二手房交易稅概述

1、二手房交易稅概述 “二手房個稅”就是二手房個人所得稅，是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入。比如，房子的原價是10萬，賣方以12萬的價格賣給買方，則要從這兩萬差價中征受一部分作為稅收。表面上看，征收個人所得稅是為了限制賣方，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過熱。但是，賣方會把征收的這一部分稅收加在買方身上，使交易成本增加，從而使房價更貴。 編輯二手房交易各類稅收介紹 各類稅收共有8種，根據(jù)最新的稅收征管政策，個人銷售房屋應(yīng)繳納的稅收包括：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，營業(yè)稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計稅率為555；對居

2、民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅；印花稅為房屋買賣成交價的0 15；個人所得稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20；普通住宅的契稅為2，高檔商品房契稅為4。 營業(yè)稅的繳納主要分以下兩種情況： （1）對于個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按取得的售房收入金額征收營業(yè)稅。 （2）對于個人購買住房超過2年轉(zhuǎn)手交易的，如是普通住房，免征營業(yè)稅；如非普通住房，銷售時按售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 編輯二手房交易個人所得稅征稅依據(jù) 普通住宅2年之內(nèi)：售房收入購房總額( 營業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)×20；2

3、年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入購房總額印花稅)×20。出售公房：5年之內(nèi)， (售房收入經(jīng)濟(jì)房價款土地出讓金合理費(fèi)用)×20，其中經(jīng)濟(jì)房價款建筑面積×4000元平方米，土地出讓金1560元平方米×1×建筑面積。5年以上普通住宅免交。 按照個人所得稅法規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計征個人所得稅，稅率為20。同時，1999年12月，財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部就有關(guān)問題又作出了明確規(guī)定，具體分三種情況征稅： 1、個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定。即按照轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)

4、的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20的個人所得稅，合理費(fèi)用指賣出財產(chǎn)時支付的有關(guān)費(fèi)用。 2、個人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款、向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。 3、職工出售以成本價（或標(biāo)準(zhǔn)價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應(yīng)納稅所得額。 編輯免繳與少繳 主要有兩種情況可享受個人所得稅優(yōu)惠政策： 一是對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。 二是對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房

5、出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應(yīng)繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。 編輯房地產(chǎn)買賣稅費(fèi) 根據(jù)國家稅法有關(guān)政策規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及的有關(guān)稅費(fèi)在商品房銷售過程中，大致涉及到以下幾種稅費(fèi)，包括：契稅、手續(xù)費(fèi)、印花稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、中介服務(wù)費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、房產(chǎn)稅等。 （1）契稅政策。 中華人民共和國契稅暫行條例規(guī)定，征稅對象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為

6、國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與和交換)，房屋買賣、贈與和交換，稅率為3%5%，納稅人是在我國境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個人。國家規(guī)定對個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。國家在今年房地產(chǎn)業(yè)稅收政策調(diào)整中，從價格、面積、容積率三方面明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。從今年6月1日起，個人購房的契稅優(yōu)惠政策也將按照統(tǒng)一的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 據(jù)國家契稅條例的規(guī)定,房屋買賣要向國家交納契稅,征收的標(biāo)準(zhǔn)是按房屋買賣成交價的3%5%收取,全部由買方負(fù)擔(dān)。 （2）印花稅 印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動交往中書立領(lǐng)受的各種應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅。根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，個人買賣房地產(chǎn)按交

7、易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。對房屋買賣雙方要繳納印花稅，印花稅要貼在房屋買賣契約正本上。 （3）營業(yè)稅 國家營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，單位和個人銷售不動產(chǎn)，按成交價格征收5%的營業(yè)稅。1999年，為了配合國家住房制度改革，切實(shí)減輕個人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，國家出臺優(yōu)惠政策規(guī)定，對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅。個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。最近，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，遏制投機(jī)炒作行為，國家對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)營業(yè)稅政策做出調(diào)整，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房

