當前我國房價上漲現(xiàn)狀、原因及對策分析

1、當前我國房價上漲現(xiàn)狀、原因及對策分析摘要改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，近年來房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經(jīng)濟能力。過高的房價有可能超出經(jīng)濟系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟的穩(wěn)定。為此基于對我國房價上漲的成因分析，并有針對性地提出了解決房價問題的對策建議。 關(guān)鍵詞:高房價；成因；對策提綱1摘要引言12我國房價現(xiàn)狀13住房價格上漲的成因分析23.1商品住房供不應(yīng)求是房價上漲的首要原因23.2土地資源嚴格控制且價格上升，推動房價和地價互動上漲33.3利益主體的分配需求 33.4投資性需求火上澆油 33.5人口的高速增長、資本和勞動力向中心城市流動

2、33.6住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 43.7建筑開發(fā)成本上漲 43.8住房周邊硬件條件的完善 44緩解房價上漲的對策和建議 54.1-4.3緩解房價上漲對策建議之1-3點 54.4-4.6緩解房價上漲對策建議之4-6點 64.7緩解房價上漲對策建議之第七點 75參考文獻 8引言： 房價問題是大家茶余飯后議論最多的話題，也是今年兩會的熱點話題。房價涉及到老百姓的切身利益，涉及到老百姓的居住能力，涉及到老百姓的幸福指數(shù)?，F(xiàn)在的房價之高已經(jīng)超過了大部分人的承受范圍，國家也在采取一些列措施抑制房價，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。正文：一、 我國房價現(xiàn)狀 自1998年以來，房地產(chǎn)行業(yè)作

3、為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)的地位始終沒有改變。作為需求市場，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動鋼鐵、建材、森林工業(yè)、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。當前，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的總貢獻率超過20%，由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展對我國經(jīng)濟的持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 然而，從2005年開始，我國房價出現(xiàn)了瘋長勢頭，即使在中央不斷出臺各項樓市調(diào)控措施的情況下，仍舊一路走高。目前，北京、上海等一線城市房價已經(jīng)處于極高水平，一些中西部城市和經(jīng)濟發(fā)展迅速的中小城市相比于一線城市還較低，但是增長速度很快。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示：2010年8月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，環(huán)比與上月

4、持平。而早些時候國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價監(jiān)測組發(fā)布的研究報告顯示，2009年全國住宅平均價格為4474元/平方米，漲幅達25.1%，為2001年以來最高水平。 那么，我國的房價到底是處在一個什么樣的水平呢？在國際上，衡量一個國家的房價是否過高，通常會引用“房屋收入比”這一概念。房屋收入比是一種綜合性指標，它不僅反映房價的高低，還能體現(xiàn)消費者支付能力的大小。目前國際上公認的合理的住房價格的房價收入比應(yīng)該為36倍之間，低于3就會出現(xiàn)住房供不應(yīng)求的局面，高于6就超出了城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟承受能力，這個標準已成為對房價和家庭年收入進行相關(guān)分析的重要參照 系。目前，我國

5、幾乎所有城市的房價收入比都超過了10，而一線城市大都超過了20。由此可見，我國的房價嚴重偏高，完全超出了正常工薪階層和普通民眾的承受能力。二、住房價格上漲的成因分析近幾年來，在我國經(jīng)濟持續(xù)快速增長的同時，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，為廣大市民提供了舒適的住所，但不斷上漲的價格也給購房消費者帶來了煩惱。在市場經(jīng)濟條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關(guān)系所決定的。但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，支撐房價持續(xù)上漲的因素很復(fù)雜，不僅僅是由房子的供需關(guān)系所影響，還有其他的因素。通過對房地產(chǎn)業(yè)的分析，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實際，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)住房價格上漲的原因主要有以下幾個方面：經(jīng)濟持續(xù)高速增長、住房需求旺盛、資本和勞

