物業(yè)的初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)與管理

1、第四章物業(yè)的初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)與管理 一、初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的概念所謂物業(yè)的初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)”即通常所說的初始清潔”， 是指：在完成對物業(yè)的竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收后，物業(yè)管理公 司自身或由它聘請的專業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)公司對物業(yè) 進(jìn)行一次全面、徹底的清洗清潔，將干凈整潔的物業(yè)交給業(yè) 主。通常情況下是指該物業(yè)的所有公共區(qū)域，也有可能指業(yè) 主或商家的住宅或辦公、營業(yè)區(qū)在完成裝修之后的環(huán)境衛(wèi)生 維護(hù)工作。初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)”從潔凈光亮的精細(xì)程度及徹底性可分為粗開荒”和 細(xì)開荒”兩個(gè)過程。顧名思義，粗開荒”是粗略地對物業(yè)的公共區(qū)域或使用區(qū)域進(jìn)行清洗清潔，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)只 要達(dá)到竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)即可，由于與發(fā)展商或委托方

2、的關(guān) 系，物業(yè)管理公司經(jīng)常性地在物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后便直接接 管物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工作，再進(jìn)一步安排或組織相關(guān)環(huán)境 衛(wèi)生維護(hù)隊(duì)伍對物業(yè)進(jìn)行精細(xì)的初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工作，即細(xì)開荒”?！凹?xì)開荒”是在粗開荒”的基礎(chǔ)之上開展的物業(yè)環(huán) 境衛(wèi)生維護(hù)工作，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求明顯高于竣工驗(yàn)收的標(biāo) 準(zhǔn)。初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)”若按物業(yè)的性質(zhì)可分商業(yè)物業(yè)初始環(huán)境 衛(wèi)生維護(hù)（寫字樓、營業(yè)賣場、工廠、展場、辦公樓等）、民用物業(yè)初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)（主要指學(xué)校、商住樓或民用住 宅）、市政項(xiàng)目物業(yè)初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)（道路、橋梁、公園、 廣場等）。二、物業(yè)初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的方式在所有的物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工作中，物業(yè)的 初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)”是物業(yè)的

3、所有環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工作中，量最大、時(shí)間最緊、 難度最高的工作，作為物業(yè)管理公司自身而言，基本上無法 承擔(dān)或完成此項(xiàng)工作，因?yàn)?初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)”要在很短的 時(shí)間周期內(nèi)完成大量的工作，從環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)人員的組織、 清潔物料提供、機(jī)具設(shè)備的配置、開荒現(xiàn)場的指揮與管理等 方面都很難做到。多數(shù)情況下，物業(yè)的初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)都 采用全部外包的方式，即由物業(yè)管理公司聘請有相當(dāng)實(shí)力、 信譽(yù)良好、技術(shù)過硬的專業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)公司來完成 該物業(yè)的所有初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工作。當(dāng)然，若物業(yè)管理公司有自己的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)隊(duì)伍，在初始 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的作業(yè)量不大、開荒時(shí)間比較充裕及工作層面 不是很復(fù)雜的情況下也可以選擇由自己

4、做的方式來完成。還有一種情況是，物業(yè)管理公司如果確定由公司自己來提供 該物業(yè)的日常環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)，可選擇由自己及聘請專業(yè) 的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)公司共同來完成，這樣不僅可以鍛煉自 己的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)隊(duì)伍，從控制成本支出的角度來講也是可 取的。三、物業(yè)初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的管理及注意事項(xiàng)1、現(xiàn)場查勘：由經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)專業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)人員負(fù)責(zé)，重點(diǎn)了解 初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的區(qū)域、范圍、結(jié)構(gòu)；建筑裝修所選用的 材料；建筑施工的質(zhì)量狀況；初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的難度等方 面進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場踏勘。做好現(xiàn)場有無建修成品的損壞、腐 蝕、堵塞等情況的記錄，并在正式初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)前，請 建設(shè)單位或發(fā)展商簽字確認(rèn)，避免等初始環(huán)