8、收入全額征收營業(yè)稅。個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅。對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 （4）城市維護(hù)建設(shè)稅 繳納增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。它以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別與增值稅、營業(yè)稅同時交納。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營業(yè)稅稅額的7%；納稅人所在地在縣城鎮(zhèn)的,稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%. （5）教育費(fèi)附加 這是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，依營業(yè)稅額為計費(fèi)依據(jù)，稅率為3%。 （6）

9、土地增值稅 土地增值稅于1994年開始征收，目的主要是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級超率累進(jìn)稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%四檔。土地增值稅也有一些優(yōu)惠政策。如因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，對居民個人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都要繳納土地增值稅，土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率。 應(yīng)納稅

10、額 = 增值額×適用稅率 增值額 = 轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額 轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入。 扣除項(xiàng)目包括： 取得土地使用權(quán)所支付的金額，指支付的地價款和交納的有關(guān)稅費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、 建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用，其中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用按（1）（2）項(xiàng)金額之和的5%以內(nèi)計算扣除，財務(wù)費(fèi)用按(1)(2)項(xiàng)金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。 按(1)(2)項(xiàng)金額之和加計20%扣除。 應(yīng)納稅額的計算，

11、采用四級超額累進(jìn)稅率。按增值額每次以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50% 土地增值稅稅額 = 增值額×30 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的 土地增值稅稅額 = 增值額×40%扣除項(xiàng)目金額×5 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200% 土地增值稅稅額 = 增值額×50%扣除項(xiàng)目金額×15 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200% 土地增值稅稅額 = 增值額×60%扣除項(xiàng)目金額×35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。 （7）房產(chǎn)稅 房產(chǎn)

12、稅是對坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)征收的一種稅收.房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為房產(chǎn)余值和租金收入兩種： 企、事業(yè)單位的房產(chǎn)不論自用還是出租均以房產(chǎn)評估值（沒有房產(chǎn)評估值的按房產(chǎn)原值）一次扣除30%后的余值計算繳納房產(chǎn)稅。 其他單位（免稅單位或房產(chǎn)管理部門）和個人出租的房產(chǎn)以租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。 房產(chǎn)稅實(shí)行的是比例稅率： 以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)的，稅率為1.2%。 以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12%。 計算公式： 房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額 = 房產(chǎn)評估值×70%×1.2% 或：房產(chǎn)原值×70%×1.2% 房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額 = 租金收入×12%

13、 （8）手續(xù)費(fèi) 辦理了房屋買賣過戶手續(xù)后，由買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門交納手續(xù)費(fèi)，征收的標(biāo)準(zhǔn)是按照國家房屋買賣成交價或最低保護(hù)價的1%，由買賣雙方各繳納一半。 （9）房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 辦理房屋所有權(quán)登記時，應(yīng)交納登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、印花稅。登記費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每建筑平方米3角，管房單位自測并符合要求的每平方米減收8分，由登記人交納。不按規(guī)定期限申請登記，又未獲準(zhǔn)緩期登記的，每逾期1個月，每建筑平方米加征罰金1角；已申請登記，但未按期辦理手續(xù)的，亦按上述標(biāo)準(zhǔn)加征罰金。 權(quán)證工本費(fèi)，每件收費(fèi)4元；共有權(quán)執(zhí)照及他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照，每件收費(fèi)2元。印花稅，每件5元。 （10）中介服務(wù)費(fèi) 中介服務(wù)費(fèi)是依法設(shè)立并具備房

14、地產(chǎn)中介資格的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu),為企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和其他社會組織、公民及外國當(dāng)事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)投資、經(jīng)營管理、消費(fèi)等方面的中介服務(wù)，向委托單位收取合理的費(fèi)用。 評估收費(fèi)。房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)、土地價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制。土地宗地價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同?；鶞?zhǔn)地價評估收費(fèi)另立標(biāo)準(zhǔn)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)請參見“房地產(chǎn)中介制度”一章。此外，每宗房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)不足300元的，按300元收取。 為土地使用權(quán)抵押而進(jìn)行的土地價格評估，評估機(jī)構(gòu)按一般宗地評估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%計算評估費(fèi)。 企業(yè)轉(zhuǎn)制、資

