華僑星都項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案(共12頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上“華僑星都”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案湖南集方家居投資管理有限公司二二二二二二年二月十七日專心-專注-專業(yè)目 錄一、項(xiàng)目名稱“華僑星都”建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體湖南集方家居投資管理有限責(zé)任公司成立于2000年，經(jīng)過10年的積累，2011年通過對(duì)行業(yè)資源整合、重組成立“集方投資”，公司注冊(cè)資金1000萬。成為集銷售網(wǎng)絡(luò)體系、產(chǎn)品體系、工程體系、設(shè)計(jì)體系、融資體系，五大運(yùn)營(yíng)體系為核心的人居配套服務(wù)投資集團(tuán)公司。戰(zhàn)略上：裝飾行業(yè)主要是高度勞動(dòng)密集的手工制作為主流的作坊式運(yùn)作模式，公司提出國(guó)際化設(shè)計(jì)，工廠化定制，模塊化施工，把行業(yè)由手工作坊式粗放式制作提升為工業(yè)化精密制作，把復(fù)雜作坊運(yùn)

2、營(yíng)方式升級(jí)為模塊化規(guī)范運(yùn)作，把區(qū)域性零散采購(gòu)升級(jí)為規(guī)?；到y(tǒng)采購(gòu)，把個(gè)體競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)為產(chǎn)業(yè)集群競(jìng)爭(zhēng)。業(yè)務(wù)上：公司擁有管理輸出、產(chǎn)品輸出、設(shè)計(jì)輸出、工程輸出、人力資源輸出、模式輸出、資金輸出、營(yíng)銷管理輸出八大業(yè)務(wù)板塊，為運(yùn)營(yíng)艱難或渴求更大發(fā)展的同行提供了涅槃重生的機(jī)會(huì)。產(chǎn)業(yè)布局涉及家居研發(fā)、裝飾企業(yè)托管、家具制造及裝飾工廠化生產(chǎn)等多重領(lǐng)域。集裝飾設(shè)計(jì)，施工管理，材料配送，售后服務(wù)于一體的專業(yè)化裝飾集團(tuán)。我們將自己區(qū)別于傳統(tǒng)裝修公司，其中很重要核心在于我們將自己定義于家居投資管理。集眾所長(zhǎng)，方成其大。三、項(xiàng)目基本情況一）項(xiàng)目概況華僑星都項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市開福區(qū)伍家?guī)X北，項(xiàng)目規(guī)劃用地4178，建筑面積259

3、93.52。項(xiàng)目共計(jì)25層，其中包括地下二層，地上商業(yè)裙樓五層和辦公寫字樓十八層。項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積率8.4，建筑密度52%。華僑星都原為長(zhǎng)沙市農(nóng)行1998年建設(shè)為自用辦公用樓，由于省行規(guī)劃及政策調(diào)整原因，2007年改由長(zhǎng)沙東林置業(yè)投資有限公司拍賣后開發(fā)建設(shè)建設(shè)；項(xiàng)目相對(duì)其他舊樓改造而言，債權(quán)清晰。截至2012年8月，項(xiàng)目已完成主體施工并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)（已取得土地證，規(guī)劃用地許可證和規(guī)劃建設(shè)許可證已于2012年6月3日完成進(jìn)窗公示【詳見長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)：開福區(qū)華僑星都建筑擬調(diào)整公示】，并已進(jìn)入施工圖審查和投標(biāo)程序，即將取得建設(shè)施工證）。目前項(xiàng)目規(guī)劃外立面改造及內(nèi)部裝修

4、和開發(fā)期為1年，自2012年10月至2013年10月。2012年9月，湖南集方家居投資管理有限責(zé)任公司即將對(duì)“華僑星都”項(xiàng)目及長(zhǎng)沙東林置業(yè)投資有限公司全面收購(gòu)，并投入后期開發(fā)建設(shè)。二）項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)1）中央商務(wù)區(qū)隨著芙蓉路這條金融大脈向北延伸，喜來登、鉑爾曼、華悅等高檔商務(wù)酒店環(huán)伺四周，美美百貨、歲寶百貨、高爾夫球會(huì)等高端消費(fèi)體依次排開。深國(guó)投商業(yè)規(guī)劃、世紀(jì)金源mall開業(yè)、北辰三角洲啟動(dòng)，構(gòu)成北城商業(yè)黃金三角，長(zhǎng)沙“曼哈頓”商務(wù)集群已現(xiàn)雛形。2）交通核心區(qū)雄踞城市黃金中軸芙蓉路上，1號(hào)線地鐵口岸帶動(dòng)物業(yè)急速升值，伍家?guī)X波隆立交橋下行東西通道的提質(zhì)改造，連橫三一大道與銀盆嶺大橋，貫穿城市東西兩岸