5、境衛(wèi)生維護(hù)工作 完成之后交交付驗(yàn)收時(shí)引起不必要的爭議。2、進(jìn)場開荒的準(zhǔn)備：物資準(zhǔn)備：清潔清洗的工具、藥劑、機(jī)器。人員的準(zhǔn)備：管理人員及操作工（高空清洗作業(yè)人員、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)人員）。庫房的準(zhǔn)備：確保初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的全部物資的安全存 放，通常情況下現(xiàn)場的庫房也是作為環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)人員的辦 公及休息用房。動員工作：因初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)實(shí)際上是一場攻堅(jiān)戰(zhàn)，所有 的參與人員必須有充分的思想準(zhǔn)備，物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)或?qū)?業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人要在展開全面的初始環(huán) 境衛(wèi)生維護(hù)工作之前動員全體人員-以飽滿的熱情和積極的態(tài)度投入到初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工作中去。3、掌握初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)：一般來講，物業(yè)的 粗

6、開荒”是沒有標(biāo)準(zhǔn)的，但物業(yè)的 細(xì)開荒 是有明確標(biāo)準(zhǔn)的，現(xiàn)場的管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照先前制定的標(biāo)準(zhǔn)組織初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，對整個(gè)初始清潔作業(yè)現(xiàn)場進(jìn)行全 面指導(dǎo)和監(jiān)管。4、嚴(yán)把安全關(guān)：成品保護(hù)、財(cái)產(chǎn)安全、人員安全是初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工作中 最為重要的內(nèi)容，不管是物業(yè)管理公司自身進(jìn)行的初始環(huán)境 衛(wèi)生維護(hù)還是由專業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)公司承擔(dān)的初始 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，都應(yīng)時(shí)時(shí)強(qiáng)調(diào)安全服務(wù)意識和觀念，管理者 必須嚴(yán)厲制止違反物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)安全操作規(guī)程相關(guān) 規(guī)定的一切行為。5、加強(qiáng)開荒作業(yè)現(xiàn)場的溝通銜接：開荒期間存在的最大問題是作業(yè)現(xiàn)場的交叉施工，任何一個(gè) 物業(yè)初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的過程，也是一個(gè)有著多個(gè)工種的重 復(fù)施工

7、、交叉污染的過程。這就要求現(xiàn)場管理人員有良好的 溝通協(xié)調(diào)能力，更要求物業(yè)管理公司加強(qiáng)對這一時(shí)期的現(xiàn)場 管理和控制。否則，物業(yè)的初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工作將造成大 量的人力資源成本、清潔物料成本的增加，工期更沒辦法保 證。6、及時(shí)交付驗(yàn)收:環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)在物業(yè)的所有管理工作中比較而言，是最具彈 性和反復(fù)性的工作，其中初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)表現(xiàn)更為明顯。這就要求現(xiàn)場管理人員及時(shí)交付驗(yàn)收。通常情況是小型的初 始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工程（作業(yè)面積在5000平方米以下）一次性交付，大型的初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工程（作業(yè)面積在5000平方米以上）分區(qū)交付驗(yàn)收，特大型的初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工 程（作業(yè)面積在30000平方米以上）不僅要分區(qū)

8、而且要分時(shí) 段交付驗(yàn)收。由于交付驗(yàn)收的不及時(shí)性，會直接導(dǎo)致返工， 進(jìn)而增加清潔成本。嚴(yán)重的會影響到雙方的合作關(guān)系。7、加強(qiáng)對已開荒完畢但未交付驗(yàn)收的區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)： 對于已開荒完畢，但整個(gè)初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工程未全部交付 驗(yàn)收的情況，所負(fù)責(zé)開荒的單位（物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)的環(huán) 境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)公司）要安排專人進(jìn)行環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。這樣 做的目的有以下幾個(gè)方面，一是保持整個(gè)初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù) 現(xiàn)場的整體潔凈，及時(shí)清理因交叉施工造成的重復(fù)污染及清潔的人為破壞，使初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的成果”隨時(shí)展現(xiàn)在發(fā)展商、委托方或業(yè)主面前，讓他們感覺到此項(xiàng)工作的進(jìn)展和 效果；二是進(jìn)一步完善初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的質(zhì)量，對在先期 的

