房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告模版

1、word房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、 個(gè)別因素分析：估價(jià)對(duì)象位于昆明市高新區(qū)，建成于1999年，距離二環(huán)路較近，有85路、7路、66路等多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，交通較為方便。估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)環(huán)境一般，小區(qū)旁有云南師范大學(xué)附中。此外小區(qū)附近還有超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、等配套設(shè)施，生活方便。估價(jià)對(duì)象為混合結(jié)構(gòu)，所在幢建筑總層數(shù)6層，估價(jià)對(duì)象位于該幢建筑的第3層，建筑面積為70。估價(jià)對(duì)象用途為住宅，布局為三室一廳一廚一衛(wèi)，內(nèi)墻面刷乳膠漆；餐廳地面鋪地磚；客廳、臥室地面鋪地磚；廚房、衛(wèi)生間地面鋪地磚、分戶(hù)門(mén)為防盜門(mén)，分室門(mén)為實(shí)木門(mén)，窗戶(hù)為鋁合金窗；整體裝修為簡(jiǎn)裝。估價(jià)對(duì)象通風(fēng)采光良好，房屋為8成新。二、 區(qū)域因素分析

2、：昆明是中國(guó)云南省的省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，同時(shí)也是云南省交通、通訊的樞紐。昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)是全國(guó)六大航空港之一，有七條國(guó)際和數(shù)十條國(guó)內(nèi)航線(xiàn)通往國(guó)內(nèi)、外。貴昆鐵路、成昆鐵路、把昆明和全國(guó)各省市緊密聯(lián)系在一起。南昆鐵路和重新恢復(fù)營(yíng)運(yùn)的昆河河內(nèi)鐵路，為昆明提供了便利的出?？诎?。昆明地勢(shì)平坦，氣候宜人，年平均氣溫?cái)z氏度，是世界聞名的春城，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。    昆明國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立的全國(guó)53家國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，總規(guī)劃面積11.5平方公里，由新建區(qū)、金鼎科技園、云南民辦科技園和科技街等局部組成。作為云南省開(kāi)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的

3、基地和外向型經(jīng)濟(jì)的重要窗口，昆明國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)充分發(fā)揮云南省得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)近十年的建設(shè)開(kāi)展，園區(qū)已形成以生物技術(shù)和生物醫(yī)藥工程、電子信息技術(shù)、光機(jī)電一體化、新材料技術(shù)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展方向，為云南經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)開(kāi)展作出了積極的奉獻(xiàn)。     高新區(qū)區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、保稅倉(cāng)庫(kù)、體育活動(dòng)中心、普爾斯馬特會(huì)員制商店、高新正大電子電器城、高新第一小學(xué)、云南師大第二附屬中學(xué)、人才公寓等為企業(yè)提供了便捷的生產(chǎn)、生活條件。一個(gè)良好的根底設(shè)施和公建設(shè)施配套的科技新城區(qū)擁有了更大的競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。估價(jià)對(duì)象處于昆明市高新區(qū)，該區(qū)域距市中心區(qū)直線(xiàn)距離約4公里。區(qū)域內(nèi)建筑

4、規(guī)劃合理，道路縱橫交錯(cuò)，交通網(wǎng)絡(luò)較興旺，綜合設(shè)施配套比擬完整，估價(jià)對(duì)象臨近二環(huán)西路、科醫(yī)路，并有85路、7路、66路等多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，交通便利。三、 最高最正確使用分析：房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最正確使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最正確使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值使用。根據(jù)委估房產(chǎn)所處區(qū)位及房產(chǎn)物業(yè)特征，估價(jià)人員認(rèn)為保持現(xiàn)狀為最高最正確使用。四、 估價(jià)方法選用：根據(jù) 房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ，“有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法作為主要估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)象為住宅用房，在本市房地產(chǎn)市場(chǎng)上于估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的物業(yè)交易實(shí)例較多，因此本估價(jià)報(bào)告采用市場(chǎng)法評(píng)