5、，暢達(dá)市區(qū)各大站點(diǎn)，享受10分鐘經(jīng)濟(jì)圈，提速未來。3）區(qū)域未來規(guī)劃鐵1號(hào)線施工，福元路大橋、營(yíng)盤路過江隧道即將通車，大北城的交通路網(wǎng)正在升級(jí)；高層住宅群、超級(jí)購(gòu)物中心、超五星級(jí)酒店等地標(biāo)建筑，將陸續(xù)密集呈現(xiàn)，輻射出北城樓宇經(jīng)濟(jì)的浦東效應(yīng)；秀峰公園的開門迎客、洪山公園的即將啟動(dòng)、瀏陽河風(fēng)光帶的延長(zhǎng)線動(dòng)工、兩館一廳的即將開放等，使大北城資源不斷升級(jí)，具備無限升值潛力。三）目前定位高品質(zhì)、高配置、高形象的寫字樓成為未來發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)供應(yīng)逐步遞增，城市中心多極化趨勢(shì)日益明顯，傳統(tǒng)中央商務(wù)圈逐漸向外擴(kuò)散。本項(xiàng)目通過規(guī)劃調(diào)整以及外立面重新裝修和內(nèi)部裝修，根據(jù)項(xiàng)目本區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)、前景和客戶需求，一定期間內(nèi)

6、區(qū)域型中高端標(biāo)桿寫字樓將成為本項(xiàng)目的定位方向。四）新規(guī)外立面（詳見長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)：開福區(qū)華僑星都建筑擬調(diào)整公示)五）新規(guī)總平面圖（詳見長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)：開福區(qū)華僑星都建筑擬調(diào)整公示)六）項(xiàng)目?jī)r(jià)值本項(xiàng)目如能操作成功，對(duì)集方家居有重要的商業(yè)和社會(huì)價(jià)值：1、 本項(xiàng)目目前已經(jīng)封頂，基礎(chǔ)工程基本完成，避免了普通商業(yè)地產(chǎn)漫長(zhǎng)的操作周期；2、 本項(xiàng)目能在短期內(nèi)提供五證，即可快速盤活；3、 本地商業(yè)區(qū)域已趨成熟，項(xiàng)目的操作有豐厚的投資回報(bào)率；4、 操作本項(xiàng)目投入資金較少，相對(duì)其他投資，風(fēng)險(xiǎn)較小，在回報(bào)較大的基礎(chǔ)上能使集方有較好的品牌效益，并可將規(guī)劃理念得到實(shí)質(zhì)性的操作經(jīng)驗(yàn)。四、項(xiàng)目投資規(guī)模及付款進(jìn)度1、

7、項(xiàng)目總投資17315萬元（不含稅費(fèi)），其中收購(gòu)款12000萬元，建筑安裝工程費(fèi)2350萬元，公共設(shè)施配套費(fèi)500萬元，融資成本1420萬元，開發(fā)間接費(fèi)1045萬元等。2、收購(gòu)“華僑星都”付款方式：1）總價(jià)款：12000萬元；2）付款周期及方式：(1)先簽訂框架協(xié)議，東林置業(yè)辦理完成三證（國(guó)土證、規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃工程許可證）； （2）東林置業(yè)完成三證后，簽訂正式合同，集方家居支付首付款6000萬元。 （3）在集方支付首付款后的15天內(nèi)，雙方完成公司、項(xiàng)目各項(xiàng)交接，集方人員進(jìn)場(chǎng)開展工作；東林置業(yè)完成四證辦理和其他相關(guān)手續(xù)并交接；法人名稱、股份100%按集方家居要求變更。 （4）2013年5月1

