股權(quán)并購房地產(chǎn)企業(yè)盡職調(diào)查提綱(共11頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上股權(quán)并購房地產(chǎn)企業(yè)盡職調(diào)查提綱目 錄一、主體資格 主要查閱如下文件和資料： （一）、 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照上記載的主要內(nèi)容：名稱、住所、法定代表人、注冊資本、企業(yè)類型、經(jīng)營范圍、營業(yè)期限和成立日期等。 2、營業(yè)執(zhí)照的審查事項 （1）營業(yè)執(zhí)照的基本內(nèi)容 應(yīng)當(dāng)將營業(yè)執(zhí)照與其他主體資格文件（包括但不限于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、公司章程、合資合同等）進(jìn)行核對，以確認(rèn)該營業(yè)執(zhí)照上記載的情況（即在工商登記主管機(jī)關(guān)登記的情況）與其實(shí)際的現(xiàn)狀是否相符。 （2）正本和副本 應(yīng)對營業(yè)執(zhí)照正本和副本都進(jìn)行審查，并對正本和副本進(jìn)行核對。需要特別注意的是副本上除記載與正本

2、相同的登記事項外，還記載年檢情況等其他事項。 （3）年檢記錄 （二）、出資協(xié)議、合同 通過對該協(xié)議或合同的審查，能夠了解各方股東之間約定的權(quán)利義務(wù)，尤其是交易對象所享有的權(quán)利和義務(wù)。還應(yīng)該在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步了解交易對象是否已經(jīng)按照協(xié)議或合同的約定享受了權(quán)利、履行了義務(wù)。 （三）、企業(yè)章程 通過對企業(yè)章程的審查，可以了解公司章程有關(guān)股權(quán)對外轉(zhuǎn)讓的自治約定、經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)的組成、經(jīng)營管理、財務(wù)等方面的原則、方法和制度。同時，應(yīng)當(dāng)審查章程中規(guī)定的內(nèi)容是否存在與法律強(qiáng)制性規(guī)定不一致的情況，并應(yīng)將章程中的有關(guān)內(nèi)容與營業(yè)執(zhí)照、批準(zhǔn)證書、出資協(xié)議等進(jìn)行核對，確認(rèn)是否一致。 （四）、驗資報告 審查的具體內(nèi)容 1、

3、是否按照法定或約定的出資期限履行了出資義務(wù)； 2、非貨幣資產(chǎn)出資是否已經(jīng)完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移； 3、出資方式。 在審查驗資報告以及記載股東出資方式的其他文件時，應(yīng)當(dāng)注意審查股東用于出資的財產(chǎn)是否符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。對于非貨幣出資的，還應(yīng)當(dāng)審查其出資金額占注冊資本的比例是否符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件，并經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。 （五）、目標(biāo)公司組織結(jié)構(gòu) 審查的具體內(nèi)容 1、公司的管理架構(gòu)圖 2、公司高管任命或聘任文件 3、公司各管理人員及職責(zé)、權(quán)限 （六）、其他主體資格相關(guān)的文件和資料 在設(shè)立后，曾存在經(jīng)營范圍、股權(quán)結(jié)構(gòu)、法定代表人等變更情況，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況和調(diào)查需要對上述經(jīng)營范圍、股權(quán)結(jié)構(gòu)、法定代表

4、人等變更等的合法性以及相關(guān)文件進(jìn)行審查。 二、分支機(jī)構(gòu) 在對分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行盡職調(diào)查時，應(yīng)當(dāng)審查該分公司的營業(yè)執(zhí)照以及其他能夠明確反映該分公司有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)情況的合同、賬簿、憑證等文件和資料。如果分公司營業(yè)執(zhí)照記載的登記事項曾發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)要求對方提供自分公司設(shè)立至今各份營業(yè)執(zhí)照。三、資產(chǎn) 在調(diào)查資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益情況時，應(yīng)當(dāng)首先要求提供最近一至兩年的資產(chǎn)負(fù)債表和損益表。根據(jù)財務(wù)報表對其資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益情況進(jìn)行審查。資產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容為： （一）、房屋及在建工程 房屋屬于價值相對較大的資產(chǎn)，其權(quán)屬及價值情況一般會對資產(chǎn)價值的認(rèn)定有比較大的影響。因此，在進(jìn)行資產(chǎn)盡職調(diào)查時應(yīng)當(dāng)首先對其房屋的

