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文檔簡介
1、萊茵春天購物中心項目建議書一、總論(一)項目名稱萊茵春天購物中心(二)項目單位概況宜賓麗雅置地有限責(zé)任公司是川南知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),由“中國大企業(yè)集團競爭力500強”之一的宜賓絲麗雅集團有限公司和宜賓信雅股份有限公司共同出資組建,目前,已形成包括宜賓雅德商業(yè)管理有限公司、宜賓雅信物業(yè)管理有限公司、宜賓錦繡園景觀工程有限責(zé)任公司在內(nèi)的專業(yè)化地產(chǎn)開發(fā)及城市運營“13”體系。麗雅置地倡導(dǎo)“專業(yè)、民主、美麗、高效”的企業(yè)核心文化,以“鑄就城市精品”為企業(yè)宗旨,開創(chuàng)了宜賓歷史上第一個“工業(yè)搬遷房地產(chǎn)經(jīng)營模式”,開發(fā)的萊茵河畔項目成為宜賓城市地標(biāo)性建筑群落,開發(fā)的萊茵香街成為宜賓城市商業(yè)的名片。(三)項
2、目擬建地點萊茵春天購物中心地處以商務(wù)流通、行政辦公為主的宜賓市南岸東區(qū),項目位于萊茵河畔西南側(cè),東望長江,西臨航天路,北依敘府東路,南靠戎州路。(四)項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模萊茵春天購物中心項目占地27839平米,規(guī)劃建筑面積約13.2萬平米,其中商業(yè)面積9.2萬平米,地下車庫及配套用房4萬平米,共設(shè)置近900余個機動車停車位。購物中心設(shè)計為地上四層,地下四層,其中地下三、四層為車庫及設(shè)備用房,地下二層至地上四層涵蓋了百貨、超市、零售等各類商業(yè)形態(tài),萊茵春天的建設(shè)旨在打造一個集休閑、購物、娛樂、餐飲和文化功能于一體的綜合型購物中心。(五)項目建設(shè)年限預(yù)計通過2年完成萊茵春天購物中心的建筑、安裝工作,
3、并力爭在2012年下半年實現(xiàn)百貨、超市等主力商家的全面開業(yè)。二、項目建設(shè)的必要性和條件(一)項目建設(shè)的必要性分析1、對城市的貢獻(xiàn)完善并提升城市載體功能,推動城市商業(yè)升級,打造宜賓的城市商業(yè)名片,助力宜賓打造川滇黔商貿(mào)物流中心。2、對社會的貢獻(xiàn)引入新的消費理念、優(yōu)質(zhì)的消費環(huán)境和更高的商業(yè)品質(zhì),提升消費者的消費感受,從根本上優(yōu)化城市的商業(yè)網(wǎng)點布局結(jié)構(gòu),同時創(chuàng)造更多就業(yè)機會。(二)項目建設(shè)的條件分析本項目作為提升宜賓城市形象的重大工程,不僅承擔(dān)著發(fā)展宜賓零售業(yè),為宜賓經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)做貢獻(xiàn)的重要歷史使命,同時,也是作為宜賓打造大商貿(mào)、繁榮城市商業(yè)圈的形象工程,更肩負(fù)著引領(lǐng)消費,提高消費檔次,倡導(dǎo)全新的生
4、活方式的重任。為保證項目的建設(shè)與商業(yè)定位符合市場發(fā)展需要,在規(guī)劃設(shè)計與市場研究中,我們充分借鑒和參考了國內(nèi)外先進(jìn)的購物中心規(guī)劃設(shè)計經(jīng)驗,結(jié)合項目地塊實際狀況的考慮,充分滿足各類商業(yè)形態(tài)經(jīng)營需求,形成了以高檔百貨、品牌超市為主力商家,以精品街鋪、各類品牌商家等為次主力店的 “一站式、體驗型”消費模式,通過不同消費形態(tài)滿足各類消費需求。(三)項目建設(shè)的資源條件評價(指優(yōu)勢資源項目)項目周邊配套優(yōu)勢:萊茵春天購物中心地處宜賓南岸航天路與戎州路交匯處,項目緊鄰宜賓市唯一的四星級酒店“華榮酒店”、宜賓三中(國家級重點中學(xué))及三江口核心開發(fā)區(qū);西面緊靠規(guī)劃中的商業(yè)步行街(酒都路)及沃爾瑪,是宜賓市的政治、
