物權(quán)法車位歸屬條款之司法解釋評(píng)析

1、第29卷第6期2011年12月河南科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）JOURNAL OF HENAN UNIVERSITY OF SCIENCE AND TECHNOLOGY （SOCIAL SCIENCE ）Vol. 29No. 6Dec. 2011【法壇論衡】物權(quán)法車位歸屬條款之司法解釋評(píng)析李宗錄（山東科技大學(xué)文法學(xué)院，山東青島266510）摘要：物權(quán)法車位歸屬條款在立法方法上偏離了立法目的，規(guī)范其語言缺陷是車位歸屬條款司法解釋出臺(tái)的緣由。這一司法解釋將判定車位空間歸屬依據(jù)回歸了區(qū)分所有權(quán)的基本法理，但使物權(quán)法車位歸屬條款的功能有所弱化，需要協(xié)調(diào)兩者之間的關(guān)系。車位歸屬司法解釋本身也存在一些歧義，

2、因而在適用中需要作出進(jìn)一步解釋。關(guān)鍵詞：物權(quán)法；車位歸屬；司法解釋中圖分類號(hào)：D9232文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：16723910（2011）06008605收稿日期：20110626作者簡(jiǎn)介：李宗錄（1975），男，山東日照人，博士，副教授，主要從事民法和環(huán)境法研究。2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過了最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋，其中第2條明確規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的車位特定空間應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第6章所稱的專有部分：（1）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定

3、業(yè)主所有權(quán)的客體。這一司法解釋使得車位歸屬的判定依據(jù)回歸到建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本法理。但是，并不能因此簡(jiǎn)單地認(rèn)為司法解釋第2條只是對(duì)物權(quán)法第74條的適用解釋。實(shí)際上，此司法解釋與物權(quán)法的規(guī)定還存在一些法理上的沖突。因此，如何協(xié)調(diào)二者的關(guān)系并正確適用此司法解釋仍值得探討。一、司法解釋出臺(tái)的緣由（一）相關(guān)法律條文偏離了立法目的物權(quán)法第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！边@是認(rèn)定停車位空間歸屬的法律依據(jù)。學(xué)界對(duì)其的解釋一般是：在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)出售、附贈(zèng)或出租等方式確定。通過出售或者附贈(zèng)取得車

4、位、車庫(kù)，個(gè)人取得所有權(quán)，而通過出租取得車位、車庫(kù)，則只能取得使用權(quán)；如果約定共有的，則為共有。1114但是，此條款在司法適用中遭到如下質(zhì)疑：車位還不知?dú)w誰所有，開發(fā)商為什么就能出售或出租呢？原本還不清楚歸誰所有的車位，通過出售卻成為開發(fā)商專有，這在邏輯上很難理解和接受。人們不禁要問，立法者為什么會(huì)作出這樣認(rèn)定車位歸屬的法律規(guī)定呢？對(duì)此，立法理由的闡述是：“從房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，一般來說，專門用來停放汽車的車庫(kù)、車位的歸屬，是由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的，這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。如果規(guī)定車庫(kù)、車位歸業(yè)主共有很難操作?！?可見，物權(quán)法第74條第2款之所以

5、如此規(guī)定主要的依據(jù)是實(shí)際調(diào)研而非基于內(nèi)在的基本法理，這一立法方法偏離了將第74條第2款作為確立車位歸屬判定依據(jù)立法目的這一方向，因而法理依據(jù)存在先天不足。（二）相關(guān)法律條文造成了理解上的錯(cuò)亂首先，“約定”的形式表達(dá)不確。“約定”是采用哪種形式的約定？從規(guī)范語言表述形式上看，“約定”緊跟在“出售、附贈(zèng)或出租等方式”后面，車位的歸屬應(yīng)當(dāng)理解為是通過具體的出售、附贈(zèng)或出租等約定確定。因此，“約定”一詞應(yīng)界定為針對(duì)具體的特定的車位處分的約定，包含單獨(dú)約定和在購(gòu)房合同中直接對(duì)特定車位出售、附贈(zèng)或出租的附加條款兩種形式；而不是指購(gòu)房合同中通過格式條款中關(guān)于所有停車位總體屬于專有還是共有的約定。其次，“歸屬