5、權(quán)屬情況進(jìn)行審查。具體調(diào)查內(nèi)容和方式如下： 1、提供所有房屋的清單，清單中應(yīng)當(dāng)對房屋面積、坐落、所有權(quán)人、原值、已使用年限、累計折舊、凈值、抵押狀況等進(jìn)行詳細(xì)說明。 2、要求提供房屋的權(quán)屬證書，包括所有權(quán)證書和他項權(quán)利證書。 、房屋所有權(quán)證 、房屋共有權(quán)證 、房屋他項權(quán)證 房屋他項權(quán)證是對房屋享有抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的權(quán)利人持有的權(quán)利證明文件。 3、在審查房屋權(quán)屬證書的同時，還應(yīng)當(dāng)要求說明取得該房屋的方式，是自建取得，還是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)移取得；并且應(yīng)當(dāng)針對不同的取得方式要求提供相關(guān)文件。 、自建取得 應(yīng)根據(jù)盡職調(diào)查的需要審查其建設(shè)該房屋的相關(guān)政府批準(zhǔn)手續(xù)和竣工驗收手續(xù)。 、轉(zhuǎn)讓取得 應(yīng)要求提

6、供該房屋的轉(zhuǎn)讓文件，如：轉(zhuǎn)讓協(xié)議、拍賣文件等，并審查已經(jīng)支付了受讓該房屋的對價。 4、核查房屋所在土地的土地使用權(quán)情況。 在審查房屋所有權(quán)的有關(guān)情況時，應(yīng)當(dāng)注意核查是否同時擁有房屋占用范圍的土地使用權(quán)；如果不擁有房屋占用范圍的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)要求詳細(xì)說明原因以及是否合法。 5、如果有在建工程，說明建設(shè)的情況，提供已經(jīng)取得的批準(zhǔn)文件。 對于在建工程，應(yīng)當(dāng)要求提供進(jìn)行該在建工程建設(shè)已經(jīng)取得的政府批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)文件，以確認(rèn)該工程是否擁有合法的建設(shè)手續(xù)，在完工后能否取得合法的所有權(quán)。 6、要求說明其房屋及在建工程上是否設(shè)定了抵押權(quán)（或其他第三人權(quán)利）。 7、審查是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制

7、措施的情況。 8、在對房屋的調(diào)查中，還應(yīng)當(dāng)要求對方說明是否存在租賃、無償使用等占有、使用他人房屋的情況。（二）、土地使用權(quán) 具體調(diào)查內(nèi)容和方式如下： 1、要求提供擁有土地使用權(quán)清單，清單中應(yīng)當(dāng)對土地面積、坐落、使用權(quán)人、性質(zhì)（劃撥或出讓）、使用年限、抵押狀況等進(jìn)行詳細(xì)的說明。 2、要求提供擁有土地使用權(quán)的國有土地使用證。 需要注意的是，有些地區(qū)的房屋所有權(quán)證書和土地使用證是合一的，對于這些地區(qū)的土地，應(yīng)當(dāng)查閱房屋所有權(quán)證了解其土地使用權(quán)情況。 3、企業(yè)主要通過劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的方式取得國有土地使用權(quán)。應(yīng)當(dāng)注意審查擁有土地使用權(quán)的取得方式。 、如果是劃撥取得，則其轉(zhuǎn)讓可能受到限制，并且可能

