房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程和業(yè)務(wù)流程

1、房地產(chǎn)工程開發(fā)程序和業(yè)務(wù)流程一、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)建立程序 四大階段、十個(gè)過程階段程序需準(zhǔn)備的資料行政管理 部門取得證書資金投入工程前期階段工程建議書申請(qǐng) 報(bào)告提出工程建立的 必要性和依據(jù)、 擬建規(guī)模和地 點(diǎn)、資源、條 件、投資估算和 資金籌措、建立 進(jìn)度安排、效應(yīng) 分析。發(fā)改委以 方案管理 為主；規(guī) 戈V、土 地、環(huán) 保、水 利、林 業(yè)、旅游 等部門參 與選址； 經(jīng)濟(jì)、方 案、建立 等部門參 與初步設(shè) 計(jì)和方案 審批。前期工程費(fèi) 用：包括調(diào)研 評(píng)估費(fèi)、設(shè)計(jì) 費(fèi)、地質(zhì)勘探 費(fèi)、行政事業(yè) 性收費(fèi)、前期 其他費(fèi)用等工程選 址方案工程核準(zhǔn)或備案 資料：申請(qǐng)報(bào)告、城市 規(guī)劃意見、用地 預(yù)審意見、環(huán)境 影

2、響評(píng)價(jià)、水土 保持方案、占用 林地審核、礦藏 壓覆評(píng)估等+營 業(yè)執(zhí)照。設(shè)計(jì)任 務(wù)書、 投資方 案初步設(shè) 計(jì)建 立方 案工程準(zhǔn)備階段施工圖 設(shè)計(jì)、 圖紙審 查辦土地使用證： 土地出讓合同、 交費(fèi)證明等；辦規(guī)劃許可證: 申請(qǐng)報(bào)告和發(fā)改 委批文、用地規(guī) 劃許可證、土地 證、已審批規(guī)劃 圖和建筑設(shè)計(jì) 圖；國土局、 建立局、 規(guī)劃局1、?2、?3、?4、?1、土地費(fèi)用： 包括土地出讓 金沉淀局部、 土地拆遷費(fèi) 用、土地契 稅、安置房建 立費(fèi)用等，占 比擬大；2、前期工程費(fèi) 用：包括三通工程征 地、報(bào) 建、招 標(biāo)土地、環(huán)保、消防、人 防、規(guī)劃、建辦施工許可證： 土地證、規(guī)劃許 可證、招標(biāo)確定 施工隊(duì)、施工

3、圖 審查證明、質(zhì)量 平安監(jiān)視手續(xù) 等。立等行政管理 部門一平、臨時(shí)設(shè) 施費(fèi)、行政事 業(yè)性收費(fèi)、前 期其他費(fèi)用等工程施工階段組織施 工平 安、監(jiān) 理質(zhì)量監(jiān)視記錄、 分項(xiàng)分階段 工程質(zhì)檢報(bào)告、 隱蔽工程驗(yàn)收記 錄等。建立局1、根底設(shè)施建 立費(fèi)；2、建筑安裝工 程費(fèi)，占比擬 大；3、公共配套設(shè) 施建立費(fèi)；4、開發(fā)間接費(fèi) 用工程竣工 驗(yàn)收 階段驗(yàn)收、 結(jié)算、 備案驗(yàn)收備案資料： 驗(yàn)收備案表、竣 工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、驗(yàn) 收原始文件、質(zhì) 量檢測(cè)證明，規(guī) 劃、消防、環(huán)保 驗(yàn)收證明、質(zhì)量 保修書。建立、規(guī) 劃、消防、環(huán) 保等行政管理 部門資料整 理歸檔建立檔案 館產(chǎn)權(quán)登 記、物 業(yè)管理辦產(chǎn)權(quán)證資料： 土地使用權(quán)證、

4、規(guī)劃許可證、施 工許可證、竣工 驗(yàn)收資料、面積 測(cè)繪成果、消防 和環(huán)保驗(yàn)收證明房地產(chǎn)管 理局等。二、我們以某地產(chǎn)工程為例，其在各個(gè)階段投資的金額占比情況如下 所示僅供參考:序 號(hào)工程名稱投資額占比估算說明1土地費(fèi)用16162038.50%包括土地出讓金沉淀局部、 土地拆遷費(fèi)用、土地契稅、 安置房建立費(fèi)用等2前期工程費(fèi)用146473.49%包括調(diào)研評(píng)估費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、 地質(zhì)勘探費(fèi)、三通一平、臨 時(shí)設(shè)施費(fèi)、行政事業(yè)性收 費(fèi)、前期其他費(fèi)用等3根底設(shè)施建立費(fèi)203204.84%包括供水工程、供電工程、 雨水污水工程、熱力工程、 燃?xì)饷簹夤こ?、智能化?程、園林景觀工程、消防系 統(tǒng)、信息系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、 夜

5、間照明系統(tǒng)工程、其他配 套等4建筑安裝工程費(fèi)11747527.98%包括地基處理工程、建安費(fèi) 用、分包工程、甲供材料設(shè) 備采購等5公共配套設(shè)施建 立費(fèi)288696.88%包括人防車庫、地下車庫、 教育配套、配電設(shè)施用房、 垃圾用房、文體設(shè)施、物業(yè) 管理用房、其他配套等6開發(fā)間接費(fèi)用13870.33%包括咨詢?cè)u(píng)估費(fèi)用、工程監(jiān) 理費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用、施工、 采購、設(shè)計(jì)合同印花稅等7管理費(fèi)用48781.16%按開發(fā)本錢的2%測(cè)算8財(cái)務(wù)費(fèi)用92252.20%按基準(zhǔn)利率三年測(cè)算9銷售費(fèi)用94212.24%按銷售收入的2%測(cè)算10開發(fā)期稅費(fèi)4653911.09%按銷售收入的7%測(cè)算11其它費(fèi)用及不可 預(yù)見費(fèi)5