15、產(chǎn)重組過程中，涉及房地產(chǎn)評估的，按房地產(chǎn)價格評估標(biāo)準(zhǔn)的50%計收評估費(fèi)。 代理收費(fèi)。房屋租賃代理費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。 房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價格總額分檔累進(jìn)計收： 500萬元以下 2.5% 5012000萬元 2% 20015000萬元 1.5% 5001100000萬元 1% 1001萬元以上 0.5% . 實(shí)行獨(dú)家代理最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超過成交價格總額的2.8%。 咨詢費(fèi) 書面咨詢費(fèi) 普通咨詢報告，每份收費(fèi)300?/FONT>1000元；技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高不

16、超過咨詢標(biāo)的額的0.5%. 口頭咨詢費(fèi). 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對委托人的口頭咨詢，按照咨詢服務(wù)所需時間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級由雙方協(xié)商議定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 編輯二手房交易稅、費(fèi)明細(xì)表 二手房交易稅、費(fèi)明細(xì)表（2005年3月） 房屋性質(zhì)征稅項(xiàng)目征稅比例計征依據(jù)備注 賣方買方 公有住房 所得稅1.50% 總價（或評估價） 所得稅具備以下條件可免收：1、出售時是唯一住房 2、第一次出售 印花稅 0.05% 0.05% 土地出讓金 1% 契稅 1.5% 交易手續(xù)費(fèi) 3元/3元/面積 權(quán)證變更登記費(fèi) 130元 按項(xiàng)計征 貼花 5元 普通商品房 所得稅 1.5% 總價（或評估價） 非自住普通商品房 印花稅 0.

17、05% 0.05% 契稅 1.5% 營業(yè)稅 5.55% 增值部分 交易手續(xù)費(fèi) 3元/ 3元/ 面積 權(quán)證變更登記費(fèi) 130元 按項(xiàng)計征 貼花 5元 高檔住宅 所得稅 1.5% 總價（或評估價）非自住普通商品房 印花稅 0.05% 0.05% 契稅 3% 營業(yè)稅 5.55% 增值部分 交易手續(xù)費(fèi) 3元/ 3元/ 面積 權(quán)證變更登記費(fèi) 130元 按項(xiàng)計征 貼花 5元 備注：1、本表僅適用個人出售房產(chǎn)。 2、劃撥性質(zhì)的商品房須補(bǔ)交土地出讓金：20元/平方米(按其中分?jǐn)傆嬔a(bǔ))；拆遷安置房產(chǎn)土地出讓金：4%(成交總額)；自用房為：8%(成交總額)。 3、商場、辦公樓、車庫、車位稅費(fèi)繳交比照高檔住宅，交易

18、手續(xù)費(fèi)另為：商場、店面(20元/平方米)、辦公樓(12元/平方米)、車庫(14元/平方米)、車位(300元/個)。 4、高檔住宅：別墅、渡假村、島內(nèi)5000元 /M2以上，集美、杏林、海滄3600元/M2以上， 同安3000元/M2以上。5、營業(yè)稅的計稅依據(jù)為增值部份的金額。 6、特殊情況本表未列之。 編輯房地產(chǎn)業(yè)主要涉及哪些稅種？ 房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、保有、轉(zhuǎn)讓等多個環(huán)節(jié)，不同環(huán)節(jié)涉及的稅收政策也不盡相同。根據(jù)國家稅法和政策規(guī)定，國家對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅涉及的稅種包括契稅、營業(yè)稅（附加征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等。 編輯稅收政策名詞解釋 1、容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與