6、”的指向偏離了應(yīng)有涵義。對(duì)于第74條第2款中的“歸屬”，人們期待著立法者通過它給出一個(gè)關(guān)于停車位專有或者共有法律屬性的界定。因此，“歸屬”一詞的涵義應(yīng)指停車位本身的法律屬性。但是，本條款中的“歸屬”似乎沒有反映這一涵義?！皻w屬”是“由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”的，這句話意味著決定停車位歸屬的當(dāng)事人僅指那些參與出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定的當(dāng)事人，而與其他業(yè)主無關(guān)。同時(shí)這也意味著，開發(fā)商在購(gòu)房合同中通過格式條款約定停車位歸屬自己也是沒有法律意義的，因?yàn)檫@種約定不是決定停車位歸屬的約定，對(duì)開發(fā)商和業(yè)主都沒有約束力，具有法律意義的歸屬依據(jù)僅指停車位買賣、贈(zèng)與或者租賃合同（或附加條款）等

7、約定。在此語境下，此條款中的“當(dāng)事人”應(yīng)當(dāng)是指具體出售、附贈(zèng)或出租停車位合同的雙方當(dāng)事人，歸屬的依據(jù)也應(yīng)當(dāng)是這些具體合同的約定。當(dāng)然人們自然會(huì)從邏輯上產(chǎn)生疑問：停車位歸屬還沒有事先通過約定確定呢，開發(fā)商怎么直接出售、附贈(zèng)或出租了？此條款的接受對(duì)象會(huì)產(chǎn)生立法者是不是搞錯(cuò)了的疑問。這是可以理解的。但是，如前一部分所述，立法者其實(shí)并沒有搞錯(cuò)，而是在實(shí)現(xiàn)自己的立法目的。產(chǎn)生疑問的原因在于，人們對(duì)立法者將要作出停車位專有還是共有“歸屬”的期待，在后半句話中完全落空了，變成了開發(fā)商可以出售、附贈(zèng)或者出租了。再次，從第74條第2款規(guī)范語言秩序安排上，“出售”、“附贈(zèng)”和“出租”應(yīng)當(dāng)是并列平行的關(guān)系，不應(yīng)當(dāng)有

8、層進(jìn)關(guān)系的存在余地。換句話說，如果將本款中的“歸屬約定”理解為是立法者用來確定規(guī)劃的停車位專有還是共有的話，那么是無法理解規(guī)范語言中這種并列平行的安排的。因?yàn)楹苊黠@，“出租”的約定方式根本不能確定專有還是共有的歸屬。從規(guī)范文義上分析這也很難成立：停車位作為區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成部分，“歸屬”的法律意義應(yīng)當(dāng)在于確定共有還是專有，使用權(quán)的確定與這兩者不相容。從規(guī)范語境上，立法者顯然已經(jīng)將停車位確定為專有部分，然后才有這種并列平行的語言表達(dá)。除非將“出售”、“附贈(zèng)”和“出租”理解為層進(jìn)關(guān)系才可以理解學(xué)界的這種觀點(diǎn)。層進(jìn)關(guān)系又可以存在兩種情形：一種是先在購(gòu)房合同格式條款中約定為專有，然后開發(fā)商再簽訂停車位出

9、售、附贈(zèng)或者出租的附加條款，但是這種情形顯然不符合“在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)出售、附贈(zèng)或出租等方式確定”的表述。因?yàn)橐赃@種層進(jìn)關(guān)系情形確定的“歸屬”與出售、附贈(zèng)和出租沒有關(guān)系，不能理解為這種層進(jìn)關(guān)系情形。另一種層進(jìn)關(guān)系是先通過出售約定確定專有，開發(fā)商再出租，這種理解更是矛盾重重。因?yàn)槌鍪奂s定雖然能夠確定專有，但同時(shí)開發(fā)商也喪失了出租的權(quán)利，因而這種層進(jìn)關(guān)系也是難以成立的。從規(guī)范語言的并列關(guān)系與層進(jìn)關(guān)系的分析，有兩點(diǎn)可以明確：（1）“出售”、“附贈(zèng)”和“出租”的約定不是確定所有停車位總體專有還是共有“歸屬”的依據(jù)，而只能理解為是在專有已經(jīng)確定前提下的特定停車位的具體“歸