6、4391.30%取2-5項(xiàng)之和的3%工程總投資419819100.00%三、房地產(chǎn)公司工程開發(fā)的內(nèi)部工作流程：房地產(chǎn)公司工程開發(fā)的內(nèi)部工作流程大致分為5個(gè)階段：獲取土地一開工一一開盤一一清盤一一入住。1、獲取土地階段：土地獲取階段：包括土地信息的收集、價(jià)值判斷，尋找合作資金，投標(biāo)摘 牌，簽訂土地出讓合同，辦理用地規(guī)劃許可證、土地證。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：包括區(qū)域市場調(diào)研，工程定位，設(shè)計(jì)前期工作，工程指標(biāo) 確認(rèn)，施工圖設(shè)計(jì)組織等。施工準(zhǔn)備階段：辦理建立工程規(guī)劃許可證、施工許可證，開工前期工作等2、開工：工程建立階段一： 工程開工，根底開工，主體施工，工程款支付，主 體驗(yàn)收等工程建立階段二：內(nèi)外檐裝修材料

7、確定，水、暖、電安裝，智能化， 通風(fēng)與空調(diào)，電梯安裝，毛坯房竣工驗(yàn)收備案，成品房裝修及驗(yàn)收備案， 配套施工，竣工結(jié)算等工程銷售階段：辦理銷售許可證，工程亮相前準(zhǔn)備，工程亮相，工程開盤 前準(zhǔn)備等。3、開盤：工程銷售階段：工程開盤進(jìn)展日常銷售4、清盤：銷售清盤5、入住：竣工入住階段：辦理住宅準(zhǔn)入證，入住準(zhǔn)備，物業(yè)收房，辦理入住手續(xù)等 售后及移交：為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證前期手續(xù)。四、房地產(chǎn)公司工程開發(fā)的內(nèi)部具體工作流程獲取土地一一開工一一開盤一一清盤一一入住節(jié)占八、工 作 階 段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明地塊現(xiàn)狀圖落實(shí)地塊具體位置及周邊情況工程部土地

8、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條 件工程部信息收集現(xiàn)場踏勘對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否 有地下埋藏物等影響開發(fā)的因 素詳細(xì)了解工程部研發(fā)部工程部土地 獲 取了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、 交通等情況工程部了解未來開展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì) 以后工程開發(fā)的影響和支撐工程部研發(fā)部土地了解地塊的上市方 式和土地款同土地所有方進(jìn)展接觸，了解 土地出讓方式和土地款，以及 能否調(diào)整工程部階段價(jià)值初判了解工程開發(fā)本錢了解當(dāng)?shù)氐慕ò脖惧X、政府收 費(fèi)工程和具體情況工程部了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn) 市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排工程部銷售部土地現(xiàn)狀圖四至電子文件工程部價(jià)值深判可行性研究報(bào)告市場深度

9、調(diào)研銷售部：參與市場 調(diào)查，進(jìn)展地塊周 邊及輻射范圍內(nèi)的 客戶分析、產(chǎn)品分 析、市場競爭分析工程部銷售部研發(fā)部等；研發(fā)部：負(fù)責(zé) 協(xié)助進(jìn)展區(qū)域市場 調(diào)研。工程最終定位根據(jù)以往及周邊工 程成交客戶分析和 產(chǎn)品分析等，對(duì)工 程定位、客戶定 位、產(chǎn)品定位等， 提岀策略性建議。研發(fā)部銷售部工程部工程部本錢測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)展 初步本錢測(cè)算、利潤率分析及 比選進(jìn)展工程開發(fā)的方 案設(shè)計(jì)和本錢測(cè) 算。研發(fā)部本錢控制部 工程部 銷售部 工程部開發(fā)周期及付款方案各部門會(huì)同研討： 根據(jù)土地的開工條 件、市場情況，共 同制定開發(fā)節(jié)奏。工程方案確定總經(jīng)理各部門現(xiàn)金流測(cè)算財(cái)務(wù)部各部門節(jié)占 八、工 作 階 段主要工作內(nèi)容

10、工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明土 地 獲 取 階 段尋找合作資金工程招商報(bào)告前期階段區(qū)域宏微觀市場研究工程招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋 找合作方式招商階段工程商業(yè)籌劃書制定工程財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)工程部財(cái)務(wù)部合作伙伴確定制定合作方式、投 資回報(bào)方式、草擬 合同財(cái)務(wù)總監(jiān)工程部財(cái)務(wù)部合作方案確定合作細(xì)節(jié)確定工程引資商業(yè)方案書簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦：協(xié)議蓋 章，存檔。財(cái)務(wù)總監(jiān)工程部合作實(shí)施實(shí)施階段合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理財(cái)務(wù)部：協(xié)助辦理 股權(quán)、增資等相關(guān) 財(cái)務(wù)問題；行政 辦：工商局辦理公 司注冊(cè)。副總經(jīng)理工程部財(cái)務(wù)部行政辦投標(biāo)摘牌投方案標(biāo)工程方案確定投經(jīng)濟(jì)標(biāo)確定土地上