8、日前，集方家居支付東林置業(yè)原股東二批款4000萬元； （5）2013年12月1日前，集方家居付清東林置業(yè)原股東尾款2000萬元。3、資金來源：1）集方家居自籌資金6000萬元；2）擬從銀行貸款7000萬元；3)后續(xù)銷售回款20854萬元（首層商業(yè)、十八層辦公樓及車位銷售）。五、項(xiàng)目操作思路1、營(yíng)銷模式1）6-16層（分戶銷售）做精裝；2）17-23層（整層銷售）不做精裝，可根據(jù)客戶需求靈活把控。具體執(zhí)行需依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況而定。2、銷售執(zhí)行1）自銷2）代理銷售3）自銷和代理銷售結(jié)合3、價(jià)格定位寫字樓整體均價(jià)（含精裝）：900010000 元/一層整體均價(jià)：35000元/二層整體均價(jià)：28000元

9、/三層整體均價(jià)：21000元/四五層整體均價(jià)：14000元/車位：10萬/個(gè)4、 標(biāo)準(zhǔn)層銷售周期6個(gè)月六、項(xiàng)目運(yùn)作步驟時(shí)間工作事項(xiàng)2012年10月1、 準(zhǔn)備收購(gòu)資金；2、 簽訂框架協(xié)議；3、 東林置業(yè)辦理三證；11月1、11月15日前東林置業(yè)提供三證（國(guó)土，規(guī)劃用地、規(guī)劃工程）；2、簽訂收購(gòu)合同、支付6000萬首付款；3、集方公司工作進(jìn)場(chǎng)接收東林置業(yè)，開展相關(guān)工作；3、11月30日前東林置業(yè)提供第四證（施工許可證）、100%股份轉(zhuǎn)讓變更、企業(yè)變更并提供相關(guān)資料；4、11月16日提供銀行相關(guān)貸款資料和證件；5、完成營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)；12月1、 搭建腳手架包裝；2、 銷售蓄客，VIP認(rèn)購(gòu)；3、 12月下旬

10、東林置業(yè)提供預(yù)售證件；4、 12月初銀行貸款報(bào)批；5、 完成施工組織計(jì)劃；1月1、 月底開盤銷售（控制銷售速度）；2、 確定各施工隊(duì)伍；2月1、月底銀行貸款下放；2、支付借款（首付款）及利息；3、 開始附屬工程；4、 開始總部裝飾工程；3月1、 開始外立面改造；2、 開始辦公內(nèi)裝修；3、 開始消防工程；4月5月1、支付東林置業(yè)原股東第二批付款4000萬；1、 完成總部裝修；2、 完成集方總部大廈入場(chǎng)7月1、 完成銷售90%；2、 開始土方工程；3、 5層商業(yè)開始招商；8月1、6-23層辦公樓銷售完成；2、 開始首層商業(yè)銷售；3、 完成內(nèi)外裝飾；9月1、工程完成10月1、 地下車庫銷售2、 1-

11、5層招商進(jìn)場(chǎng)11月1、支付東林置業(yè)原股東尾款2000萬；12月1、 完成工程驗(yàn)收2、 支付工程相關(guān)款項(xiàng)1月1、項(xiàng)目交房七、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資17315萬元（不含稅費(fèi)），其中收購(gòu)款12000萬元，建筑安裝工程費(fèi)2350萬元，公共設(shè)施配套費(fèi)500萬元，融資成本1420萬元，開發(fā)間接費(fèi)1045萬元等。項(xiàng)目數(shù)量總價(jià)收購(gòu)款含主體工程、報(bào)建費(fèi)用等12000萬元外裝飾5000×1000元=500萬地下室2000 ×2500=500萬 其他雜項(xiàng)（電梯、空調(diào)等）500萬 1500萬內(nèi)裝修20000×450元=900萬850萬消防已和消防支隊(duì)簽訂合同價(jià)款（含報(bào)建通過）320萬外坪