10、屬”；（2）由于第一點(diǎn)的原因，“出售”、“附贈(zèng)”和“出租”等約定不可能存在停車位屬于共有的情形，即“如果約定共有的，則為共有”不能成立。二、車位歸屬司法解釋的法律意義首先，司法解釋第2條第1款使車位屬性的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)回歸了區(qū)分所有權(quán)的方向，從權(quán)源上厘清了建筑區(qū)劃內(nèi)車位變動(dòng)的依據(jù)。一般認(rèn)為，專有的構(gòu)成要件是使用上的獨(dú)立性和構(gòu)造上的獨(dú)立性，二者同時(shí)具備時(shí)構(gòu)成專有部分。3250停車位（停車空間）由于不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，因而不得作為區(qū)分所有權(quán)專有部分的標(biāo)的，是我國(guó)臺(tái)灣司法實(shí)務(wù)和學(xué)者的通說。3271王澤鑒先生認(rèn)為，至少在建筑執(zhí)照設(shè)計(jì)圖樣標(biāo)有明確界線可區(qū)分為數(shù)部分的停車空間情形，可以成立區(qū)分所有權(quán)；鑒于停車

11、位之重要，若能在立法上規(guī)定，具備一定要件時(shí)，停車空間可為區(qū)分所有的標(biāo)的，并在登記制度上予以配合，對(duì)于解決層出不窮的糾紛，必有助益。3250停車位屬于不動(dòng)產(chǎn)，其變動(dòng)應(yīng)當(dāng)受不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的約束，而不應(yīng)當(dāng)特立獨(dú)行。停車位歸屬規(guī)定在物權(quán)法第6章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持建筑物區(qū)分所有權(quán)變動(dòng)規(guī)則。建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)變動(dòng)有兩種情形，要么屬于專有部分的物權(quán)變動(dòng)，要么屬于共有部分的物權(quán)變動(dòng)，因此，對(duì)于停車位的歸屬也應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持這一基本原理。即停車位要么屬于專有部分，要么屬于共有部分，態(tài)度應(yīng)當(dāng)明朗，從而使其物權(quán)變動(dòng)的歸屬清清楚楚。因此，此司法解釋依據(jù)區(qū)分所有專有部分的基本法理結(jié)合登記制度作為判定特

12、定車位空間的歸屬，非常值得贊同。其次，司法解釋第2條使得物權(quán)法第74條第2款的功能有所弱化。由于對(duì)車位屬性的判定所遵循的路徑不同，司法解釋第2條與物權(quán)法第74條第2款二者存在著本質(zhì)上的區(qū)別。如果僅從立法與司法解釋之間法理關(guān)系來看，司法解釋不應(yīng)該超越立法范圍，更不能與立法相沖突，否則無效。但由于這一司法解釋的著眼點(diǎn)在于對(duì)糾紛問題的解決，重在解決已經(jīng)發(fā)生的車位歸屬糾紛或訴訟的問題，因此物權(quán)法第74條第2款也不可能完全失去法律意義。筆者認(rèn)為，可以采取這樣協(xié)調(diào)二者沖突的法理路徑：首先依據(jù)車位空間歸屬的司法解釋（即第2條第1款）作為認(rèn)定車位空間屬性的依據(jù)；進(jìn)而適用物權(quán)法第74條第2款以確定特定的某一車位

13、通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式歸屬于哪一位業(yè)主所有和使用。這樣處理符合車位屬性的基本法理，同時(shí)也意味著，物權(quán)法第74條第2款并沒有對(duì)建筑規(guī)劃的車位屬性的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出根本規(guī)定，而這一立法漏洞是由司法解釋予以補(bǔ)充的，這樣解讀就解決了二者相沖突的法理問題。當(dāng)然采取這樣的協(xié)調(diào)路徑需要對(duì)物權(quán)法第74條第2款作出新的理解，同時(shí)這也意味著立法試圖通過物權(quán)法第74條直接確立車位歸屬的立法功能有所削弱了。但是，對(duì)于最高人民法院作出的車位歸屬的司法解釋與全國(guó)人大通過的物權(quán)法中車位歸屬規(guī)定的關(guān)系，不要完全拘泥于“法官不得造法”的法理形式，而應(yīng)當(dāng)考量二者的實(shí)質(zhì)關(guān)聯(lián)，名義上的“司法解釋”在這種情況下具有補(bǔ)充立法漏洞的功能