11、限拍賣競爭對(duì)手分析、確定土地上 限、價(jià)格敏感性分析、制定拍 賣戰(zhàn)術(shù)摘牌競爭對(duì)手分析、確定土地上 限、價(jià)格敏感性分析、制定岀 價(jià)戰(zhàn)術(shù)獲 取 土 地簽訂 土地 出讓 合同確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件交納土地款、契稅、交易費(fèi)等行政方法務(wù)：合同 條款的草擬和完 善；財(cái)務(wù)部：提供 資金?？偨?jīng)理工程部財(cái)務(wù)部用地規(guī)劃許可證準(zhǔn)備材料，辦證提交土地岀讓合同和土地岀讓 金、交易費(fèi)等交費(fèi)證明行政辦：提供土地 出讓合同；財(cái)務(wù)部：提供資金 繳納岀讓金、交易 費(fèi)。工程部財(cái)務(wù)部行政辦土地確權(quán)企業(yè)投資工程備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制?工程申請(qǐng)報(bào)告？研發(fā)部：協(xié)助提供 相關(guān)工程資料工程部研發(fā)部向工程備案

12、機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)報(bào)告工程部建立用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登 報(bào)聲明原有土地證作廢土地補(bǔ)償費(fèi)原戶主需交納的土地使用 費(fèi)土地岀讓合同資料室：提供土地 出讓合同、付款憑 證及相關(guān)圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān) 圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用1:500現(xiàn)狀地形圖需準(zhǔn)備3份詳規(guī)研發(fā)：委托設(shè)計(jì)詳 規(guī)節(jié)占八、工 作 階 段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明土 地 獲 取 階 段辦理土地 證土地岀讓合同交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用建立用地規(guī)劃許可證地籍圖4份薄膜圖土地登記申請(qǐng)書土地確權(quán)來源證明文件土地權(quán)人證明材料申請(qǐng)人主體資格證明、法人代 表證明或個(gè)人身份證明行

13、政部：提供企業(yè) 相關(guān)證明資料。規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段區(qū)域市場調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)查工程所在地房地產(chǎn)市場的總體 供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平等對(duì)工程區(qū)域內(nèi)及周 邊進(jìn)展市場分析、 客戶需求分析、產(chǎn) 品分析、已成交客 戶分析、競爭樓盤 分析等研發(fā)部銷售部工程部競爭性樓盤調(diào)查工程周邊競爭性樓盤詳細(xì)調(diào)查工程所在商圈或臨 近商圈現(xiàn)狀調(diào)研商業(yè)局部工程周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分 布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特 點(diǎn)、預(yù)期開展方向等針對(duì)重點(diǎn)商家，進(jìn) 展專向訪談，同時(shí) 組織相關(guān)專業(yè)人士 進(jìn)展專業(yè)論證。商業(yè)運(yùn)營部研發(fā)部銷售部工程部同期操作商業(yè)地產(chǎn) 工程調(diào)查商業(yè)局部競爭工程開發(fā)規(guī)模、定位種 類、操作方式、開發(fā)周期等； 提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)展重

14、點(diǎn) 分析、競爭工程實(shí)地調(diào)研了解 相關(guān)信息重點(diǎn)訪談了解重點(diǎn) 商家對(duì)競爭工程的 相關(guān)看法、同時(shí)了 解投資客戶對(duì)競爭 工程的投資意向。工程定位公建局部擬選業(yè)態(tài) 種類確定、所選業(yè) 態(tài)數(shù)量確定通過行業(yè)開展分析、消費(fèi)需求 分析，確定可開發(fā)公建局部業(yè) 態(tài)種類。結(jié)合市場相關(guān)類型物 業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開 發(fā)數(shù)量商業(yè)運(yùn)營部：配合 完成公建局部業(yè)態(tài) 選擇與數(shù)量確定研發(fā)部商業(yè)運(yùn)營部銷售部市場定位客戶定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提岀產(chǎn)品類型 建議，完成工程定位工作商業(yè)運(yùn)營部：配合 完成公建類配套定 位總經(jīng)理各部門經(jīng)濟(jì)測(cè)算逐步細(xì)化本錢測(cè)算及利潤率分 析，進(jìn)展現(xiàn)金流測(cè)算財(cái)務(wù)總監(jiān)各部門工程開展報(bào)告開發(fā)方案：研

15、發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司回 款要求，初步制定土地開發(fā)方案和銷售方案；研發(fā)、商業(yè)：結(jié)合市場現(xiàn)狀完成工程公建局部開 發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議；工程：按營銷方案和工程情況排定工期。工程考核指標(biāo)初定：組織討論，初步擬定的工程開發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求資金流：工程：根據(jù)工期制定工程款支付方案；工程：制訂配套費(fèi)及土地款支付方案。節(jié)占八、工 作 階 段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)前期工作明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況 和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對(duì) 戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū) 間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配 套

16、標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)提岀改善性 意見。研發(fā)部銷售部本錢 控制部 工程部商業(yè) 運(yùn)營部計(jì)階段設(shè)計(jì)院初步選擇明確設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)，了解 相關(guān)設(shè)計(jì)院的價(jià)格行情。必要時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)單 位進(jìn)展實(shí)地考察制定設(shè)計(jì)組織方案方案設(shè)計(jì)組織方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)院 選擇與合同簽訂法務(wù)：合同文本審 核本錢：設(shè)計(jì)費(fèi)用 審核設(shè)計(jì)任務(wù)書與相關(guān) 技術(shù)指標(biāo)初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的 設(shè)計(jì)任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī) 劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂研發(fā)：依據(jù)建筑規(guī) 劃、景觀規(guī)劃及交 工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建 安、環(huán)境等本錢指 標(biāo)；工程：參與制 定交工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)主 要部位做法、構(gòu)造 方案、設(shè)備方案等 提出建立性意見。規(guī)劃方案結(jié)合本錢 測(cè)算的研討及確定對(duì)于初步測(cè)算的本錢指