6、動力向中心城市流動、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理、建筑開發(fā)成本上漲、土地資源約束且價格上升、供不應(yīng)求下的投機炒作行為等。  (一)商品住房供不應(yīng)求是房價上漲的首要原因 1、我國房價上漲原因。 黨的十六大提出全面建設(shè)小康社會的具體目標：一是城鎮(zhèn)人均住房由2000年的19平方米增加到2020年的30平方米，二是城鎮(zhèn)化由2000年的30%增加到2020年的50%。實現(xiàn)這兩個目標，到2020年，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民需要增加住宅面積50億平方米。因此，在可以預(yù)計的相當長的時期內(nèi)，我國的房地產(chǎn)市場的主流是需求占主導(dǎo)地位。而受我國人多地少的客觀條件的限制，能作為房地產(chǎn)開發(fā)的土地很少，200

7、8年國家又提出堅守13億耕地的紅線，這樣就導(dǎo)致土地的供給滿足不了住房建設(shè)的需求，從而導(dǎo)致住房的供給滿足不了人們對住房的需求。 2、城市人口的增長是導(dǎo)致商品住房供不應(yīng)求的直接原因。 隨著我國城市化進程的加速，城市規(guī)模不斷擴大，城市人口日益增長，必然造成對住房需求的增加。北京華遠集團總裁任志強在“中國經(jīng)濟50人論壇”上表示，目前每年城市新增家庭住房需求大約為800萬套，但每年提供的商品房從來沒有超過400萬套。商品房僅能滿足需求的40%50%，特別是外來人口導(dǎo)致大城市住房供不應(yīng)求，例如北京、上海等?？梢?，我國城市化進程的加速，城市人口的快速增長直接導(dǎo)致了商品住房供不應(yīng)求。

8、60;3、國民收入的增長，給希望改善住房條件的人們提供了經(jīng)濟支撐。 我國改革開放30多年，經(jīng)濟得到了飛速發(fā)展，人們收入的提高，使人們更加重視生活水平的改善和提高，而改善住房條件是人們改善生活水平的方式之一。 4、為了使資產(chǎn)保值、增值，高收入人群投資房地產(chǎn)。 金融危機爆發(fā)后，金融市場的不景氣，再加上通貨膨脹的影響，銀行存款的負利率，人民幣貶值，而我國房價卻不降反增?；谶@個原因，人們?yōu)榱耸官Y產(chǎn)保值、增值，紛紛把剩余資金投入房地產(chǎn)市場，從客觀上推動了房價的上漲。 （二）土地資源嚴格控制且價格上升，推動房價和地價互動上漲。 不久前財政部公布，2009年全國土地

9、出讓收入為14239.7億元，比上年增長43.2%，從地區(qū)分布看，全國土地出讓收入約2/3來自沿海省份。而與土地相關(guān)的稅費收入和以土地抵押融資獲取的貸款更是一個龐大的數(shù)字，從現(xiàn)實的情況看，拍賣槌一落，少則幾億元多則幾十億元的土地收入就來了，哪個地方政府能拒絕這種“快錢”的誘惑？地方財政吃緊可以說是眾所周知的，在如此大的收益誘惑的情況下，土地成了地方政府的第二財政。同時，土地是不可再生的資源，國家實行嚴格的耕地保護政策，土地的供給會越來越緊，需求則會越來越大，因而土地的價格將會在今后一段時期持續(xù)上漲，這對房價無疑將是一個巨大的影響。簡而言之，房地產(chǎn)用地供應(yīng)的持續(xù)減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求關(guān)系日趨緊

10、張，使得未來房價上漲的壓力不斷增大，這是我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的直接原因。 （三）利益主體的分配需求    現(xiàn)實中的房地產(chǎn)開發(fā)模式卻是完全市場化、企業(yè)化的。通過各種辦法拿到地的開發(fā)商完全按照市場化操作，為追求超額利潤，將房價炒到畸高，造成了目前民眾抱怨的困境。眼下，普通百姓都希望房價降低，低到自己能夠買得起，但如果房價下降過快、降得過低，又將造成兩個后果，一是極大地壓縮開發(fā)商的利潤空間，使得開發(fā)商投資開發(fā)的積極性降低，從而導(dǎo)致地方政府“土地財政”收入的減少和地方GDP增速的減緩；二是可能導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，累及銀行業(yè)。因此，上述所涉及的利益主體地方政

