重慶武隆仙女山項(xiàng)目初步市場(chǎng)分析課件

1、2022年2月21日/目錄目錄 一、區(qū)域發(fā)展情況一、區(qū)域發(fā)展情況 概況概況 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 城市旅游資源城市旅游資源 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 城市房地產(chǎn)發(fā)展概況城市房地產(chǎn)發(fā)展概況 小結(jié)小結(jié) 二、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況分析 三、總結(jié)/概況概況城市區(qū)位城市區(qū)位距離主城區(qū)距離主城區(qū)180180公里，通行時(shí)間公里，通行時(shí)間2 2小時(shí)。小時(shí)。武隆縣地處渝東南烏江下游，東連彭水，西鄰涪陵、南川，北接豐都，南界貴川道真，幅員面積2901.3平方公里，轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)186個(gè)村，人口40萬(wàn)。武隆位于“一圈兩翼”中的渝東南區(qū)域（渝東南區(qū)域包括：黔江區(qū)、 武隆縣、石柱縣、 秀山縣 、酉陽(yáng)縣 、彭水縣） 武隆距

2、重慶市區(qū)180公里，通過(guò)09年新建成的渝武高速公路僅需兩個(gè)小時(shí)。重重慶慶主主城城武武隆隆渝東南渝東南/武隆縣主城包括三個(gè)組團(tuán)：主城區(qū)（巷口和棉花壩兩部分）、仙女山組團(tuán)和白馬組團(tuán)三部分。主城區(qū)（含巷口、棉花壩）為全縣的核心服務(wù)基地、交通樞紐，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、旅游服務(wù)和綠色食品加工；白馬組團(tuán)為全縣的工業(yè)基地；仙女山組團(tuán)為全仙女山組團(tuán)為全縣重點(diǎn)旅游服務(wù)接待基地?？h重點(diǎn)旅游服務(wù)接待基地。仙女山組團(tuán)依托仙女山風(fēng)景旅游區(qū)，定位于重慶市乃至渝東南及烏江流域重要的觀(guān)光旅游和度假旅游服務(wù)基地，也是武隆重要的城市拓展區(qū)。白馬組團(tuán)仙女山組團(tuán)主城區(qū)城市規(guī)劃城市規(guī)劃規(guī)劃定位規(guī)劃定位渝東南及烏江流域重要的觀(guān)光渝東南及烏江流

3、域重要的觀(guān)光旅游度假服務(wù)基地旅游度假服務(wù)基地/城市規(guī)劃城市規(guī)劃仙女山規(guī)劃仙女山規(guī)劃 一期規(guī)劃一期規(guī)劃4.64.6平方公里，目平方公里，目前已經(jīng)基本無(wú)地可拿！前已經(jīng)基本無(wú)地可拿！重慶市武隆縣仙女山組團(tuán)，具體范圍為：東以“武天路”（武隆天坑三硚）至小灣一帶；北以仙女山鎮(zhèn)至中心廟水庫(kù)岔路口為界；南以黃瓜坨至將軍坨一帶為界；西以現(xiàn)狀“墊道路”（墊江道真）為界。仙女山一期規(guī)劃總用地面積4.6平方公里。2006年5月和2007年1月，市政府批準(zhǔn)實(shí)施武隆縣城市總體規(guī)劃和仙女山組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃，把武隆仙女山推向了對(duì)外開(kāi)放的前沿。作為武隆縣城的一個(gè)組團(tuán)，仙女山新區(qū)規(guī)劃常住人口2.5萬(wàn)人，遠(yuǎn)景規(guī)劃8萬(wàn)人，將轉(zhuǎn)移

4、世界自然遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)的原住民1.5萬(wàn)人。同時(shí)，還將大量吸納重慶主城區(qū)具有建第二居所欲望的人員到新區(qū)居住。仙女山新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善。新修建的5條城市道路配套管網(wǎng)及路面工程已結(jié)束，武仙路主干道管網(wǎng)全面完工；供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)院、福利院等公共設(shè)施已竣工并投入使用。/城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)旅游度假，生態(tài)環(huán)保。旅游度假，生態(tài)環(huán)保。目標(biāo)目標(biāo)定位定位p到2011年，建成區(qū)面積達(dá)到4.6平方公里，常住人口達(dá)到2.5萬(wàn)；p到2016年，建成區(qū)面積達(dá)到10平方公里，常住人口達(dá)到5萬(wàn)，全面實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)。 度假旅游之城戶(hù)外運(yùn)動(dòng)之城生態(tài)環(huán)保之城 生態(tài)生態(tài)功能功能p森林覆蓋率達(dá)80%以上，珍稀植物20余種各種

5、草木本植物1300余種，其中國(guó)家保護(hù)的珍稀植物20余種p年平均氣溫17.4，平均日照1121小時(shí)。月均溫在20左右，最熱的7、8月，最高溫度也不超過(guò)30。p人類(lèi)居住最佳緯度為20-30度，仙女山新區(qū)處于北緯29.2度，海拔在1100米1200米。 行政服務(wù)中心區(qū)文化娛樂(lè)休閑區(qū)旅游度假接待區(qū)旅游商品農(nóng)牧產(chǎn)品加工區(qū)“武隆喀斯特”世界自然遺產(chǎn)博物館/城市旅游資源城市旅游資源武隆縣區(qū)域旅游資源豐富武隆縣區(qū)域旅游資源豐富旅游區(qū)類(lèi)別重慶市總量武隆縣擁有量占全市比重備注世界遺產(chǎn)2個(gè)1個(gè)50%武隆喀斯特國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)5個(gè)1個(gè)20%芙蓉江風(fēng)景區(qū)國(guó)家級(jí)森林公園3個(gè)1個(gè)33%仙女山國(guó)家森林公園國(guó)家4A級(jí)景區(qū)6

