商品住宅專項維修資金使用一般程序及注意事項

1、1 / 56商品住宅專項維修資金使用一般程序及注意事項一、申請使用維修資金的條件（一）本住宅區(qū)已開立專項維修資金賬戶，其中開發(fā)建設單位或業(yè)主 應繳存的商品住宅專項維修資金已足額繳存，同時有余額；（二）維修項目屬于住宅區(qū)共用部位或共用設施設備（詳見武漢市 專項維修資金治理方法 第二十一條、 第二十二條規(guī)定） ，且損壞緣故為非 人為因素的自然損耗。二、由誰來提出維修資金使用的申請（一）物業(yè)服務企業(yè)發(fā)覺小區(qū)內(nèi)共用部位或共用設施設備出現(xiàn)需要動 用維修資金進行維修的情況后，能夠提出維修方案，將工程預算等相關資 料提交給業(yè)委會或社區(qū)居委會，由業(yè)委會或社區(qū)居委會向區(qū)房管局提出使 用維修資金的申請；（二）業(yè)主

2、發(fā)覺小區(qū)內(nèi)共用部位或共用設施設備出現(xiàn)需要動用維修資 金進行維修的情況后，能夠?qū)⒕S修事宜向業(yè)委會或社區(qū)居委會報告，由業(yè) 委會，或者社區(qū)居委會組織相關業(yè)主代表提出維修方案，并向區(qū)房管局提 出使用維修資金的申請；三、申請使用維修資金的程序：（一）到房管部門咨詢維修資金的申請使用程序，并查詢本小區(qū)維修 資金賬戶的差不多情況，掌握開發(fā)建設單位交存的維修資金總額（以及是 否繳齊）、每棟房屋維修資金分立賬戶的交存總額等信息；（需要注意的問題：假如小區(qū)未使用過維修資金，或者需要分攤費用 的樓棟或單元未使用過維修資金， 其維修資金繳存金額可按照 “繳存金額 = 房屋建筑面積X應繳交金額標準”進行計算，應繳交金額

3、標準為：多層住 宅 12 元/ ，小高層 25 元/ ，高層 30 元/ m2o）（二）從市場上了解維修項目的維修改造行情，選擇維修（施工）企 業(yè)，并由維修企業(yè)查勘現(xiàn)場后出具工程預決算方案；將工程預決算方案報 送區(qū)房管局物業(yè)2 / 56科。（需要注意的問題：維修（施工）企業(yè)必須擁有涉及維修工程方面的 專業(yè)資質(zhì)。）（三）填寫維修和更新、改造使用方案 ，計算維修改造費用的分攤 方法，明確工程的招標方式、以及是否聘請工程造價咨詢機構(gòu)；（需要注意的問題： 1、什么叫做分攤？分攤確實是按照 “維修工程的 受益人和負擔人相一致原則” ，將工程費用分攤到應負擔的每戶業(yè)主。 比如： 小區(qū)監(jiān)控、消防、水泵、輸變

4、電設施以及大門和道閘等等，上述這些涉及 小區(qū)全體業(yè)主共用設施的維修費用，應分攤到每戶業(yè)主；而屋頂和外墻漏 水，以及整棟房屋共用的設施設備， 其維修費用則應分攤到該棟每戶業(yè)主； 電梯、門禁、共用的下水管、落水管則應分攤到該單元每戶業(yè)主。2、如何樣計算分攤： （ 1）“維修資金余額”的計算公式：維修資金余 額=房屋建筑面積X應繳交金額標準一之前維修工程中該戶應分攤的維修費用；（ 2）“費用分攤金額”的計算公式：費用分攤金額=該戶業(yè)主應承擔的（涉及全體業(yè)主應分攤的總工程費用+小區(qū)總建筑面積）+ （涉及該 樓棟業(yè)主應分攤的工程費用一樓棟建筑面積）+ （涉及該單元業(yè)主應分攤 的工程費用一單元建筑面積）三

5、項相加之和。3、 工程的招標方式有 2 種，一是協(xié)議招標， 即邀請一家或數(shù)家施工企業(yè)，對維修工程進行施工；二是公開招標，即每個單項工程，至少邀請2家（含）以上的施工企業(yè)，通過召集業(yè)主代表評標的方式，綜合報價和工 程質(zhì)量來決定最終選定哪家施工企業(yè)。4、 工程造價咨詢的方式有： 報價咨詢、 工程質(zhì)量咨詢和決算審計咨詢 三種，造價咨詢公司會分不收取相應費用， 該項費用在征求業(yè)主意見， 2/3 以上業(yè)主同意的情況下，從維修資金中列支。因此本著經(jīng)濟的原則，一般 在三種方式中選3 / 56擇一種對工程進行把關。目前選擇報價咨詢的案例較多。 ）（四）由業(yè)委會、社區(qū)居委會將維修和更新、改造使用方案 、維修 工

