銀行房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)查報告2015要點(共24頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上附5 房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查報告申請人名稱： 項目名稱： 申報貸款金額： 業(yè)務(wù)發(fā)起行名稱： 湖北銀行 （公章）年 月 日 聲 明 與 保 證我們在此聲明與保證：此報告是根據(jù)授信申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理后完成的。報告全面反映了申請人、項目及業(yè)務(wù)最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。 業(yè)務(wù)發(fā)起行調(diào)查人（A角）（機打+簽字）： 業(yè)務(wù)發(fā)起行調(diào)查人（B角）（機打+簽字）： 年 月 日 業(yè)務(wù)發(fā)起行審查人簽字（機打+簽字）： 年 月 日 業(yè)務(wù)發(fā)起行負(fù)責(zé)人簽字（機打+簽字）： 年 月 日 目 錄一、授信申

2、請情況二、申請人評價（一）申請人概況（二）經(jīng)營情況分析（三）財務(wù)情況分析（四）現(xiàn)金流量分析（五）信用狀況分析三、項目概況和建設(shè)情況評估四、項目市場情況評估五、投資估算與融資方案評估六、償還能力評估七、風(fēng)險與效益分析八、總體評價與意見一、 授信申請情況金 額期 限利 率用 途擔(dān) 保上次批復(fù)授信房地產(chǎn)開發(fā)貸款其 他本次申請授信房地產(chǎn)開發(fā)貸款其 他合 計二、申請人評價（一）基本情況介紹1、申請人基本概況申請人名稱成立時間經(jīng)營期限法定代表人姓名聯(lián)系電話申請人注冊地址申請人經(jīng)營實體所在地址郵政編碼電話（傳真）法人營業(yè)執(zhí)照號碼是否提供上年度公示報告法人代碼證號碼年檢情況稅務(wù)登記證號碼有效期限貸款卡（證）號

3、碼年審情況特殊行業(yè)經(jīng)營證書名稱（如涉及）特殊行業(yè)經(jīng)營證書號碼（如涉及）有效期限基本賬戶開戶行賬號本行賬號本行開戶時間主營業(yè)務(wù)兼營業(yè)務(wù)注冊資本實收資本申請人所有制類別國有 集體 民營 中外合作 中外合資 外商獨資申請人組織類別有限責(zé)任公司 國有獨資公司 股份有限公司（上市）股份有限公司（未上市） 合伙 股份合作申請人與政府關(guān)系類別具有行業(yè)管理職能的公司 與政府機關(guān)有關(guān)的服務(wù)公司 無關(guān)系主管部門或歸屬集團公司部客戶準(zhǔn)入分類支持類 維持類 壓縮類 退出類 認(rèn)定機構(gòu) 申請人信用評級風(fēng)險限額2、申請人隸屬關(guān)系或控制關(guān)系情況單位：萬元主要股東情況表 主要股東名稱出資金額出資比例（%）出資方式其他申請人下屬

4、分公司、全資和控股子公司情況表公司名稱注冊資本占股比例主營業(yè)務(wù)銷售收入總資產(chǎn)本年凈利潤申請人主要參股公司情況表公司名稱注冊資本占股比例主營業(yè)務(wù)銷售收入總資產(chǎn)本年凈利潤申請人主要關(guān)聯(lián)公司情況表公司名稱注冊資本主營業(yè)務(wù)銷售收入總資產(chǎn)本年凈利潤注：申請人主要關(guān)聯(lián)公司包括申請人法定代表人關(guān)聯(lián)單位和重要關(guān)系人關(guān)聯(lián)單位申請人大股東背景：有無外資 有無國有股份 有無公開上市 有無集團背景 有無家族背景 有無參股背景 是否本行股東申請人隸屬關(guān)系或控制關(guān)系補充說明（是否存在并表關(guān)系和重大關(guān)聯(lián)易等）： 3、法定代表人從業(yè)經(jīng)歷： 4、股東情況介紹：(1)主要股東簡介： (2)實際控制人情況分析（具體應(yīng)分析實際控制人

