信用社(銀行)商業(yè)用房按揭貸款管理辦法

1、信用社 ( 銀行 ) 商業(yè)用房按揭貸款管理辦法第一章總則第一條 為滿足客戶的融資需求，規(guī)范全省農(nóng)村信用社（以下簡稱農(nóng)信社）商業(yè)用房按揭貸款管理，防范信貸風(fēng)險，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法 、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引和關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知等有關(guān)規(guī)定，制訂本辦法。第二條本辦法所稱商業(yè)用房按揭貸款是指農(nóng)信社向借款人發(fā)放的用于購買營業(yè)用房或辦公用房 （以下簡稱商業(yè)用房） 、以所購商業(yè)用房作為抵押物、開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證的貸款。按揭貸款的房屋分為一手房和二手房，一手房是指開發(fā)商新建并首次銷售的商業(yè)用房；二手房是指開發(fā)商以外的售房人再次在市場上交易的商業(yè)用房。第三條按揭貸款的商業(yè)用

2、房應(yīng)為竣工驗收合格的房屋。第二章貸款準(zhǔn)入條件第四條 按揭項目的準(zhǔn)入。 對擬與農(nóng)信社合作的新建樓盤按揭，無論金額大小，都應(yīng)經(jīng)過市州聯(lián)社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區(qū)）聯(lián)社的按揭項目由省聯(lián)社信貸管理部門審批，尾盤項目除外。尾盤項目是指銷售率達(dá)到或超過80% 的樓盤。第五條 按揭項目審批的操作流程： 項目申請項目調(diào)查項目審查項目審批簽訂合作協(xié)議。第六條按揭項目的申請。開發(fā)商應(yīng)向承貸社提交以下資料：（一）書面申請書主要內(nèi)容包括開發(fā)商概況、項目情況、項目所需按揭貸款金額等。（二）公司資料1. 營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、貸款卡、法定代表人或授權(quán)代理人證明書及其他有關(guān)證明；2. 公司章

3、程、成立批文及驗資報告；3. 經(jīng)注冊會計師事務(wù)所審計的近三年年度財務(wù)報表（成立未滿三年的提供自成立以來的年度財務(wù)報表）和近期財務(wù)報表；4. 最近年度年檢合格的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書；5. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，包括已開發(fā)樓盤、經(jīng)營業(yè)績和行業(yè)知名度等；6. 董事會或股東（大）會作出的符合公司章程規(guī)定的同意為借款人提供階段性連帶責(zé)任保證的決議；7. 農(nóng)信社要求提供的其他資料。（三）項目資料1. 項目的可行性研究報告；2. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4. 建筑工程施工許可證；5. 國有土地使用權(quán)證或建設(shè)用地使用權(quán)證；6. 商品房預(yù)售許可證；7. 竣工驗收合格證明；8. 項目戶型平面

4、圖；9. 農(nóng)信社要求提供的其他資料。第七條按揭項目的調(diào)查。 受理申請后， 由客戶經(jīng)理進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：（一）開發(fā)商的基本情況：財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)歷及承建能力等。（二）項目手續(xù)的合法性：項目資料是否完整、有效，內(nèi)容是否前后一致。（三）項目情況：項目地理位置、商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、交通便捷程度、配套設(shè)施完善程度、臨街情況等；項目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計等。（四）項目市場前景：項目的市場定位、目標(biāo)客戶、銷售情況和抗風(fēng)險能力。（五）項目所需按揭貸款金額是否合理。（六）項目效益：開發(fā)商的合作誠意、對農(nóng)信社產(chǎn)生的利息收入、存款、代收代付、結(jié)算業(yè)務(wù)等綜

5、合效益。（七）銀行同業(yè)競爭情況。（八）農(nóng)信社要求調(diào)查的其他內(nèi)容。調(diào)查人員完成按揭項目調(diào)查后， 出具調(diào)查報告， 簽署明確意見，連同各項資料提交審查。第八條 按揭項目的審查。應(yīng)重點(diǎn)審查各項資料的完備性和有效性、開發(fā)商的資金實(shí)力和開發(fā)能力、項目的合法性和合規(guī)性以及市場前景等。審查人員完成按揭項目審查后， 出具審查報告， 簽署明確意見，連同各項資料提交審批。第九條 按揭項目的審批?？h級聯(lián)社對貸審會審批通過的按揭項目報市州聯(lián)社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區(qū)）聯(lián)社的按揭項目由省聯(lián)社信貸管理部門審批。第十條 簽訂合作協(xié)議。經(jīng)審批同意后，承貸社與開發(fā)商簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議書，協(xié)議應(yīng)主要明確以下事

