土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)

1、一、封面格式（2分）1、封面標(biāo)題（1分）：重點(diǎn)審查項(xiàng)目名稱、受托估價(jià)單位、估價(jià)報(bào)告編號、技術(shù)報(bào)告編號、提交報(bào)告日期是否齊全，少1項(xiàng)減0.5分，少2項(xiàng)以上則不得分；2、關(guān)鍵字（1分）：重點(diǎn)審查估價(jià)對象所在市、縣全名（與項(xiàng)目名稱中市、縣全名是否一致）、估價(jià)目的、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、提交報(bào)告年度是否完整，少1項(xiàng)減0.5分，少2項(xiàng)以上則不得分。二、第一部分 總述 （18分）1、估價(jià)目的（2分）。估價(jià)目的必須表述準(zhǔn)確、規(guī)范，例如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等。出現(xiàn)下列錯誤者不得分：（1）出現(xiàn)兩個估價(jià)目的；（2）估價(jià)標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的

2、土地，不能出現(xiàn)相對應(yīng)的評估目的。2、估價(jià)依據(jù)（3分）。重點(diǎn)審查：估價(jià)依據(jù)是否充分，法律、法規(guī)、政策文件，技術(shù)規(guī)程，委托方提供的資料，實(shí)勘資料等四類是否齊全，表述是否規(guī)范等，涉及法律、法規(guī)、政策文件的，應(yīng)注明生效日期；政策和法規(guī)是否考慮了最新政策調(diào)整、是否具有針對性。每少一項(xiàng)減1分，少3項(xiàng)以上者不得分。3、估價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)日期（1分）。一般情況下，估價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)日期接近，出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等目的的，常規(guī)都是在踏勘現(xiàn)場之日，涉及財(cái)務(wù)記賬的多數(shù)選擇月末。估價(jià)機(jī)構(gòu)可以應(yīng)委托方要求出具追述性評估和預(yù)測性評估報(bào)告，此兩類報(bào)告的估價(jià)基準(zhǔn)日一般都與提交報(bào)告的時(shí)間或者估價(jià)工作期間

3、的間隔在3個月以上。凡估價(jià)基準(zhǔn)日不是實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件”中明確界定評估設(shè)定情況是否與實(shí)地查勘之日的狀況一致，并提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意區(qū)分。涉及地上附著物的，尤其是青苗、樹木的，建議回避追述性評估，或在出具追述性評估報(bào)告時(shí)要求委托方或者利益相關(guān)人簽字蓋章認(rèn)可地上物數(shù)量及質(zhì)量、價(jià)值等情況并提供基準(zhǔn)日的照片。抵押評估應(yīng)回避出具預(yù)測性報(bào)告。4、價(jià)格定義（4分）。重點(diǎn)審查：實(shí)際和假設(shè)的利用條件（用途）、實(shí)際和假設(shè)的開發(fā)程度、有效使用年限、價(jià)格類型（公允市場價(jià)格或抵押價(jià)格或清算價(jià)格或快速變現(xiàn)價(jià)格或拍賣底價(jià)或重置成本價(jià)或征收征用補(bǔ)償價(jià)等）、估價(jià)基準(zhǔn)日等。每少一項(xiàng)減1分，少4項(xiàng)以

4、上者和設(shè)定條件明顯不合理者均不得分。特別說明：用途和開發(fā)程度的假設(shè)，應(yīng)慎重考慮其可行性，應(yīng)與估價(jià)目的相符合并且假設(shè)條件是有可能達(dá)到的，例如：現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托方要求測算改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地后的地價(jià)，如果該區(qū)域均規(guī)劃為單純的工業(yè)園區(qū)，就不可行；現(xiàn)狀為生地，委托評估經(jīng)過“七通一平”、3年后的地價(jià)，如果是在特別偏僻的地區(qū)，請慎重查閱政府有關(guān)市政投入的規(guī)劃并判定其合理性。5、估價(jià)結(jié)果（1分）。重點(diǎn)審查地價(jià)水平的合理性，土地單價(jià)的表現(xiàn)形式（盡可能分列樓面地價(jià)、地面單價(jià)等）、總地價(jià)、總價(jià)大寫、幣種等，要求列出估價(jià)結(jié)果一覽表，評估標(biāo)的位于廣東境內(nèi)的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地、住宅用地，建議明示

5、樓面地價(jià)，這樣將有助于評審專家判斷地價(jià)結(jié)果的合理性。結(jié)果與專家判定的合理估價(jià)結(jié)果有15以上的出入的，本項(xiàng)不得分；土地單價(jià)、總地價(jià)、總價(jià)大寫、幣種漏項(xiàng)者各減0.5分。需要特別說明的是，如果不是應(yīng)用于年度報(bào)告質(zhì)量評審，估價(jià)結(jié)果的合理性具有一票否決權(quán)，即如果專家一致認(rèn)為土地估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重偏離合理價(jià)格，則該報(bào)告直接評判為不合格報(bào)告。6、估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用（5分）。重點(diǎn)審查：前提條件和假設(shè)條件的合理性、完整性（2分）；估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告使用的限制性是否做明確提示（1分）；對需要特殊說明的事項(xiàng)（2分），例如無法實(shí)地確認(rèn)的事項(xiàng)和評估中采用的地價(jià)指數(shù)修正、設(shè)定了與證載用途不符或者設(shè)定的開發(fā)程度與基準(zhǔn)日實(shí)際

6、開發(fā)程度不符等是否有全面、合理的解釋。凡各項(xiàng)說明有偏差者扣減2分；對權(quán)屬的理解明顯有誤者或者屬于應(yīng)特別說明的情況而不予說明者，或者其他說明錯誤達(dá)到2項(xiàng)以上者本部分不得分。特別說明：(1)對無法取得土地權(quán)屬證書或其他合法的權(quán)屬證明文件的情況下使用假設(shè)條件的，必須充分說明假設(shè)的理由并作出有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。（2）估價(jià)對象用途與土地證載用途或其他權(quán)屬證明文件不一致，需在報(bào)告附件中提供以下證明文件：1符合城市規(guī)劃，并取得規(guī)劃部門意見書；2國土或房產(chǎn)行政管理部門認(rèn)可的書面意見。（3）合理設(shè)定：在未取得上述第二款中的證明材料并以咨詢市場價(jià)格為目的的情況下，可提供委托方的書面要求作為輔證。上述證明材料和設(shè)定過程，

