論加大房地產(chǎn)價格在CPI統(tǒng)計指標中的權(quán)重

1、論加大房地產(chǎn)價格在CPI統(tǒng)計指 標中的權(quán)重目錄中英文摘要4一、弓丨言5二、 對CPI的總體介紹 5（一）編制CPI的理論框架 6（二）我國CPI統(tǒng)計指數(shù)權(quán)重7三、房地產(chǎn)價格的形成與CPI的對應(yīng)關(guān)系.10（一）我國目前房地產(chǎn)價格形成和變動情況 .10（二）對房地產(chǎn)價格和 CPI相關(guān)性研究12四、 改進CPI統(tǒng)計指標的建議14（一）建議提高CPI中居住類權(quán)數(shù)到25%上14（二）直接將房地產(chǎn)價格列入 CPI核算指標.15五、結(jié)束語16參考文獻17論加大房地產(chǎn)價格在CPI統(tǒng)計指標中的權(quán)重統(tǒng)計031張敏 指導(dǎo)老師朱龍杰中英文摘要摘 要：近年來，房地產(chǎn)價格成為國家宏觀調(diào)控的重點。同時，消費者價格值數(shù)CPI

2、是頻頻見于報端的統(tǒng)計指標，反映了社會消費的水平。國內(nèi)外很多知名學(xué)者， 如經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘指出：CPI指標有偏頗，通貨膨脹壓力大；中科院金融研究院 研究員易憲容也撰文住房價格的變化應(yīng)反映在 CPI上，建議統(tǒng)計當(dāng)局修改CPI 統(tǒng)計指標。本文從分析 CPI和房地產(chǎn)價格的構(gòu)成入手，分別闡述了二者在最近幾 年來的變化情況，同時結(jié)合房地產(chǎn)價格在 CPI中權(quán)重和影響力說明了目前我國在 CPI編制上存在的問題。本文的特點在于運用實證研究，將房地產(chǎn)價格和CPI兩者之間的關(guān)系進行分析對比，從而找到合適的指標設(shè)置和統(tǒng)計方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；CPI統(tǒng)計指標；權(quán)重Abstract: In rece nt years,

3、 the real estate price becomes a n ati on a macro view to adjust to con trol of poin t. In the mean time, the con sumer price is worth few CPIs is aga in and aga in is see in the report carry of covaria nee in dex sig n, reflected the level of society con sumpti on.A lot of domestic and intern ati o

4、nal well-k nown scholars, such as econo mist admire Ha Jimi ng point out:The CPI in dex sig n is one-sided and the inflation pressure is big;Medium financial institute for research researcher Yi Xianrong in the sect ion hospital permit to also write the variety of housing price should reflect on the

5、 CPI ，suggestion statistics authorities modification CPI statistics index sign.This text from analysis CPI and the composing of real estate price commenee and elaborated respectively two at rece nt the variety circumsta nee of several in the last yearses, in the mean time comb ine real estate price

6、power is heavy in the CPI with the in flue nce expla ined currently our country draw up the last and existent problem in the CPI.The textual characteristics lies in making use of a substantial evidence research, real estate price and CPI both of the relation carry on analytical contrast and find out

7、 suitable in dex sig n a con stituti on and statistics a method thus.Key words:House estate price CPI statical in dicatorsWeighi ng一、引言CPI是“全國居民消費價格總水平指數(shù)”，它是對涉及居民消費的諸多商品的價 格進行統(tǒng)計后按照預(yù)先設(shè)定的計算模式計算出來的。CPI是一個重要的影響貨幣政策的經(jīng)濟指標，與公眾利益和經(jīng)濟全局血脈相連，社會各方面對CPI的變化自然十分關(guān)注，從某個方面來說，CPI、PPI （生產(chǎn)者價格指數(shù)）都可影響整個經(jīng)濟 走勢，從而促使國家做出經(jīng)濟政策調(diào)