12、及附屬1500×120元=180萬180萬銀行融資7000萬1年700萬借貸融資6000萬3個(gè)月720萬管理成本銷售額×2%246萬營(yíng)銷成本銷售額×1.5%185萬不可預(yù)期成本銷售額×5%614萬總計(jì)17315萬八、項(xiàng)目銷售收入項(xiàng)目收購(gòu)操作后，集方公司擬持有的自有物業(yè)包括商業(yè)2層、3層、4層、5層，共計(jì)四層。擬對(duì)商業(yè)首層、寫字樓6-23層以及地下車庫對(duì)外銷售。根據(jù)對(duì)開福區(qū)以及項(xiàng)目所在地附近房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的調(diào)查，商業(yè)的價(jià)格預(yù)計(jì)平均售價(jià)為35000元45000元/平米，住宅和公寓的平均售價(jià)為7500-8000元/平米，寫字樓平均售價(jià)為10000-15000元/

13、平米。本項(xiàng)目保守預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售部分首層商業(yè)35000元/平米，精裝修寫字樓9000元/平米估計(jì)銷售收入。樓層面積單價(jià)總價(jià)1層2144.03350007504萬2層775.45280002171萬3層79145層1582.26140002215萬623層13644.81900012280萬車位107個(gè)1070萬總計(jì)26901萬項(xiàng)目2012年11月 12月 2013年1月 2月 3月 4月5月7月8月9月11月投資現(xiàn)金流量收購(gòu)款支付-6000-4000-2000借款償還-6720工程款支付-100-400-1410-940稅收支付銷售費(fèi)用-92-10-10-10-10-20

14、-10管理費(fèi)用-40-10-10-10-10-10-20-10-10-20籌資現(xiàn)金流量借入資金6000借貸資金 7000經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量銷售定金銷售收入491218421228122824566141000租賃收入凈現(xiàn)金流量-140-24251726594780250107426661066004640盈余現(xiàn)金流量本現(xiàn)金流量表截止2013年11月，項(xiàng)目留存15層商業(yè)未售，銀行貸款期截止2014年1月，本息償還7700萬元9、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一）項(xiàng)目預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表如下（萬元)：二）財(cái)務(wù)分析：1、稅前項(xiàng)目收支估算 1）全銷售收入估算 （1）項(xiàng)目成本：收購(gòu)成本12000萬元后續(xù)工程費(fèi)用（內(nèi)外裝修2350萬

15、元、附屬配套500萬元）融資成本1420萬元管理銷售費(fèi)用431萬元+不可預(yù)計(jì)614萬元=17315萬元 （2）項(xiàng)目收入：18層辦公樓12280萬元五層商業(yè)13551萬元車位1070萬元=26901萬元 （3）稅前利潤(rùn)：項(xiàng)目收入-項(xiàng)目成本=26901萬元-17315萬元=9586萬元，利潤(rùn)率55.36% 2）持有物業(yè)銷售收入估算 （1）項(xiàng)目成本：收購(gòu)成本12000萬元后續(xù)工程費(fèi)用（內(nèi)外裝修2350萬元、附屬配套500萬元）融資成本1420萬元管理銷售費(fèi)用431萬元+不可預(yù)計(jì)614萬元=17315萬元 （2）項(xiàng)目收入：18層辦公樓12280萬元首層商業(yè)7504萬元車位1070萬元=20854萬元

16、（3）稅前利潤(rùn)：項(xiàng)目收入-項(xiàng)目成本=20854萬元-17315萬元=3539萬元，利潤(rùn)率16.97%2、 稅后項(xiàng)目收支估算 1）全銷售稅后收入估算 （1）項(xiàng)目成本：17315萬元 （2）項(xiàng)目收入：26901萬元 （3）營(yíng)業(yè)稅收：26901萬元×5%（營(yíng)業(yè)稅按銷售總額5%收?。?1345萬元 （4）所得稅收：（項(xiàng)目收入-項(xiàng)目成本-營(yíng)業(yè)稅）×25%（清算按利潤(rùn)25%）=（26901-17315-1345）×25%=2060萬元 （5）稅后利潤(rùn)： 項(xiàng)目收入-項(xiàng)目成本-營(yíng)業(yè)稅-所得稅=26901-17315-1345-2060=6181萬元 利潤(rùn)率29.83% 2）持有物業(yè)銷售稅后收入估算 （1）項(xiàng)目成本：17315萬元 （2）項(xiàng)目收入：20854萬元 （3）營(yíng)業(yè)稅收：20854萬元×5%（營(yíng)業(yè)稅按銷售總額5%收?。?104