5、與申請人之間的關(guān)系；實際控制人主要資產(chǎn)、經(jīng)營狀況及從事與申請人主業(yè)相關(guān)的同業(yè)經(jīng)驗；實際控制人與法定代表人為同一人的可略）： (3)財務(wù)管理體制（資金管理模式:是總分子公司分開獨立管理還是資金集中歸集;融資模式:是總公司統(tǒng)一對外融資還是分別獨立對外融資;財務(wù)管理人員是總公司統(tǒng)一管理還是由各成員單位獨立管理）： 5、組織結(jié)構(gòu)： 6、借款人為既有法人則需評價如下（1）借款人歷年開發(fā)運作情況借款人近三年的開發(fā)情況單位：平方米年份開發(fā)量竣工量竣工產(chǎn)品合格率優(yōu)良率銷售率借款人近三年來主要開發(fā)項目的運作情況單位：萬元、平方米項目名稱總投資建筑面積開發(fā)時間工程進度可銷售面積已銷售面積回籠資金逐個分析項目銷售及

6、資金回籠情況及項目經(jīng)營的經(jīng)驗和教訓(xùn)： （二）經(jīng)營情況分析1、近三年經(jīng)營比較分析和總體走勢預(yù)測（1）利潤表主要財務(wù)數(shù)據(jù)填報日期： 年 月 日 單位：萬元（小數(shù)點后不保留小數(shù)）項目 年 年 年本年 月營業(yè)收入減：營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費用管理費用財務(wù)費用資產(chǎn)減值損失加：公允價值變動收益投資收益營業(yè)利潤加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出利潤總額減：所得稅費用凈利潤（2）利潤表分析（分析申請人近三年營業(yè)收入和利潤的結(jié)構(gòu)分布、變化趨勢及其原因，對異常變動的費用、支出及原因要重點予以說明，判斷申請人收入穩(wěn)定性，預(yù)測未來發(fā)展趨勢）： 2、經(jīng)營主要因素分析（1）申請人經(jīng)營的市場定位： （2）房地產(chǎn)銷售情況（分析

7、實際銷售、潛在銷售和庫存變化情況等）： （3）申請人的主要競爭優(yōu)勢和劣勢： 3、其他影響經(jīng)營因素分析重要事件提示（包括近3年是否出現(xiàn)較大的經(jīng)營或投資失誤，重大建設(shè)項目項目資金的落實情況，體制改革、法律訴訟、或有項目、對外擔(dān)保責(zé)任風(fēng)險、人事調(diào)整、事故和賠償?shù)纫蛩貙ξ磥戆l(fā)展經(jīng)營的影響等方面）： （三）財務(wù)情況分析1、財務(wù)報表分析（1）財務(wù)報表類型： 事務(wù)所審計過 報送稅務(wù)機關(guān) 調(diào)整過 未調(diào)整審計部門： ，審計報告結(jié)論時間 審計意見類型：無保留 保留 否定 拒絕發(fā)表意見主管部門審批意見： （2）資產(chǎn)負(fù)債表主要財務(wù)數(shù)據(jù)填報日期： 年 月 日 單位：萬元（小數(shù)點后不保留小數(shù)）項目N-3年N-2年N-1年

8、本年 月本年 月會計科目余額較大或與上年比變化大于30%的明細(xì)及原因（注：內(nèi)容文字較多的，可備注說明）貨幣資金交易性金融資產(chǎn)應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款其他應(yīng)收款預(yù)付款項存貨其他流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)合計可供出售金融資產(chǎn)長期股權(quán)投資固定資產(chǎn)凈值無形資產(chǎn)在建工程其他非流動資產(chǎn)非流動資產(chǎn)合計資產(chǎn)總計短期借款應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款預(yù)收款項其他應(yīng)付款其他流動負(fù)債流動負(fù)債合計長期借款長期應(yīng)付款其他非流動負(fù)債非流動負(fù)債合計負(fù)債合計實收資本（或股本）資本公積盈余公積未分配利潤所有者權(quán)益合計(說明：此表中項目可根據(jù)申請人資產(chǎn)負(fù)債表中會計科目靈活調(diào)整。)（3）備注說明（科目余額較大及與上年相比變動30%以上的財務(wù)數(shù)據(jù)明細(xì)及原因，尤其要

