新建住宅物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用

1、政務(wù)審批服務(wù)事項(xiàng)審批要素一、事項(xiàng)名稱采用協(xié)議方案選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)審核二、設(shè)定行政審批的法律依據(jù)（提供電子版本） 成都市物業(yè)管理?xiàng)l例 成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服 務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動的通知三、行政審批數(shù)量及方式 無審批數(shù)量限制，申請方式為直接向本機(jī)關(guān)申請；四、行政審批條件（前置條件）（一）因保密或者國家安全方面有特別要求；（二）住宅建筑區(qū)劃房屋總建筑面積低于 3 萬平方米；（三）投標(biāo)人少于 3 個。符合前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)部門的證明資 料，并向市房產(chǎn)行政主管部門備案；符合前款第（二）項(xiàng)或者第（三） 項(xiàng)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)。五、申請材料（

2、一）招標(biāo)人的相關(guān)資格證明文件，包括建筑區(qū)劃的建設(shè)工程規(guī)劃 許可證及其總平面釁和國土使用證的復(fù)印件（驗(yàn)原件） ；（二）建筑區(qū)劃劃分意見書；（三）招標(biāo)文件；（四）被選聘人擬為物業(yè)服務(wù)建筑區(qū)劃配備的服務(wù)力量、擬定的服 務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及測算依據(jù)等資料；（五）應(yīng)當(dāng)提交的其他資料。截止招標(biāo)文件規(guī)定的遞交時間， 遞交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于 3 個的， 還應(yīng)當(dāng)提交投標(biāo)人未投標(biāo)的原因說明及經(jīng)相關(guān)單位證明的投標(biāo)人不足 3人的情況說明；房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)組織物業(yè)服務(wù)評標(biāo)專家對被選聘人擬 為物業(yè)服務(wù)建筑區(qū)劃配備的服務(wù)力量、擬定的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、費(fèi) 用標(biāo)準(zhǔn)及測算依據(jù)等進(jìn)行審查。經(jīng)房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)的，房產(chǎn)管理

3、部門 應(yīng)當(dāng)出具同意物業(yè)服務(wù)以協(xié)議方式選聘的核準(zhǔn)意見。六、申請表格（提供電子表格）無七、行政審批程序（分為公布給申請人和政府部門內(nèi)部審批程序）（一）對外公布給申請人的流程第一步：申請人持相關(guān)材料向新津縣房管局物管所提交審核相關(guān)材 料。第二步：對申請人申請材料齊全、符合法定形式的出具同意物業(yè)服 務(wù)以協(xié)議方式選聘的核準(zhǔn)意見。（二）內(nèi)部審批流程1、受理2、經(jīng)辦人登記、初審3、提出審查建議4、分管領(lǐng)導(dǎo)簽署審查意見5、出具同意物業(yè)服務(wù)以協(xié)議方式選聘的核準(zhǔn)意見八、行政審批時限（分為法定和承諾時限，即辦件統(tǒng)一為 1 個工作日） 法定時限：無；承諾時限： 5 個工作日；九、行政審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)不收費(fèi)十、行政審

4、批年審或年檢沒有年審或年檢 十一、事項(xiàng)類別（行政許可事項(xiàng)、非行政許可事項(xiàng)、便民服務(wù)事項(xiàng)） 非行政許可事項(xiàng) 十二、事項(xiàng)類型（即辦件、承諾件、上報(bào)件、代辦件、并聯(lián)審批件） 承諾件十三、目前是否在中心辦理（填寫是或否）否十四、是否網(wǎng)上預(yù)審否附：成都市物業(yè)管理?xiàng)l例2007 年 8 月 10 日成都市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次 會議通過， 2007年 9 月 27 日四川省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第 三十次會議批準(zhǔn)目錄第一章 總 則第二章 建筑區(qū)劃 第一節(jié) 建筑區(qū)劃的劃分與調(diào)整第二節(jié)附屬設(shè)施設(shè)備的配置第二節(jié)新建住宅的殳付使用第四節(jié)新建住宅物業(yè)保修金第二章物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用第一節(jié)業(yè)