8、整。二、對CPI的總體介紹CPI并非像數(shù)學(xué)物理定理那樣具有的精確性，采樣哪些商品，按什么模式計 算，都是由統(tǒng)計者主觀設(shè)定的。作為判斷宏觀經(jīng)濟形勢、衡量通貨膨脹率的一個 關(guān)鍵指標，CPI的升與降都引起社會公眾越來越多的關(guān)注。它與我們每個人息息 相關(guān)：CPI增幅上升，表明居民消費的商品和消費的服務(wù)價格在漲，再與同期銀 行存款利率相對比，就可以得知居民儲蓄是否存在負利率。(一)編制CPI的理論框架在編制CPI時，有兩個不同的理論框架：一個是固定籃子指數(shù)(fixed basketindex)理論，另一個是生活費用指數(shù)(cost of living index， COLI)理論。固定籃子指數(shù)也稱為產(chǎn)品費

9、用指數(shù)(cost ofproduct index)，其測度思路是選擇 一個具有代表性的產(chǎn)品籃子，考察在不同的時點和不同的價格結(jié)構(gòu)下，購買該產(chǎn) 品籃子的費用變化程度就代表了價格變化。生活費用指數(shù)是指在不同時點，消費者為達到某一效用(或者福利、生活標準) 水平所需要的最小支出之比，有時也稱為不變效用指數(shù) (constant utility index)、不 變滿意度指數(shù)(con stant satisfaction index)、福禾U指數(shù)(welfare in dex)等。美國、荷蘭、瑞典等少數(shù)國家在編制CPI時認可生活費用指數(shù)理論，并將之作 為編制CPI的理論基礎(chǔ)。例如，瑞典國家統(tǒng)計局大概從

10、20世紀40年代就接受了生 活費用指數(shù)理論，近幾十年來，美國CPI的理論框架也經(jīng)歷從固定籃子指數(shù)理論向 生活費用指數(shù)理論的轉(zhuǎn)變。1961年，Stigler委員會在聯(lián)邦政府的價格統(tǒng)計(The Price Smfisfics of the Federal Gov emment)中提出，CPI 應(yīng)以生活費用指數(shù)為其 測度目標，美國勞工統(tǒng)計局應(yīng)進行相關(guān)的研究，以使CPI更接近生活費用指數(shù)。美國勞工統(tǒng)計局在其1984年版的CPI方法手冊中明確指出，生活費用指數(shù)概念為CPI 的構(gòu)建提供了概念框架。1998年，美國國家科學(xué)院(National Academyof Sciences) 國家統(tǒng)計委員會(Comm

11、ittee on National Statistics) 應(yīng)美國勞工統(tǒng)計局的請求，成 立了一個專家小組，“研究生活費用指數(shù)開發(fā)中的概念、測度和其他統(tǒng)計問題”。美 國勞工統(tǒng)計局在消費者價格指數(shù)的測度問題 一文中再次明確指出：“許多年來, 勞工統(tǒng)計局使用生活費用指數(shù)的概念作為 CPI有關(guān)決策的框架，將生活費用指數(shù)作 為CPI的測度目標”。在美國勞工統(tǒng)計局最新版的方法手冊中，美國勞工統(tǒng)計局繼續(xù)強調(diào)生活費用指數(shù)是CPI的理論基礎(chǔ)與美國、荷蘭、瑞典等國形成鮮明對照的是，絕大多數(shù)國家的統(tǒng)計機構(gòu)在編 制CPI時都不使用生活費用指數(shù)理論，甚至避免提及生活費用指數(shù)。最突出的例子 就是歐盟各國和歐盟統(tǒng)計局（Eu

12、rostat）編制的消費者價格協(xié)調(diào)指數(shù)（Harmonizedlndex of Consumer Prices ， HICP）。HICP拒絕使用生活費用指數(shù)框 架，歐盟統(tǒng)計局明確指出，HICP不是生活費用指數(shù)。澳大利亞統(tǒng)計局也明確指出， 澳大利亞的CPI測度的是純價格變化。（二）我國CPI統(tǒng)計指數(shù)權(quán)重按照國際通行做法，我國CPI的調(diào)查內(nèi)容包括食品、煙酒及用品、衣著、 家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健及個人用品、交通和通信、娛樂教育文化用品及 服務(wù)、居住八大類263個基本分類約700個規(guī)格品種的商品和服務(wù)項目。編 制CPI所用權(quán)重是依據(jù)全國12萬戶城鄉(xiāng)居民家庭調(diào)查資料中的消費支出構(gòu)成 確定的。我國CP

