濟(jì)寧市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

1、濟(jì)寧市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法 、山東省物業(yè)管理條例 、山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理。第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定， 對住宅小區(qū)內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、 養(yǎng)護(hù)、管 理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序， 向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭

2、， 禁止價格欺詐， 促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。第五條 住宅物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相 適應(yīng)的原則。第六條 按照分級管理、各負(fù)其責(zé)的原則，市人民政府價格主管部門會同同 級物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作?？h（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權(quán)限，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。 濟(jì)寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開 1發(fā)區(qū)、濟(jì)寧太白湖新區(qū)、 濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù) 收費的監(jiān)督管理工作。第七條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè) 服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主、物業(yè)使用人向物業(yè)

3、服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈 余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出， 結(jié)余或者不足均由 業(yè)主、物業(yè)使用人享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。第八條 住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費采取包干制的實行政府指導(dǎo)價。市人 民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)定期制定市區(qū) （包括任城區(qū)、 兗州區(qū)、濟(jì)寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、濟(jì)寧太白湖新區(qū)、濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）統(tǒng)一的基準(zhǔn)價及浮動幅

4、度，報市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；縣（市）人民政府價格主管部 門會同同級物業(yè)主管部門定期制定本行政區(qū)域內(nèi)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度， 報縣（市）人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，參照 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)， 擬定前期物業(yè)服務(wù)方案， 在規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)公開招投標(biāo)， 中標(biāo)價格即為前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)， 并在與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中載明。非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅和采取酬金制的物業(yè)服務(wù)收 費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。協(xié)商不成的， 業(yè)主委員會可重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除聘用關(guān)系之日起

5、 15 日內(nèi)，與業(yè)主委員會理順交接相關(guān)資料。業(yè)主委員會也可以自行管理 物業(yè)。為業(yè)主提供的代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)項目收費，實行市場調(diào)節(jié)價，國家另 有規(guī)定的除外。第九條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、成本等因素，實行 分等級定價。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)按照山東省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的山東省物業(yè)服務(wù)規(guī)范第一部分：住宅物業(yè) (DB37/T1997.1-2011 )執(zhí)行。 第十條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序

6、維護(hù)、安全防范費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；3（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修 資金予以列支， 不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用 部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門 廳、樓梯間、走廊通道等； 共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、 天線、照明、消防設(shè)施、 綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋 等。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的中央空調(diào)、公用太陽能和地源熱泵等的運(yùn)行費用 按其權(quán)屬承

7、擔(dān)。 對于應(yīng)由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)的運(yùn)行費用， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨列賬， 定期公布運(yùn)行費用明細(xì)及分?jǐn)傓k法， 并按實際支出費用和約定方式 向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。 運(yùn)行費用不得列入物業(yè)服務(wù)成本， 其分?jǐn)傓k法和收取 方式應(yīng)通過物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行約定。第十一條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收 費方式及收費起始時間、 合同終止情形等內(nèi)容。 涉及物業(yè)買受人共同利益的， 其 約定應(yīng)當(dāng)一致。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂前期住宅物業(yè)服務(wù)合同之日起 30 日內(nèi)，向物業(yè)所 在地縣（市、區(qū)）價格主管部門備案，并提供物業(yè)服務(wù)合同

8、和物業(yè)服務(wù)收費明碼 4標(biāo)價公示式樣等資料。 濟(jì)寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、 濟(jì)寧太白湖新區(qū)、 濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的備案工作。第十二條 前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因， 造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的， 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)適當(dāng)減免，減免比例不低于 30% ，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中載明，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。無正當(dāng)理由拖延辦理物業(yè)交付手續(xù)的， 物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或者物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交

9、付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費由 開發(fā)建設(shè)單位交納； 已交付的物業(yè)， 物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)， 建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。 物業(yè)交付后長期閑置的， 其物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十四條房屋交付后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)空置一年以上的，房屋空置期間的物業(yè)服務(wù)費在實際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上減收，減收比例不低于 30% 。合同另有約定的，從其約定第十五條物業(yè)服務(wù)費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。已辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，以房屋所有權(quán)證載明的面積計收；未辦理房屋 產(chǎn)權(quán)證的，按購房合同標(biāo)明的面積計收。獨立專有車庫按照房屋權(quán)屬證書或者購房合同載明的建筑面積交納物

10、業(yè)服5務(wù)費，其物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)減收，減收比例不低于實際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的 50% 。改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、儲藏室、車庫實行市場調(diào)節(jié)價，按經(jīng)營性用 房物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)收取。普通住宅小區(qū)內(nèi)承擔(dān)義務(wù)教育任務(wù)的中小學(xué)、公立幼兒園、福利院、非營利性醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)等物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)， 執(zhí)行本住宅小區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)。第十六條 車位（庫）租賃費實行政府指導(dǎo)價。市人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定市區(qū)統(tǒng)一的基準(zhǔn)價及浮動幅度， 報市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；縣（市）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本行政區(qū)域內(nèi)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報縣（市）人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)