8、對交易成本造成一定的影響；因此，對于劃撥取得土地，應(yīng)當(dāng)要求提供有關(guān)批準(zhǔn)文件，并且應(yīng)當(dāng)確認(rèn)是否能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 、如果是出讓土地，需要確認(rèn)是否繳納了土地出讓金，是否完成了土地使用權(quán)出讓的全部手續(xù)。 對于出讓土地，應(yīng)當(dāng)要求提供與土地管理部門簽訂的土地出讓合同以及土地金繳納憑證。 、土地使用權(quán)也可能是通過土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式取得。對此，應(yīng)當(dāng)審查受讓土地使用權(quán)的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)辦理完畢，是否可能存在影響其行使權(quán)利的瑕疵。 、還應(yīng)當(dāng)審查是否存在通過租賃方式取得土地使用權(quán)的情況。如果存在，應(yīng)當(dāng)審查其租賃使用的土地是否符合法律規(guī)定對外租賃的條件，是否辦理了登記手續(xù)；并要求其提供土地租賃合同，并審查租賃期的合法

9、性。 4、要求說明其土地上是否設(shè)定了抵押權(quán)。 （三）、機(jī)器設(shè)備（主要涉及辦公設(shè)備、交通工具等） 對于機(jī)器設(shè)備的調(diào)查，一方面是核實(shí)其重大資產(chǎn)的權(quán)屬、價值等情況，另一方面有助于了解經(jīng)營的狀況和盈利能力。 （四）、存貨（主要涉及甲供材）。四、債權(quán) 債權(quán)主要包括對外的應(yīng)收帳款和其他應(yīng)收款。應(yīng)當(dāng)要求提供債權(quán)清單，包括債權(quán)數(shù)額、債務(wù)人名稱、帳齡、是否有擔(dān)保以及發(fā)生債權(quán)和曾經(jīng)向債務(wù)人行使債權(quán)的文件依據(jù)。在對債權(quán)進(jìn)行調(diào)查時，并不需要對每一項債權(quán)進(jìn)行核查，而是根據(jù)實(shí)際情況審查一些具有代表意義的或者金額較大的債權(quán)文件。在對債權(quán)情況及有關(guān)文件進(jìn)行審查時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容： 1、債權(quán)的形成原因是

10、否合法有效； 2、是否有保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保； 3、主張該債權(quán)的訴訟時效期間是否屆滿； 4、債務(wù)人是否具有實(shí)際償還能力。 五、債務(wù) 本處審查的債的務(wù)主要指長、短期借款、應(yīng)付帳款和其他應(yīng)付款。 對于債務(wù)情況的調(diào)查，應(yīng)當(dāng)要求提供債務(wù)清單，包括債務(wù)數(shù)額、債權(quán)人名稱、帳齡、是否展期（主要為銀行借款合同）、是否有擔(dān)保以及發(fā)生該債務(wù)和債權(quán)人曾經(jīng)行使債權(quán)的文件依據(jù)。重點(diǎn)審查如下內(nèi)容： 1、債務(wù)的形成原因是否合法有效； 2、和/或其他人是否向債權(quán)人提供了保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保； 3、債權(quán)人就該債務(wù)向被收購人主張權(quán)利的訴

11、訟時效期間是否屆滿。 六、實(shí)收資本 實(shí)收資本是實(shí)際收到的股東（或出資人）投入的資本。應(yīng)當(dāng)核對資產(chǎn)負(fù)債表中記錄的實(shí)收資本數(shù)額與其營業(yè)執(zhí)照、章程中記載的注冊資本數(shù)額是否一致。還應(yīng)當(dāng)核查確認(rèn)股東是否存在抽逃資本的情況。 對標(biāo)的為外商獨(dú)資企業(yè)時時，要注意，外國投資者未能在規(guī)定期限內(nèi)繳付第一期出資的，外資企業(yè)批準(zhǔn)證書即自動失效。外資企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注銷登記手續(xù)，繳銷營業(yè)執(zhí)照；不辦理注銷登記手續(xù)和繳銷營業(yè)執(zhí)照的，由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷其營業(yè)執(zhí)照，并予以公告。 七、資本公積與盈余公積 應(yīng)當(dāng)核查對上述公積金的計提和賬目是否正確，以確認(rèn)其賬面體現(xiàn)的