9、初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)過程中遺漏部分及時(shí)加以彌補(bǔ)；三是避 免不必要的人工成本和物料成本的浪費(fèi)，最大可能地節(jié)約費(fèi) 用。四、不同性質(zhì)物業(yè)的初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及工藝本標(biāo)準(zhǔn)僅對常見物業(yè)項(xiàng)目而言，特殊物業(yè)項(xiàng)目可按發(fā)展商或 委托方的實(shí)際要求進(jìn)行調(diào)整。1、寫字樓的初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及工藝： 工藝及標(biāo)準(zhǔn)范圍清潔工藝質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)備注大廈外墻立面 樓頂平臺、附樓平臺 弱酸性除垢環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)藥劑、 地刷機(jī)刷洗、高壓水機(jī)沖凈 整體潔凈、無明顯水泥漿粘附 對異形結(jié)構(gòu)要小心，以免損壞.幕墻玻璃及低位石材墻面或金屬復(fù)合板材中性全能水、吊繩作業(yè)。若大樓有維修吊籃，可采用吊籃。水洗干刮均可 整體潔凈明亮、無膠等附著外圍 地面、花臺

10、弱酸性環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)藥劑、地刷機(jī)刷洗、高壓水沖洗整體潔凈、無水泥等附著物燈具、指示牌擦拭、去塵潔凈陰溝暗渠沖洗干凈、排水暢通地下停車場 地面（含車道出入口）地刷機(jī)刷洗、高壓水機(jī)沖凈潔凈進(jìn)出車道頂棚清洗 高壓水刷洗 潔凈明亮管道及燈具、風(fēng)口、指示牌、機(jī)房清掃、除塵 潔凈走火樓梯地面、梯步除塵刷洗潔凈無附著物含裙樓消防樓梯扶手及燈具、風(fēng)口 除塵潔凈踢腳線清潔抹塵潔凈、無附著物大 堂 地面石材0#鋼絲棉拋光清潔 光亮潔凈、無附著物 墻面、柱面 清除膠等附著物、0 #鋼絲棉拋光 光亮潔凈、 無附著物內(nèi)玻璃墻及玻璃門 除膠等附著物、玻璃水刮拭 光亮潔凈、 無手印電梯轎廂3M不銹鋼光亮劑擦拭上光 潔凈如新、

11、無手印、 無刮花含貨裙樓運(yùn)電梯梯臺扶手等、服務(wù)臺、風(fēng)口、吊頂燈具清潔除塵潔凈、無腐蝕樓層開荒 電梯廳：地面及墻面、天花吊頂燈具地面：3M紅色清潔墊清洗墻面：清除附著物、環(huán)保比利蠟用0#鋼絲棉拋光 地面：光潔，光度在80度以上墻面：光亮潔凈、無附著物 樓層環(huán)形通道：地面及墻面 強(qiáng)弱電井管道井風(fēng)機(jī)房 全面清潔，抹塵 整體潔凈無積塵污 垢業(yè)主單元（空置房）地面、護(hù)欄、設(shè)施等清掃、吸塵、擦拭干凈、整潔樓層所有風(fēng)口燈具吊頂 吸塵 潔凈衛(wèi)生間 大廈所有衛(wèi)生間清潔間 全方位清潔、除臭 潔凈無 殘余物、無水跡玻璃 大樓范圍所有內(nèi)玻璃面 除膠等附著物、清潔 光亮潔 凈、無手印2、商業(yè)賣場的初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及

12、工藝工藝及標(biāo)準(zhǔn)范圍清潔工藝質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)備注外墻表面 花崗石 刷洗 潔凈，清爽 對異形結(jié)構(gòu)要小心，以 免損壞，加強(qiáng)安全管理幕墻玻璃及鋁板 通用清潔濟(jì)、吊繩作業(yè)。若大樓有維修吊籃，可采用吊籃。水洗、干刮均可整體潔凈明亮、無膠等附著不銹鋼擦拭光亮潔凈餐飲區(qū) 地面清掃（洗）先清掃再清洗 潔凈，無明顯塵垢（漆點(diǎn)）墻面清掃 表面除塵 無明顯塵垢管道、機(jī)房、燈具、標(biāo)識等表面除塵外圍 地面、花臺 中性及弱酸性環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)藥劑、地刷機(jī)刷洗、高壓水沖洗 整體潔凈、無水泥等附著物科學(xué)使用環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)藥劑，以免造成腐蝕燈具、圍欄、廣告牌 擦拭、去塵 潔凈陰溝暗渠沖洗干凈、暢通步行樓梯及消防樓梯地面除塵刷洗潔凈無附著物注意