7、均需反映在估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用”章節(jié)中。（4）對符合區(qū)域性土地市場管理規(guī)定而與國家于評估基準(zhǔn)日的土地管理政策不符合者，應(yīng)做特別風(fēng)險(xiǎn)提示，例如廣東的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)屬于地方規(guī)定。（5）對于劃撥地價(jià)格、抵押評估價(jià)格、快速變現(xiàn)價(jià)格和拍賣底價(jià)等的內(nèi)涵和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)作出明確提示。7、簽字蓋章（2分）。重點(diǎn)審查：是否有2名估價(jià)師簽字、蓋執(zhí)業(yè)印章，且簽字與執(zhí)業(yè)印章字體是否一致；是否加蓋機(jī)構(gòu)公章。缺一項(xiàng)者即不得分；估價(jià)師不簽字僅蓋章，亦不得分。三、第二部分 估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析 （16分）1、估價(jià)對象描述（7分）。重點(diǎn)審查：土地位置和登記狀況（2分），包括估價(jià)對象位置、用途、面積

8、、四至等；土地權(quán)利狀況（3分），包括權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項(xiàng)權(quán)利等，簡述可能了解到的土地取得和流轉(zhuǎn)過程，并分析實(shí)際使用與證載狀況是否一致；土地利用狀況（2分），重點(diǎn)說明地上建構(gòu)筑物及其用途、容積率、建構(gòu)筑物說明等，如果是待開發(fā)土地，應(yīng)詳細(xì)說明評估中設(shè)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)及設(shè)定依據(jù)、提醒土地閑置的時(shí)間及當(dāng)?shù)仃P(guān)于閑置土地的處理政策和實(shí)際執(zhí)行情況等。以上各項(xiàng)如缺項(xiàng)，不得相應(yīng)分；描述不完整或表達(dá)不清晰，減一半分。特別說明：（1）土地權(quán)屬文件包括國有土地使用證、集體土地所有權(quán)證、集體建設(shè)用地使用證、農(nóng)村宅基地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書或房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，對房地合一

9、管理的地方，簽訂了土地出讓合同并獲得建設(shè)用地批準(zhǔn)書也可以確認(rèn)土地產(chǎn)權(quán)，對商品房占地，可以用經(jīng)鑒證過的商品房銷售(或預(yù)售)合同及付款憑證確認(rèn)土地產(chǎn)權(quán)；對臨時(shí)用地和臨時(shí)建筑，可采信有關(guān)政府部門出具的臨時(shí)使用土地和臨時(shí)建筑批準(zhǔn)文件。（2）由于土地開發(fā)利用強(qiáng)度對地價(jià)影響較大，在描述地上物時(shí)應(yīng)該把可以證明合法的土地利用強(qiáng)度的有關(guān)指標(biāo)詳加敘述，例：房地產(chǎn)權(quán)屬證書，房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證、或者在建工程的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等，針對以上各項(xiàng)的詳細(xì)描述可以幫助評審人員判定估價(jià)方法中部分參數(shù)的合理性。2、地價(jià)影響因素分析（9分）。一般因素（3分），有針對性地分析在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)影

10、響估價(jià)對象價(jià)格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)市場狀況等。分析完整、清晰得3分，機(jī)械套用非基準(zhǔn)日的資料或者分析沒有針對性者不得分。區(qū)域因素（4分），區(qū)域范圍界定是否合理、區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否考慮了估價(jià)對象特點(diǎn)，全面而恰當(dāng)。每遺漏一項(xiàng)對估價(jià)對象價(jià)格有重大影響因素的減0.5分，機(jī)械套用非基準(zhǔn)日的資料或者分析沒有針對性者不得分。個別因素（2分），主要考慮宗地自身?xiàng)l件（面積、形狀、水文地質(zhì)條件、臨路狀況等）、最合理和最有效利用、個別開發(fā)程度等地價(jià)的影響。報(bào)告中考慮了估價(jià)對象特點(diǎn)，個別因素選擇恰當(dāng)，對地價(jià)影響程度分

11、析客觀得2分，每遺漏一項(xiàng)減0.5分。四、第三部分 土地估價(jià)（60分）1、估價(jià)原則（1分）：要求估價(jià)原則選擇得當(dāng)、全面，與估價(jià)目的及估價(jià)方法相協(xié)調(diào)。下列情況下不得分：（1）遺漏合法原則；（2）采用了收益還原法和剩余法而遺漏最高最佳使用原則的；（3）采用了市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法或剩余法的而遺漏替代原則的。2、估價(jià)方法與估價(jià)過程（55分）：要求估價(jià)方法選擇得當(dāng)，選擇依據(jù)闡述充分。對選用了不合理的方法或者對所選方法不作任何說明者或者說明是屬于牽強(qiáng)附會的堆砌者，在本部分的調(diào)節(jié)系數(shù)中由評審專家給予90100的調(diào)節(jié)。另外，每一種方法的最終得分評審專家都可以綜合平衡，如果還存在表中各項(xiàng)未能

12、涵蓋的減分點(diǎn)，可以給予90100的調(diào)節(jié)。特別說明：規(guī)程要求兩種以上評估方法。除非是市場交易極為頻繁、近期可參照案例很多，且評估標(biāo)的價(jià)值量較小，可以考慮僅采用一種市場比較法，否則對采用一種方法評估者不予評分。有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法；對收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益還原法；具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用剩余法；在市場依據(jù)不充分且不宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。按估價(jià)對象和估價(jià)目的劃分，估價(jià)方法的選用一般情況下，遵照如下標(biāo)準(zhǔn)：用地類型適宜的估價(jià)方法住宅l、一般以市場比較法為主，以剩余法為輔