11、府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)，對降房價大多不積極，導(dǎo)致了房價高企成為普遍現(xiàn)象 （四）投資性需求火上澆油 由于房地產(chǎn)具有必需品和投資品的雙重特征，近幾年來，由于房價的顛覆性上漲，房地產(chǎn)的投資屬性突顯，加上銀行按揭的金融杠桿作用，助長了普通購房人的投資和投機心理，民間大量游資紛紛注入房地產(chǎn)市場，加劇供需矛盾，于是出現(xiàn)排隊購房甚至搖號的現(xiàn)象，加上開發(fā)商坐地抬價，形成了樓市“一房難求”的惡性循環(huán)。 （五）人口的高速增長、資本和勞動力向中心城市流動 人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。近年來，我國大中城市，尤其是東南沿海城市，外來人

12、口的大量涌入，在促進了沿海城市的經(jīng)濟增長、房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展的同時，也給這些城市帶來了較大的住房壓力，基于我國“人多地少，人多房少的”基本國情，從而在客觀上導(dǎo)致了我國整體房價的不斷上漲。我國在快速城市化和全球化的過程中，為尋求更好的發(fā)展機會和更高的生活質(zhì)量，資本和勞動力向中心城市流動，這就形成了美國經(jīng)濟學家定義的“超級明星城市”，在這些城市中，房地產(chǎn)市場不再僅僅是本地人的市場，城市住房價格與當?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰Ρ畴x程度不斷提高。但資本和勞動力仍然爭相流向這些城市，原因很簡單，資本和勞動力流動時，其追求的不是房價高低，而是城市質(zhì)量、發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展機會。資本和勞動力向中心城市流動，是導(dǎo)致這些城

13、市房價上漲的重要原因。 （六）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理 國家統(tǒng)計局的權(quán)威數(shù)據(jù)表明，商品住房投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理，經(jīng)濟適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來房價上漲持續(xù)加劇的原因之一。隨著商品住房供應(yīng)量的增加，由于不少地方政府執(zhí)行住房供應(yīng)保障政策不力，部分開發(fā)商熱衷于大戶型、高檔房的建設(shè)，使得經(jīng)濟適用房的竣工面積所占比重下降。1998-2006年，商品住房中經(jīng)濟適用房竣工面積的所占比重總體下降非常明顯，別墅、高檔公寓空置面積比重逐年增加，從而影響了商品住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。為了進一步改善我國的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 2007年8月13日上午，國務(wù)院辦公廳在中國政府網(wǎng)發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入

14、家庭住房困難的若干意見（簡稱意見）。明確表示，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。在意見的基礎(chǔ)上，各部委正在聯(lián)動制定配套政策，并且將通過“兩步走”進行房地產(chǎn)調(diào)控。意見的出臺，將使中國住房保障機制進入到一個“廉租房”的新時代，對我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理將得到進一步的改善，解決城市低收入困難家庭的住房問題，有助于人們實現(xiàn) “居者有其屋”的目標。 （七）建筑開發(fā)成本上漲 近幾年來，我國城鎮(zhèn)尤其是一些大中城市的房價之所以節(jié)節(jié)攀升，從不回頭，重要原因之一就是我國1998年以來連續(xù)八次降息，使名義利率達到了歷史上最低位。就房地產(chǎn)業(yè)而言，過度的低利率助長了開發(fā)商的盲

15、目投資，引發(fā)了鋼鐵、水泥等行業(yè)的盲目發(fā)展，使得建材價格一直處于高位運行，建筑用鋼材價格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價格也處于總體上漲的態(tài)勢，使國民經(jīng)濟越來越失調(diào)。建材價格的上漲在一定程度上推動了房地產(chǎn)價格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場行情不斷提高，它們的提高也會影響到住房的價格。 （八）住房周邊硬件條件的完善 城市土地成本是構(gòu)成住宅產(chǎn)品的主要因素，住房周邊硬件條件，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善提高了地段的價值空間，直接促使房價的總體上升。地鐵線路建設(shè)的開展，快速干道的逐步開通，相關(guān)城市硬件設(shè)施的不斷完善，住房周圍的一些重要市政設(shè)施、公益工程的建成都間接的

