761、淞馬線等公交線路方便通往市區(qū)，距顧村鎮(zhèn)中心步行只需10分鐘，有一定的交通優(yōu)勢(shì)。（3）地塊環(huán)境優(yōu)勢(shì)地塊環(huán)境優(yōu)雅，具有典型的鄉(xiāng)村風(fēng)情。地塊本身在

8、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)也可直接利用地塊內(nèi)部的部分景觀，降低綠化景觀的重新建造成本。2、劣勢(shì)分析（1）配套設(shè)施不全由于地塊地處顧村鎮(zhèn)農(nóng)村內(nèi)，周邊超市、銀行、餐飲等配套設(shè)施目前尚不完備，正常的娛樂(lè)、休閑等活動(dòng)要在10分鐘步行里程之外的顧村鎮(zhèn)進(jìn)行，人氣尚不足，難以吸引市區(qū)居民的入住。（2）公交車發(fā)車間隔時(shí)間過(guò)長(zhǎng)盡管地塊周邊有761、702、淞馬線等公交線路，但這些公交車多是45分鐘一班車，發(fā)車間隔時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，居民出行仍不很便利。（3）周邊環(huán)境差寶山區(qū)在許多上海人眼中是一個(gè)臟、亂、差、遠(yuǎn)的郊區(qū)，居住環(huán)境很不理想。而本地塊周邊多為舊廠房、舊農(nóng)舍，尤其是電臺(tái)路兩側(cè)舊廠房較多，環(huán)境臟亂。3、機(jī)會(huì)分析（1）上海舊區(qū)改造力度

9、大上海中心城區(qū)目前舊區(qū)改造的力度仍然很大，大批中心城區(qū)的動(dòng)拆遷戶由于難以承受市中心區(qū)高昂的房?jī)r(jià)，不得不轉(zhuǎn)向郊區(qū)購(gòu)房。而寶山區(qū)是中低檔商品房開(kāi)發(fā)比較集中的一個(gè)區(qū)域，交通和配套又在逐步改善，成為動(dòng)拆遷居民的首選購(gòu)房區(qū)域。本地塊如能推出中低價(jià)位的商品住房，將會(huì)符合市場(chǎng)需求，吸引動(dòng)拆遷居民購(gòu)買(mǎi)。（2）寶山區(qū)城鎮(zhèn)“十五”規(guī)劃的出臺(tái)根據(jù)寶山區(qū)的“十五”規(guī)劃，寶山區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展和形成“三塊、三點(diǎn)、一線”，要高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)新城西城區(qū)，力爭(zhēng)用10年時(shí)間使西城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成初具規(guī)模、交通便捷、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、風(fēng)格獨(dú)特的新型城區(qū)，規(guī)劃重點(diǎn)開(kāi)發(fā)顧村地區(qū)，將顧村地區(qū)圍繞外環(huán)線與滬太路、蘊(yùn)川路的兩個(gè)交匯點(diǎn)，形成新型的具有

10、現(xiàn)代化氣息的地區(qū)。新城西城區(qū)的建設(shè)和顧村地區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展，為本地塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了無(wú)限想像空間。4、威脅分析（1） 本案周邊2公里以內(nèi)目前無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)威脅。（2） 共康地區(qū)板塊威脅共康地區(qū)距本案約4公里左右，由于處于外環(huán)線以內(nèi)，周邊配套比較成熟，成為寶山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較集中的區(qū)域，目前此區(qū)域推出了不少新樓盤(pán)，如通河路紀(jì)念路口的昌鑫協(xié)和園，呼蘭路愛(ài)暉路口的錦輝豪園，聯(lián)泰路、聯(lián)誼路口的共富鑫鑫花園等。這一區(qū)域樓盤(pán)銷售形勢(shì)非常火爆，目前樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)4400元/平方米左右，且該區(qū)域客戶群與本案有所重疊，將分化掉本案的一部分客源。（3）政府大批量中低價(jià)位商品住房的建設(shè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在著結(jié)構(gòu)性矛盾的問(wèn)