6、個(gè)2個(gè)25%芙蓉洞、天坑三硚重慶市“十佳”風(fēng)景旅游區(qū)10個(gè)2個(gè)20%芙蓉洞、仙女山、天坑三硚武隆縣是重慶市十佳旅游區(qū)和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，旅游業(yè)也成為武隆縣的一大支柱產(chǎn)業(yè)。目前，已開(kāi)發(fā)建成芙蓉江國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、仙女山國(guó)家森林公園景區(qū)、天生三橋景區(qū)三大景區(qū)。芙蓉洞、天生三橋景區(qū)被評(píng)為AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)。/城市旅游資源城市旅游資源平均海拔平均海拔19001900米，米，9 9個(gè)主要景點(diǎn)。個(gè)主要景點(diǎn)。烏江畫(huà)廊仙女山森林公園仙女湖天生三硚萬(wàn)峰林海芙蓉洞芙蓉江白馬山大溪河小三峽武隆境內(nèi)共有武隆境內(nèi)共有9 9個(gè)主要景點(diǎn)個(gè)主要景點(diǎn)，其中仙女山組團(tuán)周邊分布，其中仙女山組團(tuán)周邊分布有有4 4個(gè)著名的景點(diǎn)，以仙女

7、個(gè)著名的景點(diǎn)，以仙女山森林公園最為出名。山森林公園最為出名。仙女山仙女山平均海拔1900米，有16塊大小不等的高原牧場(chǎng)，占地約100平方公里。/城市旅游資源城市旅游資源仙女山和青城山發(fā)展歷程對(duì)比，目前仙女山發(fā)展時(shí)仙女山和青城山發(fā)展歷程對(duì)比，目前仙女山發(fā)展時(shí)間較短，文化積淀較弱。但從資源狀況來(lái)看，兩地區(qū)域價(jià)值類(lèi)似，間較短，文化積淀較弱。但從資源狀況來(lái)看，兩地區(qū)域價(jià)值類(lèi)似，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?。未?lái)發(fā)展?jié)摿Υ?。仙女山仙女山青城山青城山旅游價(jià)值國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)國(guó)家AAAA級(jí)旅游區(qū)國(guó)際森林公園世界文化、自然雙遺產(chǎn)國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)國(guó)家AAAAA級(jí)旅游區(qū)道教名山世界文化遺產(chǎn)生態(tài)價(jià)值植被豐富，80%綠色資源覆

8、蓋氣候涼爽，年平均氣溫17.4度空氣新鮮，富含氧離子是主城的108倍海拔1288米海拔1260米，全山林木青翠，四季常青資源價(jià)值集險(xiǎn)、幽、雄、奇于一身，譽(yù)為”南國(guó)第一牧場(chǎng)”和”東方瑞士”素有”青城天下幽“的美譽(yù)交通價(jià)值陸路：渝湘高速全程128公里；渝懷鐵路全程167公里水路：重慶港烏江芙蓉江碼頭；小三峽烏江芙蓉江碼頭航空：2010年底開(kāi)工建設(shè)仙女山旅游支線(xiàn)機(jī)場(chǎng)。成青快速通道、成灌快速、成灌快鐵發(fā)展時(shí)間2006年開(kāi)始，現(xiàn)發(fā)展4年時(shí)間2000年開(kāi)始，現(xiàn)發(fā)展已有10年游客量從2007年開(kāi)始游客年均增長(zhǎng)率保持在24%左右，2010年武隆旅游人數(shù)降達(dá)到270萬(wàn)人。2000年接待國(guó)內(nèi)游客300萬(wàn)人次200

9、5年年達(dá)到520萬(wàn)人次2010年達(dá)到670萬(wàn)人次發(fā)展目標(biāo)“運(yùn)動(dòng)”、生態(tài)、環(huán)保之稱(chēng)，渝東南片區(qū)旅游基地事宜多種度假活動(dòng)，環(huán)境優(yōu)美，自然環(huán)境良好的度假區(qū)現(xiàn)階段房?jī)r(jià)普通類(lèi)別墅產(chǎn)品4500-6000元/平方米多層產(chǎn)品3900-4700元/平方米普通類(lèi)別墅產(chǎn)品10000-12000元/平方米多層產(chǎn)品7000-9000元/平方米/旅游發(fā)展規(guī)劃旅游發(fā)展規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃在根據(jù)規(guī)劃在20202020年，區(qū)域年旅游人口將達(dá)年，區(qū)域年旅游人口將達(dá)到約到約19001900萬(wàn)。萬(wàn)。發(fā)展期發(fā)展期鞏固期鞏固期200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020