9、關(guān)注對外投資、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、預(yù)收預(yù)付賬款及存貨）： （4）補充資料應(yīng)收帳款應(yīng)收賬款前五大明細(xì)及較上年增減變化情況： （本年 月）單位名稱應(yīng)收賬款金額（萬元）較上年末增減額合計應(yīng)收款項質(zhì)量分析及其對企業(yè)的影響： 壞帳準(zhǔn)備金的提取和使用情況： 其他應(yīng)收款 其他應(yīng)收款前五大明細(xì)及較上年增減變化情況： （本年 月）單位名稱其他應(yīng)收款金額（萬元）較上年末增減額合計應(yīng)收款項質(zhì)量分析及其對企業(yè)的影響： 預(yù)付賬款： （本年 月）單位名稱預(yù)付帳款金額（萬元）款項性質(zhì)款項對應(yīng)的項目名稱合計存貨 （本年 月）項目金額（萬元）比例（%）項目1項目2項目3儲備用地在建工程已完工未售房產(chǎn)其他合計對申貸項目應(yīng)列示其

10、明細(xì)（如其中，土地費用、前期費用等）： 主要非流動資產(chǎn)截止日期： 年 月 日 單位：萬元項目期末余額占比累計折舊（攤銷）備注房屋建筑物機器設(shè)備運輸設(shè)備在建工程土地使用權(quán)其他合計主要非流動資產(chǎn)增減情況及折舊和攤銷提取情況： 申請人對銀行負(fù)債情況（本年 月 日） 單位：萬元（一）貸 款行 名金 額到期日保證人或抵質(zhì)押物利率（競爭性客戶不作硬性要求）本 行合 計（二）銀行承兌匯票行 名敞口金額保證金比例到期日保證人或抵質(zhì)押物敞口風(fēng)險管理費（競爭性客戶不作硬性要求）本 行合 計（三）其 它 融 資行 名貼現(xiàn)金額國際貿(mào)易融資金額其它金額本 行非銀行融資情況（本年 月 日）（一）股 東 借 款股東名金 額

11、到 期 日利 率（二）非股東其他借款貸款人金 額到 期 日擔(dān)保方式利 率借款人涉及民間借貸情況調(diào)查結(jié)論（如涉及請按明細(xì)在“非股東其他借款”中填寫，如未涉及請?zhí)顚懻{(diào)查結(jié)論）： 關(guān)聯(lián)公司在本行授信情況（包括公司、小企業(yè)、個人在本行授信情況） （本年 月 日）借款人 貸款行金額到 期 日擔(dān)保方式利 率注：負(fù)債情況應(yīng)逐筆填寫，并分行別進行小計對外或有負(fù)債分析 截止日： 年 月 日 單位：萬元筆數(shù)對象余額到期企業(yè)墊款的可能性對外擔(dān)保承兌商業(yè)匯票被擔(dān)保/承兌企業(yè)簡況(市場地位，經(jīng)營狀況，資金實力，資信情況，前景等)： 申請人銀行融資、或有負(fù)債與征信報告數(shù)據(jù)是否一致，如存在差異，請詳細(xì)說明原因： （5）資產(chǎn)

12、負(fù)債表結(jié)構(gòu)及趨勢分析（分析其資產(chǎn)負(fù)債的結(jié)構(gòu)特點，變化原因及發(fā)展趨勢，判斷資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的合理性以及對銀行融資的依賴程度等）： 2、財務(wù)指標(biāo)分析類別指標(biāo)N-3年N-2年N-1年本年 月行業(yè)參照值長期償債能力指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率短期償債能力指標(biāo)流動比率速動比率營運能力指標(biāo)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率盈利能力指標(biāo)銷售凈利率凈資產(chǎn)收益率成長能力指標(biāo)銷售收入增長率凈利潤增長率說明：上述財務(wù)指標(biāo)分析可根據(jù)實際需要增加部分指標(biāo)。申請人財務(wù)指標(biāo)綜合分析與評價（主要從發(fā)展趨勢，變化原因，行業(yè)比較，與競爭對手比較等方面分析指標(biāo)值高或低的原因，并進行評論、預(yù)測）：（1）長期償債能力分析： （2）短期償債能力分析： （3）營