6、程預決算方案以及是否聘請第三方進行造價咨詢、監(jiān)理、審計、費用承 擔問題等書面內(nèi)容， 向列支范圍內(nèi)全體業(yè)主進行公示。 公示期許多于 7 日， 公示內(nèi)容需送達列支范圍內(nèi)的單元門；（需要注意的問題：需對公示內(nèi)容進行拍照，近景和遠景各拍一張， 要求都要能見到公式張貼地點的背景）（五）公示期滿無異議的，業(yè)委會或居委會組織列支范圍內(nèi)全體業(yè)主 進行投票?，F(xiàn)場投票的，統(tǒng)計投票結(jié)果時，實行唱票人、計票人和監(jiān)票人 分離，現(xiàn)場公布投票結(jié)果。書面征求意見的，投票結(jié)果經(jīng)業(yè)委會或居委會 負責人、唱票人、計票人和監(jiān)票人簽字后，向列支范圍內(nèi)全體業(yè)主公示， 公示期 3 日；（需要注意的問題： 投票須由業(yè)主本人或配偶簽字， 家人

7、代簽同意的， 業(yè)主本人或配偶須作出書面同意，其他人代簽的，需業(yè)主本人或配偶同意 并作出書面證明）（六）公示期滿，且投票結(jié)果為專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三 分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主簽字同意的，業(yè)委會或 居委會填寫武漢市住宅專項維修資金使用申請表 、武漢市住宅專項維 修資金使用預算（結(jié)算）明細表（一） 、（二）、維修資金使用征求意見證 明等表格，向區(qū)房管局申請使用維修資金，并提交下列資料：1、武漢市住宅專項維修資金使用申請表 （原件）；2、 武漢市住宅專項維修資金使用（預算）結(jié)算明細表（一）或表（二） （原件） ；3、武漢市住宅專項維修資金使用（預算）結(jié)算明細表（詳表） （

8、原 件）；4、業(yè)委會備案文件（核原件留復印件） ；5、經(jīng)辦人身份證明、托付證明（核原件留復印件） ；6、維修和更新、改造使用方案 （原件）；7、維修和更新、 改造使用方案 及工程預算 的對外公示照片 （照 片需加蓋申請單位的印章，并注明公示地點及拍攝照片時刻） ；8、維修資金使用征求意見證明 （原件）；9、維修工程預算（原件） ；10、維修資金工程項目分攤講明；11、施工合同（核原件留復印件） ；12、施工單位的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、施工資質(zhì)文件（復印件）；13、需要維修的部位或設施設備的實物照片（需要注明具體維修部位 及設施設備的名稱、照片拍攝日期并加蓋申請單位印章） ；14、第三方造價咨詢

9、機構(gòu)的咨詢造價文件（單項維修項目預算超過5萬元或綜合維修項目預算費用超過 10 萬元的，需征求業(yè)主意見是否同意聘 請第三方造價咨詢機構(gòu)） ；（需要注意的問題： 施工合同必須寫明每項工程的保修期及保修責任， 合同須加蓋各方公章并簽名）（七）區(qū)房管局自受理之日起 10 個工作日進行審核； 經(jīng)審核符合使用 條件的，報市維修資金治理中心，市維修資金治理中心自收到報告之日起 3 個工作日內(nèi)劃轉(zhuǎn)維修資金至約定的賬戶 （按不超過預算資金的 50%撥付）；（需要注意的問題：維修資金發(fā)票需在背面由申請單位（業(yè)委會或社 區(qū)居委會）負責人簽名按手印，并加蓋申請單位印章發(fā)票付款方填寫：武 漢市住房專項維修資金治理中心

10、，組織機構(gòu)代碼：420102F99581042,地址：武漢市房管局 4 樓 4001-4002 室）（八）業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照使用方案組織實施維修和4 / 566 / 56更新、改造工程；四、維修資金結(jié)算程序（一）維修工程完工后，業(yè)委會（或居委會及業(yè)主代表）組織施工單 位、第三方監(jiān)管單位（已聘請第三方監(jiān)管時）、業(yè)主監(jiān)督代表、物業(yè)服務企 業(yè)進行驗收，簽字確認。業(yè)委會（居委會）將工程決算單、分攤清冊向列 支范圍內(nèi)全體業(yè)主公示 7 日（至單元門）。公示期內(nèi)，業(yè)委會（或居委會） 和 施工單位負責接待業(yè)主咨詢；公示期滿沒有異議的，業(yè)委會（或居委會） 申請維修資金結(jié)算，同時提交下列資料：1、武

11、漢市住宅專項維修資金使用結(jié)算表（原件）2、武漢市住宅專項維修資金使用（預算）結(jié)算明細表（原件）；3、武漢市住宅專項維修資金使用（預算）結(jié)算明細表（詳表）（原件）；4、維修和更新、改造工程驗收報告（核原件留復印件）；5、維修工程決算單（決算方案）（原件）；6、維修資金使用結(jié)算分攤清冊公示證明（原件）；7、維修和更新、改造工程結(jié)算費用分攤清冊（原件）；8、差不多維修完畢的公共部位或設施設備的實物照片 （需要注明具體 維修部位及設施設備的名稱、照片拍攝日期并加蓋申請單位印章） ；（二）區(qū)房管局自受理之日起 10 個工作日進行審核； 經(jīng)審核符合使用 條件的，報市維修資金治理中心，市維修資金治理中心自收