10、增長(zhǎng)率14.32%18.65%19.56%23.51%24%24%24%24%24%24%20%20%20%20%20%/旅游發(fā)展規(guī)劃旅游發(fā)展規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目多，檔次高；并區(qū)域規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目多，檔次高；并且將在武隆建設(shè)機(jī)場(chǎng)，預(yù)計(jì)總投資且將在武隆建設(shè)機(jī)場(chǎng)，預(yù)計(jì)總投資7.27.2億。億。 仙女山新區(qū)的發(fā)展定位是度假旅游之城、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)之城、生態(tài)環(huán)保之城，作為度假旅游之城，仙女山新區(qū)內(nèi)將建成仙女山游客接待中心、國(guó)際會(huì)展中心、生態(tài)公園、民俗風(fēng)情一條街、歐陸風(fēng)情一條街、7個(gè)四星級(jí)以上的酒店、五片廣場(chǎng)、旅游房產(chǎn)128萬(wàn)平方米，將成為重慶市范圍內(nèi)的主要旅游度假區(qū)和旅游接待基地；作為戶(hù)外運(yùn)動(dòng)之城，仙女山新區(qū)將

11、建城一座容納1.2萬(wàn)人的室外體育場(chǎng)、一座賽馬場(chǎng)、一條登山步道、一片18洞的高爾夫球場(chǎng)、10片籃球場(chǎng)、20片羽毛球場(chǎng)、30片網(wǎng)球場(chǎng)；作為生態(tài)環(huán)保之城，仙女山新區(qū)突出生態(tài)環(huán)保立城的理念，堅(jiān)持用生態(tài)學(xué)的原理進(jìn)行城市規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理保護(hù)。新區(qū)的容積率規(guī)劃在0.30.5，建成后新區(qū)的森林覆蓋率將達(dá)到70%以上。機(jī)場(chǎng)建設(shè)規(guī)模:擬建武隆支線(xiàn)機(jī)場(chǎng)近期(2020年)按飛行區(qū)指標(biāo)為4C,跑道2800米X45米建設(shè),遠(yuǎn)期(2040年)按飛行區(qū)指標(biāo)升為4D,跑道可延長(zhǎng)至4000米,總投資7.2億。/城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)武隆城市化率較高。約高出渝東南區(qū)域武隆城市化率較高。約高出渝東南區(qū)域5%5%。武隆渝東南平均2005200

12、6200720082009年末總戶(hù)數(shù)（萬(wàn)人）渝東南102.67105.28107.48109.726武隆11.7311.9312.112.3612.93年末總?cè)藬?shù)（萬(wàn)人）渝東南349.38354.94359.06363.228武隆40.140.4740.8441.0141.08常住人口（萬(wàn)人）渝東南283.51281.34280.9280.461武隆34.7934.7134.4234.3434.53城鎮(zhèn)化率渝東南21.50%23.00%24.49%26.08%武隆25.60%27.00%28.40%29.94%31.57%/城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)武隆位于渝東南六市第二位（僅次于黔江），武隆位于渝東南

13、六市第二位（僅次于黔江），占區(qū)域生產(chǎn)總值的占區(qū)域生產(chǎn)總值的16.8%16.8%。為渝東南區(qū)域發(fā)展的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)。為渝東南區(qū)域發(fā)展的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)城市。城市。20052006200720082009生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）渝東南0.0 186.4 223.3 280.4 352.1 武隆29.9 33.5 40.0 49.8 59.2 占比18.0%17.9%17.8%16.8%/城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)隨著仙女山旅游業(yè)的快速發(fā)展，武隆第三產(chǎn)業(yè)的比隨著仙女山旅游業(yè)的快速發(fā)展，武隆第三產(chǎn)業(yè)的比重跳躍式增加，重跳躍式增加，0909年占比已經(jīng)達(dá)到年占比已經(jīng)達(dá)到30%30%2006200720082009第一產(chǎn)業(yè)（億元）6.5

14、7.8 8.7 9.4 第二產(chǎn)業(yè)（億元）15.1 19.3 24.1 20.2 第三產(chǎn)業(yè)（億元）12.0 12.9 17.1 29.5 /城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)武隆縣人均武隆縣人均GDPGDP高于渝東南區(qū)域的平均水平，區(qū)域人高于渝東南區(qū)域的平均水平，區(qū)域人民生活水平提高較快。對(duì)周邊人口進(jìn)駐的吸引力較強(qiáng)。民生活水平提高較快。對(duì)周邊人口進(jìn)駐的吸引力較強(qiáng)。武隆渝東南平均2006200720082009人均GDP（元）渝東南65677907997412581 武隆9655115811448917192/城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)武隆固定資產(chǎn)投資快速增加，房地產(chǎn)投資占武隆固定資產(chǎn)投資快速增加，房地產(chǎn)投資占整個(gè)渝東南區(qū)域

15、的整個(gè)渝東南區(qū)域的35.5%35.5%。20052006200720082009社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）武隆28.2 35.2 42.1 58.0 78.8 渝東南175.2 234.3 302.9 391.5 占比20.1%18.0%19.1%20.1%房地產(chǎn)投資（億元）武隆0.6 1.6 2.8 5.0 8.3 渝東南7.1 10.7 15.8 23.3 占比22.7%25.9%31.4%35.5%/城市房地產(chǎn)發(fā)展概況城市房地產(chǎn)發(fā)展概況區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展主要依靠外來(lái)投資性購(gòu)房區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展主要依靠外來(lái)投資性購(gòu)房驅(qū)動(dòng)，受到驅(qū)動(dòng)，受到0808年市場(chǎng)萎縮，開(kāi)工量減少年市場(chǎng)萎縮，開(kāi)工量減少16.2%16.