5、主大會籌備組第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會第二節(jié)物業(yè)的使用與維護(hù)第四章（前期）物業(yè)服務(wù)合同第一節(jié)般規(guī)疋第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同第五章法律責(zé)任第/、章附貝y第一章 總 則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l 例等法律、法規(guī)，結(jié)合成都市實(shí)際，制定本條例。第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作， 區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。規(guī)劃、建設(shè)、城管、公安、工商、價格、民政等行政主管部門應(yīng)當(dāng)

6、按照 其法定職責(zé)協(xié)同實(shí)施本條例。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主 大會，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系,配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴, 指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。 第四條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)， 建立行業(yè)服務(wù)、協(xié)調(diào)、 激勵和懲戒等機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。第五條 本市提倡依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)服務(wù)水平；對于采用新技術(shù)、新方法節(jié)能降耗的，政府給予鼓勵。第二章 建筑區(qū)劃第一節(jié) 建筑區(qū)劃的劃分與調(diào)整第六條 新建建設(shè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位共

7、同開發(fā)建 設(shè)的項(xiàng)目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個建筑區(qū)劃。 但該建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域的，在 明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的建 筑區(qū)劃。第七條 開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門提出劃分建筑區(qū) 劃的要求。區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起 5 個工作日內(nèi)在征求街 道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會的意見后進(jìn)行劃分，并 告知開發(fā)建設(shè)單位。第八條 確需調(diào)整建筑區(qū)劃的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門會同街 道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民

8、委員會，按照本條例第六條的 規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的布局，擬定調(diào)整方案，經(jīng)各相關(guān)建筑區(qū)劃業(yè)主大 會分別同意后進(jìn)行劃分；尚未設(shè)立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，由全體業(yè)主共 同決定。業(yè)主大會或者全體業(yè)主決定前款事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分 占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。尚未劃分建筑區(qū)劃的，應(yīng)當(dāng)按照前款比例征得相關(guān)業(yè)主同意后，按照本 條第一款規(guī)定執(zhí)行。第九條 建筑區(qū)劃劃分、調(diào)整后，市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng) 在不動產(chǎn)登記簿上予以相應(yīng)注記，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示。 建筑區(qū)劃調(diào)整后，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi) 公告。第二節(jié) 附屬設(shè)施設(shè)備的配置第十條

9、新建建筑區(qū)劃內(nèi)， 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服 務(wù)用房：（一）建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的2%o,并不得少于80平方米；（二）配置物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人用房和業(yè)主委員會議事活動用房， 其中業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不得少于 30 平方米；（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50。物業(yè)服務(wù)用房配置不符合前款規(guī)定的，規(guī)劃行政主管部門不予核發(fā)建設(shè) 工程規(guī)劃許可證。第十一條 新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的水、 電、氣計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)實(shí)行專有部 分一戶門號一貿(mào)易結(jié)算表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表；安全防范、消防、環(huán) 衛(wèi)、郵政、信息等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使

10、用的基本條件。 第十二條 新建住宅建筑區(qū)劃機(jī)動車停放庫 （位）與住戶數(shù)的最低比例 標(biāo)準(zhǔn)，由市規(guī)劃行政主管部門制定。本市鼓勵開發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)住宅建筑區(qū)劃內(nèi)機(jī)動車停放庫（位）， 具體辦法由市價格行政主管部門會同有關(guān)部門制定。第三節(jié) 新建住宅的交付使用 第十三條 本市實(shí)行新建住宅交付使用監(jiān)管制度。 新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi) 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件后，方可 交付使用：（一）住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)，并供水到戶；（二）住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不得使 用臨時施工用電；（三）住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)。確 因客觀條件所限