17、標(biāo)逐步 細(xì)化、結(jié)合市場調(diào)整售價(jià)，確 保預(yù)期利潤率。營銷：結(jié)合工程地 塊的根本素質(zhì)、本 錢測(cè)算情況和預(yù)期 銷售情況，對(duì)工程 規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建 議；工程：從施工 角度，對(duì)主要部位 做法提岀建立性意 見；工程：提供各 項(xiàng)配套費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。彩色總平面圖方案 送規(guī)劃預(yù)審彩色總平面圖含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖 紙修建性詳規(guī)成果各部：提供參考意 見詳細(xì)性規(guī)劃方案的 報(bào)建及確定含配套場站點(diǎn)報(bào)市政府研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖 紙建筑平、立面功能 效果及本錢測(cè)算的 研討及確定各部門共同商討本錢指標(biāo)，逐 步深化、細(xì)化。各部門結(jié)合工程實(shí) 際，從不同角度提 岀合理化建議。彩色立面效果圖送 規(guī)劃預(yù)審及審批上報(bào)市政府研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖 紙建

18、筑方案報(bào)建圖研發(fā)：提供報(bào)建圖 紙景觀概念方案設(shè)計(jì) 及確定各部門結(jié)合工程實(shí)際，從不同 角度對(duì)客戶景觀需求、景觀規(guī) 劃設(shè)計(jì)方案提岀合理化建議。節(jié)工主要工作內(nèi)容工作部門備注節(jié) 工主要工作內(nèi)容工作部門備注占八、作 階 段主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段工程指標(biāo)確認(rèn)工程本錢指標(biāo)確定營銷、企劃：對(duì)銷售費(fèi)用指標(biāo)，進(jìn)展討論確定；商業(yè)運(yùn)營部：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供 有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議；工程、研發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、本錢等部：工程前 期、工程、配套、費(fèi)用等指標(biāo)落實(shí)。工程考核指標(biāo)確定營銷：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和工程自身狀況，協(xié)調(diào) 其他各部門制定工程的考核指標(biāo)體系；工

19、程：制定工期。年度考核指標(biāo)調(diào)整營銷：根據(jù)集團(tuán)開展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新 增、新開資源的數(shù)量制定公司年度考核指標(biāo)體 系；工程：制定工期考核標(biāo)準(zhǔn)。施工 圖設(shè)計(jì)組織施工圖、建筑設(shè)計(jì) 院選擇與合同簽定本錢控制部：配合研發(fā)進(jìn)展設(shè)計(jì)招投標(biāo)；工程 部：對(duì)構(gòu)造方案、設(shè)備選型進(jìn)展評(píng)估；法務(wù)：合 同的審核。制定建筑、綜合管 網(wǎng)、景觀施工圖設(shè) 計(jì)任務(wù)書交工標(biāo) 準(zhǔn)確定、建筑、景 觀限額指標(biāo)確定按產(chǎn)品型式不同，提供建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)、景觀限 額設(shè)計(jì)指標(biāo)：營銷：結(jié)合工程定位和客戶需求及經(jīng)歷判斷，參 與建筑、景觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定；工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議。構(gòu)造方案及設(shè)備選 型研討及確定本錢：針對(duì)不同構(gòu)造方案進(jìn)展經(jīng)

20、濟(jì)測(cè)算，選優(yōu)；工程：參與構(gòu)造方案及設(shè)備選型研討。地質(zhì)勘察報(bào)告組織現(xiàn)場勘察，并提供地質(zhì)勘察報(bào)告研發(fā)：負(fù)責(zé)提供規(guī)劃總平面圖施工圖成果總平面圖放線圖樁位圖施工圖報(bào)建圖消防、人防報(bào)建圖施工圖審查全圖及計(jì)算書編制典型樓座建安預(yù)算施工圖會(huì)審本錢控制：參與施工圖會(huì)審，審核對(duì)本錢影響較 大的工程，提出優(yōu)化意見；工程：對(duì)施工圖的完整性、設(shè)計(jì)選材、選型的合 理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)展審核。施工圖全圖編制典型樓座建安預(yù)算，建安本錢綜合測(cè)算、分 析、反應(yīng)并進(jìn)展圖紙優(yōu)化：銷售：根據(jù)工程預(yù)期銷售均價(jià)和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的本錢情況，討論并加以優(yōu)化；研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更；工程：對(duì)設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性

21、及施 工的可行性進(jìn)展審核。節(jié)占八、工 作 階 段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段施工 圖設(shè)計(jì)組織綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)工程：提供各專業(yè)局設(shè)計(jì)條件景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)本錢控制：本錢核算及費(fèi)用控制景觀施工圖本錢測(cè) 算、分析、反應(yīng)并 進(jìn)展圖紙優(yōu)化銷售：結(jié)合宗地狀況、工程定位和本錢測(cè)算情 況，參與景觀施工的討論制定研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更工程：對(duì)選材、工藝做法提岀專業(yè)性意見。施工建立工程規(guī)劃方案及市政方 案送審設(shè)計(jì)方案（含總平面圖）申報(bào)表研發(fā)：配合提供設(shè) 計(jì)院的蓋章確認(rèn)土地岀讓合同工程：提供土地岀 讓合同、付款憑證 及相關(guān)圖紙準(zhǔn) 備 階 段規(guī)劃許