13、；2、對缺乏可售或可租的比較實(shí)例的舊有居住房地產(chǎn)可采用成本法或者基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作為主要的估價(jià)方法。商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）1、 有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；2、 可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔。工礦倉儲用地l、對具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時(shí)選用市場比較法或收益還原法進(jìn)行評估。2、在市場依據(jù)不充分時(shí)，可以成本逼近法為主，以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法為輔。公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地可以成本逼近法為主，以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（基準(zhǔn)地價(jià)可參照工業(yè)用地）為輔，或在有潛在收益的情況采用收益還原法。耕地、園地

14、、林地、草地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地可以選用收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法（含系數(shù)修正法、定級指數(shù)模型評估法、基準(zhǔn)地塊法），未利用地的評估的評估要根據(jù)開發(fā)后的用途選用不同的方法。涉及農(nóng)用地征用的，可采用綜合法、比較法和征用區(qū)片價(jià)系數(shù)修正法三種方法，綜合法所評估的農(nóng)用地征用價(jià)格等于農(nóng)用地價(jià)格、地上附屬物價(jià)格和社會保障價(jià)格之和。在可使用其他方法的前提下，不推薦使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，使用該方法的前提必須是近三年內(nèi)制定或更新過的基準(zhǔn)地價(jià)；在以課稅為目的的評估中，不受上述限制。要求估價(jià)方法選擇得當(dāng)，選擇依據(jù)闡述充分。不作任何說明者，不得分。采用兩種方法進(jìn)行評估的，估價(jià)方法與估價(jià)過

15、程評分的55分中，主要方法占30分，次要方法占25分，兩種方法不分主次各占27.5分；使用三種方法評估的，三種方法不分主次的各占18.33分，分主次的分值由評委酌情計(jì)算。對可參考交易案例較多、總地價(jià)較小而采用一種方法評估的，視作該方法為主要方法，滿分為30分，此為采用一種方法的最高得分。需要特別說明的是，規(guī)程要求宗地評估需要兩種以上的方法，盡管有些情況下一種方法的評估結(jié)果更有代表性，但有另一種方法對評估結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)一定是有幫助作用的，因此原則上要求每份報(bào)告均采用兩種以上方法評估。為便于計(jì)算，估價(jià)過程得分先設(shè)定每種估價(jià)方法的總分為100分，之后按下列公式計(jì)算乘以權(quán)重后得到加權(quán)總分：估價(jià)方法與過程

16、總得分=（第一種方法得分*第一種方法權(quán)重+第二種方法得分*第二種方法權(quán)重+）常用方法中應(yīng)注意的問題:（1）市場比較法：比較案例選?。?5分）。重點(diǎn)關(guān)注比較交易案例的真實(shí)性和與評估案例的接近性，案例真實(shí)、可靠度高，符合選擇原則，案例描述清楚、案例個數(shù)符合條件、案例選擇合理、比較價(jià)格基礎(chǔ)統(tǒng)一，有選擇特殊案例的說明等。至少三個案例，否則不得分；交易時(shí)間相差三年以上者，本案例減6分；用途（一級分類）不同，本案例不得分，用途一致性不夠（二級分類不同）且未做修正的，本案例減6分；比較案例與評估對象修正幅度達(dá)到30以上者，本案例不得分，差異20以上者，本案例本案例減4分。凡比較案例沒有明確的地址的扣減1分。

17、其他各項(xiàng)斟酌給分。比較價(jià)格基礎(chǔ)不統(tǒng)一者，不得分。需要特別說明的是，如果不是年檢報(bào)告，而是委托方或者相關(guān)第三人提供的由估價(jià)機(jī)構(gòu)正式出具的土地估價(jià)報(bào)告涉及到技術(shù)審裁的，如果采用市場比較法，專家第一步的工作就是檢查案例的真實(shí)性，只要有虛假案例或者改編了案例的指標(biāo)，該報(bào)告將直接評判為不合格報(bào)告。另建議估價(jià)師將比較案例的查勘記錄和查勘獲得的現(xiàn)場資料和照片等作為附件。補(bǔ)充材料國土資源部起草，中國質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會于2007年9月發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類摘要土地利用現(xiàn)狀分類國家標(biāo)準(zhǔn)采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、56個二級類，一級類主要按土地用途，二級類

18、按經(jīng)營特點(diǎn)、利用方式和覆蓋特征進(jìn)行續(xù)分。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。土地利用現(xiàn)狀分類表一級類二級類一級類二級類一級類二級類01耕地水田06工礦倉儲用地工業(yè)用地10交通運(yùn)輸用地鐵路用地水澆地采礦用地公路用地旱地倉儲用地街巷用地02園地果園07住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地農(nóng)村道路茶園農(nóng)村宅基地機(jī)場用地其它園地08公共管理與公共服務(wù)用地機(jī)關(guān)團(tuán)體用地港口碼頭用地03林地有林地新聞出版用地管道運(yùn)輸用地灌木林地科教用地11水域及水利設(shè)施用地河流水面其它林地醫(yī)衛(wèi)慈善用地湖泊水面04草地天然牧草

19、地文體娛樂用地水庫水面人工牧草地公共設(shè)施用地坑塘水面其它草地公園與綠地沿海灘涂05商服用地批發(fā)零售用地風(fēng)景名勝設(shè)施用地內(nèi)陸灘涂住宿餐飲用地09特殊用地軍事設(shè)施用地溝渠商務(wù)金融用地使領(lǐng)館用地水工建筑用地其它商服用地監(jiān)教場所用地冰川及永久積雪宗教用地12其他土地空閑地殯葬用地設(shè)施農(nóng)用地田坎鹽堿地沼澤地沙地裸地補(bǔ)充說明：價(jià)格內(nèi)涵一致的要求廣東的陽江、增城市和徐聞市、電白縣等，住宅用地通常用基底價(jià)表示，而廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大多數(shù)地市，比如廣州、深圳、珠海、佛山、惠州等通常用樓面地價(jià)表示商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，也就是用地上建筑面積計(jì)算的土地單價(jià)；工業(yè)用地除了深圳用樓面地價(jià)，其他20個地市基本上還是用地面單價(jià)的概念。