5、金融中心;南面是中國聯(lián)通宜賓分公司、宜賓市110、119指揮中心,在項目周邊300米以內(nèi)聚集了宜賓市政府、體育館、圖書館、宜賓市科技館、酒都劇場、嘉信茂購物廣場、萊茵時代影城、蜀南醫(yī)院等大型市政、商業(yè)服務(wù)設(shè)施,項目周邊配套設(shè)施成熟。道路交通狀況:項目周邊市政道路狀況良好,航天路、敘府東路、戎州路東段、蜀南大道、長江大道等道路環(huán)境成熟,能充分滿足商業(yè)發(fā)展需要。 在公交系統(tǒng)方面項目周邊目前已開通了2、3、4、5、9、10、14、17路多路公交線路停經(jīng)或直達(dá)項目,基本覆蓋宜賓城市范圍。同時項目東側(cè)是城區(qū)進(jìn)入宜南大道、樂宜高速的重要通道,是未來宜賓主城市區(qū)通達(dá)瀘州、樂山、南溪等區(qū)域的重要交通通道。項目
6、區(qū)域定位:萊茵春天購物中心地處宜賓南岸東區(qū),區(qū)域以商務(wù)服務(wù)、行政辦公為主要定位,區(qū)域內(nèi)的萊茵香街、嘉信茂廣場、世紀(jì)陽光城等項目已建立起了穩(wěn)定的消費群體。同時在未來的城市發(fā)展中東區(qū)將承載起城市商業(yè)環(huán)境提升、改善區(qū)域商業(yè)品質(zhì)的主要功能和定位??偟目磥?,項目地段優(yōu)勢明顯,各類配套及交通、公交設(shè)施成熟,同時該地塊位于宜賓市重要的商業(yè)線連接點,地段知名度高,周邊社區(qū)日趨成熟,各類配套設(shè)施齊全,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件已經(jīng)完全具備。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 (一)建設(shè)規(guī)模項目總用地約41.76畝,總建筑面積約13.21萬平方米。是目前宜賓市規(guī)劃檔次最高,規(guī)模最大的,主力店集群最高、業(yè)態(tài)業(yè)種最為豐富的大型綜合商
7、業(yè)體。(二)產(chǎn)品方案按照方案規(guī)劃,萊茵春天購物中心總用地面積27839平方米;規(guī)劃建筑面積132115平方米,其中主力百貨24210平方米,主力超市15365平方米,次主力店及精品街鋪35026平方米,地下停車及配套設(shè)施用房39310平方米,共設(shè)有機動車停車位845輛,其中地上34輛,地下811輛。該中心將是一座充滿都市靈魂的超大復(fù)合型購物中心,將以獨具特色的體驗價值奠定宜賓在川滇黔結(jié)合部區(qū)域的商業(yè)中心地位。該中心建成后,將直接面向宜賓城市及各區(qū)縣,并將以優(yōu)秀的服務(wù)理念、高端齊全的入駐品牌及精彩的建筑外形輻射川南及川滇黔區(qū)域城市,對于提升宜賓城市商業(yè)活力及城市形象具有重要影響。四、技術(shù)方案、設(shè)
8、備方案和工程方案 (因方案目前處于報建階段,詳細(xì)的施工、安裝、設(shè)施方案尚處于制作優(yōu)化中)(一)技術(shù)方案1、生產(chǎn)方法:新增建設(shè)。2、工藝流程:按商業(yè)用房建設(shè)流程。(二)主要設(shè)備方案1、主要設(shè)備選型(待定)。2、主要設(shè)備來源(待定)。(三)工程方案1、建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案(待定)。2、建筑安裝工程量及“三材”用量估算(待定)。3、主要建、構(gòu)筑物工程一覽表(待定)。五、投資估算及資金籌措(一)投資估算1、建設(shè)投資估算(先總述總投資,后分述建筑工程費、設(shè)備購置安裝費等)。序 號項目單價數(shù)量總費用(萬元)單位成本(總建面,元/平米)占總投資比例1前期開發(fā)費122132,1151611.8