11、題，中低價(jià)位商品房嚴(yán)重供不應(yīng)求。上海市政府已認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，決定自今年起3年內(nèi)建設(shè)900萬(wàn)平方米的中低價(jià)位商品住房，每年中低價(jià)位商品住房的供應(yīng)量都在300萬(wàn)平米左右。這些中低價(jià)位商品房的房?jī)r(jià)多在4000元/平方米以下，集中在寶山、嘉定、閔行、南匯等區(qū)，將在一定程度上緩解中低價(jià)位住房供不應(yīng)求的局面，也同樣會(huì)分化掉本案的相當(dāng)一部分客戶群，對(duì)本案的銷售形勢(shì)造成一定影響。第三章周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析一、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料案名地理位置樓盤(pán)形態(tài)房型面積（平方米）售價(jià)（元/平方米）開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售形勢(shì)頤河苑顧太路21弄注，近滬太路聯(lián)體別墅為主，少量單體別墅161266353841582002年已售完共富富都園聯(lián)誼路

12、、聯(lián)泰路多層、小高層97234370048202002.11余少量130平米三房共富鑫鑫花園聯(lián)泰路58號(hào)，近聯(lián)誼路一期由8幢8層組成，共4期92168均價(jià)4000元左右預(yù)計(jì)10月份目前預(yù)訂中萬(wàn)科四季花城江楊北路1085號(hào)，近寶楊路37幢多層120140380042002003年6月前5組團(tuán)已售完，目前推出第6組團(tuán)乾恩園二期環(huán)鎮(zhèn)北路143號(hào)，近滬太路高層、小高層32003700預(yù)計(jì)2003年10月預(yù)訂中住友寶蓮花園三期海江路近牡丹路小高層10014051005400預(yù)訂中楓庭麗苑華靈路698號(hào)，近真華路13幢多層，7幢高層12020045006400二期2004年初一期余35%三房和復(fù)式案名地理

13、位置樓盤(pán)形態(tài)房型面積（平方米）售價(jià)（元/平方米）開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售形勢(shì)多摩園景行知路345號(hào)，近大華路10幢多層，7幢小高層939848005600多層尚有少量房源，小高層8月推出濱江雅苑華靈路1號(hào)，近大華路一期共808套，還有1幢小高層，2幢多層未推出13313842005900余少量三房和復(fù)式二、 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比分析1、萬(wàn)科四季花城萬(wàn)科四季花城由萬(wàn)科投資開(kāi)發(fā)，總占地面積達(dá)16萬(wàn)平方米，是寶山區(qū)新城西區(qū)中心地帶的一個(gè)超級(jí)大盤(pán)，距本案約4公里左右。此樓盤(pán)的走勢(shì)對(duì)本案乃至整個(gè)寶山北區(qū)的房?jī)r(jià)都產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。與本案相比，萬(wàn)科四季花城有著萬(wàn)科知名品牌、大規(guī)模造鎮(zhèn)影響、1100平米餐飲廣場(chǎng)和生活超市配套

14、、3300平米商業(yè)街廊等優(yōu)勢(shì)，但萬(wàn)科四季花城的劣勢(shì)也很明顯，即目前交通非常不便捷，基本沒(méi)有公交車，周邊環(huán)境也一般。本案在宣傳推廣時(shí)要突出與萬(wàn)科四季花城相比的交通、環(huán)境優(yōu)勢(shì)。2、共富鑫鑫花園共富鑫鑫花園由上海顧村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，地處共富新村內(nèi)，外環(huán)線內(nèi)。鑫鑫花園規(guī)劃設(shè)計(jì)成共富新村唯一的中高檔生態(tài)花園住宅?？偨ㄖ娣e將達(dá)10萬(wàn)平方米，房型設(shè)計(jì)以二房、三房、復(fù)式為主，目前對(duì)外預(yù)訂價(jià)格在4000元/平方米左右，估計(jì)會(huì)有一定上漲空間。與本案相比，鑫鑫花園具有周邊配套成熟、交通便捷、設(shè)計(jì)超前的優(yōu)勢(shì)。本案在宣傳推廣時(shí)，可以低價(jià)位與其展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，吸引方便到達(dá)本案的普陀、閘北客戶群。3、頤河苑頤河苑是由上海寶