22、可 證修建性詳細(xì)規(guī)劃 2份，電子文 件1份注：審定前，提交10 本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，電子文件 1 份研發(fā)：提供所需圖 紙申報(bào)單位人委托代理的， 需提交授權(quán)委托書建筑方案送審建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表研發(fā)：配合提供設(shè) 計(jì)院的蓋章確認(rèn)1/500現(xiàn)勢(shì)地形圖1份土地岀讓合同工程：提供土地岀 讓合同、付款憑證 及相關(guān)圖紙投資方案建筑設(shè)計(jì)方案2份含建筑效 果、總平面、各層平面、立 面、剖面圖等重要工程需提 交模型申報(bào)單位人委托代理的， 需提交授權(quán)委托書取得許可證投資方案大配套財(cái)務(wù)：提供資金保 障小配套財(cái)務(wù)：提供資金保 障消防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供消 防報(bào)建圖人防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供人 防報(bào)建圖地名證明節(jié)占八、工 作 階 段

23、主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明施 工 準(zhǔn) 備 階 段現(xiàn)場工程放線準(zhǔn)備相關(guān)文件建立工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局批復(fù)的工程總平圖及電 子文件首層平面圖研發(fā)：出圖及圖紙 問題解決；工程：現(xiàn)場配合。岀放線報(bào)告按照施工總平圖進(jìn)展樓座點(diǎn)放 置，岀放線報(bào)告工程：配合勘測(cè)、 去除現(xiàn)場障礙現(xiàn)場保護(hù)與移交施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保 護(hù)工程：組織現(xiàn)場保 護(hù)移交施工單位研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問 題，及時(shí)解決；工程：組織交接。施工許可 證準(zhǔn)備相關(guān)文件建立用地規(guī)劃許可證建立工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過簽 證的施工合同建立資金證明銀行存款證 明注：資金情況需滿足

24、施工 中標(biāo)價(jià)的1/3以上工程年度投資方案當(dāng)年方 案施工圖審查研發(fā)：負(fù)責(zé)提供施 工圖及計(jì)算書質(zhì)量監(jiān)視手續(xù)質(zhì)量監(jiān)視登記表工程：配合辦理平安措施工程：組織施工單 位做好現(xiàn)場圍墻及 現(xiàn)場相關(guān)平安措 施。平安施工措施登記表工程：配合現(xiàn)場平 安企業(yè) 投資 工程規(guī)劃成果大配套備案開工前期工作“三通一平”臨水、臨電工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量；工程：協(xié)助臨時(shí)電送電、接入水接入；財(cái)務(wù)：提供資金；本錢控制：審核相關(guān)費(fèi)用和本錢。場地平整施工組織方案研發(fā)：配合工程部，負(fù)責(zé)提供所需的全部資料；本錢：確定分包工程及各種特殊材料的檔次價(jià)格招投標(biāo)、簽訂合同勘察單位研發(fā)：提供總規(guī)劃 圖等所需的全部資 料；本錢：配合招投 標(biāo)、

25、測(cè)算本錢；法務(wù)：招投標(biāo)文件 的法務(wù)審核、合同 審核樁基施工單位監(jiān)理單位土建施工單位甲供材、分包商沉降觀測(cè)節(jié)占八、工 作 階 段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明施 工 準(zhǔn) 備 階 段開工前期工作招標(biāo)合同備案指土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案工程：確定備選單位、提供招標(biāo)資料及備案合 同；本錢：共同確定合同約定的各項(xiàng)條款。施工圖會(huì)審組織監(jiān)理、施工單位一起對(duì)圖 紙進(jìn)展會(huì)審研發(fā)：配合會(huì)審， 并負(fù)責(zé)提供所需的 全部圖紙。會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)展會(huì)審，簽定圖 紙會(huì)審記錄設(shè)計(jì)交底會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)展技術(shù)交底，簽研發(fā)：負(fù)責(zé)組織設(shè) 計(jì)單位交底和變定交底記錄更。質(zhì)量監(jiān)視手續(xù)辦理質(zhì)檢委托工程

26、：配合辦理相關(guān)手續(xù)辦理平安檢查委托關(guān)續(xù)。環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān) 報(bào)建手續(xù)工程臨時(shí)、永久路口的報(bào)建手 續(xù)工程：配合辦理相 關(guān)手續(xù)。申辦工程臨時(shí)施工用水、臨時(shí) 用電、排污手續(xù)辦理施工人員暫住手續(xù)開工工 程 建 設(shè) 階 段工程開工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng)。建 立控制主軸線基線標(biāo)樁， 并在現(xiàn)場清楚標(biāo)明墻、柱軸線 位置研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所 需的圖紙和技術(shù)支 持。規(guī)劃驗(yàn)線監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、 規(guī)劃局驗(yàn)線研發(fā)、工程：配合樁基施工試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)：配合確定樁 基施工標(biāo)準(zhǔn)。樁基全面施工研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所 需的圖紙和技術(shù)支 持。樁基檢測(cè)委托樁基檢測(cè)單位進(jìn)展樁基施工質(zhì)量檢測(cè)，并提 供樁基檢測(cè)報(bào)告開槽土

27、方工程支護(hù)工程降水工程地基備案研發(fā)：配合參與驗(yàn) 收根底施工地基處理研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所 需的全部圖紙，配混凝土墊層根底施工合解決圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問 題。地下防水混凝土根底根底驗(yàn)收備案承建單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場觀 感質(zhì)量量測(cè)和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收研發(fā)：配合參與驗(yàn)簽定建筑工程分部工程根 底驗(yàn)收表根底處理竣工結(jié)算核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證 及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。工程：提供全面的 現(xiàn)場簽證、水電扣 款等根底性資料。節(jié)占八、工 作 階 段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明工 程 建 設(shè) 階 段主體施工審核施工方案、施 工組織設(shè)計(jì)鋼筋混凝土工程施工單位填報(bào)材料進(jìn)