14、。三、車位歸屬司法解釋適用評(píng)析第一，如何理解“建筑區(qū)劃內(nèi)”？這有兩種理解：（1）車位只要在小區(qū)建筑區(qū)域范圍內(nèi)建設(shè)就可以適用車位是否構(gòu)成專有部分的認(rèn)定條件，這不包括車位占用公共道路和公共場(chǎng)地的情形；（2）車位不只是要在小區(qū)建筑區(qū)域范圍內(nèi)建造，而且要嚴(yán)格根據(jù)建筑規(guī)劃許可予以建造，才可以適用車位是否構(gòu)成專有部分的認(rèn)定條件。第一種是以車位的實(shí)際建筑狀況來理解，第二種主要依據(jù)車位建筑區(qū)劃藍(lán)圖來理解。這兩種不同的理解可能在以下情況中產(chǎn)生沖突：如果開發(fā)商在小區(qū)建筑過程中，沒有按照建筑規(guī)劃許可而增建停車位，也沒有占用建筑規(guī)劃中業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地，例如在本沒有規(guī)劃停車位的樓房下增建地下車位，這種情況是否

15、可以直接適用是否構(gòu)成專有部分的認(rèn)定條件？從司法解釋第2條中使用“特定空間”和“特定業(yè)主”的用語來看，司法解釋是以第一種理解，即按照建筑實(shí)際狀況可以適用認(rèn)定條件。如果是這樣理解的話則與物權(quán)法第74條第2款存在差異。物權(quán)法第74條在“建筑區(qū)劃內(nèi)”后面，使用了“規(guī)劃用于”的表達(dá)方式，也就是說，車位的歸屬認(rèn)定必須以規(guī)劃許可為依據(jù)。因此依據(jù)物權(quán)法第74條的解釋，如果開發(fā)商在小區(qū)建筑過程中，沒有按照規(guī)劃許可而增建停車位，即使沒有占用建筑規(guī)劃中業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地，也是不能以車位實(shí)際建筑狀況來適用車位專有應(yīng)當(dāng)具備的三個(gè)條件的。也就是說，車位是否在“建筑區(qū)劃內(nèi)”是適用車位是否專有認(rèn)定條件的前提。如果按照

16、建筑實(shí)際狀況來理解的話，由于增建的車位未取得規(guī)劃許可因而不符合認(rèn)定車位專有的第三個(gè)條件，即不存在登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的可能性，所以也不屬于專有部分，這也可以達(dá)到相同的結(jié)果?？梢姡痉ń忉尩囊?guī)定更偏向根據(jù)實(shí)際建筑情況來判定車位特定空間是否專有的屬性。第二，司法解釋中“特定的車位空間”應(yīng)當(dāng)如何理解？一般來說，無論地下車庫(kù)中的車位，還是地表上的車位，在建筑規(guī)劃許可中只是表明總體車位的位置，而不能使每個(gè)車位空間特定。例如，就地下車庫(kù)中的車位空間而言，建筑規(guī)劃許可中一般只是對(duì)總體車位的數(shù)量和總體位置予以表明，每一個(gè)車位的特定，只能在開發(fā)商建筑完成后再將地下車位劃分為若干個(gè)車位空間并分別編號(hào)予以“

17、特定”（規(guī)劃中的地表車位空間與地下車庫(kù)中的車位是一個(gè)道理）。因此，“特定的車位空間”應(yīng)該是指車位建筑實(shí)際情況而言的，是指車位建成后的實(shí)際情形。但是，司法機(jī)關(guān)在認(rèn)定特定的車位空間屬性時(shí)，不能忽視建筑規(guī)劃許可對(duì)車位總體空間規(guī)劃的指導(dǎo)作用，第三，如何理解“構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分”？1973年7月30日，德國(guó)對(duì)住宅所有權(quán)法進(jìn)行了修改，增加的第3條第2項(xiàng)規(guī)定：“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場(chǎng)，視為有獨(dú)立性之空間?！?由此看來，在專有的兩個(gè)構(gòu)成要件中，空間利用上的獨(dú)立性更被人們所強(qiáng)調(diào)，從而占據(jù)核心地位，構(gòu)造上的獨(dú)立性已經(jīng)開始淡化。這種淡化并不意味著不存在，而是說對(duì)于構(gòu)造不再教條地要求完全的封閉性和構(gòu)造