6、項：（一）開發(fā)商保證按揭項目的各項手續(xù)完備、合法、有效，保證售房資金首先滿足按揭項目的建設(shè)，不得挪作他用。（二）開發(fā)商應(yīng)協(xié)助承貸社和借款人及時辦理抵押登記并將登記證明原件交由承貸社保管。（三）在借款人辦妥正式的抵押登記之前，開發(fā)商為借款人提供階段性連帶責(zé)任保證；因借款人或開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理正式抵押登記的，開發(fā)商應(yīng)履行回購房屋的義務(wù)。（四）開發(fā)商應(yīng)承諾按揭貸款涉及的項目建造款、售房款及結(jié)算款等各項資金全額或按比例歸集到承貸社結(jié)算賬戶，協(xié)助按揭項目下的物業(yè)管理單位到承貸社開立結(jié)算賬戶并辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。第十一條 由農(nóng)信社發(fā)放的商業(yè)用房開發(fā)貸款，對其按揭項目的調(diào)查、審查和審批程序可視情況適當(dāng)簡化。

7、第十二條 商業(yè)用房按揭貸款對象是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或具有完全民事行為能力的自然人。第十三條借款人申請商業(yè)用房按揭貸款，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）企（事）業(yè)法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好，在承貸社開立結(jié)算賬戶；（二）自然人年滿十八至六十周歲 （女性至五十五周歲） ，有完全民事行為能力，有合法有效居留身份；（三）自然人有固定住所，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，在承貸社開立結(jié)算賬戶；（四）信用良好，有按期償還貸款本息的能力；（五）購房證明符合要求；（六）購房首付款比例符合要求；（七）農(nóng)信社規(guī)定的其他條件。第三章貸款額度、利率和期限第十四

8、條商業(yè)用房購房首付款比例不得低于50% ，其貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1 倍。具體的購房首付款比例、貸款期限和利率水平由各市州聯(lián)社（含辦事處、直管市、林區(qū)，下同）根據(jù)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管要求及同業(yè)競爭態(tài)勢合理確定。第十五條對以“商住兩用房”名義申請貸款的借款人，購房首付款比例不得低于45% ，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1 倍。具體的購房首付款比例、貸款期限和利率水平由各市州聯(lián)社根據(jù)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管要求及同業(yè)競爭態(tài)勢合理確定。第十六條個人商業(yè)用房按揭貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50% 以下（含），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55 以下（含）。（一）房產(chǎn)支出

9、與收入比的計算公式為： （本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)） /月均收入。（二）所有債務(wù)與收入比的計算公式為： （本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi) +其他債務(wù)月均償付額）/月均收入。上述計算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即單一借款時為借款人本人可支配收入，共同借款時為共同借款人可支配收入。但對于單一借款，如承貸社考慮將借款人配偶的收入計算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào)查核實(shí)，同時對于已將配偶收入計算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計入。第十七條貸款利率按照人民銀行規(guī)定的利率檔次執(zhí)行。貸款期限在 1 年（含）以內(nèi)的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在1 年以上的，遇法定

10、利率調(diào)整，于次年1 月 1日起，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。第十八條一手房個人商業(yè)用房按揭貸款期限最長不得超過10 年，一手房法人商業(yè)用房按揭貸款期限最長不得超過5 年。所購房屋為二手房的，二手房已竣工驗收年限不得超過10 年。第四章貸款管理第十九條 商業(yè)用房按揭貸款業(yè)務(wù)操作流程：借款人申請貸款調(diào)查貸款審查貸款審批簽訂合同辦理房屋保險辦理抵押（預(yù)告）登記發(fā)放貸款貸后管理貸款償還注銷登記。第二十條借款人申請。借款人提出書面申請并提供以下資料：（一）借款申請表。（二）企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、貸款卡及其他有關(guān)證明。（三）企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織提

11、供經(jīng)注冊會計師事務(wù)所審計的近三年年度財務(wù)報表（成立未滿三年的提供自成立以來的年度財務(wù)報表）和近期財務(wù)報表。（四）自然人提供有效身份證明，身份證、戶口簿或其他有效居留證件；婚姻狀況證明，已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明，未婚的提供單身證明。（五）自然人提供借款人家庭財產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明，包括由借款人所在單位出具的個人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動產(chǎn)證明、有價證券等；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任。（六）借款人是自雇人士（即自行成立法人機(jī)構(gòu)或其他經(jīng)濟(jì)組織，或在上述機(jī)構(gòu)內(nèi)持有超過10的股份，