13、I編制工作已經(jīng)進行了二十多年，其方法制度經(jīng)過幾次重大改革后, 在數(shù)據(jù)采集、指數(shù)計算和權(quán)重獲取等方面已經(jīng)基本與國際CPI編制水平較高的 國家處于同一水平。為了保持我國CPI編制方法與國際接軌，國家統(tǒng)計局每年 都與國際貨幣基金組織（IMF）等國際組織和一些國家的同行進行廣泛的討論 與交流，并將數(shù)據(jù)和調(diào)查方法公布在IMF網(wǎng)站上。隨著人民生活水平的提高， 我國居民消費結(jié)構(gòu)也在不斷變化。因此，我國的CPI權(quán)重每年都做一些小調(diào)整, 每五年做一次大調(diào)整。表1 2005年居民消費價格指數(shù)CPI表1項目名稱上年同月=100全國城市農(nóng)村居民消費價格指數(shù)102.4102103.3、食品104.9104.5105.7

14、糧食115.7115.5116.2肉禽及其制品111.5111.5111.5蛋111.1111111.3水產(chǎn)品111.3111112.1鮮菜84.684.983.8鮮果100.1100.499.4二、煙酒及用品100.7100.6100.9三、衣著98.398.398.5四、家庭設(shè)備用品及服務(wù)98.998.599.9五、醫(yī)療保健及個人用品99.39999.8六、交通和通信98.697.9100七、娛樂教育義化用品及服務(wù)102.3101.1104.2八、居住105.6105.7105.4表2我國2005年統(tǒng)計數(shù)據(jù)CPI權(quán)重1數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，2006.02種類權(quán)重（）食品33.6煙酒及用品1

15、4.4居住13.6醫(yī)療保健及個人用品9.4交通和通訊9.3衣著9家庭設(shè)備用品及其維修服務(wù)6.2娛樂教育文化用品及服務(wù)4.5從上述圖表可看出，食品價格在CPI權(quán)重中最大，食品價格的上漲是推動CPI上漲的最大動力。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,2005年由于構(gòu)成CPI指數(shù)的衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健及個人用品、交通和通信價格繼續(xù)下跌的情況下食品價格上漲對CPI的貢獻度達到了 90%。在CPI構(gòu)成中，教育、醫(yī)療、房產(chǎn)支出的 權(quán)重較低，而這恰恰是近年城市居民支出的大項。因此采用此權(quán)重來統(tǒng)計CPI具有一定局限性，并不能真實反映真正的價格變化水平。三、房地產(chǎn)價格的形成與CPI的對應(yīng)關(guān)系（一）我國目前房地產(chǎn)價格

16、形成和變動情況目前房地產(chǎn)市場仍是一個不完全競爭的市場，價格的變化同完全競爭市場不 同，具有市場分散性、區(qū)域差異性的特點。從生產(chǎn)價格機制上看，房價主要包括 以下幾個部分：生地價、生地開發(fā)價成本及利潤、房屋建筑成本及利潤、房屋銷 售成本及利潤及相關(guān)稅費等，其中建安成本中又包含勞動力支出、原材料費用等。 目前我國房價中建安成本所占比重并不高，份額多的則是土地成本和各項稅費及 開發(fā)商預(yù)留的利潤。從有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在整個價格構(gòu)成中，各項費用占比依 具體項目情況不同而不同，從整體上來看，土地費用一般可占到30%-60%，稅費占比20%-40%，建安成本占比30%-60%。房地產(chǎn)價格可通過房屋銷售價格指數(shù)

17、來間接反映，房屋銷售價格指數(shù)主要用 于反映商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價格的變動情況。其中， 商品房細分為經(jīng)濟適用房、普通住房、高檔公寓等各類住宅，以及商業(yè)用房、寫 字樓等非住宅。在房屋銷售價格指數(shù)的計算中，小類指數(shù)是以報告期的銷售收入 作為計算權(quán)數(shù)，大類指數(shù)和總指數(shù)是以上一年全市各類房屋的銷售額作為權(quán)數(shù)， 采用加權(quán)算術(shù)平均的方法計算出來的。我國2001-2005年房屋銷售價格指數(shù)數(shù)年份圖2我國2001-2005年房屋銷售價格指數(shù)圖從實際銷售價格上看，據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)字，2005年全國新建商品房的平均銷售價格增長了 14.08 %，其中住宅售價上漲15.24 %，每平方米提高了