28、場報(bào)驗(yàn)單三證材料岀廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場的取樣檢驗(yàn)證 明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證模板分項(xiàng)工程鋼筋分項(xiàng)工程預(yù)應(yīng)力分項(xiàng)工程混凝土分項(xiàng)工程現(xiàn)澆構(gòu)造分項(xiàng)工程裝配式構(gòu)造分項(xiàng)工程混凝土構(gòu)造子分部工程配套管線預(yù)埋重要分項(xiàng)工程及隱 蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收核心筒剪力墻，裙樓，構(gòu)造轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn) 層，天面層鋼筋地下室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預(yù)埋；超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋。圖紙問題解決圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析研發(fā)：配合分析問題設(shè)計(jì)變更研發(fā)：配合完成設(shè)計(jì)變更； 本錢：核定本錢影響施工質(zhì)量問題、事故處理施工質(zhì)量問題、事故的調(diào)查分析研發(fā)：配合分析問題處理方案的制定、審核、審批研發(fā)：配合制定方案； 本錢：核定本錢影響處理

29、方案的實(shí)施變更簽證設(shè)計(jì)變更研發(fā)：配合完成設(shè)計(jì)變更；本錢控制：核定變更本錢影響。工程變更工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析研發(fā)：配合技術(shù)分析； 本錢：進(jìn)展經(jīng)濟(jì)分析。工程變更申請(qǐng)研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場進(jìn)展變更簽證；本錢：測(cè)算變更對(duì)本錢的影響，對(duì)可行性判斷。設(shè)計(jì)變更研發(fā)：配合完成變更； 本錢：核定本錢影響工程 款支付工程進(jìn)度確實(shí)認(rèn)工程款申請(qǐng)表審批本錢控制：按合同約定審核付款比例。工程款支付財(cái)務(wù)：審核工程價(jià)款單及發(fā)票，付款。主體驗(yàn)收主體驗(yàn)收備案施工單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收工程、研發(fā)、本錢、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位參與簽定建筑工程分部工程主體驗(yàn)收表節(jié)占八、工 作 階主要工作內(nèi)容工作部

30、門備注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦主辦協(xié)辦段大類小類說明部門崗位部門項(xiàng) 目 銷 售 階 段銷售許可 證準(zhǔn)備相關(guān)文件?公司營業(yè)執(zhí)照?房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書？?國有土地使用證？或？建立用地規(guī)劃許可證？?年度投資方案?（計(jì)委批文）?建立工程規(guī)劃許可證？研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所 需的全部圖紙。?建立工程施工許可證？公用根底設(shè)施配套證明獲取前期物業(yè)備案證明物業(yè)：簽訂物業(yè)合 同工程施工到達(dá)辦證 要求的形象進(jìn)度根底工程形象部位到達(dá)正負(fù)零 及圖象文件工程：符合形象要 求提供根底驗(yàn)收證 明。按規(guī)定到達(dá)相應(yīng)的形象部位不同建筑形式，要求不一 樣工程：到達(dá)形象進(jìn) 度要求，提供證 明。面積計(jì)算及圖紙獲??？面積計(jì)算成果表？工程：提供地名批 復(fù)及附圖

31、、圖審證 等；研發(fā)：提供全 套的施工圖和總平 面圖。?工程總平面圖？獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明銷管：配合網(wǎng)上錄 入工程亮相 前準(zhǔn)備推盤策略確定產(chǎn)品策略：籌劃：根據(jù)工程定位、市場狀況和工程推廣策 略，對(duì)產(chǎn)品推廣排期、階段性重點(diǎn)聚焦提合理化 建議；研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型 圖、戶型賣點(diǎn)、專業(yè)設(shè)計(jì)人員支持、講解產(chǎn)品 等。價(jià)格策略：銷售：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團(tuán)、樓座、樓層、朝 向等因素，制定價(jià)格體系及制作銷控；本錢控制部：提供產(chǎn)品本錢，提岀售價(jià)建議。推廣策略：銷售：參與工程推廣策略的討論，提岀合理化建議，實(shí)現(xiàn)推廣效果的最大化；研發(fā)：提供設(shè)計(jì)院背景、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣 點(diǎn)及專業(yè)

32、設(shè)計(jì)人員的支持。招商策略：商業(yè)運(yùn)營：整合外部資源，根據(jù)工程銷售需要， 制定工程全程招商策略。確定外部資源廣告公司尋找及確定銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝 通。制作公司尋找及確定策略公司尋找及確定銷售：策略公司的溝通，并進(jìn)展相關(guān)的培訓(xùn)媒介公司尋找及確定銷售：根據(jù)目標(biāo)客戶群的日常生活、行為習(xí)慣， 選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反應(yīng)媒體實(shí) 施的效果。活動(dòng)公司尋找及確定銷售：活動(dòng)公司的溝通，各個(gè)階段活動(dòng)組織的配 合協(xié)調(diào)，活動(dòng)過程的實(shí)時(shí)關(guān)注，反應(yīng)調(diào)整后期活 動(dòng)營銷的內(nèi)容。節(jié)占 八、工 作 階 段主要工作內(nèi)容工作部門備 注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明項(xiàng) 目 銷 售 階 段

33、工程亮相 前準(zhǔn)備工程推廣定位確定工程名稱、組團(tuán)名稱研發(fā)：根據(jù)對(duì)產(chǎn)品的理解 提岀合理建議。銷售：根據(jù)對(duì)市場客戶的 理解提岀合理建議。工程核心推廣理念確定確定工程核心識(shí)別系統(tǒng)確定確定系統(tǒng)及延展方案確定亮相前工程知識(shí)系統(tǒng)培訓(xùn)建筑知識(shí)，樓盤背景，工 程賣點(diǎn)綜述，競爭對(duì)手比 擬，付款方式，法律手 續(xù)，銷售技巧等方面的綜銷管：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 法務(wù)：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 及統(tǒng)一口徑的法律審查；研發(fā)：提供建筑設(shè)計(jì)單合培訓(xùn)位、景觀設(shè)計(jì)公司、建筑 風(fēng)格、各項(xiàng)控規(guī)指標(biāo)、交 工標(biāo)準(zhǔn)、戶型賣點(diǎn)資料、 全部圖紙資料等；工程：提供施工材料、施 工工藝、重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)、工程 進(jìn)度、入住時(shí)間、交工標(biāo) 準(zhǔn)等資料。銷售分賣場設(shè)立為實(shí)現(xiàn)工程