13、運能力分析： （4）盈利能力分析： （5）成長能力分析： （6）總體評價和分析： （四）現(xiàn)金流量分析1、現(xiàn)金流量表主要財務(wù)數(shù)據(jù)填報日期： 年 月 日 單位：萬元項目N-3年N-2年N-1年本年 月（如有）經(jīng)營活動現(xiàn)金流入經(jīng)營活動現(xiàn)金流出經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額投資活動現(xiàn)金流入投資活動現(xiàn)金流出投資活動現(xiàn)金流量凈額籌資活動現(xiàn)金流入籌資活動現(xiàn)金流出籌資活動現(xiàn)金流量凈額現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增加額2、現(xiàn)金流量表總量分析（重點關(guān)注經(jīng)營活動創(chuàng)造現(xiàn)金的充分性和穩(wěn)定性并分析現(xiàn)金流量變化的主要原因，及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流的非正常動向）： 3、現(xiàn)金流量指標(biāo)分析現(xiàn)金債務(wù)總額比經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入負(fù)債總額 銷售現(xiàn)金比率經(jīng)營性現(xiàn)金流入銷售額

14、 經(jīng)營現(xiàn)金流動負(fù)債比率=經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入流動負(fù)債 （五）申請人信用狀況分析1、申請人在本行的履約記錄（應(yīng)反映申請人以往年度在本行授信狀況及履約狀況，在本行有無借新還舊情況、最長逾期時間，本行上一年度審批意見的執(zhí)行情況、授信項下各項業(yè)務(wù)辦理情況、是否按規(guī)定用途使用授信、是否履行分期還款計劃、授信額度使用是否充分等情況，現(xiàn)有授信余額及業(yè)務(wù)品種情況，申請人是否按時提供財務(wù)報表并配合事后檢查工作）： 2、申請人在他行的履約記錄（應(yīng)反映申請人在他行的授信狀況及履約狀況、授信業(yè)務(wù)的逾期狀況及風(fēng)險分類情況、是否存在展期或轉(zhuǎn)貸情形）： 3、違法、違約記錄（包括但不限于在工商、稅務(wù)、海關(guān)、法院等部門信用記錄情況

15、，應(yīng)反映申請人是否拖欠稅款、是否存在偷稅漏稅情形，是否存在訴訟、糾紛、案件，是否存在拖欠職工工資及相關(guān)費用情形）： 4、申請人主要負(fù)責(zé)人或?qū)嶋H控制人、主要股東的信用記錄情況（應(yīng)反映申請人主要負(fù)責(zé)人或?qū)嶋H控制人個人征信系統(tǒng)的授信狀況及履約狀況、違約原因等情形）： 三、項目概況和建設(shè)情況評估1、項目基本情況（1）項目所處地理位置： 項目四至： （2）項目主力戶型結(jié)構(gòu)及戶型面積情況： （3）項目主要建設(shè)指標(biāo)序號指 標(biāo)數(shù) 值1土地使用年限2總用地面積3建筑占地面積4總建筑面積5住宅建筑面積6商業(yè)建筑面積7綠地率8綠地面積9容積率10建筑密度11建筑層數(shù)12建筑總高度13小汽車位14住宅套數(shù)15總投資1

16、6開發(fā)期17（計劃）開工時間18計劃竣工時間（4）分析開發(fā)項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r和本行信貸投向政策： 2、項目建設(shè)條件（1）立項批準(zhǔn)文件編號： 批準(zhǔn)時間： （2）土地使用權(quán)證取得情況：取得 否若取得，編號為： 土地使用權(quán)的獲得方式：協(xié)議轉(zhuǎn)讓 競拍 與他人合作應(yīng)付土地款額度 ： 支付土地款額度： 支付土地款資金來源： （3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得情況：取得 否若取得，編號為： （4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得情況：取得 否若取得，編號為： （5）開工許可證取得情況：取得 否若取得，編號為： （6）其他項目建設(shè)條件評估（考察項目的動遷安置計劃，施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，