16、2%； 09 09年市場(chǎng)復(fù)蘇，年市場(chǎng)復(fù)蘇，開(kāi)工量增加開(kāi)工量增加57.5%57.5%；/小結(jié)小結(jié)城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì) 武隆經(jīng)濟(jì)發(fā)展為渝東南區(qū)域第二大城市，國(guó)民生產(chǎn)總值僅次于黔江。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)較強(qiáng)。 09年，渝武高速公路的通車(chē)，使區(qū)域發(fā)展進(jìn)入了快車(chē)道規(guī)劃規(guī)劃 到2011年，建成區(qū)面積達(dá)到4.6平方公里，常主人口達(dá)到2.5萬(wàn)，到2016年，建成區(qū)面積達(dá)10平方公里，常駐人口達(dá)到5萬(wàn)。 預(yù)計(jì)2015年武隆機(jī)場(chǎng)將投入使用，屆時(shí)區(qū)域通行時(shí)間急劇減少，將形成一個(gè)星級(jí)酒店云集，配套齊全的全國(guó)知名旅游勝地。旅游旅游 區(qū)域旅游資源豐富，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?旅游，使武隆房地產(chǎn)與重慶主城互動(dòng)：目前，4.6平方公里已基本無(wú)地

17、可拿，核心區(qū)土地的稀缺性已初步呈現(xiàn)，土地的價(jià)值日漸提升！ 區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展主要靠旅游所衍生的投資需求拉動(dòng)。/目錄目錄 一、區(qū)域發(fā)展情況 二、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況分析二、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況分析 整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析 重點(diǎn)在售項(xiàng)目分析重點(diǎn)在售項(xiàng)目分析 結(jié)論結(jié)論 三、總結(jié)/仙女山項(xiàng)目分布仙女山項(xiàng)目分布天秀仙居仙山紫苑晉愉戴斯大衛(wèi)營(yíng)仙女山一號(hào)依云美鎮(zhèn)仙山流云夏宮仙女山假日國(guó)際社區(qū)21度洋房芳草地雪嶺仙山隆鑫花漾的山谷n項(xiàng)目概況：目前區(qū)域內(nèi)分布有11個(gè)在售項(xiàng)目，一個(gè)潛在項(xiàng)目（漢匯。塞拉維）。單個(gè)項(xiàng)目的占地面積均在200畝以上，并都規(guī)劃有酒店。n土地市場(chǎng)：在2008年以前區(qū)域地價(jià)水平為1015萬(wàn)/畝；樓

18、面地價(jià)約100200元/。在2009年由于渝武高速公路的通車(chē)和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的刺激，區(qū)域地價(jià)水平達(dá)到1825萬(wàn)/畝。樓面地價(jià)約500600元/。目前有兩個(gè)地塊項(xiàng)目在招商中，在漢匯項(xiàng)目附近一個(gè)約1000畝；晉渝附近約600畝。漢匯*塞拉維根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和業(yè)內(nèi)訪(fǎng)談信息/潛在項(xiàng)目潛在項(xiàng)目漢匯。塞拉維，總建筑面積約漢匯。塞拉維，總建筑面積約5 5萬(wàn)方。萬(wàn)方。0909年年拿地，樓面價(jià)約為拿地，樓面價(jià)約為500500元元/ /平米。平米。項(xiàng)目位置：緊靠仙女山一號(hào)占地面積：103畝建筑面積：5.2萬(wàn)產(chǎn)品特征：2570單間、一房、兩房預(yù)計(jì)推出時(shí)間：2010年10月地價(jià)水平：漢匯公司09年拿地：21萬(wàn)/畝。樓面地價(jià)

19、約為500元/。/整體市場(chǎng)格局整體市場(chǎng)格局重點(diǎn)項(xiàng)目一覽重點(diǎn)項(xiàng)目一覽花漾的山谷仙女山鎮(zhèn)別墅、洋房、小高層3-6占地1600畝50萬(wàn)方0.58該區(qū)域品種最高項(xiàng)目，也是去化最快的項(xiàng)目。雪嶺仙山距森林公園6公里 花園洋房、 小洋房3-4占地1030畝體量34萬(wàn)方0.6大盤(pán)大配套，中高端產(chǎn)品。仙女山1號(hào)仙女山新區(qū) 別墅、花園洋房3-5占地216畝體量9.3萬(wàn)方0.65開(kāi)發(fā)速度慢，去化周期長(zhǎng)，優(yōu)勢(shì)不明顯。仙山流云仙女山鎮(zhèn)銀杏大道65號(hào) 公寓、花園洋房、別墅3-4占地130畝體量4萬(wàn)方0.59區(qū)域內(nèi)較早的項(xiàng)目之一，一期售罄，二期產(chǎn)品創(chuàng)新突圍21度洋房仙女山鎮(zhèn)東側(cè)花園洋房3-4占地173畝體量7.76萬(wàn)方13