34、宣傳的最大 化，在合理地段設(shè)立商品 房銷售展示中心企劃：提供外賣場設(shè)計(jì)、 包裝方案并協(xié)助完成，賣 場相關(guān)銷售道具制作。銷售道具準(zhǔn)備現(xiàn)場房型手冊(cè)亮相版研發(fā)：提供各單體戶型圖 和樓層平面圖、小區(qū)擺位 圖等。售樓處裝修裝飾及售樓處 內(nèi)外部指引包裝精神堡 壘、工地圍檔、吊旗、道 旗、形象墻、指示牌、資 料架、展示架銷售：提岀裝飾及指引系 統(tǒng)的合理化建議；工程：組織招標(biāo)確定施工 單位，協(xié)助企劃部進(jìn)展售 樓處內(nèi)部裝修和工程指引 系統(tǒng)的施工；本錢控制：核算售樓處裝 修本錢，進(jìn)展合同審批和 付款工作；財(cái)務(wù)：提供裝修及包裝所 需資金支持。樣板間及樣板環(huán)境指示說 明系統(tǒng)銷售：協(xié)商決定樣板間建 造的具體戶型；研發(fā)：

35、提供樣板間戶型的 詳細(xì)房型圖和尺寸；工程：組織招標(biāo)確定施工 單位并施工，組織樣板間 施工和節(jié)點(diǎn)支持；本錢控制：樣板間裝修本 錢核算及合同審批工作；財(cái)務(wù)：提供裝修及包裝所 需資金支持沙盤概念模型、主力戶型單體模型研發(fā)：提供規(guī)劃方案圖和 戶型圖，支持企劃部制作 概念沙盤和單體戶型；銷售：與企劃部協(xié)商，選 定沙盤方案及主力戶型。節(jié)占 八、工 作 階 段主要工作內(nèi)容工作部門備 注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明項(xiàng) 目 銷 售 階 段工程 亮相 前準(zhǔn)備銷售道具準(zhǔn)備入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制 作概念樓書、房型圖、 單、宣傳海報(bào)等銷售：各種印刷類銷售道 具制作確實(shí)定；研發(fā)：工程研發(fā)設(shè)計(jì)方面 資

36、料的提供，如平面規(guī)劃 圖、景觀規(guī)劃圖、房型 圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng) 等；工程：提供工程進(jìn)度及交 工標(biāo)準(zhǔn)，施工材料、施工 工藝等相關(guān)方面的資料；法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法 律審核以及合同的審核。工程周邊的主要道路設(shè)置 醒目指示系統(tǒng)（意向）派籌卡及紀(jì)念禮品聯(lián)開工作的準(zhǔn)備配備看房車及看房車包裝行政：提供看房車及司機(jī)組織進(jìn)展聯(lián)動(dòng)單位人員的 培訓(xùn)和包裝企劃：提供重點(diǎn)聯(lián)動(dòng)單位 的包裝，相關(guān)銷售道具的 制作。意向商家簽約進(jìn)駐意向書法務(wù)：合同談判以及審核確定工程亮相方案工程形象表情、主題、創(chuàng) 意表現(xiàn)確定工程部、銷售部：參與討 論，提岀建立性意見。工程亮相細(xì)化方案確定工程亮相媒體確定工程亮相工程亮相工程形象岀街，媒

37、介組合 應(yīng)用戶外、報(bào)紙、電 視、電臺(tái)、車體、電梯法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法 律審核以及合同的審核。新聞媒體新聞信息亮相新聞中心：通過媒體擴(kuò)大 宣傳信息。亮相慶典活動(dòng)及產(chǎn)品推介 會(huì)的宣傳和安排研發(fā)：工程研發(fā)設(shè)計(jì)資 料、研發(fā)設(shè)計(jì)專業(yè)人士支 持；銷售：工程亮相各項(xiàng)工作 的配合開展，接聽解答，現(xiàn)場客戶接待，活動(dòng) 的協(xié)同組織等。工程開盤 前準(zhǔn)備銷售內(nèi)部資料房型、房號(hào)及面積對(duì)照表研發(fā)：提供房型本冊(cè)、技 術(shù)支持；銷管：提供房號(hào)及面積表銷控方案及銷控表?答客戶問？客戶接待、客戶問題匯總及反應(yīng)統(tǒng)一說詞研發(fā)、工程：配合解釋、 解決客戶提岀的研發(fā)及工 程問題?？蛻舴e累意向卡銷售，客戶梳理， 意向銷控制定，客戶關(guān)系 維護(hù)