12、凈資產(chǎn)價值與實(shí)際情況是否相符。八、對外擔(dān)保 對對外擔(dān)保情況的審查，首先應(yīng)將對外擔(dān)保情況依據(jù)公司法、章程、公司作出對外擔(dān)保的決議文件以及會議記錄進(jìn)行認(rèn)真核查，看是否有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或公司章程規(guī)定的情形。對于為他人提供的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)了解債務(wù)人是否向提供了反擔(dān)保。 （一）、保證 對于保證的審查，應(yīng)當(dāng)給予充分的重視，詳細(xì)了解同意為第三人債務(wù)提供保證的原因，分析其合理性以及可能帶來的風(fēng)險。具體調(diào)查內(nèi)容如下： 1、要求提供為其他人對外提供保證的情況說明，包括保證的金額、債務(wù)人（被保證人）名稱、債權(quán)人名稱、債務(wù)人（被保證人）履行債務(wù)情況。 2、要求提供主債

13、務(wù)合同、保證合同、協(xié)議或者其他保證文件，并審查其保證行為和保證合同是否存在可能被認(rèn)定無效的情況。 3、應(yīng)當(dāng)審查確認(rèn)承擔(dān)保證責(zé)任的方式和責(zé)任范圍。 4、審查確認(rèn)提供的保證期限是否已經(jīng)屆滿，保證責(zé)任是否已經(jīng)解除或終止。 5、是否有其他保證人。  （二）、抵押 調(diào)查內(nèi)容主要如下： 1、要求提供以財產(chǎn)抵押為自身債務(wù)或其他人債務(wù)提供抵押的情況說明，包括抵押的財產(chǎn)、抵押權(quán)人名稱、債務(wù)人名稱、債務(wù)金額、抵押權(quán)行使的條件和期限。 2、要求提供主債務(wù)合同、抵押合同、協(xié)議或者其他抵押文件；審查其是否已經(jīng)在抵押登記機(jī)關(guān)辦理了抵押登記。對

14、于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記的抵押合同，在登記后才生效。  3、應(yīng)當(dāng)通過有關(guān)文件對有關(guān)文件的審查，確認(rèn)抵押權(quán)的期限是否已經(jīng)屆滿，抵押權(quán)是否已經(jīng)消滅。 （三）、質(zhì)押 具體調(diào)查內(nèi)容如下： 1、要求提供質(zhì)押的情況說明，包括質(zhì)押的動產(chǎn)和權(quán)利、質(zhì)權(quán)人名稱、債務(wù)人名稱、債務(wù)金額、質(zhì)押權(quán)行使的條件和期限。 2、要求提供主債務(wù)合同、質(zhì)押合同、協(xié)議或者其他質(zhì)押文件；審查其是否已經(jīng)在質(zhì)押登記機(jī)關(guān)辦理了質(zhì)押登記。對于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理質(zhì)押登記的質(zhì)押合同，在登記后才生效。  3、應(yīng)當(dāng)通過有關(guān)文件對有關(guān)文件的審查，確認(rèn)質(zhì)押權(quán)的期限是否已經(jīng)屆滿，