20、00戶(hù)0.6產(chǎn)品面積跨度較大，優(yōu)勢(shì)不明顯。依云美鎮(zhèn)仙女山鎮(zhèn)洋房、別墅 3-4占地204畝體量10萬(wàn)方0.6戶(hù)型緊湊，價(jià)格適中，銷(xiāo)售相對(duì)較好。夏宮社區(qū)仙女山鎮(zhèn)公寓、洋房、別墅3-4占地3500畝體量100萬(wàn)方0.6該區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的項(xiàng)目，但目前并沒(méi)有大量開(kāi)發(fā)。晉愉戴斯大衛(wèi)營(yíng)仙女山鎮(zhèn)別墅、公寓3-6占地229畝體量7.6萬(wàn)方1150戶(hù)0.5區(qū)域內(nèi)第一個(gè)引入產(chǎn)權(quán)式度假酒店項(xiàng)目，第一個(gè)公寓全部精裝修項(xiàng)目。天秀仙居仙女山鎮(zhèn)洋房、別墅2-4占地200畝體量10萬(wàn)方0.7商業(yè)為主的項(xiàng)目，洋房產(chǎn)品差，銷(xiāo)售緩慢。仙山紫苑仙女山鎮(zhèn)別墅320畝0.76萬(wàn)方0.57小地塊，大戶(hù)型，純別墅社區(qū)，銷(xiāo)售緩慢。/各項(xiàng)目推售

21、情況：小戶(hù)型洋房是區(qū)域的主力供應(yīng)產(chǎn)品，整體市場(chǎng)呈各項(xiàng)目推售情況：小戶(hù)型洋房是區(qū)域的主力供應(yīng)產(chǎn)品，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)容量低的特點(diǎn)，小型類(lèi)別墅產(chǎn)品逐漸興起，高現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)容量低的特點(diǎn)，小型類(lèi)別墅產(chǎn)品逐漸興起，高品質(zhì)產(chǎn)品市場(chǎng)接受度相對(duì)較高。品質(zhì)產(chǎn)品市場(chǎng)接受度相對(duì)較高?；ㄑ纳焦泉?dú)立：157聯(lián)排：75-90洋房：55-84獨(dú)立：10000聯(lián)排：7000洋房：50004.2萬(wàn)100%2.9萬(wàn)雪嶺仙山洋房：30-78洋房：44004.7萬(wàn) 95%2.3萬(wàn) 仙女山1號(hào)洋房：30-65洋房：39002.5萬(wàn)90%0.9萬(wàn)仙山流云疊拼：45-52疊拼：66005.8萬(wàn) 80% 1.6萬(wàn) 21度洋

22、房洋房：35-90洋房：42002萬(wàn) 90% 0.7萬(wàn) 依云美鎮(zhèn)洋房：37-64洋房：42003.7萬(wàn)100%1.1萬(wàn)夏宮社區(qū)洋房：27-72洋房：47002萬(wàn)90%0.7萬(wàn)晉愉戴斯大衛(wèi)營(yíng)別墅：102-123公寓：31-38別墅：5800公寓：6500未售未售未售天秀仙居別墅：230洋房：68-115別墅：5800洋房：47004萬(wàn)60%0.8萬(wàn)方仙山紫苑聯(lián)排：160-180聯(lián)排：55000.67萬(wàn)75%0.4萬(wàn)/特點(diǎn)：非主力產(chǎn)品，對(duì)資源和配套要求高，該來(lái)產(chǎn)品呈現(xiàn)去化速度快，溢價(jià)能力強(qiáng)的特點(diǎn)。特點(diǎn)：該區(qū)域主力產(chǎn)品，采取跟隨性?xún)r(jià)格策略，去化速度慢，溢價(jià)能力低。特點(diǎn)：差異化產(chǎn)品，依靠戶(hù)型創(chuàng)新，贏得

23、市場(chǎng)。特點(diǎn)：市場(chǎng)新興產(chǎn)品，投資型產(chǎn)品對(duì)企業(yè)實(shí)力要求較高，該類(lèi)產(chǎn)品客戶(hù)關(guān)注度高。項(xiàng)目類(lèi)型分類(lèi)項(xiàng)目類(lèi)型分類(lèi)品質(zhì)、投資、產(chǎn)品力、性?xún)r(jià)比為品質(zhì)、投資、產(chǎn)品力、性?xún)r(jià)比為在售項(xiàng)目的四大類(lèi)型在售項(xiàng)目的四大類(lèi)型/地址地址武隆仙女山山腳總占地總占地1600畝（出讓地800畝，租用地800畝）總建面總建面33.9萬(wàn)方（一期9萬(wàn)方，包括服務(wù)中心酒店等配套） 容積率容積率0.58推出體量推出體量推出4.2萬(wàn)方折后銷(xiāo)售均折后銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)獨(dú)立：10000 聯(lián)排：7000 洋房：5000主力房型及主力房型及面積區(qū)間面積區(qū)間獨(dú)立：157 聯(lián)排：75-90 洋房：55-84物管費(fèi)用物管費(fèi)用公寓1.8元/平方米月別墅3元/平方米月