38、銷管：意向卡銷售的組織 工作；外賣場：意向客戶推薦， 客戶關(guān)系維護(hù)。節(jié)占 八、工 作 階 段主要工作內(nèi)容工作部門備 注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明項(xiàng) 目 銷 售 階 段工程開盤 前準(zhǔn)備交工標(biāo)準(zhǔn)確定各部門聯(lián)動(dòng)：討論并確定 工程交工標(biāo)準(zhǔn)；法務(wù)：法律風(fēng)險(xiǎn)提示。價(jià)格體系確定本錢控制：牽頭制定工程 考核指標(biāo)體系，提供工程 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求；銷售：對(duì)不同組團(tuán)、不同 樓座、不同樓層和戶型制 定合理的價(jià)格體系。合同準(zhǔn)備房型附圖研發(fā)：提供所有房型附圖交工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)：提供確定交工標(biāo)準(zhǔn)法務(wù)：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng) 險(xiǎn)的提示和躲避；工程：審核合同中的交樓 時(shí)間及交工標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)擺位研發(fā)：負(fù)責(zé)提供最終版的 總平

39、面圖。合同、附加協(xié)議等文本審 查確定法務(wù)：商品房合同、附加 協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議等文本的 審查確定。開盤前銷售道具的準(zhǔn)備現(xiàn)場房型手冊(cè)深化版及最 終版研發(fā)：提供深化版房型圖 手冊(cè)及逐步落實(shí)形成最終 房型圖手冊(cè)。樓書，宣傳海報(bào)、折頁， 物業(yè)管理公約研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折 頁等，提供技術(shù)支持；物業(yè)：提供物業(yè)管理公約購房須知，房型圖，詳細(xì) 價(jià)格表研發(fā)：提供工程詳細(xì)的房 型圖，提供技術(shù)支持；銷售：協(xié)助銷管制定工程 樓房的價(jià)格體系；工程：提供工程進(jìn)度及交 工標(biāo)準(zhǔn)。售樓處內(nèi)外展示道具統(tǒng)一 更換（道旗、吊旗、背板 等）沙盤細(xì)化景觀及外檐研發(fā)：提供工程總規(guī)劃平 面圖，協(xié)助企劃制作沙 盤，提供圖紙和技術(shù)支持樣板間、樣板

40、環(huán)境的指示 系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新研發(fā)：負(fù)責(zé)提供樣板環(huán)境 圖紙和技術(shù)支持銷控表及銷控貼，認(rèn)購 書，合同袋銷管：協(xié)助企劃制作銷控 表、認(rèn)購書、合同袋等相 關(guān)銷售用具。工程形象的提升及深化戶外媒體發(fā)布工程形象 及核心理念鍛造與深化報(bào)紙媒體發(fā)布工程形象 及核心理念鍛造與深化小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布工程形象及核心理念鍛 造與深化開盤信息告知媒介組合應(yīng)用戶外、報(bào) 紙、電視、電臺(tái)、車體、 電梯銀行大協(xié)議的簽訂財(cái)務(wù)中心：提供銀行節(jié)占 八、工 作 階 段主要工作內(nèi)容工作部門備 注主項(xiàng)分項(xiàng)主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門大類小類說明開 盤項(xiàng) 目 銷 售 階 段工程開盤開盤慶典活動(dòng)活動(dòng)形式演岀/說明會(huì)/發(fā)布會(huì)與會(huì)人員演藝名人

41、/專家學(xué)者告知途徑報(bào)廣/海報(bào)/門票/銷售：開盤慶典活動(dòng)的 組織配合，最大化接待、積累客戶；物業(yè)：積為開盤慶典活 動(dòng)提供人力物力支持客戶轉(zhuǎn)化明確合理流程，接待、回訪、 邀約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、 轉(zhuǎn)合同工作。財(cái)務(wù)：收定金、購房款；銷售：簽訂購房協(xié)議， 進(jìn)展客戶關(guān)系維護(hù)，協(xié) 助合同、文件的簽署回款落實(shí)銷售：按每月考核指標(biāo) 定時(shí)定額完成銷售量， 為回款落實(shí)提供支撐。日常銷售月度指標(biāo)分解根據(jù)公司資金情況與工程進(jìn) 程，進(jìn)展月度指標(biāo)分解與調(diào)整產(chǎn)品分析、聚焦 銷售重點(diǎn)來電客戶分析、來訪客戶分 析、成交客戶分析、未成交客 戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、競爭 工程動(dòng)態(tài)關(guān)注，對(duì)工程所處銷 售階段進(jìn)展準(zhǔn)確判斷和適時(shí)調(diào) 整企

42、劃：階段性工程推廣 總結(jié)，根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn) 狀，合理安排推廣節(jié)奏 和推廣方向；銷售：根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn) 狀和考核指標(biāo)要求，討 論協(xié)商調(diào)整價(jià)格體系， 聚焦重點(diǎn)產(chǎn)品的銷售；外賣場：協(xié)助銷售進(jìn)展 產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù) 聚焦銷售重點(diǎn)，推薦可 成交客戶。月度操作手冊(cè)的 制定根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客 戶情況，制定月度的推廣策 略、銷售策略和重大節(jié)點(diǎn)價(jià)格監(jiān)控及調(diào)整定期進(jìn)展價(jià)格測(cè)算，與銷售溝 通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售 的重點(diǎn)及市場形勢(shì)變化，調(diào)整 工程價(jià)格，實(shí)現(xiàn)工程利潤最大 化本錢控制：階段性考核 指標(biāo)調(diào)整；動(dòng)態(tài)調(diào)整售 價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化；銷售：根據(jù)階段性產(chǎn)品 銷售情況和庫存產(chǎn)品現(xiàn) 狀，溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整 價(jià)格體系。月度推廣方案的 執(zhí)行報(bào)紙媒體：樹立工程形象，宣 泄產(chǎn)品賣點(diǎn)銷售：協(xié)同企劃對(duì)于工 程形象和階段性產(chǎn)品宣 泄點(diǎn)進(jìn)展溝通，確定報(bào) 廣內(nèi)容戶外媒體：強(qiáng)化工程形象，聚銷售：結(jié)合階段