9、0301222.09%2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費354132,1154676.871353.66.07%3建筑安裝工程費4,000132,115528464,000.0068.63%4城市建設(shè)配套費40132,115528.46400.69%5開發(fā)間接費3.00%63,3411900.23145.92.50%6管理費用2.00%63,3411266.8297.31.67%7財務(wù)費用8.50%20,00017002614.48%8開發(fā)期稅費281132,1153712.4315281.34.83%9不可預(yù)見費4.00%58,8202352.8180.63.10%開發(fā)建設(shè)投資總額(萬元)5,829132,1
10、1570,595.425,829100.00%2、流動資金估算。根據(jù)現(xiàn)有建筑規(guī)模及安裝要求估算,萊茵春天購物中心總投入約7.06億左右,按項目開發(fā)銷售收入約5億元測算,前期預(yù)計需要設(shè)計、報建、宣傳推廣、建安等流動資金約3.2億元。3、投資估算表(總資金估算表、單項工程投資估算表)。(二)資金籌措1、自籌資金(待定)。2、其它來源:貸款開發(fā)。六、效益分析 (一)經(jīng)濟效益1、銷售收入估算(編制銷售收入估算表)。銷售收入估算表物業(yè)樓層平米數(shù)預(yù)計單價預(yù)計銷售收入(M2)(萬元)(萬元)次主力店B1381314000533820001F218416000349440002F223815000335700
11、003F223812000268560004F21211100023331000精品店B220051300026065000B1457314000640220001F620716000993120002F566815000850200003F39791200047748000合計494250000預(yù)計實現(xiàn)銷售收入4.9425億。2、成本費用估算(編制總成本費用表和分項成本估算表)。開發(fā)成本費用估算序號項目計費標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)單價公式 數(shù)量總價1土地成本1,623元/m2用地面積 27,83945,182,697.001.1土地出讓金1,450元/m2用地面積27,83940,366,550.001.
12、2土地交易費2.18元/m2用地面積27,83960689.021.3契稅4%土地出讓金 40,366,55016146621.4地下建筑(地下室/車庫)出讓金80元/m2預(yù)測地下室建筑面積 39,31031448002前期開發(fā)費118元/m2總建筑面積 132,1151,558.962.1可行性研究費0.50%建安工程費41,8002092.2勘察費10元/m2建筑面積(地上、地下)132,11513211502.3設(shè)計費80元/m2建筑面積(地上、地下)132,115105692002.4招投標(biāo)費用0.04%建安工程費41,80016.722.5人防易地建設(shè)費 15元/m2建筑面積(地上)
13、56,0838412453基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費348元/m2建筑面積(地上、地下) 132,11545,976,020.003.1供水管道工程費 17.5元/m2建筑面積(地上、地下)132,1152,312,012.503.2供配電工程費 130.5元/m2建筑面積(地上、地下)132,11517,241,007.503.3供氣工程費 24.5元/m2建筑面積(地上)56,0831374033.53.4電話通訊工程費 12.5元/m2建筑面積(地上、地下)132,1151651437.53.5環(huán)衛(wèi)設(shè)施費 15元/m2建筑面積(地上、地下)132,11519817253.6排污費 1元/m2建筑面積