24、目前銷(xiāo)售率目前銷(xiāo)售率一期售罄，二期辦卡750余張 去化特征去化特征2008年12月開(kāi)盤(pán)，先推公寓，后陸續(xù)推出洋房和少量別墅，09年4月份售罄，二期正在辦卡，購(gòu)買(mǎi)別墅產(chǎn)品的意向客戶(hù)辦卡需提交5萬(wàn)元資產(chǎn)證明。主要賣(mài)點(diǎn)主要賣(mài)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，景觀(guān)優(yōu)勢(shì)明顯（正看仙女山），產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較高。緊鄰仙女山（是目前在售項(xiàng)目中距離仙女山景區(qū)最近的項(xiàng)目），景觀(guān)資源較好，地塊內(nèi)部高差較大，前后排均可享受到景觀(guān)。項(xiàng)目特有的懸崖景觀(guān)增加了項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)品質(zhì)項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目/ /隆鑫隆鑫花漾的山谷花漾的山谷目前區(qū)域內(nèi)品質(zhì)目前區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最高的樓盤(pán)最高的樓盤(pán)二期可俯瞰一期/AA1BCDEF類(lèi)型聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排崖景獨(dú)立崖景洋房洋房面

25、積908674971578455套數(shù)62212453213144608預(yù)計(jì)均價(jià)70007200700073001000065005200套數(shù)占比5.5%1.9%21.8%2.8%1.2%12.8%54.0%體量占比7.3%2.4%23.8%4.1%2.7%15.9%43.9%景觀(guān)利用最大化，前后排均有山景，聯(lián)排別墅在地塊中央，四周為景觀(guān)懸景別墅和洋房。項(xiàng)目采用集中式車(chē)庫(kù)布局，除獨(dú)立別墅以外，其余戶(hù)型車(chē)庫(kù)均不入戶(hù)。戶(hù)型配比：二期戶(hù)型別墅產(chǎn)品體量占比達(dá)到40%，洋房60%。產(chǎn)品相對(duì)一期品質(zhì)提升程度較高。二期產(chǎn)品品質(zhì)大幅提升，溢價(jià)能力高的創(chuàng)新二期產(chǎn)品品質(zhì)大幅提升，溢價(jià)能力高的創(chuàng)新型別墅產(chǎn)品出現(xiàn)。型別

26、墅產(chǎn)品出現(xiàn)。目前產(chǎn)品客戶(hù)積累情況較好，4月開(kāi)始，截止7.25日已經(jīng)積累客戶(hù)574組。/聯(lián)排端頭戶(hù)型97贈(zèng)送面積是別墅的主要特點(diǎn)，大量的贈(zèng)送草坪花園、地下室和露臺(tái)，增加產(chǎn)品性?xún)r(jià)比和舒適度。聯(lián)排中套戶(hù)型74花園花園負(fù)一樓全贈(zèng)送獨(dú)立戶(hù)型157花園負(fù)一樓全贈(zèng)送二期產(chǎn)品的戶(hù)型特征二期產(chǎn)品的戶(hù)型特征大面積、高價(jià)值的大面積、高價(jià)值的贈(zèng)送贈(zèng)送94的別墅戶(hù)型：占地220平米銷(xiāo)售面積94實(shí)際使用面積240平米贈(zèng)送比例：155%創(chuàng)新型別墅產(chǎn)品總價(jià)約在60萬(wàn)70萬(wàn)。/銷(xiāo)售中心打造銷(xiāo)售中心打造野趣、品質(zhì)野趣、品質(zhì)/市場(chǎng)認(rèn)可度市場(chǎng)認(rèn)可度到訪(fǎng)客戶(hù)多，且客戶(hù)多為經(jīng)到訪(fǎng)客戶(hù)多，且客戶(hù)多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)有較高品質(zhì)要求的客戶(hù)濟(jì)實(shí)力較

27、強(qiáng)有較高品質(zhì)要求的客戶(hù)從客戶(hù)到訪(fǎng)量來(lái)看：在調(diào)查過(guò)程中，一直不斷有客戶(hù)到訪(fǎng)，到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的客戶(hù)大多為自駕車(chē)（車(chē)的檔次約在2040萬(wàn)/輛）/產(chǎn)品附加值較高，吸引了較多追求品質(zhì)的客戶(hù)。產(chǎn)品附加值較高，吸引了較多追求品質(zhì)的客戶(hù)。 以隆鑫的隆鑫二期產(chǎn)品為例：推出的主力產(chǎn)品的總價(jià)在60萬(wàn)70萬(wàn)之間，在目標(biāo)客戶(hù)上定位于較高檔次的休閑度假客戶(hù)，與周邊產(chǎn)品拉開(kāi)了距離 準(zhǔn)確的客戶(hù)定位，創(chuàng)新型的產(chǎn)品打造，使項(xiàng)目影響力提升，受到市場(chǎng)準(zhǔn)確的客戶(hù)定位，創(chuàng)新型的產(chǎn)品打造，使項(xiàng)目影響力提升，受到市場(chǎng)較高認(rèn)可較高認(rèn)可目前項(xiàng)目二期還未開(kāi)盤(pán)，從目前項(xiàng)目二期還未開(kāi)盤(pán)，從5 5月份到現(xiàn)在，已經(jīng)累計(jì)客月份到現(xiàn)在，已經(jīng)累計(jì)客戶(hù)戶(hù)750750