12、 或其個人收入的主要來源為上述機(jī)構(gòu)的經(jīng)營收入者）或公司的股東、董事，應(yīng)提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對賬單、財務(wù)報表、稅單證明等。（七）購房首付款支付憑證。（八）房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同。（九）共有權(quán)人同意以所購房屋作為抵押物的證明文件。（十）農(nóng)信社要求提供的其他資料。辦理一手房商業(yè)用房按揭貸款的，在承貸社與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議書并對項目核定所需按揭貸款金額之后，再由借款人向承貸社提出商業(yè)用房按揭貸款申請；辦理尾盤或二手房商業(yè)用房按揭貸款的，由借款人直接向承貸社提出商業(yè)用房按揭貸款申請。第二十一條 貸款調(diào)查。受理申請后，由客戶經(jīng)理進(jìn)行貸款調(diào)查，調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：（一）借

13、款人是否符合貸款條件；（二）借款人提供的資料是否真實(shí)有效；（三）房產(chǎn)交易價格是否合理；（四）購房首付款比例是否符合要求，付款憑證是否真實(shí)；（五）借款人在農(nóng)信社和他行的信用記錄及存款情況；（六）抵押物的變現(xiàn)能力，共有權(quán)人是否出具同意抵押的證明文件；（七）借款人的還款能力，每期還款有無穩(wěn)定現(xiàn)金流量；（八）農(nóng)信社要求調(diào)查的其他內(nèi)容。調(diào)查人員完成貸款調(diào)查后，出具調(diào)查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審查。第二十二條 貸款審查。應(yīng)重點(diǎn)審查借款人資格及還款來源的合理性、可靠性，借款人的還款意愿和信用狀況，貸款金額、期限和還款方式是否與借款人還款能力相符等。審查人員完成貸款審查后，出具審查報告，簽署明確意

14、見，連同各項資料提交審批。第二十三條 貸款審批。商業(yè)用房按揭貸款遵照農(nóng)村信用社信貸管理基本辦法規(guī)定程序?qū)徟?，不得逆、省程序操作。單個借款人（含一次購買多套或累計購買多套）貸款金額超過審批權(quán)限的，按權(quán)限管理規(guī)定上報審批。第二十四條 簽訂合同。經(jīng)審批同意，辦理一手房商業(yè)用房按揭貸款的，由承貸社、借款人和開發(fā)商三方簽訂商業(yè)用房按揭借款合同。辦理二手房商業(yè)用房按揭貸款的，由承貸社、借款人和售房人三方簽訂二手房抵押貸款承諾書，承貸社承諾在辦妥所交易房屋產(chǎn)權(quán)過戶和抵押登記并將登記證明原件交由承貸社收執(zhí)之后，按約定發(fā)放貸款。承諾書簽訂后，由承貸社與借款人簽訂商業(yè)用房按揭借款合同。第二十五條 辦理房屋保險。借

15、款人必須辦理房屋保險，保險合同及保險單上須注明， 出險時承貸社為保險賠償金的第一受償人，并將保險單正本交承貸社保管。保險金額不得少于貸款金額，保險到期日應(yīng)長于貸款到期日。第二十六條 辦理抵押（預(yù)告）登記。借款人在辦妥正式的抵押登記之前，由客戶經(jīng)理和借款人共同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押預(yù)告登記，并由開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證；預(yù)告登記之后，承貸社必須自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)申請正式登記，同時自動解除開發(fā)商提供的階段性連帶責(zé)任保證。登記及他項權(quán)證的管理遵照農(nóng)村信用社抵押貸款管理辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十七條 發(fā)放貸款。在借款人辦妥抵押（預(yù)告）登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款。承貸社以轉(zhuǎn)賬

16、方式將款項直接劃入售房人在承貸社的結(jié)算賬戶上，同時通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，售房人出具收款證明。貸款發(fā)放后，應(yīng)將相關(guān)信息及時錄入個人或企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，詳細(xì)記載借款人及其配偶的身份證號碼或企業(yè)基本信息、購房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。第二十八條貸后管理。貸后管理遵照農(nóng)村信用社貸后管理暫行辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，主要包括以下內(nèi)容：（一）貸后檢查1. 按揭項目的貸后管理：對按揭項目每月應(yīng)開展不少于一次的綜合性檢查，主要掌握項目的工程進(jìn)度、按揭貸款的實(shí)際用途和資金流向，并督促開發(fā)商協(xié)助承貸社和借款人及時辦理抵押登記。2. 借款人的貸后管理：應(yīng)建立對借款人的貸后訪問制度和跟蹤管