20、選定比較實(shí)例后，應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等?？杀纫蛩剡x擇（15分）。根據(jù)是否包括影響地價(jià)的全部主要因素，因素選擇是否有針對性，是否客觀合理等進(jìn)行評分。選擇因素不合理者，每因素扣減1分；漏必選因素，每項(xiàng)扣減2分。說明：在因素選擇時(shí)，正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：交易時(shí)間（必選）；交易情況（必選）；交易方式或者理解為價(jià)格類型（必選）；土地使用年限（必選，可在個別因素中體現(xiàn)）；區(qū)域因素；個別因素。不同用途的土地，影響其價(jià)格的因子不同，修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的用途確定，亦可根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉幕?/p>

21、準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表中的用途修正系數(shù)確定。在常見評估中，往往評估的是公允市場價(jià)值，所以、經(jīng)常被合并在一項(xiàng)考慮。在進(jìn)行區(qū)域因素及個別因素修正時(shí)，各因素的選定及權(quán)重因用途不同而異，例如商業(yè)用地的繁華度、臨街等權(quán)重比區(qū)域環(huán)境、宗地面積等重要，住宅用地的交通、景觀（江景、山景）比臨街、形狀等重要，工業(yè)用地的集聚度比區(qū)域環(huán)境重要等。以上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。區(qū)域因素：A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況（用宗地外“通”反映）； B.商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選用距城市市級或區(qū)級或街區(qū)級商業(yè)中心的距離遠(yuǎn)近反映）C.對外聯(lián)系和方便程度(用距火車站、長途汽車站、港口碼

22、頭距離遠(yuǎn)遠(yuǎn)及設(shè)施狀況來反映)D.道路通達(dá)度（用道路類型、道路級別、寬度、長度道路的相對位置來反映）E.公交便捷度（用公交路線、站點(diǎn)分布、車流量及?？看螖?shù)來反映，工業(yè)用地可以不選）F.公用設(shè)施完善度（用中小學(xué)、幼兒園、銀行、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場的擁有量、距離和它們的級別來反映）G.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度（用污染程度反映）H.綠地覆蓋率（辦公、住宅用地選，也可考慮景觀的差異）I.產(chǎn)業(yè)集聚（用區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無企業(yè)集中分布來反映，工業(yè)用地選）J.規(guī)劃限制（區(qū)域的規(guī)劃限制）K.自然災(zāi)害狀況（視情況可設(shè)可不設(shè)，如地震區(qū)、地震裂縫區(qū)等）個別因素：A.容積率B.宗地面積C.宗地形狀（規(guī)劃、較規(guī)則、不

23、規(guī)則）D.臨街狀況（四面臨街、三面臨街、兩面臨街、單面臨街、不臨街）E.地質(zhì)條件(地形，地勢，坡度，地基承載力，根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式)F.宗地內(nèi)土地開發(fā)程度（用宗地內(nèi)“通一平”反映）G.宗地最佳最有效利用（分析在合法前提下，是否達(dá)到了最佳最有效利用狀態(tài)）因素條件說明及說明表編制（10分）。重點(diǎn)評審：描述各條件是否客觀、具體、量化,與前后文是否對應(yīng)。描述過于簡化的及可以定量只是簡單描述的，每因素扣減1分；因素的描寫前后文矛盾的，該因素此項(xiàng)不得分。因素修正系數(shù)（40分）。重點(diǎn)評審修正是否恰當(dāng)、權(quán)重設(shè)置是否合理。其中情況修正體系占5分，期日修正體系占5分，年期修正體系占5分，區(qū)域因

24、素修正體系占10分，個別因素修正體系占15分。說明：1、交易日期修正注意事項(xiàng)：案例的成交日與待估宗地的估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)接近，如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可適當(dāng)延長，即選擇近年的交易案例用于比較，但最長不超過3年；如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（一般不超過1年，最長不超過2年）。在編制日期修正系數(shù)表時(shí)，地價(jià)指數(shù)可根據(jù)政府公布數(shù)據(jù)或通過各年政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合市場交易推算。對于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異，建議根據(jù)該區(qū)域各年的基準(zhǔn)地價(jià)比推算期日修正系數(shù)。對直接套用地價(jià)指數(shù)的，注意地價(jià)指數(shù)是定基指數(shù)還是環(huán)比指數(shù)。2、在交易情況修正中，注意以

25、下交易行為中的特殊因素影響：(1)有利害關(guān)系人之間的交易；(2)急于出售或者購買情況下的交易；(3)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；(4)交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；(5)交易雙方或者一方有特別動機(jī)或者特別偏好的交易；(6)相鄰地塊的合并交易；(7)特殊方式的交易；(8)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；(9)其他非正常的交易。3、在交易方式或者價(jià)格類型修正中，注意以下交易行為中的特殊因素影響交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正。注意即便是出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價(jià)可能有較大

26、差異。協(xié)議出讓的價(jià)格可能偏低；拍賣出讓價(jià)格最高且可能偏高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價(jià)格可能是居中價(jià)，且最可能是合理價(jià)。4、交易年限待估宗地的剩余使用年限為評估基準(zhǔn)日至待估宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限，比較實(shí)例的剩余使用年限為比較實(shí)例交易時(shí)至比較實(shí)例宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限，非評估基準(zhǔn)日至比較實(shí)例宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限。5、區(qū)域因素修正及個別因素修正區(qū)域因素修正中，按照前文中的提示分別給予不同級別的差異即可。個別因素修正中要注意的事項(xiàng)如下：（1）容積率條件指數(shù)此項(xiàng)修正有時(shí)作為個別因素中的一項(xiàng)，但在廣東的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地市，對地價(jià)影響較大，建議單列。各地區(qū)國土部門在制定基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)時(shí)一