11、需采取臨時性排放措施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)水務(wù)、環(huán)保部門審核 同意，并確定臨時排放的期限；（四）住宅區(qū)附近有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè) 并與燃?xì)夤芫W(wǎng)鑲接。住宅區(qū)附近沒有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)燃?xì)夤?道的敷設(shè)，并負(fù)責(zé)落實(shí)燃?xì)夤?yīng)渠道；（五）住宅區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè) 到戶，安防等設(shè)施設(shè)備按設(shè)計(jì)規(guī)范配置到位；（六）住宅區(qū)與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；（七）按照規(guī)劃要求完成教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵政、農(nóng)貿(mào)市場及其 他商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。住宅建設(shè)工 程分期建設(shè)，上述設(shè)施尚未建成的，應(yīng)當(dāng)有可供過渡使用的相應(yīng)公共服 務(wù)設(shè)施；（八

12、）按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范預(yù)留設(shè)置空調(diào)器外機(jī)和冷凝水排放管的位置；（九）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)；（十）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)停車庫（位）的配置；（一）住宅建設(shè)工程分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路 平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施；（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。個人建造的自住房屋不適用前款規(guī)定。第十四條 新建住宅交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市或區(qū)（市）縣 房產(chǎn)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅建 設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設(shè)施設(shè)備符合交 付使用條件的相關(guān)文件、資料。第四節(jié)新建住宅物業(yè)保修金第十五條 本市實(shí)行新建住宅物業(yè)保修金監(jiān)

13、管制度 保修金監(jiān)管實(shí)行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則。 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統(tǒng)一 監(jiān)督管理。第十六條 新建住宅物業(yè)、 住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié) 構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請新建住宅不動產(chǎn)權(quán)屬 登記前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價 2%的比例，一次性向保修金監(jiān)管 帳戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)保修期內(nèi)保修費(fèi)用的保證。 保修金監(jiān)管帳戶以建筑區(qū)劃為單位設(shè)立專戶。開發(fā)建設(shè)單位在辦理新建 住宅物業(yè)不動產(chǎn)權(quán)屬登記時，應(yīng)當(dāng)提供專戶銀行出具的住宅物業(yè)保修金 全額交存證明。保修金存儲期限與物業(yè)的法定保修期限一致。第十七條 開發(fā)建設(shè)單

14、位應(yīng)當(dāng)按照法定的保修期限、 范圍，承擔(dān)住宅物 業(yè)的保修責(zé)任；開發(fā)建設(shè)單位可以自行組織維修，也可以委托他人進(jìn)行 維修。第十八條 開發(fā)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的， 業(yè)主或者業(yè)主委員會可以 提出申請，經(jīng)市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，由業(yè)主委員會 或者社區(qū)居民委員會組織維修，其費(fèi)用在保修金中墊支。未設(shè)立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，其物業(yè)共有部分出現(xiàn)質(zhì)量問題時，社區(qū)居 民委員會可以依照前款規(guī)定申請動用保修金墊支維修費(fèi)用。市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在保修金動用后 3 個工作日內(nèi)書 面通知開發(fā)建設(shè)單位。第十九條 業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照本條例第十八條 規(guī)定程序動用保修金后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)

15、當(dāng)在收到房產(chǎn)行政主管部門的 通知之日起 15 日內(nèi)足額補(bǔ)存。開發(fā)建設(shè)單位對維修責(zé)任承擔(dān)持有異議的，可以在前款規(guī)定期限內(nèi)依法 提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責(zé)任人 補(bǔ)存保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認(rèn)可承擔(dān)維修責(zé)任。 第二十條 物業(yè)保修期間，開發(fā)建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因 消亡的，保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將保修金本息余額提存。物業(yè)出現(xiàn)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題時，業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委 員會可以按照本條例第十八條規(guī)定申請動用保修金。第二十一條 符合下列條件之一的， 保修金存儲期滿后本息余額退還開 發(fā)建設(shè)單位；開發(fā)建設(shè)單位已消亡的，保修金本息余額依法列入清算財(cái)

16、產(chǎn)：（一）未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題；（二）出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但開發(fā)建設(shè)單位已按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行維修并經(jīng)驗(yàn)收合格，或者與業(yè)主就維修費(fèi)用承擔(dān)達(dá)成和解協(xié)議并履行給付義務(wù)；（三）出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題且雙方就責(zé)任承擔(dān)發(fā)生爭議，但開發(fā)建設(shè)單位 已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務(wù)。第二十二條 保修金存儲期滿前 30 日，保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將擬退還保 修金事項(xiàng)在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)書面公示。第二十三條 保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主和 開發(fā)建設(shè)單位公布該建筑區(qū)劃保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和開 發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)督。第三章 物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組 第二十四條 同一建