11、定的基準(zhǔn)價及浮動幅度內(nèi)約定。第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費。停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任險等發(fā)生的費用。業(yè)主或物業(yè)使用人對汽車或非機(jī)動車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。已購買車位，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)空置一年以上的，車位空置期間的停車服務(wù)費在實際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上減收，減收比例不低于 30% 。第十八條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費， 收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車位租賃費的價格等因素確定；業(yè)主大會成立前， 經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意， 車位場地使用費按照車位租賃費 6

12、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 停車場地的保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任險等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，可依照物業(yè)服務(wù)合同的約定， 按實際支出在車位場地使用費中列支； 業(yè)主大會成立前，支出比例不得高于所收取車位場地使用費的 30% 。車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金， 也可以按照業(yè)主大會的決定使用； 未成 立業(yè)主大會的， 由全體業(yè)主共同決定。 車位場地使用費可參照住宅專項維修資金 管理模式執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。第十九條 物業(yè)服務(wù)費、車位租賃費、停車服務(wù)費和車位場地使用費應(yīng)當(dāng)按月收取。物業(yè)服務(wù)合同有約定的，可以預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年。第二十條物業(yè)

13、服務(wù)企業(yè)對人員或者車輛實行出入證（卡）管理的（包括門 禁卡、電梯卡等），管理系統(tǒng)的建設(shè)單位應(yīng)為業(yè)主或者物業(yè)使用人免費配置出入 證（卡）。因遺失、損壞等需要補(bǔ)辦的，可以按實際成本收取工本費，除此之外 不得另行收費。第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使 用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取任何費用。除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放時間不超過 3 小時的，不得收取任何 費用。停放超過 3 小時的，業(yè)主大會成立前，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，可以按規(guī) 定標(biāo)準(zhǔn)收取前期臨時停車費； 業(yè)主大會成立后， 經(jīng)業(yè)主大會同意， 可收取一定數(shù)額 的臨時停車費。7第二十二條 供水、供電、供氣、供

14、熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng) 當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，應(yīng)當(dāng)要求其提供合法的收費依據(jù)并向業(yè)主公示， 不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用， 但可 以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè) 服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。第二十三條 為保護(hù)房屋共用部位、主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)施設(shè)備免受損壞，物 業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照約定標(biāo)準(zhǔn)， 向?qū)ξ飿I(yè)進(jìn)行裝修的業(yè)主或者物業(yè)使用人收取裝修保證金。房屋裝修完畢，經(jīng)驗收，房屋共用部位、主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)施設(shè)備

15、未受損壞的，裝修保證金必須在 30 日內(nèi)全額退還；若共用部位、主體結(jié)構(gòu)和共 用設(shè)施設(shè)備受到損壞， 應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)修復(fù)、 賠償責(zé)任。 對賠償標(biāo) 準(zhǔn)有異議的， 可由雙方認(rèn)可的或者有法定資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。 裝修保證金 可用于抵付賠償金。業(yè)主或者物業(yè)使用人按規(guī)定繳納了物業(yè)服務(wù)費后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè) 主收取與裝修相關(guān)的任何費用。第二十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾， 應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔(dān)清運(yùn)費用，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。 按照有關(guān)規(guī)定自行清運(yùn)的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收 學(xué)資學(xué)習(xí)網(wǎng) 提供考研資料 費。8第二十五條

16、物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)，并收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。第二十六條業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，自共同決定作出并書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日起， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費用。第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，做到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)價相符。第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵照明碼標(biāo)價的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)等級、服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、 收費標(biāo)準(zhǔn)以及收費依據(jù)、 12358 價格舉報電話等內(nèi)容，及時解答業(yè)主或

17、者物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)收費提出的疑問， 接受業(yè)主的監(jiān)督， 不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未公示標(biāo)明的費用第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，公 告共有部分收益的收支賬目，接受業(yè)主或者物業(yè)使用人的監(jiān)督。第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主或物業(yè)使用人有權(quán)拒絕交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè) 服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。 業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不交納的， 物業(yè)服務(wù) 企業(yè)可依法追繳。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。9第三十一條政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)

18、費實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門要求， 如實反映情況， 提供相 關(guān)資料。第三十二條 政府價格主管部門、物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)、收費 情況的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定， 未提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的， 由物業(yè)主管部門根據(jù)國家、 省、市的有關(guān)規(guī)定予以處理。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行 為之一的，由政府價格主管部門依據(jù)價格法 、價格違法行為行政處罰規(guī)定 等法律、法規(guī)予以處罰：（一）超出政府最高限價制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；（二）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的；（三）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴(kuò)大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；（四）強(qiáng)制服務(wù)并收費的；（五）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。第三十三條 政府價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照規(guī)定管理和監(jiān)督物業(yè) 服務(wù)的，由上級價格主管部門、 物業(yè)主管部門予以糾