27、般都有容積率修正項(xiàng)，可根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表（或公式）進(jìn)行容積率修正。對于容積率修正，因廣東多數(shù)地市商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和住宅用地習(xí)慣上是采用樓面地價(jià)進(jìn)行比較，所以修正的方向與采用地面單價(jià)比較是相反的。（2）面積條件指數(shù)將依據(jù)宗地面積大小劃分為“合適且有利于利用”、“較合適且比較有利于利用”、“不合適或不利于利用”三個等級。實(shí)際應(yīng)用中注意不同用途土地對面積的要求不同，不同地域?qū)ν恋孛娣e要求不同，應(yīng)考慮地域因素對面積要求不同的影響。如一塊200M2的住宅用地，廣州可能不受歡迎，但在東莞或陽江，則很受歡迎，那里的人喜歡蓋私房。而且廣東部分城市商品房開發(fā)中，面積少的地塊不一定最受歡迎。評估中應(yīng)認(rèn)真結(jié)

28、合估價(jià)對象所出市場狀況分析面積變化對宗地地價(jià)的影響。（3）宗地形狀指數(shù)將宗地形狀分為規(guī)劃、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降。注意當(dāng)宗地面積較大，足以滿足用地需要時(shí)，形狀不規(guī)則對土地利用的影響可能很小。（4）地形坡度指數(shù)一般而言，地形平坦為優(yōu)，坡度在小于3%屬較優(yōu)，坡度在35%屬一般，坡度在510%屬較劣，坡度大于10%屬劣。將地形坡度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降。注意高檔的住宅用地對坡度的要求也許與其他用地是相反的。此標(biāo)準(zhǔn)有待商榷，因?yàn)楝F(xiàn)在可以提供余泥地塊，很多地方是可以通過賣泥賺錢的，也就是說坡度越大

29、，可能更為有利，所以具體要視土地土壤而定。（5）地質(zhì)條件指數(shù)一般而言，地基承載力大于25噸/平方米屬優(yōu)，在2025噸/平方米屬較優(yōu)，在1220噸/平方米屬一般，在812噸/平方米屬較劣，小于8噸/平方米屬劣。將地質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降。（6）規(guī)劃條件限制指數(shù)較為常見的情況有限制用途、限制高度、限制容積率。例如在高新工業(yè)區(qū)中已經(jīng)發(fā)放了部分商服或者住宅用地的國有土地使用證，而事實(shí)上不可能開發(fā)。這種情況下，首先按照合法原則處理，但價(jià)格水平應(yīng)與其可能的水平接近。地價(jià)計(jì)算（10分）。重點(diǎn)審查公式及計(jì)算是否正確、是否給予了與

30、最終取值接近性明顯有差異的三個比準(zhǔn)價(jià)格不同的權(quán)重等。若三個比準(zhǔn)價(jià)格與最終取值接近性明顯有差異，而沒有分析并給予不同的權(quán)重則扣5分。（2）收益還原法公式的選定（10分）。估價(jià)師應(yīng)根據(jù)評估標(biāo)的的客觀收益方式選用不同的測算公式。說明：在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至前幾年是負(fù)收益。對只是存在潛在收益而采用均等收益和均等的費(fèi)用計(jì)算者，扣減10分；對通常情況下是通過自營產(chǎn)生收益者，例如百貨商場、酒店、工業(yè)企業(yè)等，應(yīng)考慮采用生產(chǎn)函數(shù)模型剝離土地收益的計(jì)算公式，此類采用了出租方式計(jì)算而未作說明的，扣減10分。另外，對于按照現(xiàn)狀持續(xù)使用評估的，如果評估標(biāo)的或其上蓋建筑物已經(jīng)簽署了一定年期租賃

31、合同的，在合同有效期內(nèi)均應(yīng)該按照合同約定的收益和支出計(jì)算純收益并將其還原?？偸找娲_定（25分）。重點(diǎn)審查數(shù)據(jù)來源依據(jù)是否充分，是否有較強(qiáng)說服力，是否采用客觀收益，客觀收益的確定方法及詳細(xì)測算過程是否準(zhǔn)確，是否考慮了衍生收益。凡客觀收益的測算過程沒有采用市場比較法求證過程的，扣減10分；凡忽略衍生收益（如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益）且未作原因說明者，扣減10分。說明：確定收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料。營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運(yùn)資料。直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市

32、場價(jià)格資料。所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢。在實(shí)際操作中，估價(jià)對象權(quán)屬人出于某種原因，提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會不真實(shí)，這時(shí)須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計(jì)報(bào)告。同時(shí)，對會計(jì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會計(jì)處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價(jià)數(shù)據(jù)（例如會計(jì)折舊與估價(jià)折舊不同）。注意簽署了租賃合同的，有效期內(nèi)收益按照合同約定方式計(jì)算。費(fèi)用及參數(shù)確定（40分）。重點(diǎn)審查費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，費(fèi)用取值符合正?？陀^費(fèi)用或政策規(guī)定要求，對沒有文件規(guī)定的，每項(xiàng)費(fèi)用的確定過程要有清晰的說明，有詳細(xì)的推算過程。每項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算依據(jù)不詳細(xì)直接給予結(jié)論者扣減5分，漏

33、計(jì)者扣減10分。說明：1、幾種用地方式下對應(yīng)的土地費(fèi)用為：（1）土地租賃中主要考慮：土地使用稅（因使用和租賃而繳納的有關(guān)稅費(fèi)）、管理費(fèi)（指管理人員的薪水及其他費(fèi)用）、土地維護(hù)費(fèi)及其他費(fèi)用（例如給排水及道路的修繕費(fèi)等）。（2）房地出租中主要考慮：經(jīng)營管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、房屋折舊費(fèi)等。對房屋折舊費(fèi)的扣除往往存在爭議，扣除此項(xiàng)后土地還原利率取值要對應(yīng)降低；另因?yàn)槭找媸强陀^收益，所以計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)采用代表此種類型的房屋的平均重置成本價(jià)。（3）經(jīng)營性企業(yè)主要考慮剝離銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營管理費(fèi)用、銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營利潤。（4）生產(chǎn)性企業(yè)主要考慮剝離生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售

