加強房地產(chǎn)市場調控的政策(一)

1、加強房地產(chǎn)市場調控的政策 一 【摘要】近幾年，房地產(chǎn)業(yè)在中國迅速的開展起來，在中國社會經(jīng)濟 開展中占據(jù)著重要的位置，然而也隨之產(chǎn)生了一系列的問題，國家政 府也制定出相應的政策， 從宏觀上調控房地產(chǎn)市場， 使之健康、 持續(xù)、 快速的在中國開展， 為我國的經(jīng)濟開展做出奉獻。 文章結合 2006年 11 月之前國家各部委發(fā)布的有關房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控政策，對現(xiàn)今房地 產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問題進行綜合評述的分析，并提出了一些建設性的意 見?！娟P鍵詞】房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場調控政策 中國的房地產(chǎn)業(yè)在 2000 年前后取消福利分房制度后取得了迅猛開展， 2007 年是中國房地產(chǎn)業(yè)開展的第十六個年頭，今天的房地產(chǎn)業(yè)正以開

2、 發(fā)規(guī)模每年 20%左右的速度增長，已成為我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn) 業(yè)，改變著國家的經(jīng)濟結構，并切實的改善著我國居民的居住條件和 居住環(huán)境，但中國的房地產(chǎn)業(yè)的開展仍然是處于初級階段，隨著房地 產(chǎn)業(yè)的不斷開展也出現(xiàn)了一些丞待解決的問題。本文結合 2006 年 11 月之前國家各部委發(fā)布的有關房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控政策，對現(xiàn)今房地 產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問題進行綜合評述的分析， 并提出一些建設性的意見。 一、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀 目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題主要表達在以下四個方面：1、房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。 2002 年，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占 GDP的7.55%,占固定資產(chǎn)的17.9%; 2003年，全國房地產(chǎn)

3、開發(fā)完成投 資 10106.12億元，同比增長 28.5%；2004 年，完成投資 13158億元， 同比增長 1.6%；2005 年，全國房地產(chǎn)投資 15759.3億元，比去年增長 19.8%；2006 年以來，房地產(chǎn)投資增速逐月上升， 1-6月同比投資增長 速度已達 24.2%，超過上年同期增速 0.7 個百分點。可見，房地產(chǎn)業(yè)投 資已在我國形成較大的規(guī)模，并呈現(xiàn)出逐漸增長的趨勢。2、商品房價格上漲過快。目前房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的問題主要集中在商品 房價格上漲過快，使普通居民無力購置所需住房。商品房價格上漲過 快主要是由于商品房的本錢因土地價格形成機制的不健全而提高，商 品房銷售價格行為不標準。

4、 國家統(tǒng)計局調查統(tǒng)計的全國 70 個大中城市 房屋銷售價格數(shù)據(jù)分析， 2006 年上半年各月新建商品住宅銷售價格漲 幅分別為 6.3%、6.4%、 5.9%、6.4%、 6.1%、6.6%，可見，一季度漲幅 回落，二季度開始反彈，但總體水平維持在較高的水平。3、商品房結構不合理。房地產(chǎn)市場結構不合理已成為影響中國房地產(chǎn) 業(yè)市場持續(xù)健康開展的重要因素。據(jù)有關學者分析，住房供給結構中 經(jīng)濟適用房、限價 普通商品住房等 政府調控房源應 占總房源的 30%35%比擬合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓 的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場 供求關系的失衡。造成以上事實

5、的原因，除了房地產(chǎn)商貪圖大的利潤 之外，還由于土地使用權的費用是一些地方財政非常重要的來源，商 品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產(chǎn)業(yè)的開展，因而地方 政府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。4、房地產(chǎn)市場秩序混亂。 2006 年以來，外資投資房地產(chǎn)增長較快，境 外居民和非居民機構直接購置在建工程和成熟物業(yè)等較為集中，至6 月底，新設外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同比增長 25.4，實際使用外資增長 27.9%;境外機構和個人購置商品房一季度結匯同比增長2倍以上。夕卜 資進入房地產(chǎn)市場過猛，市場準入規(guī)那么不夠標準，擾亂了我國貨幣政 策的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)銷售市場上也是一片混亂的景象。而在 “售樓中

6、 心設出之前，房地產(chǎn)開發(fā)商對 “期房的大肆宣傳和炒作成為現(xiàn)今房地 產(chǎn)市場的一個新的亮點。 投機者借助 “期房獲取了較大的經(jīng)濟利益， 而 普通的房地產(chǎn)消費者卻因為所購置的 “期房與現(xiàn)房之間存在著一定的 差距這些差距主要由于普通的房地產(chǎn)消費者掌握有關建筑業(yè)知識的 有限性造成了心理上和經(jīng)濟上的雙重損失。此外，一些房地產(chǎn)開發(fā) 商在對現(xiàn)房銷售時的房價優(yōu)惠打折等一系列的優(yōu)惠活動，極大地損害 了消費者的知情權。二、加強房地產(chǎn)市場調控的對策下面結合 2006 年度出臺的國家對房地產(chǎn)業(yè)開展各方面的調控政策， 具 體分析一下加強房地產(chǎn)市場開展的宏觀調控政策。1、加強商品房結構規(guī)劃的管理。針對我國少數(shù)大城市房價上漲

7、過快， 住房供給結構不合理的問題， 2006年5月 17日，?中華人民共和國測 繪成果管理條例修訂草案?，即新“國六條出臺， 2006年5月 29日， 中國國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門?關于調整住房供給結構穩(wěn)定 住房價格的意見?等。通過宏觀調控政策調整住房結構，引導居民合 理消費已納入經(jīng)濟社會開展工作的目標責任制，成為我國商品房不合 理結構的重要舉措之一。要切實調整住房供給結構，就需著力開展中 低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租房，此外各地還 要制定和實施住房建設方案，對新建住房結構提出具體比例要求。只 有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。 此外，還應充分

8、利用稅收來調控商品房結構，可以采取以下措施：一 是根據(jù)人均居住面積來征收稅款，根據(jù)各地方不同的經(jīng)濟開展狀況等 多種測量人民生活水平、經(jīng)濟開展水平等因素，制定我國城鎮(zhèn)人口標 準居住面積，對超過標準的居民征收房地產(chǎn)征值稅；二是通過調節(jié)高 收入群體購置高檔住房的市場調節(jié)價，實現(xiàn)高收入群體和低體收入群 體的貧富之間的轉移支付，以此來調節(jié)住房結構的矛盾。2、加強房地產(chǎn)價格的調控。 2006年 5月 9日，中國國務院辦公廳轉發(fā) ?關于調整住房供給結構穩(wěn)定住房價格的意見? 。力求通過切實調整住 房供給結構，發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用，合理控制城市 房屋拆遷規(guī)模和進度，整頓和標準房地產(chǎn)市場秩序，有步驟地解決低 收入家庭的住房困難，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，共六個方面 的內(nèi)容來控制房價上漲過快的趨勢。加強房地產(chǎn)價格的調控，首先要 保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，因此，必須大力的加大普通商品 住房、經(jīng)濟適用房和廉租房的供給量，建立房地產(chǎn)價格形成和監(jiān)管體 制，嚴格標準房地產(chǎn)價格形成機制，根據(jù)不同地區(qū)、不同的情況調節(jié) 價格的增長幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能夠充 分享受到政府各項優(yōu)惠政策的監(jiān)管細那么；此外，還應發(fā)揮土地的調控 作用，將大塊土地分成小塊投放到市場中去，形成房地產(chǎn)開發(fā)商競爭 投資開發(fā)的局面