17、項目建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等條件是否落實，是否享有政府有關(guān)優(yōu)惠政策等）： 3、項目建設(shè)實施進程評估（1）項目是否開工 是 否（2）實際進展情況評估（對項目的工程環(huán)支付情況、形象進度、時間進度等實際進展情況進行分析）： （3）預(yù)計進展情況評估（對預(yù)計工程進度、銷售計劃、主體工程竣工、完成裝修及配套工程及竣工入住時間等進行分析）： 4、項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況和環(huán)境評估（主要評估項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的資質(zhì)、業(yè)績，對本項目設(shè)計水平、施工質(zhì)量的影響，施工對周邊居民影響情況和使用建材是否符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等）： 四、項目市場情況評估（一）項目所在區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境分析（主要從項目周

18、邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施及物業(yè)配套的計劃和進度等方面進行分析） （二）項目市場定位及產(chǎn)品經(jīng)營方式分析1、開發(fā)項目用途:居住 商業(yè) 寫字樓 商住兩用 其他2、產(chǎn)品經(jīng)營方式：出售 出租 自營 3、定位的主要消費群體：投資者 經(jīng)營自用者 居住自用者 高收入群體 中等收入群體 低收入群體4、結(jié)合所在地區(qū)的具體情況，分析項目市場定位的準(zhǔn)確性和不同經(jīng)營方式的市場情況： （三）項目市場狀況分析1、供求狀況分析（要分析項目主要消費或使用群體的收入水平、居住水平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢；分析同類項目的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等）： 2、市場競爭情況分析（1）周邊主

19、要競爭項目情況 (對周邊地段同類房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、設(shè)計、環(huán)境、配套、建設(shè)進度、物業(yè)管理、租售情況、成本等情況進行分析，并選擇至少三個同類物業(yè)，列表綜合反映其租售情況)單位：平方米、元/平方米樓盤名稱地址建設(shè)規(guī)?？勺馐勖娣e結(jié)構(gòu)交易時間住宅均價其他物業(yè)均價租售率（2）項目競爭能力分析（分析和評價項目在地段、設(shè)計、質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進度、營銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項目的比較優(yōu)勢，綜合得出項目在市場上的競爭能力）： 本項目的優(yōu)勢： 本項目的劣勢： 3、項目銷售前景分析（調(diào)查項目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實情況，開發(fā)商以往的銷售經(jīng)驗，代理公司主要銷

20、售的樓盤和業(yè)績，并分析和評價其可行性）： 五、投資估算與融資方案評估（一）房地產(chǎn)項目資金需求預(yù)測（分析各項項目工程內(nèi)容和成本費用是否齊全，有無任意擴大取費范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，擴大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項、少算或人為壓低造價等情況；分析投資構(gòu)成比例合理與否） 經(jīng)過調(diào)查和分析，編制項目總投資估算表如下：單位：萬元序 號項 目 名 稱總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.1土地費用1.2前期工程費用1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1.4建筑安裝工程費1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費1.6開發(fā)間接費用1.7管理費用1.8財務(wù)費用1.9銷售費用1.10開發(fā)期稅費1.11其他費用1.12不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3項目總投資 注：前

21、期工程費用中可研費按建安工程總造價的0.15% 0.2%計，住宅設(shè)計費按工程概算投資額的2.2%3.5%計；不可預(yù)見費按工程概算投資額的0.3%0.8%計。（二）融資方案評估（對項目資金來源的合理性、可靠性進行分析論證）1、資金籌措方案：該項目總投資_ _萬元，其中自有資金 萬元，占總投資比例為 ；預(yù)租售收入 萬元，占總投資比例為 ；銀行貸款 萬元，占總投資比例為 ；其它資金來源 萬元，占總投資比例為 ；此次申請本行貸款 萬元，占總投資比例為 。其他資金來源包括： 2、已使用資金情況說明： 3、未到位資金預(yù)計到位情況： （三）投資估算及融資方案尚存的主要問題 六、 償還能力評估（第二還款來源評估見授信擔(dān)保調(diào)查報告）（一）項目租售情況預(yù)測 經(jīng)過分析和評估，編制該項目租售情況預(yù)測表如下：單位：平方米、元序號年 份年年年合 計1住宅銷售面積2住宅銷售價格3住宅銷售收入（1×2）4其他物業(yè)銷售面積5其他物業(yè)銷售價格6其他物業(yè)銷售收入（4*5）7可出租面積8出租價格9出租率