17、筑區(qū)劃內(nèi)， 符合下列條件之一的， 應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè) 主大會會議，設(shè)立一個業(yè)主大會：（一）專有部分交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積 50%以上；（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達(dá)到建筑物總 面積 20以上。業(yè)主總?cè)藬?shù)在 100 人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會 的，由業(yè)主共同履行管理職責(zé)。第二十五條 符合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的建筑區(qū)劃， 其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門。報(bào)告應(yīng)當(dāng) 包含下列相關(guān)文件資料：（一）建筑區(qū)劃劃分意見書；（二）業(yè)主名冊；（三）建筑規(guī)劃總平面圖；（四）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；（五）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（六

18、）住宅物業(yè)保修金交存證明；（七）建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金籌集證明；（八）其他必要的文件資料。第二十六條 區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到本條例第二十五 條規(guī)定的報(bào)告之日起 5 個工作日內(nèi)，抄送街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政 府。開發(fā)建設(shè)單位未及時書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政 主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會的書面 要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起 15 個工 作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。 第二十七條 籌備組由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人 民政府派員組成， 其中業(yè)主所占比例不得

19、低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。 籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 3 日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告其成員名單和工 作職責(zé)。第二十八條 籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點(diǎn)和內(nèi)容；（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；（三）確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主人數(shù)、專有部分面積；（四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；（五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人；（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。前款第（一）至（五）項(xiàng)所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會會 議 15 日前以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示。 業(yè)主對業(yè)主身份、

20、 人數(shù)或者專 有部分面積等提出異議的， 籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。 第二十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 30 日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會 會議。自業(yè)主大會依法設(shè)立之日起，籌備組職責(zé)自行終止。 籌備組的必要經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。第二節(jié) 業(yè)主大會與業(yè)主委員會第三十條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照國家有關(guān)規(guī)定行使。 業(yè)主身份以及專有部分面積的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明 其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有一個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人 數(shù)按一人計(jì)算。業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不繳存建筑物專項(xiàng)維修資金的，管理規(guī)約、業(yè)主 大會議事規(guī)則可以對其在物業(yè)管理中投

21、票權(quán)的行使予以約束。第三十一條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、 業(yè)主大 會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設(shè)立。 業(yè)主大會依法設(shè)立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會設(shè)立事項(xiàng)向區(qū) （市） 縣 房產(chǎn)行政主管部門備案； 并依法刻制和使用業(yè)主大會、 業(yè)主委員會印章。 市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例，制定對業(yè)主大會監(jiān)督管理的具體規(guī)定。 第三十二條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會不依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)（市）縣房 產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。除前兩款規(guī)定外，任何單位和個人不

22、得擅自召集業(yè)主大會會議。第三十三條同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的， 可以以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組履行下列職責(zé)：（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項(xiàng)；（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿；（三）討論、決定本幢、本單元物業(yè)共有部分的經(jīng)營、收益分配及維修 等事項(xiàng)。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本建筑區(qū)劃業(yè)主大會議事規(guī)則 執(zhí)行。第三十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式， 也可以采用書面征 求意見的形式。米用集體討論形式的，可以按照本條例第三十三條規(guī)定，推選業(yè)主代表 參加業(yè)主大會會議；也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加

23、業(yè) 主大會會議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書 并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。第三十五條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出約定：（一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理；（二）建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案；（三）共有部分的經(jīng)營與收益分配；（四）業(yè)主的其他權(quán)利與義務(wù)；（五）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 管理規(guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人均具有 約束力。第三十六條 管理規(guī)約、 業(yè)主大會議事規(guī)則、 業(yè)主委員會工作規(guī)則不得 與法律、法規(guī)相抵觸，其示范文本由市房產(chǎn)行政主管部門擬訂。第三十七條 業(yè)主大會設(shè)立后， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)

