一.單向選擇提（共35分,每題1分,每題的答案中只有一個

1、一 .單向選擇提（共35分，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）1.某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ D ）A.為之固定性 B各異性 C適應性 D 相互影響性房地產(chǎn)投資的缺點是（D ）A.相對較高的收益水平 B. 易于獲得金融機構的支持 C. 抵銷通貨膨脹的影響 D.投資回收期較長3.甲 .乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50% ，預計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50

2、% ，甲 .乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是（B ） A . 甲物業(yè)投資風險大 B. 乙物業(yè)投資風險大 C. 甲 .乙兩個物業(yè)投資風險相同 D.無法判斷4.假設某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)是（B ） A .0.25 B.0.50 C .1.5 D.2.005. 房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（C ）子市場.A. 租賃 B. 銷售 C. 保險 D.抵押6.某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ B ）A. 0.4月 B. 2.

3、5月 C.0.4年 D.2.5年7.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制慮以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（ B ） . A. 第一階段 B.第二階段 C. 第三階段 D. 第四階段8.如果同一地區(qū)的某一類型午夜的售價持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（）A 減少B、 增加C、不變D、同步遞減9承包商收到竣工結算價款后，通常應在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A、半個月B、一個月C、一個半月D、二個月10在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）。A、目標定價法B、價值定價法C、挑戰(zhàn)定價法D、成本加成定價法11下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（ ）

4、。A、市場需求容量調(diào)查B、消費者行為調(diào)查C、市場營銷因素調(diào)查D、競爭情況調(diào)查12某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2,預測銷售量為450m2,平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預測的今年的住宅銷售量是（ ）萬m2。A、450B、475C、490D、50013從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是（ ）A、確定調(diào)查方式B、設計問卷C、收集信息D、定義市場區(qū)域14下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（ ）A、吸納率分析B、房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析C、家庭規(guī)模與結構分析D、投資購買和使用購買的比例分析15某家庭預計今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還

5、款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（ ）萬元。A、28.62B、29.16C、41.56D、48.2416銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款。若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。A、1005.56B、1010.56C、1110.56D、1115.5617已知某筆貸款年利率為12%，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是（ ）A、12.35%B、12.55%C、12.68%D、12.93%18某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率

6、為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（ ）元。A、204.08B、356.72C、508.91D、666.6719下列關于企業(yè)利潤和收入的表達中，正確的是（ ）。A、 企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B、 經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入C、 銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入D、 可分配利潤=稅后收入-未分配利潤20已知某投資項目折現(xiàn)率未11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是（ ）。A、11.12%B、11.36%C、11.66%D、12.95%21

7、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（ ）A、0.21B、1.23C、2.01D、3.2322某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（ ）。A、3.57%B、4.00%C、6.56%D、10.56%23某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷售期為1年，建造

8、成本估算為10000萬元（不含利息），在建設期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計息。則該項目建造成本的利息是（ ）萬元。A、755.54B、772.84C、1400.88D、1433.9024某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是（ ）。A、80%B、120%C、171%D、200%25房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（ ）A、變動成本的設置B、銷售收入的不同C、固定成本的設置D、平衡點的設置26某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一

9、塊土地的使用權，土地面積為5000m2,擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目。該項目固定成本為6000萬元，單位面積的可邊成本為2000元/m2，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目的容積率至少是（ ）。A、2.0B、3.0C、4.0D、5.027有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是（ ）。A、52%B、58%C、62%D、68%28在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標*建筑面積，屬于（ ）。A、單元估算法B、單

10、位指標估算法C、概算指標法D、工程量近似匡算法29某防地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（ ）。A、損益表B、資金來源與運用表C、資本金現(xiàn)金流量表D、全投入現(xiàn)金流量表30在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將空置率歸為（ ）。A、時間類參數(shù)B、融資類參數(shù)C、評價標準類指標D、收益類指標31甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的（ ）風險。A、市場B、財務C、政策D、經(jīng)營32房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應首先用于（ ）。A、彌補企業(yè)以前年度的虧損B、提取法定盈