15、園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的西班牙風(fēng)情別墅小區(qū)，占地面積42000平方米，規(guī)劃面積33858平方米，以聯(lián)體別墅為主，有少量沿河單體別墅，是寶山區(qū)比較有代表性的別墅樓盤(pán)。它的推出對(duì)本案的經(jīng)濟(jì)型別墅的走勢(shì)產(chǎn)生了一定影響。與本案相比，頤河苑地理位置優(yōu)越，緊鄰滬太路、近地鐵一號(hào)線北延伸段，公交761、553、702、701使得業(yè)主出行便捷。本案在設(shè)計(jì)時(shí)，可借助其規(guī)模優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)理念優(yōu)勢(shì)，與頤河苑展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。第四章 市場(chǎng)定位一、產(chǎn)品定位1、中低檔多層住宅由于本地塊地處寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)，距市中心較遠(yuǎn)，周邊配套尚不完備，所以本案應(yīng)定位于面向中心城區(qū)動(dòng)拆遷居民和當(dāng)?shù)鼐用窬幼〉闹械蛢r(jià)位住宅。由于受政府規(guī)劃容積率的限制，應(yīng)

16、以建設(shè)多層住宅為主，房型設(shè)計(jì)以80150平方米的經(jīng)濟(jì)型戶型為主。2、經(jīng)濟(jì)型別墅盡管本地塊的公交等大眾交通優(yōu)勢(shì)不明顯，但本案有滬太路、外環(huán)線、寶安公路方便聯(lián)通市中心區(qū)，尤其滬太路是寶山區(qū)進(jìn)入市中心區(qū)最重要的一條交通要道。此外，本地塊內(nèi)部綠化景觀很好，寶山區(qū)又規(guī)劃高起點(diǎn)建設(shè)西城區(qū)環(huán)境，所以本地塊也可沿滬太路設(shè)計(jì)一部分別墅，吸引市區(qū)高收入人士入駐，一方面提高本案的知名度和樓盤(pán)檔次，另一方面，控制本案容積率。但由于寶山區(qū)歷來(lái)在上海人心目中就是中低檔樓盤(pán)的集中地，環(huán)境很不理想，存在臟亂差遠(yuǎn)的現(xiàn)象，所以本案也不可能建設(shè)成一個(gè)高檔別墅區(qū)，也不可能與環(huán)境優(yōu)美的嘉定、青浦、南匯等郊區(qū)的高檔別墅競(jìng)爭(zhēng)。所以本案在別

17、墅的規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)以開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型別墅為基本思路，以聯(lián)體別墅為主，以150250平方米二、三層別墅為主體，以低價(jià)位吸引高收入階層購(gòu)買(mǎi)。二、價(jià)格定位根據(jù)本地塊的區(qū)位狀況，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的價(jià)格走勢(shì)，建議本案中低檔多層住宅的售價(jià)暫定在均價(jià)3500元/平方米，經(jīng)濟(jì)型別墅售價(jià)暫定在均價(jià)4500元/平方米。三、目標(biāo)客戶定位1、 寶山區(qū)當(dāng)?shù)毓ば诫A層本案地處寶山區(qū)東部城區(qū)，主要目標(biāo)客戶應(yīng)立足于寶山區(qū)當(dāng)?shù)毓ば阶咫A層。這部分客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，難以進(jìn)入市中心區(qū)購(gòu)房，且工作地點(diǎn)多在寶山區(qū)，對(duì)寶山區(qū)情況比較熟悉。選擇在此購(gòu)房可滿足他們的生活、工作需求。2、 市中心區(qū)動(dòng)拆遷居民寶山區(qū)鄰普陀、閘北、虹口區(qū)，這三個(gè)區(qū)域人口量多，近幾年市政動(dòng)拆遷力度大，很多動(dòng)拆遷居民由于難以承受拆遷區(qū)域60008000元/平方米的房?jī)r(jià)，不得不選擇在周邊的寶山、楊浦等邊郊區(qū)域購(gòu)房。事實(shí)上，寶山區(qū)4000元/平方米的中低價(jià)位已吸引了以上三區(qū)相當(dāng)量的舊城區(qū)動(dòng)拆遷居民。寶山區(qū)成為拆遷居民的一個(gè)重要購(gòu)房選擇區(qū)。本案的目標(biāo)客戶中也肯定有相當(dāng)量的此類動(dòng)拆遷居戶。3、閘北、普陀的工薪族階層從公交交通看，本