15、質(zhì)押權(quán)是否已經(jīng)消滅。 九、重大合同 對合同的審查并不是作為一個孤立的環(huán)節(jié)進(jìn)行的，而應(yīng)貫穿對各方面情況的調(diào)查過程中。在調(diào)查過程中，對于不同性質(zhì)、反映不同情況的合同，應(yīng)有不同的審查重點(diǎn)，具體審查內(nèi)容和方式如下： 1、應(yīng)當(dāng)首先要求提供尚未履行完畢的合同情況說明，該說明應(yīng)當(dāng)包括合同金額、合同對方、合同性質(zhì)、合同履行情況等，重點(diǎn)關(guān)注違約條款的影響。 2、在此基礎(chǔ)上，對于重大合同，應(yīng)當(dāng)要求對方提供合同文本。一般而言，主要審查如下方面的重大合同： 、借貸、委托經(jīng)營、委托理財、贈與、承包、資產(chǎn)的收購、出售、租賃、知識產(chǎn)權(quán)的授權(quán)使用等重要合同； 、抵押

16、、質(zhì)押、保證等擔(dān)保合同； 、公司與關(guān)聯(lián)人之間的任何合同； 、可能對公司資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和經(jīng)營成果產(chǎn)生重大影響的合同； 、其他重大合同。  十、爭議和行政處罰情況 爭議和行政處罰方面的調(diào)查主要包括對已經(jīng)發(fā)生的訴訟、仲裁、行政處罰等情況的調(diào)查。調(diào)查的主要內(nèi)容如下： 1、存在的訴訟（或仲裁）的情況說明，包括所有正在進(jìn)行的訴訟和判決（或裁決）后未執(zhí)行完畢的訴訟的當(dāng)事人、爭議金額、爭議事由、裁判結(jié)果、執(zhí)行情況；并應(yīng)當(dāng)要求其提供與此相關(guān)的文件和資料，如：裁判書、執(zhí)行裁定等； 2、有關(guān)行政處罰的情況說明，包括行使行政處罰權(quán)的機(jī)關(guān)

17、、處罰理由、處罰結(jié)果、對處罰結(jié)果的執(zhí)行情況等，并應(yīng)要求其提供與此相關(guān)的文件和資料，如：行政處罰決定書、行政復(fù)議決定書等； 3、是否存在上述訴訟、仲裁或者行政處罰導(dǎo)致其財產(chǎn)被有關(guān)機(jī)關(guān)采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況；如果存在，應(yīng)當(dāng)要求提供該著作被采取強(qiáng)制措施的相應(yīng)法律文書。 十一、人力資源 （一）、員工 應(yīng)當(dāng)首先要求對員工的情況作出書面說明，說明應(yīng)當(dāng)主要包括員工總數(shù)、勞動合同的簽訂情況、待遇情況、是否與員工存在勞動糾紛等，并對如下內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查： 1、首先應(yīng)當(dāng)審查勞動合同的簽訂情況。如果員工人數(shù)較少，可以對全部的勞動合同進(jìn)行審查；如果員工人數(shù)較

18、多，可以要求提供使用的勞動合同格式，并要求其對勞動合同的簽訂情況作出陳述與保證。 2、應(yīng)當(dāng)要求說明是否按照有關(guān)規(guī)定為員工繳納了養(yǎng)老、大病、失業(yè)等社會保險。 3、要求說明是否存在勞動糾紛；如果存在，應(yīng)當(dāng)要求提供與此相關(guān)的全部文件，以判斷上述勞動糾紛可能對及其價值造成的不利影響和產(chǎn)生的責(zé)任。對于勞動糾紛情況的調(diào)查，也可以和其他訴訟、仲裁、糾紛的情況一并進(jìn)行。 在對員工和勞動關(guān)系情況進(jìn)行調(diào)查時，應(yīng)當(dāng)了解和考慮當(dāng)?shù)氐牡胤叫砸?guī)定。  （二）、管理人員 一方面，在收購方完成對收購后，往往會更換管理層，解除與現(xiàn)有管理人員的勞動合同，委派自己的人員作為管理人員。因此，應(yīng)當(dāng)審閱與其管理人員簽訂的勞動合同，以審查、確認(rèn)在該勞動合同的相關(guān)規(guī)定是否存在可能導(dǎo)致收購方難以解除該管理人員的職務(wù)或者需要因此支付高額違約金的情況。另一方面，應(yīng)當(dāng)向了解