18、 337元。2005 年全國房屋銷售價格一路上揚，上漲12.3 %，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。有9個城市的房價漲幅超過10 %，分別是沈陽（15.9 %）、上海（15.9 %）、南京（15.3 %）、青島（15.3 %）、天津（13.5 %）、重慶（13.9 %）、寧波（13.9 %）、杭州（11.7 %）、濟南（10.3 %）等。表3我國主要城市房屋銷售價格變動情況（）資料來源：中國經(jīng)濟景氣月報資料城市2005年一季度2004年四季度上海28.429.1沈陽19.615.8青島16.017.5重慶14.510.9天津14.27.5南京12.113.4寧波11.913.4杭州10.59.

19、0濟南10.25.2北京1.80.6（二）對房地產(chǎn)價格和CPI相關(guān)性研究我們將2001年到2005年CPI和房屋銷售價格指數(shù)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行了對比, 見下圖。2001-2005年CPI與房屋銷售價格指數(shù)關(guān)系圖2001 年2002年2003年2004年2005年- CPI *房屋銷售價格指數(shù)數(shù)指格價售銷屋房圖3 2001-2005年CPI與房屋銷售指數(shù)關(guān)系圖房地產(chǎn)價格與CPI存在一定的相關(guān)關(guān)系，二者變化趨勢相當(dāng)。但就幅度而言, 房地產(chǎn)價格較CPI幅度增加許多?？梢?，CPI變化較房地產(chǎn)價格幅度小，而且有 些滯后，這是由于在我們統(tǒng)計 CPI時并未把房價作為一個重要變化因素來考慮, 而是通過建材、能源等

20、來間接反映。同時這里采用的是政府公布的價格，為實際 成交的價格，而顧客詢價和在預(yù)售前預(yù)訂（熱門樓盤預(yù)售時已經(jīng)沒有房子可買了） 都是未來的價格，有些甚至要一年以后才交付使用，所以，在實際中房地產(chǎn)價格 變化幅度將較上表顯示更大。CPI通常是用來衡量一個國家居民購買食品（主要是糧食、肉禽、蛋奶）、住 房和公用事業(yè)（主要是水、電、燃料、公交）等一攬子商品和服務(wù)的價格變化 由于各國經(jīng)濟發(fā)展狀況的差異，影響 CPI變動的主要因素也不一樣。在我國統(tǒng)計中食品類占34%的權(quán)重，非食品占66%的權(quán)重，2004年由于糧食價格的大幅上 漲，使得食品類價格上漲9.9%，影響CPI上漲3.3%，非食品類價格上漲0.8%，

21、影響CPI上漲0.6%。2005年服務(wù)價格上漲對物價水平的促進作用將明顯加強。煙漬及用品-全國 家庭設(shè)備用品耳服務(wù)-全國 交通通訊及服筠-全國 居性隹國衣著-全國醫(yī)療保健及個人用品-全國 娛樂教育文化用品及服務(wù)-全國數(shù)據(jù)來源：WindTtt圖4 2002-2005非食品價格漲幅情況從2002-2005.1月份的價格漲幅情況看，居住類（主要包括水電燃料、建房裝修材料及租房）價格的漲幅已由2002年初的0.6%上漲到2005年1月份的5.5%，是非食品類價格漲幅中最高的。根據(jù)居住類價格漲幅在 CPI中14%的權(quán)重,計算各月居住類價格上漲對當(dāng)月 CPI上漲的貢獻率情況，可見其貢獻率自去年 8 月份開

22、始逐漸提高，已由去年7月份的13.21%提高到2005年1月份的40.53%， 這表明居住類價格的上漲對 CPI的影響日益增大。四、改進CPI統(tǒng)計指標的建議(一)建議提高CPI中居住類權(quán)數(shù)到25%以上目前中國CPI也包含了居民居住類價格的變動，包括建房及裝修材料、房租、 自有住房以及水、電、燃氣等與居住有關(guān)的項目。國家統(tǒng)計局有關(guān)負責(zé)人在2006年就居民消費價格指數(shù)(CPI)問題接受新華社記者采訪時透露，當(dāng)前居住類價格在 中國CPI中權(quán)重為13 . 2%，比2000年提高了 3. 5個百分點。但是，這和發(fā) 達國家的差距仍然很大各國編制CPI的分類不完全一致，但經(jīng)過統(tǒng)計口徑調(diào)整后進行比較仍具有較