13、成品保護(hù)，特別是涂料墻壁扶手及燈具、風(fēng)口 除塵潔凈踢腳線清潔抹塵潔凈、無附著物消防門、栓等 清潔抹塵 潔凈無污無塵 商場公區(qū)地面:涂料及膠紙，3M清潔墊徹底清潔 光亮潔凈、清爽，無附著 物 對超3米高的區(qū)域范圍，采用高空液壓平臺（18m）作業(yè)， 對燈具或其它飾品應(yīng)小心操作，以免墜落人造大理石表面養(yǎng)護(hù)徹底清潔后作水晶養(yǎng)護(hù)墻面及天花：乳膠漆墻面及石膏板清潔抹塵清除污漬污垢，積塵，設(shè)施設(shè)備抹塵潔凈、無積塵污垢內(nèi)外玻璃墻或隔斷 除膠、污漬等、玻璃刮拭 光亮潔凈、無 手印內(nèi)玻璃墻及玻璃門 除膠等附著物、玻璃水刮拭 光亮潔凈、 無手印電梯 扶手電梯 槽縫徹底清潔，玻璃扶手全面清潔潔凈，無油污、塵垢轎廂電梯

14、轎廂壁3M不銹鋼光亮劑擦拭上光 潔凈如新、無 手印、無刮花 人造大理石地面 徹底清潔后作水晶養(yǎng)護(hù) 光亮、潔凈，塑料地面徹底清潔后作3M硬光蠟保養(yǎng)不銹鋼磨砂玻璃 清除污漬污垢，積塵，設(shè)施設(shè)備抹塵電梯廳墻面:大理石/乳膠漆/防火飾板 表面除塵 潔凈無陳垢工藝及標(biāo)準(zhǔn)范圍清潔工藝質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)備注電梯廳地面：鑲嵌地磚 吸塵，鏟除泥沙、塵垢、涂料及膠紙，3M清潔墊徹底清潔潔凈無污垢天花：燈具、風(fēng)口、石膏板/乳膠漆 清潔除塵、除蟲網(wǎng) 潔凈、無腐 蝕大堂 服務(wù)臺、扶手等 表面除塵 潔凈無陳垢辦公室 地面、辦公家具 辦公家私抹塵、去污；各處門窗玻璃表面抹凈；地面清洗；干凈、舒適洗手間 商場內(nèi)所有衛(wèi)生間、清潔間全方位

15、清潔、除臭 潔 凈、無殘余物3、住宅小區(qū)初始環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及工藝:工藝及標(biāo)準(zhǔn)范圍清潔工藝質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)備注住宅外墻立面幕墻玻璃及低位石材墻面或金屬復(fù)合板材3M多功能全能水、吊繩作業(yè)。若大樓有維修吊籃，可采用吊籃。水洗干刮均可整體潔凈明亮、無膠等附著對異形結(jié)構(gòu)要小心，以免損壞淺色外墻防水漆墻面 3M多功能全能水，吊繩作業(yè)，水洗干洗均可 整體潔凈明亮、無膠等附著裝飾隔板及外置鋼結(jié)構(gòu)架3M多功能全能水，吊繩作業(yè)，干洗整體潔凈外圍 毛面花崗石地面、花臺；彩色人行通道 弱酸性環(huán)境衛(wèi) 生維護(hù)藥劑、地刷機(jī)刷洗、高壓水沖洗 整體潔凈、無水泥 等附著物 燈具、指示牌 擦拭、去塵潔凈樓頂平臺樓頂平臺弱酸性除垢環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)藥劑、地刷機(jī) 刷洗、高壓水機(jī)沖凈 整體潔凈、無明顯水泥漿粘附地下停車場 地面（含車道出入口）地刷機(jī)刷洗、高壓水機(jī)沖凈 潔凈進(jìn)出車道頂棚清洗 高壓水刷洗 潔凈明亮管道及燈具、風(fēng)口、指示牌、機(jī)房清掃、除塵 潔凈消防樓梯 地面、梯步 除塵刷洗 潔凈無附著物扶手及燈具、風(fēng)口 除塵潔凈踢腳線清潔抹塵潔凈、無附著物工藝及標(biāo)準(zhǔn)范圍清潔工藝質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)備注入戶大堂 地面光面花崗石 0 #鋼絲棉拋光清潔 光亮潔凈、無附著物噴涂墻、柱面 背負(fù)式吸塵器吸塵 潔凈、無明顯積塵內(nèi)玻璃墻及玻璃門 除膠等附著物、玻璃