16、提升了住房的價格。因此從城市開發(fā)建設(shè)的速度與規(guī)模上看，在改善了城市環(huán)境的同時也拉動了周邊房價上漲。 三、緩減房價上漲的對策和建議 隨著房價的不斷升高，進而出現(xiàn)了各種各樣的房地產(chǎn)問題以及由此引起的社會問題，如何能夠有效的抑制房價的持續(xù)上漲，對由房價上漲而產(chǎn)生的一系列問題得以解決，試提出如下對策建議： （一）加強住房需求的管理 為區(qū)別對待各類住房需求，對不同的對象要通過不同的手段進行管理，即對住房需求進行差異化的管理：做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價格的住房，避免盲目跟風購買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價格上漲。當前所要做的是進一步完善這種住房供應(yīng)體系，基于我國人多地少，人多房少的基本

17、國情下，房價上漲是長期趨勢，適度增加住房供給，鼓勵正常需求；限制集團購房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動的住房需求；運用多種手段，打擊投機需求。強化住房租賃管理，要建立和健全租賃市場的規(guī)章制度，維護雙方當事人的利益，規(guī)范租賃市場的健康，正常和有序發(fā)展。培育住房梯度消費。強化合理消費觀念，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場回歸正常的供需狀態(tài)。 （二）加快我國農(nóng)村城市化的建設(shè)，進一步擴大城市化的空間 我國的城市化與房價的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農(nóng)民進城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。而我國是個農(nóng)業(yè)大國

18、，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?0%以上，必須要改變農(nóng)民進城的方式，通過對農(nóng)村經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)來加快農(nóng)村城市化的建設(shè)，據(jù)有關(guān)方面研究，發(fā)展中國家城市化水平平均為40%左右，發(fā)達國家80%90%，而我國只有36%。與經(jīng)濟發(fā)達國家相比，我國農(nóng)村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進縣域經(jīng)濟的發(fā)展，擴大城市化的空間。吸引和鼓勵農(nóng)民不斷向縣城集中、資本不斷向工業(yè)園區(qū)集中，實行工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動，吸納農(nóng)村剩余勞動力 ，在解決"三農(nóng)"問題的同時，也解決了大量農(nóng)民進城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進房價下降，使農(nóng)村和城市形成一個“雙贏”格局。 （三）提高房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用效率

19、，調(diào)整土地供應(yīng)計劃的制定 當前我國不少城市的房地產(chǎn)開發(fā)中對土地使用存在著“鋪張浪費”的情況，對房地產(chǎn)開發(fā)中容積率等問題應(yīng)當作出相關(guān)的規(guī)定。許多地方都將新增建設(shè)用地中的絕大多數(shù)用于發(fā)展工業(yè)，壓縮了住房用地的需求。政府在制定土地供應(yīng)計劃時，可以考慮單獨制定新增住房用地的計劃。同時，在合理規(guī)劃存量房屋拆遷面積的基礎(chǔ)上，制定存量住房用地的供給計劃。市場化供地是大勢所趨，在推行過程中一方面需要將經(jīng)營性用地統(tǒng)統(tǒng)納入市場范圍，解決低價供地、無序競爭問題。要建立土地、房地產(chǎn)管理部門協(xié)調(diào)機制，在遵循土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，調(diào)控土地供短期內(nèi)，適度控制拆遷、適度放量土地的同時，規(guī)范土地市場、打擊土地投機，從

20、而間接調(diào)控住房價格。 （四）強化資金監(jiān)控力度，合理引導(dǎo)資金流向 政府應(yīng)高度重視與全面檢討現(xiàn)有的銀行體系按揭貸款，打破目前銀行體系中視“住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話，加強銀行資金的管理。 加強對房地產(chǎn)信貸管理?？刂沏y行對房地產(chǎn)的信貸比例，對開發(fā)貸款從嚴審批，嚴厲打擊少數(shù)不法開發(fā)商的囤積居奇、散布虛假信息等違規(guī)銷售行為；另一方面，加強審核個人住房抵押貸款，對多次購房的可探討實施抵押貸款遞減制度。 強化外資的監(jiān)控力度。國家外匯管理部門要特別關(guān)注外資的流量和流向，為科學評估房地產(chǎn)風險提供依據(jù)；加快制定外資投資房地產(chǎn)的規(guī)章制度，將外資進入房地產(chǎn)領(lǐng)域納入管理范疇。加強對國外熱錢進入房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，