34、稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用及企業(yè)利潤。2、確定費(fèi)用時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均費(fèi)用，且注意與前文中的收益相對應(yīng)。出租價(jià)格中如果不含應(yīng)上繳的稅費(fèi)就不應(yīng)該扣減稅費(fèi)。廣東部分城市房地產(chǎn)出租采用的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計(jì)）、營業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按營業(yè)稅的7%）、教育費(fèi)附加（按營業(yè)稅的3%）等合計(jì)給出了綜合稅率，此時(shí)應(yīng)采用此綜合稅率，注意不同的用途綜合稅率的區(qū)別。3、注意簽署了租賃合同的，有效期內(nèi)收益按照合同約定方式計(jì)算。土地純收益確定（5分）。重點(diǎn)審查土地純收益的剝離方法是否正確，依據(jù)是否充分。說明：房屋純收益的測算往往用房屋現(xiàn)值和房屋收益率的積來計(jì)算。房屋現(xiàn)值等于同類

35、房屋的建造成本費(fèi)用（包含建造過程中建造商的利潤，但不包括購買者投入購房資金的利潤），結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況確定。土地還原利率確定（15分）：重點(diǎn)審查土地還原利率確定是否有依據(jù)，是否合理等。沒有推算過程者，本項(xiàng)不得分，說明不詳細(xì)者，扣減5分。說明：（1）在使用土地租金推算土地價(jià)格時(shí)，土地還原利率可直接采用土地租售比：土地租金（扣除相關(guān)稅費(fèi)）與土地價(jià)格（扣除相關(guān)稅費(fèi)）之間的比率。(2)在采用房地產(chǎn)出租租金剝離土地租金時(shí)，土地還原利率用殘余法公式推算。r(r1L+r2B )/(L+B )在實(shí)際工作中，由于房地產(chǎn)租金及售價(jià)較易獲得，可先用房地產(chǎn)租售比確定房地產(chǎn)綜合還原利率，房屋還原利率比

36、綜合還原利率高12個百分點(diǎn)，土地還原利率比綜合還原利率低12個百分點(diǎn)，可作為上述方法求出的土地還原利率的大致檢驗(yàn)范圍。（3）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場、土地用途等狀況對其影響程度而確定，一般取35。（4）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原利率。地價(jià)測算（5分）：重點(diǎn)審查公式及計(jì)算過程是否正確。（3）剩余法待估宗地開發(fā)條件確定（10分）：重點(diǎn)

37、審查土地用途、容積率等是否符合規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要求，是否考慮了市場供求狀況等。缺此項(xiàng)分析，不得分；分析不全面的，扣減相應(yīng)分值。說明：在確定待估宗地的最有效利用方式時(shí)（包括用途、規(guī)模、檔次等），要符合當(dāng)?shù)卣块T的要求，符合已經(jīng)簽署的土地出讓合同，按照規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行測算，有關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)應(yīng)在報(bào)告中列示。對出讓合同與規(guī)劃指標(biāo)不一致者，根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)補(bǔ)地價(jià)的規(guī)定和上述文件中關(guān)于用途、建筑面積調(diào)整的有關(guān)約定處理，一般情況下，近期的政府批復(fù)更具效力。不動產(chǎn)總價(jià)估算（25分）：重點(diǎn)審查待估宗地開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價(jià)的估算方法及應(yīng)用是否合理，估算依據(jù)是否充分。售價(jià)、銷售時(shí)間、銷售情況預(yù)測不合理，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)

38、沒有用或者說明可售面積的情況；租賃時(shí)未考慮出租率及租金變化，每項(xiàng)扣減5分。說明：開發(fā)后出售的物業(yè)，必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，采用市場比較法與長期趨勢法結(jié)合預(yù)測開發(fā)后物業(yè)的價(jià)值。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地的價(jià)值，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場上同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件的不動產(chǎn)租金水平，采用收益還原法與長期趨勢法來預(yù)測其價(jià)值。估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：A、售價(jià)預(yù)測合理：根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格及走勢、政策影響，預(yù)測建成后售價(jià)。B、銷售時(shí)間預(yù)測合理：符合估價(jià)基準(zhǔn)日的政策規(guī)定。C、銷售情況預(yù)測合理：要根據(jù)市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮

39、資金的時(shí)間價(jià)值問題。D、租賃時(shí)要考慮出租率及租金增長情況。E、注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)用可售面積。開發(fā)成本估算（25分）：重點(diǎn)審查開發(fā)成本估算是否全面、客觀、合理，依據(jù)是否充分。對計(jì)算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用等是否說明了確定的方法和依據(jù)，計(jì)算是否準(zhǔn)確，要求每項(xiàng)成本均有詳細(xì)的說明。計(jì)算正確但無解釋者，每項(xiàng)各扣減5分。說明：1、開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切社會必要費(fèi)用的總和。在土地開發(fā)項(xiàng)目中，整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、開發(fā)成熟地的開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)；在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，整個項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息

40、和銷售稅費(fèi)。2、開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排的確定應(yīng)參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。對于大型開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金。3、計(jì)算開發(fā)成本時(shí)一般用總建筑面積。利息計(jì)算（10分）。重點(diǎn)審查開發(fā)周期、利息率、計(jì)息周期及其計(jì)算公式是否準(zhǔn)確，要求有詳細(xì)的說明。計(jì)算正確但無解釋者，減5分。說明：運(yùn)用靜態(tài)法公式時(shí)，地價(jià)款、土地開發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要計(jì)算利息。銷售稅費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，一般按復(fù)利計(jì)算。也可將開發(fā)收入和成本貼現(xiàn)至估價(jià)基準(zhǔn)日，此種情況下，不需要再計(jì)算利息。另外，利息不斷地發(fā)生變化，計(jì)算中要注意估價(jià)基準(zhǔn)日的利息率。利潤計(jì)算（10