17、理制度，主要檢查借款人職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的變化因素。對正常類貸款應(yīng)定期排查，對關(guān)注、次級、可疑和損失類貸款應(yīng)重點(diǎn)抽查，對于發(fā)生突發(fā)性、嚴(yán)重性問題的貸款應(yīng)隨時檢查。（二）違約貸款的催收與處理。對違約貸款應(yīng)通過電話或短信提示、約見借款人、現(xiàn)場核驗、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因，督促借款人糾正違約行為并對逾期貸款本息計收罰息。1. 借款人首次未按期償還貸款本息時，客戶經(jīng)理應(yīng)在三個工作日內(nèi)對借款人進(jìn)行電話或短信提示；2. 借款人連續(xù)兩期（含）未按期償還貸款本息時，客戶經(jīng)理應(yīng)向借款人發(fā)出催收通知書；3. 借款人連續(xù)三期（含）未按期償還貸款本息時，客戶經(jīng)理應(yīng)主動約見借款人或

18、上門催收，督促借款人落實(shí)可行的還款計劃并提示違約風(fēng)險；4. 借款人在合同期內(nèi)連續(xù)五期（含）未足額償還貸款本息或累計八期（含）未足額償還貸款本息的， 承貸社可宣布貸款提前到期，要求借款人及時還款并依法處置抵押物。第二十九條貸款償還（一）貸款期限一年（含）以內(nèi)的，實(shí)行利隨本清還款方式；（二）貸款期限在一年以上的，實(shí)行按月分期還款，每月的20日為借款人約定還款日，可直接從借款人在承貸社的結(jié)算賬戶中扣劃當(dāng)期應(yīng)還貸款本息；還款方式可以采取等額本息還款法或等額本金還款法。1等額本息還款法， 即借款人按月以相等的金額償還貸款本息。貸款本金×月利率×（1+月利率） 還款期數(shù)每月還款金額 =

19、（1+ 月利率 ） 還款期數(shù)-1還款期數(shù) =貸款期限（年）× 122等額本金還款法， 即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。貸款本金每月還款金額 = +（貸款本金累計已還本金）×月利率還款期數(shù)（三）提前還款處理1貸款發(fā)放滿六個月， 且能按期償還貸款本息的借款人方可申請部分或全部提前還款。申請?zhí)崆斑€款的，應(yīng)提前一個月向承貸社提出書面申請，經(jīng)承貸社同意后，方可辦理。貸款發(fā)放不滿六個月的，提前還款須按提前歸還金額的3支付違約金。提前還款本金起點(diǎn)金額為一萬元或其整數(shù)倍。2申請部分提前還款的可采取下列兩種方式：（ 1）月還款額不變，縮短貸款期限；（ 2）貸款期限不變，減少

20、月還款額。第三十條 借款期限變更。借款人要求調(diào)整貸款期限的，應(yīng)提前一個月向承貸社提出書面申請，經(jīng)承貸社同意且征得保證人、抵押人同意后，簽訂期限變更協(xié)議，并辦理相關(guān)的保險等變更手續(xù)。第三十一條 注銷登記。借款人償還全部貸款本息及其他應(yīng)付款項后，由客戶經(jīng)理和借款人共同辦理抵押注銷登記手續(xù)。第五章風(fēng)險控制第三十二條 農(nóng)信社不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的商業(yè)用房按揭貸款。對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。第三十三條 承貸社認(rèn)為必要時，在發(fā)放商業(yè)用房按揭貸款前可對新建房進(jìn)行整體性評估，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況選擇內(nèi)部評估，或委托獨(dú)立的具有房地產(chǎn)價格評估

21、資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區(qū)售價的樓盤的評估要重點(diǎn)關(guān)注。對再交易房，應(yīng)對每個用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評估。第三十四條 對農(nóng)信社發(fā)放的商業(yè)用房開發(fā)貸款，應(yīng)督促售房資金用于相應(yīng)的工程建設(shè)或用于歸還開發(fā)貸款；應(yīng)根據(jù)商業(yè)用房按揭貸款發(fā)放金額要求開發(fā)商等量或按比例歸還開發(fā)貸款。第三十五條 應(yīng)建立按揭貸款風(fēng)險預(yù)警和評估體系，密切監(jiān)測房地產(chǎn)價格變化、抵押物價值變化及其對信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響，詳細(xì)記錄借款人動態(tài)、每月還貸情況等，對違約風(fēng)險集中的區(qū)域、樓盤和客戶要重點(diǎn)監(jiān)控。第三十六條 應(yīng)通過稅務(wù)部門、工商管理部門、征信機(jī)構(gòu)以及人民銀行企業(yè)和個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫加強(qiáng)貸款調(diào)查，核實(shí)開發(fā)商和借款人及其家庭的基礎(chǔ)信息、財務(wù)信息以及信用記錄等。第三十七條 在對貸