24、告知開發(fā)建 設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人：（一）管理規(guī)約；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）業(yè)主委員會工作規(guī)則；（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定。 開發(fā)建設(shè)單位在銷售該建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分時，應(yīng)當(dāng)向買受人明示前 款所列事項(xiàng)，并將其作為房屋買賣合同的附件。第三十八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)， 由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn) 生，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。業(yè)主委員會由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員組成， 每名委員具有同等表決權(quán)， 每屆任期為 3 至 5 年；委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會 議事規(guī)則規(guī)定。第三十九條 業(yè)主委員會討論、 決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)， 應(yīng)當(dāng)召開委員

25、 會會議，并于會議召開 3 日前在建筑區(qū)劃內(nèi)以書面形式公告會議議程， 聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起 3 日內(nèi)以 書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。第四十條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行職責(zé)， 定期參加房產(chǎn)行政主管 部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及房 產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動，其委員及其近親屬不得在為本 建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機(jī)構(gòu)中任職。第四十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終 止：（一）不再是該建筑區(qū)

26、劃內(nèi)的業(yè)主；（二）喪失民事行為能力；（三）被依法限制人身自由半年以上；（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第四十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的， 由業(yè)主大會決定是否 終止其委員資格：（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求；（二）拒不履行委員職責(zé)；（三）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者 20以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；（四）違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵害他人合法權(quán)益；（五）因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。第四十三條 業(yè)主委員會任期屆滿 60 日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn) 行換屆選舉。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng) 當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，街道辦

27、事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可 以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。第四十四條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起 10 日 內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印 章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成 交接工作。業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起 5 日內(nèi)向本屆業(yè)主 委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。第四十五條 經(jīng)業(yè)主大會決定， 可以從下列渠道籌集專項(xiàng)用于業(yè)主委員 會開展工作的經(jīng)費(fèi)：（一）全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益；（二）全體業(yè)主共同交納；（三）業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。 工作經(jīng)費(fèi)歸全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應(yīng)

28、當(dāng)妥善保管并定期書面公告其 收支情況，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。第四十六條 兩個以上建筑區(qū)劃共用附屬設(shè)施設(shè)備的， 應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委 員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和區(qū)（市）縣房 產(chǎn)行政主管部門、相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、物業(yè) 服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組成。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民 政府負(fù)責(zé)召集。第三節(jié)物業(yè)的使用與維護(hù)第四十七條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)合理正當(dāng)?shù)厥褂脤Ｓ胁糠郑?禁止從事下 列危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為：（一）改變房屋承重結(jié)構(gòu)；（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（三）堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)的物品或者超負(fù)重

29、的物 品；（四）排放、制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動；（五）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。第四十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者不動產(chǎn) 登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變的， 除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意；并 依法經(jīng)規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門審批。第四十九條通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并 由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共

30、同決定。業(yè)主委員會、業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)分別定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主 共有部分物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況。第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人發(fā)現(xiàn)本條例第四十七條、 第四 十八條或者第四十九條第一款規(guī)定行為之一的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻；勸阻無 效的，應(yīng)當(dāng)在 24 小時內(nèi)書面告知業(yè)主委員會或者有關(guān)行政主管部門。 第五十一條 建筑區(qū)劃內(nèi)停放車輛， 不得占用消防通道， 不得妨礙行人 和其他車輛的正常通行。機(jī)動車停放位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下有空余的，可以臨時出 租給建筑區(qū)劃外的單位、個人。第五十二條 利用物業(yè)共有部分設(shè)置機(jī)動車停放位的， 其車位設(shè)置、 管 理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定收取場

31、地使用費(fèi)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理 人收取，并支付一定比例的報(bào)酬。業(yè)主對機(jī)動車輛有保管要求的，可以 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人另行約定。第五十三條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定 的應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護(hù) 義務(wù)。專有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由業(yè)主自行承擔(dān)；共有部分保修期滿 后的維修責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主按專有部分面積比例共同承擔(dān)。發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或者其他管理人應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及 時通知業(yè)主委員會，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。第五十四條 供水、供電、供氣、供熱