41、分）：重點(diǎn)審查利潤率選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)是否合理，計(jì)算是否正確，要求有詳細(xì)的說明。計(jì)算正確但無解釋者，減5分。說明：開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。不同區(qū)域，或同一區(qū)域不同開發(fā)項(xiàng)目類型，利潤率不同。開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有以下4種：(1)計(jì)算基數(shù)土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：直接成本利潤率開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）(2)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，相

42、應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）(3) 計(jì)算基數(shù)土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）(4)計(jì)算基數(shù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所以，在測算開發(fā)利潤時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率之間的匹配，即選取不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)；反過來，采用不同的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)選取相應(yīng)的利潤率。實(shí)際操作中一般取投資利潤率或銷售利潤率。如果采用

43、現(xiàn)金流折現(xiàn)法，折現(xiàn)率的取值中綜合考慮了利息率及利潤率，則利潤可不單獨(dú)測算。稅金及其銷售費(fèi)用估算（10分）：重點(diǎn)審查稅費(fèi)確定是否符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，銷售費(fèi)用估算是否有依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算是否正確，特別是銷售費(fèi)用，需根據(jù)可比市場的普遍狀況確定，要求有詳細(xì)的說明。計(jì)算正確但無解釋者，扣減5分。地價(jià)計(jì)算（10分）：重點(diǎn)審查計(jì)算公式及計(jì)算過程是否正確。關(guān)于土地增值稅的計(jì)算說明：土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人所征收的一種稅。中華人民共和國土地增值稅暫行條例自1994年1月1日起執(zhí)行算起已經(jīng)12年。由于土地增值稅的征收很困難，征收效果并不理想。國家稅務(wù)總局2007年

44、發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，要求各地對房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30-60不等的土地增值稅。由于該稅以土地增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)的增值額必須在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以后才能確定，竣工結(jié)算不完成，稅務(wù)機(jī)關(guān)就無法及時(shí)征收土地增值稅。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局制定。因此，各地均對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)征土地增值稅的政策，但由于預(yù)征率比較低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)通過拖延竣工結(jié)算來緩繳土地增值稅。目前我省廣州、深圳、珠海等

45、大部分城市，土地增值稅的預(yù)征比例有所差別。如廣州，2004年2007年，普通住宅預(yù)征比例為0.5%，綜合樓預(yù)征比例為0.7%，其他預(yù)征比例為1%；深圳市規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1預(yù)征，對轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按0.5預(yù)征。目前，廣州已經(jīng)決定從2008年1月1日起將普通住宅土地增值稅的預(yù)征率從0.5%提高到1%，將其他商品房土地增值稅預(yù)征率從0.7%提高到2%，經(jīng)濟(jì)適用住房（含解困房）和限價(jià)商品住宅不實(shí)行預(yù)征。廣州市提高預(yù)征率的做法會不會得到推廣還難以判定。但如果將土地增值稅的預(yù)征率提高到基本等于甚至略超企業(yè)實(shí)際應(yīng)納土地增值稅的水平，相信絕大多數(shù)房地產(chǎn)開

46、發(fā)企業(yè)都不會抵制土地增值稅的清算，甚至?xí)e極進(jìn)行土地增值稅的清算。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知中針對清算難的問題作出了很多規(guī)定：“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”；“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)”。這些規(guī)定都將實(shí)質(zhì)性地改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收，因此必將影響到企業(yè)的利潤和土地的價(jià)格。建議對評估標(biāo)的位于廣東省的土地，核算稅費(fèi)時(shí)考慮土地

47、增值稅?？梢圆捎妙A(yù)征的比例計(jì)算，也可以按照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中規(guī)定的核算辦法計(jì)算。下表中給出了土地增值稅的簡易測算表。土地增值稅計(jì)算表序號項(xiàng)目備注A樓盤銷售總收入B土地成本(含契稅)土地成本*(1+3%)C建設(shè)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。D利息按照開發(fā)周期和當(dāng)時(shí)的利息計(jì)算E開發(fā)費(fèi)用含利息、管理和銷售費(fèi)用，可采用E=D+（B+C）*5%F有關(guān)稅金（營業(yè)稅及附加）舉例：F=A*5.65%G 其他扣除項(xiàng)目G=（B+C）*20%H可扣除項(xiàng)目H=B+C+D+F+GI增值額I=A-HJ增值率J=IHK土地增值稅(1)增值額

48、未超過扣除項(xiàng)目金額50的,K=I*30%；(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50，未超過100的,K=I*40%-H*5%；(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100，未超過200的,K=I*50%-H*15%；(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200,K=I*60%-H*35%（4）成本逼近法土地取得費(fèi)估算（25分）：重點(diǎn)審查土地取得費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，取值是否客觀、合理，取值依據(jù)是否充分。計(jì)算正確但無解釋者，各項(xiàng)扣減5分。說明：土地取得費(fèi)按用地單位取得土地使用權(quán)支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算，必須符合中華人民共和國土地管理法及土地所在地人民政府的相關(guān)規(guī)定。這是一個模擬的過程，實(shí)際上是估價(jià)基準(zhǔn)日的客觀土地取得費(fèi)

49、。征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用，即支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和地上物所有者的費(fèi)用，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。征地中各項(xiàng)費(fèi)用必須符合中華人民共和國土地管理法及土地所在地人民政府的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合市場確定。如果市場價(jià)與政府有關(guān)規(guī)定有明顯差距，則應(yīng)該收集三個以上的征地案例采用比較法測算。另外，估價(jià)基準(zhǔn)日在2006年7月25日之后的，所采用的農(nóng)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要高于廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及地方政府或地方政府部門公布的當(dāng)?shù)氐恼鞯匮a(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算，主要包括：拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合市場確