12、到報告之日起 3 個工作內(nèi)日向?qū)糁卫磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修和更新、 改造費用余額的通知。7 / 562012 年 8 月市房管局關于印發(fā)武漢市住宅專項維修資金使用操作規(guī)程的通知武房發(fā) 2011128 號各區(qū)房管局，直屬相關單位，機關有關處室：現(xiàn)將武漢市住宅專項維修資金使用操作規(guī)程印發(fā)給你們，請認真 遵照執(zhí)行。二 o年七月二十九日武漢市住宅專項維修資金使用操作規(guī)程第一條 為規(guī)范住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）使用行為， 提高使用效率，按照方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致原則， 依照武漢市住宅專項維修資金治理方法（以下簡稱方法）使用治 理相關規(guī)定，制定本規(guī)程。第二條 申請使用維修資金，應當

13、具備下列差不多條件：1、 維修、更新、改造項目（以下簡稱維修項目）屬于方法第二十 一條、第二十二條所列范圍且超過保修期；2、 該物業(yè)區(qū)域已開立維修資金賬戶， 且賬戶內(nèi)有余額， 余額不足或列 支范圍內(nèi)有業(yè)主未交存維修資金的，申請人已明確不足部分的承擔主體或補足方案并承諾實施到位；3、使用方案按程序公示并經(jīng)列支范圍內(nèi)占建筑物總面積三分之二以上 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主簽字同意。第三條 發(fā)生維修事項，列支范圍內(nèi)有業(yè)主未交存維修資金或余額不 足，治8 / 56理規(guī)約或議事規(guī)則對此有明確的處理方式的，從其約定；沒有的， 申請人可組織列支范圍內(nèi)全體業(yè)主參考下列方案進行表決：1、已交存業(yè)主全額分攤

14、維修費用， 其超過依法分攤的費用由未交存業(yè) 主或余額不足業(yè)主補齊，或由后者按標準依法交存到維修資金專戶。2、列支范圍內(nèi)全體業(yè)主分攤維修費用， 維修資金代管機構(gòu)按比例撥付 已交存業(yè)主分攤費用，不足部分墊資維修后，墊資人依法追究未交存業(yè)主 或余額不足業(yè)主民事責任；3、業(yè)主認定的其他方式。第四條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中發(fā)覺、 或依照業(yè)主反映核實維修項 目后，提出使用方案，連同第三方監(jiān)管資料和使用申請表格提交業(yè)委會， 沒有業(yè)委會的，提交社區(qū)居民委員會（以下簡稱居委會）。業(yè)委會或居委會收到物業(yè)治理企業(yè)提交的上述資料后，在物業(yè)治理企 業(yè)的協(xié)助下， 將使用方案以及是否聘請第三方進行造價咨詢、 監(jiān)理、 審計

15、、 費用承擔問題等書面內(nèi)容，向列支范圍內(nèi)全體業(yè)主進行公示，公示期許多 于 7 日，公示內(nèi)容到達列支范圍內(nèi)的單元門。公示期滿，業(yè)委會或居委會組織列支范圍內(nèi)全體業(yè)主進行投票?，F(xiàn)場 投票的，統(tǒng)計投票結(jié)果時，實行唱票人、計票人和監(jiān)票人分離，現(xiàn)場公布 投票結(jié)果。 書面征求意見的， 投票結(jié)果經(jīng)業(yè)委會或居委會負責人、 唱票人、 計票人和監(jiān)票人簽字后，向列支范圍內(nèi)全體業(yè)主公示。公示期3 日，公示期內(nèi)業(yè)主可查閱投票簽字統(tǒng)計表。公示期滿，且投票結(jié)果為專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主簽字同意的，業(yè)委會或居委會 填寫使用申請表格，按方法第二十四條，第二十五條的規(guī)定，向物業(yè) 所在地的區(qū)房管局申請使用維修資金。9 / 56第五條 使用方案要緊包括：項目名稱、維修范圍、預算金額、分攤范圍及面積、列支范圍內(nèi)維修資金交存情況、業(yè)主人數(shù)、維修資金余額不足 （含未交存）的處理措施、施工單位選擇方式、施工治理、工程驗收、資 金決算方式、施工時刻等內(nèi)容。第三方監(jiān)管資料包括主管部門認可的造價咨詢、監(jiān)理、審計單位名錄 及收費標準、費用承擔主體等。第六條 維修資金代管期間， 維修前申請維修資金的， 按不超過預算資 金的50%撥付；維修完工后，撥付余款。施工單位已墊資維修完工的，一次結(jié)算。第七條 維修資金代管期間， 申