28、組。組。品質(zhì)項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目/ /隆鑫隆鑫花漾的山谷主要特征小結(jié)花漾的山谷主要特征小結(jié)/地址地址武隆仙女山新區(qū)銀杏大道66號(hào)游客接待中心對(duì)面總占地總占地229畝總建面總建面7.6萬(wàn)方 容積率容積率0.5推出體量推出體量預(yù)計(jì)8月份開(kāi)盤(pán)折后銷(xiāo)售均價(jià)折后銷(xiāo)售均價(jià)別墅：5800元公寓：6500元（精裝1200元）主力房型及面積區(qū)間主力房型及面積區(qū)間公寓：31-38別墅：102-123物管費(fèi)用物管費(fèi)用3元/平方米月目前銷(xiāo)售率目前銷(xiāo)售率未開(kāi)盤(pán) 去化特征去化特征目前正在辦理VIP卡，繳納五萬(wàn)元誠(chéng)意金主要賣(mài)點(diǎn)主要賣(mài)點(diǎn)投資性酒店式公寓，和戴斯簽約，1.5萬(wàn)元每年的投資回報(bào)率，還可享受每年1個(gè)月的自住期（需要預(yù)約）。

29、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目在仙女山接待中心對(duì)面，第一時(shí)間吸引非自駕游客戶(hù)的注意力；戴斯酒店品牌：25萬(wàn)每套，每年享受1.5萬(wàn)元的投資回報(bào)；精裝修：公寓全部精裝，增加了項(xiàng)目的投資價(jià)值。別墅公寓酒店投資概念項(xiàng)目投資概念項(xiàng)目/ /晉愉晉愉戴斯大衛(wèi)營(yíng)戴斯大衛(wèi)營(yíng)區(qū)域內(nèi)第一區(qū)域內(nèi)第一個(gè)引入產(chǎn)權(quán)式度假酒店項(xiàng)目，第一個(gè)公寓全精裝修個(gè)引入產(chǎn)權(quán)式度假酒店項(xiàng)目，第一個(gè)公寓全精裝修項(xiàng)目。項(xiàng)目。/戴斯酒店的引入強(qiáng)化了投資回報(bào)的保證，加強(qiáng)了消戴斯酒店的引入強(qiáng)化了投資回報(bào)的保證，加強(qiáng)了消費(fèi)者的信心。費(fèi)者的信心。晉愉戴斯大衛(wèi)營(yíng)是晉愉集團(tuán)目前在仙女山打造的獨(dú)一無(wú)二全酒店式休閑度假社區(qū)。項(xiàng)目位于仙女山新區(qū)核心，按100%全酒店化規(guī)

30、劃設(shè)計(jì)，提供家庭式度假生活方式。別墅總價(jià)約50萬(wàn)元至70萬(wàn)元，不帶返租；公寓總價(jià)約25萬(wàn)，待返租一層二層三層四層四拼別墅銷(xiāo)售面積：103使用面積：131花園露臺(tái)：80雙拼別墅銷(xiāo)售面積：123使用面積：168花園露臺(tái)：120/項(xiàng)目為仙女山首個(gè)純酒店式度假社區(qū)項(xiàng)目為仙女山首個(gè)純酒店式度假社區(qū) 晉渝戴斯大衛(wèi)營(yíng)，在定位上強(qiáng)化了投資的概念，運(yùn)用戴斯酒店的號(hào)召運(yùn)用戴斯酒店的號(hào)召力，帶動(dòng)了大量的投資型客戶(hù)。力，帶動(dòng)了大量的投資型客戶(hù)。 公寓：全精裝修產(chǎn)品，裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元/，總價(jià)約25萬(wàn)，與戴斯簽約前五年每年返還1.5萬(wàn)，每年可享受30天的自住期（需預(yù)約）。項(xiàng)目特點(diǎn)有兩個(gè)項(xiàng)目特點(diǎn)有兩個(gè) 引入美國(guó)戴斯集團(tuán)全

31、球化五星級(jí)度假酒店管理服務(wù)，引入美國(guó)戴斯集團(tuán)全球化五星級(jí)度假酒店管理服務(wù)，整個(gè)項(xiàng)目與五星級(jí)酒店的物業(yè)共管，增強(qiáng)了本項(xiàng)目的軟件配置。增強(qiáng)了業(yè)主的尊崇感。 以酒店服務(wù)配套（五星級(jí)度假酒店運(yùn)動(dòng)休閑與餐飲娛樂(lè)配套），作為以酒店服務(wù)配套（五星級(jí)度假酒店運(yùn)動(dòng)休閑與餐飲娛樂(lè)配套），作為項(xiàng)目的核心配套，項(xiàng)目的核心配套，與周邊自身配套不足其他的樓盤(pán)拉開(kāi)了差距。投資概念項(xiàng)目投資概念項(xiàng)目/ /晉愉晉愉戴斯大衛(wèi)營(yíng)特征小結(jié)戴斯大衛(wèi)營(yíng)特征小結(jié)/地址地址武隆仙女山鎮(zhèn)銀杏大道65號(hào)總占地總占地146畝總建面總建面5.7萬(wàn)方 容積率容積率0.58推出體量推出體量一期二期推2.5萬(wàn)方，三期推2萬(wàn)方，四期約有1.16萬(wàn)方的別墅下半