21、并制定外資投資房地產(chǎn)的詳細規(guī)定。 合理引導(dǎo)資金在“樓市、股市、匯市、債市”中的流向和分配。當前可以考慮制定優(yōu)惠政策，引導(dǎo)資金流向旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域。 （五）完善房地產(chǎn)稅制 政府應(yīng)該減免房地產(chǎn)稅費，從而降低住房價格。在房地產(chǎn)商開發(fā)的過程中，要繳納各種稅，這些收費最終都要歸結(jié)到住房的成本中，房價自然就提高了；另外通過提高辦事效率，減少辦事環(huán)節(jié)，公開辦事程序，公布稅費標準，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發(fā)商對開發(fā)項目的可控性，減少交易費用，降低開發(fā)成本，從而為降低房價提供有力的保證。 第一，要盡快開征物業(yè)稅。有學者認為，開征物業(yè)稅

22、不僅增加了住房的保有成本，有助于活躍二手房市場，緩解新增住房市場的壓力，而且能夠改變住房購買者對未來的預(yù)期，抑制超前消費，減緩房價上漲的勢頭。不僅如此，它還為地方政府提供了新的稅收增長點，調(diào)動了他們的積極性，有利于中央宏觀調(diào)控政策的貫徹落實。 第二，轉(zhuǎn)變土地增值稅的征收手段。考慮到現(xiàn)行增值稅在實際征繳中的困難，長期內(nèi)政府可以將土地增值稅并入到所得稅或資本利得稅中征收。 第三，強化對轉(zhuǎn)讓收益課稅?？梢愿鶕?jù)一段時期內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓的次數(shù)和購買住房的時間制定不同的轉(zhuǎn)讓收益課稅標準，有區(qū)別地對轉(zhuǎn)讓收益課稅。 （六）建立和完善相關(guān)的法律法規(guī) 房價水平最終會和當?shù)鼐用竦南M能力相匹配，房價上漲最終需要通過經(jīng)濟增

23、長來消化，政府有責任有空間去干預(yù)，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標。為此，需要建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策等相關(guān)制度體系在有效抑制房價上漲有重要作用。 為確保我國住房市場的健康、有序發(fā)展，需要建立和完善與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，為住房建設(shè)計劃和政策提供必要的法律依據(jù)，規(guī)定住房開發(fā)的具體要求和行業(yè)標準。當前急需制定的是住宅法?，F(xiàn)在隨著我國國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見的出臺。將對我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理將得到進一步的改善，解決城市低收入困難家庭的住房問題，有助于人們實現(xiàn) “居者有其屋”的目標。 （七）建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度 政府要定期向社會公開發(fā)布有關(guān)住房供求、住房價

24、格的信息，為市場主體決策提供參考。同時，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時性。完善信息資源的開發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開發(fā)分地區(qū)、分品種、分項目的住房信息，并定期向社會發(fā)布，使市場主體及時了解有關(guān)信息，掌握市場走勢。要及時建立多層次的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標體系，重點監(jiān)控土地、投資、價格、空置率、供求狀況等指標，為房地產(chǎn)市場各主體決策提供服務(wù)。建議媒體盡量客觀地預(yù)測房價的走勢，準確引導(dǎo)市民轉(zhuǎn)變住房消費的觀念，鼓勵他們勇敢地做商品房的消費者。 房價的上漲從一定程度上說明了城市的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高，但同時也會對房地產(chǎn)業(yè)和社會帶來一系列的問題，正確的處理房價上漲同房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，正確處理房價上漲同市民生活的關(guān)系，探究房價上漲的原因并在房地產(chǎn)行業(yè)采取