23、強的實證意義。我國與加拿大的 CPI統(tǒng)計分類幾乎完全一致，但與美國存在一定 的差異，文中重點討論居住類權(quán)數(shù)在美國CPI統(tǒng)計的居住類中，包括住所、水電燃料和家庭沒備。與我圍 CPI統(tǒng)計居住類比較，美國增加了 “家庭設(shè)備”同時缺少 我舊居住類所含的“建房及裝修材料”文中分析時扣除美國居住類中的“家庭設(shè)備”， 直接進行比較，口徑略小于我國。目前各國使用的最新權(quán)數(shù)中，美國居住類權(quán)數(shù) 為42.2 %，扣除“家庭設(shè)備”后的居住類權(quán)數(shù)為38 % ;加拿大、中國居住類權(quán) 數(shù)分別為26.8 %、13.2 %。盡管居住類的統(tǒng)計口徑大于美國， 我國居住類權(quán)數(shù)依 然較美國低24.4個百分點，較加拿大低13.2個百分點

24、。表4三國CPI中居住類權(quán)數(shù)的對比美國加拿大中國居住類權(quán)數(shù)38 %26.8 %13.2 %根據(jù)我們國家的經(jīng)濟發(fā)展水平，和房屋的家庭擁有情況，本文建議適當(dāng)提高 居住類權(quán)數(shù)到25%以上，才能真正反映消費價格指數(shù)變化。（二）直接將房地產(chǎn)價格列入CPI核算指標本文將2002年到2005年居住類價格上漲對CPI上漲的貢獻情況進行統(tǒng)計,見下圖。可以看到，居住類價格對 CPI的上漲起到了 40%以上的貢獻。圖5居住類價格上漲對CPI上漲的貢獻率近年來，教育、醫(yī)療、房產(chǎn)這些項目的價格近年來一直處于上漲中，漲幅遠超整體價格水平。房地產(chǎn)具有消費和投資的雙重性，其投資性決定了房地產(chǎn)價格 水平的變化，更多地受制于利率

25、、經(jīng)濟政策、心理預(yù)期等決策影響因素的變化， 與各種政治、經(jīng)濟、社會、政策因素相關(guān)程度比較大。同時房價的變化具有慣性， 上一年的房價變化往往引起下一年的房價以同樣方向變化，感情在買房決策中起 重要作用，即使在商品房大量積壓的前提下，跌幅也不大。國家統(tǒng)計局對房地產(chǎn)價格不列入 CPI的解釋有兩條：一是根據(jù)國際上通行的國 民經(jīng)濟核算的需要，CPI的統(tǒng)計口徑必須與國民經(jīng)濟核算體系中的消費分類相一致。根據(jù)這個分類，商品房購買屬于投資范疇，不屬于消費行為。二是商品房購 買與當(dāng)期消費不同步，購買支出與當(dāng)期實際住房消費不對等。但是，如果能考慮到我國住房具體情況與國外相關(guān)社會保障制度的差別，以及我國“居者有其屋”

26、的傳統(tǒng)理念，就不難看出：我國絕大多數(shù)的居民在住房的開支并非是屬投資，而恰恰是出于日常生活的需要。五、結(jié)束語根據(jù)國內(nèi)社會主義市場經(jīng)濟的實際情況，本文認為，直接將房地產(chǎn)價格列入CPI統(tǒng)計指標，一方面可以直接反映房地產(chǎn)在居民消費中的構(gòu)成，另一方面使CPI更加接近真實，為政府決策提供準確地參考。參考文獻1 Sehuhze , C. and Mackie , C. eds . At What Price Conceptualizing and Measuring Cost 一Of Living and Price IndexesM . Washington , D. C. : National Acad

27、emy Press , 2002 .2 Abraham , K. G . Toward a Cost of Living Index : Progress and ProspectsJ . Journal of Economic Perspectives , 2003 , (17): 4558.3 ILO , IMF , OECD , UNECE , Eurostat , and the World Bank . Consumer Price Index Manual : Theory and PracticeM . Geneva : International Labor Office , 2004 .4 Triplett , J . E. Should the Cost of Living Index Provide the Conceptual Framework for a Consumer Price In