18、材料的有型性和持久性，而是只要求能夠明確界定某一特定區(qū)域空間的位置，就可以成為專有部分。這是因?yàn)檫@種形式構(gòu)造上的獨(dú)立性也已經(jīng)具有了不可低估的現(xiàn)實(shí)交換價(jià)值，并且能夠滿足獨(dú)立使用的現(xiàn)實(shí)需求。構(gòu)造上的獨(dú)立性能夠明確區(qū)分的方式有很多，需不需要以“持久性界標(biāo)”作為構(gòu)造上獨(dú)立性的條件呢？司法解釋中沒有使用“持久性界標(biāo)”的表達(dá)，因此不能作出應(yīng)當(dāng)有持久性界標(biāo)的適用解釋。在我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商往往使用不同顏色的花磚，甚至使用白色涂料劃線來區(qū)分各個(gè)特定車位空間，這兩種情況都不符合“持久性界標(biāo)”的標(biāo)準(zhǔn)，但是不同的車位空間之間是可以明確區(qū)分和特定的。王澤鑒先生認(rèn)為，至少在建筑執(zhí)照設(shè)計(jì)圖樣標(biāo)有明確界線可區(qū)分為數(shù)部分的

19、停車空間情形，可以成立區(qū)分所有權(quán)。3250因此，我國(guó)現(xiàn)實(shí)中的這些做法應(yīng)當(dāng)是符合司法解釋中“構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分”的表述，從而可以認(rèn)定為是對(duì)車位空間的特定。第四，如何理解“能夠登記”？首先是這個(gè)條件的設(shè)定就具有特殊性，由于房屋專有的認(rèn)定條件只有兩個(gè)，即構(gòu)造上和利用上的獨(dú)立性，而車位專有認(rèn)定條件中卻多了一個(gè)“能夠登記”的條件。這可能是因?yàn)榉课菟袡?quán)在我國(guó)能夠登記成為區(qū)分所有權(quán)的客體是沒有疑問的。但是特定車位空間“能夠登記”這一術(shù)語沒有房屋的登記那么好理解。這可以有兩種解釋：（1）我國(guó)將來可能在立法上確立車位空間初始登記制度。由于目前相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的初始登記只是針對(duì)房屋和建設(shè)用地的初始登記

20、，并沒有確立特定車位空間的登記制度。在沒有對(duì)停車位的法律屬性予以明確的情況下，開發(fā)商也是不能取得初始登記的。因?yàn)閷?duì)建筑物區(qū)分所有的初始登記只對(duì)專有部分予以登記，而不單獨(dú)登記共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。5按照物權(quán)法登記原理，只有確立了車位空間初始登記制度之后，開發(fā)商才能將出售的專有車位空間進(jìn)行變更登記。（2）只要特定車位空間從技術(shù)上具有登記可行性就可以滿足條件。這兩種不同的解釋在訴訟中容易引起爭(zhēng)議。如果以將來立法或者登記制度的可能改變作為司法標(biāo)準(zhǔn)，其不確定性會(huì)造成自由裁量權(quán)過大，似乎應(yīng)當(dāng)作出進(jìn)一步的解釋。如前所述，這兩種不同的解釋對(duì)于理解“建筑區(qū)劃內(nèi)”的涵義也存在密切關(guān)系，如果解釋只要從技術(shù)上認(rèn)為某

21、特定車位空間的登記是可行的，則在規(guī)劃許可外增建的車位空間仍然可以獲得登記，開發(fā)商因而取得專有所有權(quán)。從司法解釋為了解決實(shí)際糾紛的立場(chǎng)出發(fā)，“能夠登記”應(yīng)當(dāng)是指第二種解釋，但這種解釋仍存在一些具體適用上的質(zhì)疑。例如作出“能夠登記”判斷的主體是誰？作出“能夠登記”判斷的法律依據(jù)何在？第五，司法解釋第2條的正確適用應(yīng)當(dāng)正確理解車位專有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)與建設(shè)用地使用費(fèi)三者之間的關(guān)系。從總體上來說，這三者的關(guān)系應(yīng)當(dāng)遵循以下法理：（1）車位空間專有部分的所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)是兩種不同性質(zhì)的權(quán)利，前者遵循區(qū)分所有權(quán)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，后者遵照用益物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。雖然停車位的所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)有時(shí)在物質(zhì)形