5、估。五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程1、估價(jià)思路：遵循市場(chǎng)法可比實(shí)例的選取原那么，根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料，在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇四個(gè)與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，并與估價(jià)對(duì)象有較強(qiáng)的相似性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比根底，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正，房地狀況修正，求取估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。2、選擇可比實(shí)例經(jīng)篩選確定澳霖公寓、南疆花園、萬(wàn)?；▓@、康宏小區(qū)四個(gè)可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象比照：估價(jià)對(duì)象紅塔花園澳霖公寓南疆花園萬(wàn)?；▓@康宏小區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅位置洪源路 85路煙草科技園海源中路85路澳霖公寓科錦

6、路66路洪家營(yíng)科錦路66路洪家營(yíng)附近二環(huán)西路7路泰和園附近建筑面積()7050708281戶(hù)型設(shè)計(jì)三室一廳兩室兩廳三室一廳三室兩廳三室兩廳裝修中裝中裝中裝中裝中裝總層數(shù)/結(jié)構(gòu)6層/磚混7層/磚混7層/磚混6層/磚混7層/磚混所在樓層34325交易日期2009/52009/52009/52009/5付款方式分期分期分期分期交易情況正常正常正常正常成交價(jià)格47004800450044443、確定可比實(shí)例修正系數(shù)的依據(jù)：交易情況中，交易情況正常，對(duì)估價(jià)對(duì)象不作調(diào)整；交易日期以實(shí)例為100，由于近期市場(chǎng)變化不大，故對(duì)估價(jià)對(duì)象不作修正；房地狀況修正從：區(qū)位狀況包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)

7、施完備程度、樓層、朝向等，實(shí)物狀況包括面積大小、形狀、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、工程質(zhì)量等方面進(jìn)行修正，好那么加分，差那么減分，相同那么平分。以估價(jià)對(duì)象為100，對(duì)四個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行綜合評(píng)分如下表：澳霖公寓南疆花園萬(wàn)?；▓@康宏小區(qū)評(píng)價(jià)評(píng)分評(píng)價(jià)評(píng)分評(píng)價(jià)評(píng)分評(píng)價(jià)評(píng)分交易情況正常100正常100正常100正常100交易日期2009.051002009.051002009.051002009.05100房地狀況稍差97稍差96稍差96稍差96附表：房地狀況系數(shù)調(diào)查表 單位： % 調(diào)整工程澳霖公寓南疆花園萬(wàn)?；▓@康宏小區(qū)狀況系數(shù)狀況系數(shù)狀況系數(shù)狀況系數(shù)個(gè)別因素結(jié)構(gòu)磚混0磚混0磚混0磚混0采光相似0相

8、似0相似0稍好1裝修相似0相似0相似0稍好1樓層4層13層02層15層2成新75成18成07.5成18成0物管相似0稍差2相似0稍好1小區(qū)環(huán)境相似0稍差2稍差1稍差2面積稍差 2相似0稍好1稍好 1朝向南北1南北1南北1南北1戶(hù)型布局相似0稍好1相似0相似0地勢(shì)相似0相似0相似0相似 0合計(jì)5 43 1 調(diào)整工程澳霖公寓南疆花園萬(wàn)裕花園康宏小區(qū)狀況系數(shù)狀況系數(shù)狀況系數(shù)狀況系數(shù) 區(qū) 域 因 素公共配套設(shè)施相似0稍好1相似0相似0交通因素相似0相似0相似0稍差-1商業(yè)繁華程度稍好1相似0相似0相似0綠化相似0稍好1稍好1相似0街道條件稍好1稍差-1稍差-1相似0自然條件相似0相似0相似0相似0社會(huì)

9、條件稍好1相似0相似0 稍差-1污染狀況相似0稍差-1稍差-1稍差-1距離市中心稍差-1相似0相似0相似0 合計(jì)20-1-3根據(jù)對(duì)四個(gè)可比實(shí)例的綜合評(píng)定，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正：根據(jù)可比實(shí)例于估價(jià)對(duì)象的相似稱(chēng)度，對(duì)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行可比實(shí)例澳霖公寓南疆花園萬(wàn)?；▓@康宏小區(qū)成交單價(jià)元/4700480045004444交易狀況修正100/100100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/102100/100100/99100/97個(gè)別因素修正100/95100/96100/97100/99比準(zhǔn)價(jià)格(元/)4850500046864628簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)，求出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為：(4850+5000+4686+4628)/4= (4791元/)七、 最終估價(jià)結(jié)果確定： 根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)狀況，經(jīng)綜合測(cè)