商業(yè)地產(chǎn)新項目拿地前須關(guān)注或落實事項一覽表

1、新項目拿地前須關(guān)注或落實事項一覽表序號項目須落實內(nèi)容備注1五證辦理流程落實當?shù)胤康禺a(chǎn)報批報建的開發(fā)建設流程：辦理建設手續(xù)涉及哪些職能部門、具體辦事流程、各階段所需資料、辦理時限等，預售證需要達到的工程形象進度及其它條件2行政事業(yè)性收費落實當?shù)馗鞣N行政事業(yè)性收費標準、歸口收費部門，如市政配套費、散裝水泥專項基金、墻改基金、質(zhì)檢、定額管理費、白蟻防治等等 3地上建筑物地塊上需要拆遷的建筑物有多少（住宅、辦公、商業(yè)等）？如有須落實當?shù)氐牟疬w補償標準、調(diào)查周邊項目實際拆遷補償執(zhí)行情況和拆遷進度落實情況4地上構(gòu)筑物地塊上需要拆遷的建筑物有多少（住宅、辦公、商業(yè)等）？如有須落實當?shù)氐牟疬w補償標準、調(diào)查周邊

2、項目實際拆遷補償執(zhí)行情況和拆遷進度落實情況5河道改造或古建筑保護地塊內(nèi)是否有河道需要改造或古建筑需保護修繕？如有須落實由誰投資改造或修繕，何時完成？6地下障礙物地下是否有人防(防空洞、人防通道，如有，需要拿到相關(guān)圖紙)、文物等？是否有原建筑物的會影響施工的樁基工程？是否有穿越該地塊的管線？如光纜(軍、民)、電纜、煤、水、電等，尤其是鄰近房屋正在使用的公共管線是否穿越該地塊？是否可以拆除，是否需支付相應的補償費？（須獲得人防、文物、水、電、氣等政府對口職能部門的書面意見）建議落實由政府負責拆除和遷移，所有費用由政府承擔（即總價包干談判策略），如必須承擔須落實相關(guān)補償標準和具體額度7項目周邊不利因

3、素項目周邊是否有高壓塔或高壓線通過或電信發(fā)射塔、距離多遠，是否對項目規(guī)劃和銷售有不利影響？8人防人防是否有強制性要求必須按國家要求建？建設等級是多少？并落實可否異地交費？（部分城市是按應建人防建筑面積收取，部分城市是按地上總建筑面積或總建筑面積收取。所以，須落實人防異地建設費用的收費面積基數(shù)和收費標準，同時落實按規(guī)定應建人防的建筑面積，以利于決策是自建還是繳納異地建設費）如建設的人防按平戰(zhàn)結(jié)合要求配置，平時做車庫出租使用是否需要人防部門批準？是否需要交納使用費？另人防車庫是否可以銷售（部分城市可以銷售使用權(quán)）？9學校是否需要配置建設中小學？如需要則須落實具體占地規(guī)模、建設規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？

4、并落實可否異地交費10幼兒園是否需要配置建設幼兒園？如需要則須落實具體占地規(guī)模、建設規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？11街道居委會、派出所、社區(qū)活動中心等是否需要配置建設居委會、派出所、活動中心等配套設施？如需要則須落實具體建設規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？12車庫車位按多少比例進行配置？多少比例車位必須在地下？地下車庫是否可以銷售、是否可以辦理獨立產(chǎn)權(quán)（如可以是否需要補交土地出讓金？補交標準是多少？）13地下商業(yè)地下商業(yè)（如規(guī)劃有）是否可以辦理獨立產(chǎn)權(quán)？如可以，是否需要交納土地出讓金？按什么標準補交14物管用房當?shù)貙ψ≌枧渲玫奈飿I(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房等是如何規(guī)定的？周邊項目是否嚴格執(zhí)行此規(guī)定？本項目按規(guī)定

5、應該配置多少物業(yè)用房、具體位置是否有要求（可否為地下室）15消防是否需要配置建設消防站，如需要則須落實具體占地規(guī)模、建設規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題，并落實可否異地交費16垃圾站是否需要配置建設垃圾站，如需要則須落實具體占地規(guī)模和建設規(guī)模等問題，并落實可否異地交費17規(guī)劃道路地塊周邊是否有規(guī)劃道路（尤其關(guān)注是否有高架橋，如有，必須確保有砸道分流、方便車流進出本項目），如有須落實誰投資建設、竣工交付使用時間（須獲得交通、規(guī)劃等政府對口職能部門的書面意見）？能否保證項目開業(yè)或交房入伙時同步完成18輕軌或地鐵地塊周邊是否有規(guī)劃輕軌或地鐵？如有須落實規(guī)劃是否完成？何時開工、何時竣工投入使用？并落實不承擔任何額

6、外的配套費用？項目與軌道交通接駁的設計、施工界面如何確定并力爭對項目有利？19市政管網(wǎng)水、電、煤氣、供暖等是否送到紅線邊緣及具體位置的確定，落實紅線外不承擔任何費用，如必須承擔須明確額度（即在合同簽訂或談判應明確：紅線外開發(fā)商需承擔什么費用，重點需落實電力是否滿足項目設計容量和使用要求、確定能滿足項目需要的多回路變電站(所)與項目的距離、高壓變低壓的具體數(shù)值、是否需要開發(fā)商承擔紅線外的建設費用等）20環(huán)保要求項目所在城市及區(qū)域，對新建項目的環(huán)保（如對餐飲排煙的要求）是否有具體要求？相應的環(huán)保達標指標有哪些？是否處于航道管制區(qū)域、環(huán)評是否能通過？21節(jié)能要求項目所在城市及區(qū)域，對新建項目的節(jié)能是否有具體要求？相應的節(jié)能達標指標有哪些？22施工額外措施費緊鄰地塊邊是否有已建好的地鐵或大