50、定。從市場購入土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是獲取土地的價(jià)格（應(yīng)為客觀合理的公開市場價(jià)格，非特殊交易）。需注意價(jià)格內(nèi)涵（如“通一平”，是否含出讓金等），避免與土地開發(fā)費(fèi)等重復(fù)計(jì)算。農(nóng)村集體土地取得費(fèi)與土地征收、征用前的用地類型有較大關(guān)聯(lián)，報(bào)告中需對此作出分析。土地開發(fā)費(fèi)估算（20分）：重點(diǎn)審查待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是否明確，依據(jù)是否充分，是否為客觀的開發(fā)費(fèi)用。計(jì)算正確但無解釋者，扣減10分。說明：土地開發(fā)費(fèi)按該區(qū)域土地平均開發(fā)程度下需投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。注意區(qū)分宗地內(nèi)開發(fā)程度與宗地外的開發(fā)程度?！巴ㄒ黄健币话闱闆r下是指宗地紅線外“通”，宗地紅線內(nèi)土地平整。宗地紅線外的土地開

51、發(fā)費(fèi)用要客觀計(jì)算道路費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公用設(shè)施配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)費(fèi)；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)一般有土地平整費(fèi)和小設(shè)施配套費(fèi)。根據(jù)估價(jià)目的和投資主體不同，宗地紅線內(nèi)的小設(shè)施是否計(jì)入也不同。土地開發(fā)費(fèi)可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的開發(fā)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)參考項(xiàng)目參考取值（元/m2）項(xiàng)目參考取值（元/m2）道路工程1590排水工程550供水工程1045通信工程620供電工程1090燃?xì)夤こ?040土地平整1520相關(guān)稅費(fèi)估算（20分）：重點(diǎn)審查相關(guān)稅費(fèi)組成是否全面，費(fèi)用的確定依據(jù)是否符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)算正確但無解釋者，各項(xiàng)扣減5分。征地過程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有：A、占用耕地時(shí)的耕地占用稅，詳見中華人民共和

52、國國務(wù)院令第511號中華人民共和國耕地占用稅暫行條例。人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域?yàn)閱挝唬峦?，每平方米?0元至50元；人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。B、占用耕地時(shí)的耕地開墾費(fèi)，詳見關(guān)于印發(fā)的通知（粵財(cái)農(nóng)2001378號）第四條，廣州、深圳及其他地級市轄區(qū)（不含所轄縣級市、縣）為20元/平方米；縣級市轄區(qū)內(nèi)15元/平方米；縣轄區(qū)內(nèi)10元/平方米。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)耕地加收15元/平方米。C、占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金（菜地與耕

53、地只用其一，詳見地方標(biāo)準(zhǔn)）；D、征地管理費(fèi)（征地補(bǔ)償費(fèi)總金額的1.4%2.1%），詳見廣東省物價(jià)局粵價(jià)2001323號。E、當(dāng)?shù)卣?guī)定并取得上級政府批復(fù)同意收取的其他有關(guān)稅費(fèi)。F、稅費(fèi)須為正常稅費(fèi)，其他非正常性支出如土地閑置費(fèi)等不能計(jì)入成本。G、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知（財(cái)綜200648號，2006年11月7日）明確規(guī)定：“新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，由市、縣人民政府按照國土資源部或省、自治區(qū)、直轄市國土資源管理部門核定的當(dāng)?shù)貙?shí)際新增建設(shè)用地面積、相應(yīng)等別和征收標(biāo)準(zhǔn)繳納”，“嚴(yán)禁市、縣人民政府和有關(guān)部門將新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)轉(zhuǎn)嫁

54、由用地單位繳納”。根據(jù)上面的規(guī)定，可以明確的是：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)不是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用以及土地使用權(quán)出讓過程中所發(fā)生的成本費(fèi)用，而是出讓土地收益的再分配，是中央和省兩級人民政府參與縣、市人民政府收取的土地收益。利息計(jì)算（5分）：重點(diǎn)審查利息率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計(jì)息期等是否合理，計(jì)算是否正確。計(jì)算正確但無解釋者，減2分。說明：按照所界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資金年利息率，分別估計(jì)各期投入利息。因利息不斷地發(fā)生變化，計(jì)算中要注意估價(jià)基準(zhǔn)日的利息率。利潤計(jì)算（5分）：重點(diǎn)審查利潤率選擇依據(jù)是否充分、符合客觀實(shí)際。未按照土地開發(fā)性質(zhì)和實(shí)際情況，確定投資利潤率者，扣

55、減2分；土地開發(fā)總投資（土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)）漏項(xiàng)者不得分。說明：一般采用投資利潤率計(jì)算。土地開發(fā)總投資包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。應(yīng)按照土地開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的正?；貓?bào)率。土地增值估算（10分）：重點(diǎn)審查增值率或增值額的確定依據(jù)是否充分，取值是否客觀、合理。計(jì)算正確但無解釋者，減5分。說明：1、規(guī)程上要求土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或者進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額計(jì)算。所以可以按照市場地價(jià)與成本價(jià)格的差額確定增值收益，也可以采用用地過程中向政府繳納的“地價(jià)”（非完整地價(jià)，多數(shù)地方把該地價(jià)稱為“出讓金”，盡管十分不規(guī)

56、范）作為增值收益，也可以考慮此種開發(fā)利用期望的增值收益來確定。2、根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知（國辦發(fā)2006100號），土地出讓收入使用范圍為：(一)征地和拆遷補(bǔ)償支出。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(二)土地開發(fā)支出。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等。(三)支農(nóng)支出。包括計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。(四)城市建設(shè)支出。包括完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)支出以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。(五)其他支出。包括土地出讓

57、業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、計(jì)提國有土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費(fèi)支出等。所以對目前部分估價(jià)師在計(jì)算土地增值收益時(shí)，考慮土地增值收益額一定要大于等于新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，是可以理解的。相關(guān)修正估算（10分）：重點(diǎn)審查年期修正、區(qū)位修正、土地還原率的確定等依據(jù)是否充分合理，公式計(jì)算是否正確。計(jì)算正確但無解釋者，各項(xiàng)扣減2分；此類修正漏項(xiàng)者，各項(xiàng)減3分。說明：1在實(shí)際操作中，如土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)，由于政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地法定最高出讓年限的出讓金，與評估宗地的剩余使用年限不一致，須作使用年限修正，相當(dāng)于先把出讓金推算成無限年期的，然