32、、信息等專業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)依法承 擔(dān)建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。第五十五條 本市建立建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于建筑物及其附屬設(shè)施保修期滿后共有部分的維修、更新、改造。專項(xiàng)維修資金的建立，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主 決策、?？顚Ｓ?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。首次專項(xiàng)維修資金由開發(fā)建設(shè)單位 和買受人繳存。建筑物及其附屬設(shè)施專項(xiàng)維修資金管理辦法，由市人民政府制定。第五十六條因維修物業(yè)、設(shè)置管線等需要，必須進(jìn)入專有部分的，業(yè)主、使用人不得拒絕。供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)單位進(jìn)入建筑區(qū)劃提供服 務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)予以配合。第四章

33、（前期）物業(yè)服務(wù)合同第一節(jié)一般規(guī)定第五十七條 業(yè)主可以根據(jù)所在建筑區(qū)劃的實(shí)際情況， 通過公開、公平、 公正的市場競爭機(jī)制，依法選聘符合相應(yīng)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè) 服務(wù)。第五十八條 從事物業(yè)服務(wù)咨詢、顧問、代理、認(rèn)證等經(jīng)營活動的機(jī)構(gòu) 和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動的外地企業(yè)或者其他管理人，應(yīng) 當(dāng)向市房產(chǎn)行政主管部門備案。第五十九條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制， 建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù) 負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工 作；其他管理人受聘提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī) 定和行業(yè)規(guī)范。市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服

34、務(wù)相關(guān)從業(yè)人員的培訓(xùn)與監(jiān)督管理，建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理及物業(yè)維修、秩序維護(hù)等相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)名冊和其他管理人、服務(wù)機(jī)構(gòu)名錄，向公眾提供查詢 服務(wù)；應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。第六十條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。 建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生下列 情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時向相 關(guān)行政主管部門、專業(yè)單位報(bào)告：（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建 筑物安全；（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患， 且在 8 小時內(nèi)難以排除， 嚴(yán)重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全；（三）物業(yè)服務(wù)人員擅自集體撤離建筑區(qū)劃，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)

35、重 影響業(yè)主和使用人正常生活；（四）發(fā)生群體性事件；（五）發(fā)生業(yè)主、使用人重大傷亡事件；（六）其他嚴(yán)重影響業(yè)主、使用人正常生活的事件。第六一條開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)分別建立并妥善保管物業(yè)檔案、業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案 以及物業(yè)服務(wù)檔案。第六十二條開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人、服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報(bào)其在物業(yè)管理活動中的信用信息。市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理信用體系的建設(shè)，對物業(yè)管理信 用信息的征集、披露、評估、使用等實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府 建立業(yè)主委員會委員在物業(yè)管理中的信

36、用檔案，并納入全市物業(yè)管理信 用體系。第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人及服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表。第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同第六十四條開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同， 應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總平面布局圖；（四）建筑區(qū)劃劃分意見書；（五）物業(yè)共有部分清冊；（六）房屋使用說明書。 前款第（一）、（二）、（六）項(xiàng)應(yīng)當(dāng)參照市房產(chǎn)行政主管部門擬定的 示范文本制定。第六十五條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房銷售手續(xù)時， 應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政 主管部門提交包含下列主要內(nèi)容的前期物業(yè)管理方案：（一）臨時管理規(guī)

37、約樣本；（二）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的證明文件；（三）前期物業(yè)服務(wù)合同。第六十六條 在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)條件和相應(yīng)專業(yè) 服務(wù)人員的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。建筑物總面積在 5 萬平方米以上或者國有投資占 50%以上的建筑區(qū)劃， 應(yīng)當(dāng)采用公開招投標(biāo)方式。第六十七條 有下列情形之一的，可以采用協(xié)議方式選聘：（一）因保密或者國家安全方面有特別要求；（二）住宅建筑區(qū)劃房屋總建筑面積低于 3 萬平方米；（三）投標(biāo)人少于 3 個。符合前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)部門的證明資 料，并向市房產(chǎn)行政主管部門備案；符