11、余公積金C、提取公益金D、向投資者分紅33在測算資本金融資成本時，其資金占用費時按（ ）計算的。A、綜合利率B、貸款利率C、折現(xiàn)率D、機會成本34某寫字樓的建筑面積為8萬元m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（ ）萬m2。A、5.2B、6.4C、6.8D、7.635某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金時（ ）萬元。A、13.2B、15.9C、19.5D、20.4二、多項選擇題（共15分，每題2分。每題的備選答案中有兩個或

12、兩個以上符合題意，請在答題卡商涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得0.5分）1 從物理形態(tài)商劃分，作為房地產(chǎn)投資對象得房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（ ）。A、商住樓B、土地C、在建工程D、寫字樓E、建成后得物業(yè)2 房地產(chǎn)間接投資得形式主要有（ ）。A、投資房地產(chǎn)信托B、購買住房抵押支持證券C、購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D、購買物業(yè)用語出租經(jīng)營E、購買土地進行開發(fā)3 從宏觀商說，在進行房地產(chǎn)市場結構分析時，除了要分析總量結構，通常還應分析（ ）。A、價格結構B、區(qū)域結構C、產(chǎn)品結構D、供求結構E、投資結構4 根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升

13、是處于自然周期的（ ）。A、第一階段B、第二階段初期C、第二階段后期D、第三階段E、第四階段5 開發(fā)商的主要合同關系通常包括（ ）等。A、保險合同B、分包合同C、銷售合同D、勘察設計合同E、加工合同6房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有（ ）。A、產(chǎn)品調(diào)查B、價格調(diào)查C、市場需求質(zhì)量調(diào)查 D、分銷渠道調(diào)查E、促銷策略調(diào)查7在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有（ ）。A、文獻查閱B、觀察C、專題討論D、問卷調(diào)查E、實驗8在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于（ ）等因素。A、行業(yè)基準收益率B、政府政策C、通貨膨脹率D、內(nèi)部收益率E、投資者的目標收益率9下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有（

14、 ）。A、速動比率B、利息備付率C、償債備付率D、內(nèi)部收益率E、資產(chǎn)負債率10下列關于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）A 內(nèi)部收益率總是大于目標收益率。B 內(nèi)部收益率是當項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率C 同一項目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率。D 內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率。E 內(nèi)部收益率越高，投資風險就越小。11房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（ ）。A、自我消費B、房地產(chǎn)保值C、房地產(chǎn)增值D、開發(fā)利潤E、出租收益12利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有（ ）。A、期望值相同，標準差小的方案。B、期望值相同，標準差

15、大的方案C、標準差系數(shù)小的方案D、標準差系數(shù)大的方案。E、標準差相同、期望值大的方案。13在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（ ）。A、單元估算法B、概預算定額法C、工程最近似匡算法D、蒙特卡洛模擬法E、 單位指標估算法14新設項目法人融資形式的特點有（ ）A 項目投資有新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成。B 新設項目法人承擔相應的融資責任和風險。C 從項目投資后的緊急效益來考察償債能力。D 從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力。E 擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎上進行，并形成其增量資產(chǎn)。15下列關于寫字樓基礎租金的表述中，正確的有（ ）。A、 基礎

16、租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的。B、 基礎租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用。C、 基礎資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用。D、 在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金。E、 在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎租金。三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“ü”表示正確，用“r”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1 房地產(chǎn)投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。 （ ）2 一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機

17、制等因素構成的一個系統(tǒng)。3 當房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅速增加。4 目前我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。5 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監(jiān)理機構負責工程項目管理。6 服務市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務的消費者集合。7 細分市場通常能夠吸引多位競爭對手，而彌隙市場只能吸收一個或少數(shù)幾個競爭者。8 名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。9 開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。10、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或自營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟使

18、用壽命中較短的年限為最大值。11不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風險數(shù)據(jù)。12房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表包括基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務評價所需要的最基礎數(shù)據(jù)。13個人住房抵押貸款不屬于購房者的消費性貸款。14房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉換為企業(yè)的普通股。15在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設施管理以運行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。四、計算題（共2題，20分。要求列處算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答）1 某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價位4000元/ m2。該家庭首付了房價總額的30%，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金