32、年面市折后銷(xiāo)售均價(jià)折后銷(xiāo)售均價(jià)目前售價(jià)6600元/主力房型及面積區(qū)間主力房型及面積區(qū)間1房：30402房：5070物管費(fèi)用物管費(fèi)用1.8元/目前銷(xiāo)售率目前銷(xiāo)售率80（持續(xù)銷(xiāo)售期） 去化特征去化特征一、二期中式洋房開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售4萬(wàn)方銷(xiāo)售近1年半，月均去化50套，后期地中海風(fēng)情別墅月均去化約90套。主要賣(mài)點(diǎn)主要賣(mài)點(diǎn)仙女山新區(qū)首個(gè)度假養(yǎng)生復(fù)合型大社區(qū)，創(chuàng)新戶(hù)型，贈(zèng)送庭院項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：創(chuàng)創(chuàng)新單獨(dú)入戶(hù)小別墅設(shè)計(jì)，吸引不少的投資客戶(hù)和第二居所客戶(hù)。另外，戶(hù)型設(shè)計(jì)靈活多變，擴(kuò)大客戶(hù)群群體。產(chǎn)品力代表項(xiàng)目產(chǎn)品力代表項(xiàng)目/ /仙山流云仙山流云區(qū)域內(nèi)較早的項(xiàng)目，一期區(qū)域內(nèi)較早的項(xiàng)目，一期售罄，二期產(chǎn)品創(chuàng)新突圍售

33、罄，二期產(chǎn)品創(chuàng)新突圍/底層戶(hù)型圖建筑面積：50.74使用面積：72.24贈(zèng)送率：43%二層戶(hù)型圖建筑面積：45.31使用面積：75.81贈(zèng)送率：67%三層戶(hù)型圖建筑面積：37.44使用面積：56.44贈(zèng)送率：51%三疊拼創(chuàng)新戶(hù)型，獨(dú)立入戶(hù)，贈(zèng)送大，單價(jià)高，溢價(jià)能力三疊拼創(chuàng)新戶(hù)型，獨(dú)立入戶(hù)，贈(zèng)送大，單價(jià)高，溢價(jià)能力較強(qiáng)。產(chǎn)品以總價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售，定價(jià)較強(qiáng)。產(chǎn)品以總價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售，定價(jià)26292629萬(wàn)萬(wàn)/ /套，根據(jù)不套，根據(jù)不同位置上下浮動(dòng)。同位置上下浮動(dòng)。/ 緊靠仙女山鎮(zhèn)，共享仙女山鎮(zhèn)的配套。緊靠仙女山鎮(zhèn)，共享仙女山鎮(zhèn)的配套。仙女山鎮(zhèn)的一系列配套，彌補(bǔ)了項(xiàng)目自身配套的不足。并且從現(xiàn)場(chǎng)訪(fǎng)談來(lái)看，選擇本項(xiàng)

34、目的客戶(hù)主要原因是考慮周邊配套充足，在度假期間購(gòu)物方便。 自身產(chǎn)品有創(chuàng)新，自身產(chǎn)品有創(chuàng)新，3F3F疊拼別墅，每層獨(dú)立入戶(hù)。疊拼別墅，每層獨(dú)立入戶(hù)。項(xiàng)目目前銷(xiāo)售的產(chǎn)品為3F疊拼別墅，并且利用地勢(shì)高差，做到了每層獨(dú)立入戶(hù)，其中1F，3F都有較大的贈(zèng)送面積。產(chǎn)品力代表項(xiàng)目產(chǎn)品力代表項(xiàng)目/ /仙山流云產(chǎn)品特征仙山流云產(chǎn)品特征/性?xún)r(jià)比代表項(xiàng)目性?xún)r(jià)比代表項(xiàng)目/ /仙女山一號(hào)、依云美鎮(zhèn)、仙女山一號(hào)、依云美鎮(zhèn)、2121度洋房度洋房產(chǎn)品面積控制在產(chǎn)品面積控制在25452545左右，全部為單價(jià)配套和一房產(chǎn)左右，全部為單價(jià)配套和一房產(chǎn)品，總價(jià)控制在品，總價(jià)控制在12181218萬(wàn)左右。萬(wàn)左右。20.1624.48-27.343.61從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，總價(jià)在1220萬(wàn)的產(chǎn)品區(qū)域各項(xiàng)目中銷(xiāo)售狀況最好的產(chǎn)品；控制總價(jià)是仙女山一號(hào)、依云美鎮(zhèn)、21度洋房等項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)的主要影響因素。/產(chǎn)品產(chǎn)品贈(zèng)送面積是主要賣(mài)點(diǎn)：目前區(qū)域產(chǎn)品的主力銷(xiāo)售面積在2045，贈(zèng)送面積的比例平均在20%40%左右。從產(chǎn)品的功能鍵劃分來(lái)看，契合休閑養(yǎng)生的概念，應(yīng)為長(zhǎng)期居住的人數(shù)不多，所以各個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品的功能間數(shù)量少，面積大（如客廳等會(huì)客空間的舒適度相對(duì)較高。 ），另外基本每個(gè)戶(hù)型都有較大的室外贈(zèng)送空間總價(jià)總價(jià)總價(jià)控制在1220萬(wàn)。性?xún)r(jià)比代表項(xiàng)目特征性?xún)r(jià)比代