14、(地上、地下)132,1151321153.7綠化建設(shè)費 80元/m2建筑面積(地上、地下)132,115105692003.8智能化工程費 35元/m2建筑面積(地上、地下)132,11546240253.9總體及道路建設(shè)費 40元/m2建筑面積(地上、地下)132,11552846004建筑安裝工程費3,719元/m2建筑面積(地上、地下) 132115491,356,800.00 4.1商業(yè)街3,200元/m2建筑面積 46,379148412800.004.2集中商業(yè)4,000元/m2建筑面積 46,426185,704,000.004.3地下車庫4,000元/m2建筑面積 39,31
15、0157,240,000.005城市建設(shè)配套費40元/m2建筑面積(地上、地下) 132,1155,284,600.006開發(fā)間接費3.00%(1+2+3+4+5) 52,7131,581.397管理費用2.00%(1+2+3+4+5) 52,7131,054.268財務(wù)費用5.40%60%(1+2+3+4+5+6+7+9+10) 36,1981954.6929開發(fā)期稅費242元/m2建筑面積(地上、地下) 132,11531,971,830.009.1營業(yè)稅及附加5.55%(2+3+4+5)48,1722,673.559.2工程合同印花稅0.03%(3+4)46,18313.85499.3土
16、地使用稅 62.67元/年/土地面積27,8391744670.139.4檔案管理費 2元/m2建筑面積(地上、地下)132,1152642309.5白蟻防治費 1.5元/m2建筑面積(地上、地下)132,115198172.59.6墻改費 7元/m2建筑面積(地上、地下)132,1159248059.7散裝水泥基金 0.96元/m2建筑面積(地上、地下)132,115126830.49.8其它0.10%(2+3+4+5)132,115132.11510不可預(yù)見費4.00%(2+3+4+5) 48,1721,926.883、利潤與稅收分析銷售總收入:4.9425億元租賃收入:3.4192元(按
17、20年租賃期,其中第1.2年免租)總投資:7.06億元營業(yè)稅及附加: 3883萬元附:營業(yè)稅及附加計算依據(jù):1 營業(yè)稅 銷售收入5%2 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅7%3 教育附加稅 營業(yè)稅4%4 印花稅 銷售收入0.05%5 交易管理費 銷售收入0.5%4、投資回收期通過銷售與持有經(jīng)營收入,項目預(yù)計18年收回總投資。5、投資利潤率利潤總額:1.3017億元凈利潤:0.91億元總投資利潤率:18.44%稅后利潤率:12.89%(二)社會效益1、項目對社會的影響分析萊茵春天購物中心的建設(shè),將有效地改善和提升宜賓城市商業(yè)發(fā)展,滿足日益增長的消費需求。萊茵春天購物中心的建設(shè)與發(fā)展,符合宜賓市啟動新一輪經(jīng)濟
18、增長點的戰(zhàn)略構(gòu)想。項目的建設(shè)將有力的提升城市形象的作用通過高品質(zhì)與消費模式的引入,擴大宜賓在川南區(qū)域的消費輻射力。將各類品牌商業(yè)的引進(jìn),創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。2、項目與所在地互適性分析(不同利益群體對項目的態(tài)度及參與程度;各級組織對項目的態(tài)度及支持程度)2008年,宜賓市政府辦公室印發(fā)關(guān)于印發(fā)2008年城區(qū)市場重點建設(shè)項目工作方案的通知(宜府辦函2008136號),位于萊茵河畔項目地塊的萊茵春天購物中心被正式列入宜賓市城區(qū)市場重點建設(shè)項目,并明確由麗雅置地作為項目業(yè)主單位,翠屏區(qū)政府作為牽頭責(zé)任單位,市商務(wù)局、市發(fā)改委、市規(guī)建局、市財政局作為責(zé)任單位。2009年,宜賓市商務(wù)局以宜商函(2009)36號文件正式對萊茵春天購物
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