22、態(tài)上可能是重合的，例如地面停車位就是緊貼土地的部分空間，但是二者的法律屬性是應(yīng)當(dāng)分清的。（2）建設(shè)用地使用權(quán)是否合法取得并不能決定專有部分所有權(quán)的有無，而只能決定專有部分對(duì)建設(shè)用地是有權(quán)占有還是無權(quán)占有。（3）停車位是否屬于專有所有權(quán)的判斷依據(jù)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立于建設(shè)用地使用費(fèi)的分?jǐn)?，停車位是否為專有所有?quán)乃是確定建設(shè)用地使用費(fèi)是否分擔(dān)的前提和依據(jù)，而不是本末倒置。具體來看，依照物權(quán)法第147條的規(guī)定，當(dāng)建筑物區(qū)分所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這是一種法定轉(zhuǎn)讓。如果規(guī)劃的停車位作為專有所有權(quán)而獨(dú)立轉(zhuǎn)讓時(shí)，其所占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓。換言之，如果規(guī)劃的停車位以專有所有權(quán)獨(dú)立轉(zhuǎn)讓時(shí)，其

23、也必然取得所占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。但是，如果開發(fā)商在房屋銷售時(shí)未將規(guī)劃的停車位參與建設(shè)用地使用費(fèi)的均攤，則在理論上必然會(huì)在開發(fā)商與房屋業(yè)主之間產(chǎn)生關(guān)于建設(shè)用地使用費(fèi)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。之所以是債權(quán)債務(wù)關(guān)系而不是物權(quán)關(guān)系，是因?yàn)榘凑盏?47條的規(guī)定，停車位的建設(shè)用地使用權(quán)的取得是依一并處分原則法定取得。也就是說，是否均攤建設(shè)用地使用費(fèi)不是判斷是否取得建設(shè)用地使用權(quán)的依據(jù)（更不能以是否均攤建設(shè)用地使用費(fèi)來判斷停車位的歸屬）。但是，由于政府規(guī)劃歷來是將小區(qū)停車場(chǎng)作為小區(qū)公共配套設(shè)施來建設(shè)的，因此，地下停車場(chǎng)、半地下層、地面夾空層等基本上都在建設(shè)工程竣工測(cè)量報(bào)告和建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收表上明確的標(biāo)明“不計(jì)

24、入容積率面積”，屬于小區(qū)公共使用的建筑面積。在這種理念及其制度設(shè)計(jì)下，停車位自然是不需要均攤建設(shè)用地使用費(fèi)的。但是，停車位沒有均攤建設(shè)用地使用費(fèi)以及不計(jì)入容積率面積的做法，在物權(quán)法及其司法解釋明確了規(guī)劃的停車位可以成為專有所有權(quán)的情況下，給物權(quán)法第74條第2款的有效實(shí)施埋下了隱患。而且，第74條第2款又與第147條緊密相連，因此在停車位專有、建設(shè)用地使用權(quán)、建設(shè)用地使用費(fèi)三者之間形成了一種微妙的關(guān)系，現(xiàn)實(shí)中對(duì)此不同的見解和主張也表現(xiàn)了不同的利益訴求。當(dāng)然，對(duì)這三者之間關(guān)系的正確處理，毫無疑問應(yīng)當(dāng)遵循以上所述的幾點(diǎn)法理。因此，要在厘清理論的情況下，對(duì)目前與物權(quán)法不相協(xié)調(diào)的相關(guān)法律法規(guī)及其制度作出

25、修改和完善，以適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展，并為物權(quán)法的有效實(shí)施掃清障礙。參考文獻(xiàn)：1楊立新物權(quán)法M 第2版北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，20072全國(guó)人大常委會(huì)法工委民法室物權(quán)法條文說明、立法理由及相關(guān)規(guī)定M 北京：北京大學(xué)出版社，2007：1143王澤鑒民法物權(quán)（第1冊(cè)）M 北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，20014孫憲忠德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法M 北京：法律出版社，19995宋宗宇，黃錫生房地產(chǎn)法學(xué)M 重慶：重慶大學(xué)出版社，2003：66Comments on the Judicial Interpretations of PropertyLaw s Parking Attributive ClauseLI Zong-lu（College of Humanities and Law ，Shandong University of Science and Technology ，Qingdao 266510，China