38、合前款第（二）項(xiàng)或者第（三） 項(xiàng)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)。第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同第六十八條物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù) 企業(yè)或者其他管理人簽訂。合同中的下列主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)事先提交業(yè)主大 會會議表決通過，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：（一）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；（三）合同期限；（四）違約責(zé)任。第六十九條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定建筑區(qū)劃內(nèi)的下列物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)：（一）建筑物共有部位及設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；（二）公共綠化的維護(hù)；（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)；（五）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告

39、等義務(wù)；（六）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的帳務(wù)管理；（七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；（八）其他物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人在有關(guān)業(yè)主、使用人 人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出明確約定。物業(yè)服務(wù)合同示范文本由市房產(chǎn)行政主管部門會同其他相關(guān)行政主管部 門擬訂 第七十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導(dǎo) 價、市場調(diào)節(jié)價，其計(jì)費(fèi)模式、標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)委托雙方訂立物業(yè)服務(wù) 合同具體約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量和相應(yīng)的 收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行明碼標(biāo)價。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)按規(guī) 定對物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金建帳立制，

40、定期公布其收支情況。市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)制定各類物業(yè)的服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)等行業(yè)規(guī)范，定期公布實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的各類物業(yè)服務(wù)費(fèi)用信息；并可以受委托 按照行業(yè)規(guī)范對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行 評價。第七十一條物業(yè)服務(wù)合同可以約定履約保證金并專戶存儲， 作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行合同的保證。第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人承接建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的檔案進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)共有部 分與原設(shè)計(jì)方案不符或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位、 業(yè)主委員會；并按照國家、省和市的有關(guān)規(guī)定，與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè) 主委員會辦理相應(yīng)手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位、

41、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以配合；承接查驗(yàn)中確認(rèn)的問題，相 關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時整改。第七十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與開發(fā) 建設(shè)單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊等資 料的移交手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起 30 日內(nèi)，持相 關(guān)資料向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門備案。第七十四條 業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿 60 日前組織召開 業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行表決。雙 方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理 的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)

42、企業(yè)或者其他管理人前， 應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議， 對選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。第七十五條 有下列情形之一的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)退 出建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階 段工作未完成等為由拒絕退出：（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；（二）物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約；（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。第七十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人退出建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)， 應(yīng)當(dāng)在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時，履行下列交接義務(wù)：（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí) 行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)

43、務(wù)檔案；（二）撤出建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；（三）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。第七十七條新建建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收取；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收取；（三）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?；（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)?。專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收費(fèi)用，不得

44、向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第七十八條專有部分所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和建筑物及其附屬設(shè)施專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傋鞒黾s定，并在辦理不動產(chǎn) 登記時出示結(jié)算約定或者結(jié)算憑據(jù)。第七十九條本節(jié)第六十九條至第七十五條關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，適用于前期物業(yè)服務(wù)合同。第五章法律責(zé)任第八十條 業(yè)主、使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者 其他管理人、開發(fā)建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自 行協(xié)商解決；不能協(xié)商解決的，可以要求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政 府調(diào)解或者依法提起民事訴訟或申請仲裁。業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等對違反本 條例的行為，可以向有關(guān)部

45、門投訴、舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查、核 實(shí)，并依法處理。第八十一條 違反本條例第十三條第一款附屬設(shè)施設(shè)備交付使用規(guī)定 的，由市或者區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止交付使用；拒不停 止的，處以交付使用住宅銷售額1%。以上3%。以下罰款，并將其納入物業(yè) 管理信用體系，向社會公布。第八十二條 開發(fā)建設(shè)單位未按本條例規(guī)定交存、 補(bǔ)存住宅物業(yè)保修金 的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以 1 萬元 以上 5萬元以下罰款，并自逾期之日起按日加收滯納部分 0.3%的滯納 金。第八十三條 違反本條例第二十五條規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主 管部門責(zé)令限期改正，給予警告；拒不改正的，處以 1 萬元以上 5 萬元 以下罰款。第八十四條 業(yè)主委員會委員違反本條例第四十四條或者第六十一條 規(guī)定的，由區(qū)（