項(xiàng)目投資與融資論文_百度文庫(kù)

1、房地產(chǎn)信托融資分析與研究【摘要】介紹房地產(chǎn)信托的基本概念，簡(jiǎn)要描述了其發(fā)展現(xiàn)狀和其產(chǎn)品模式，指出了房地產(chǎn)信托的局限性及其風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的對(duì)策建議，以供房地產(chǎn)信托融資參考。1 房地產(chǎn)信托出現(xiàn)背景房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額巨大而且投資周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)決定了各房地產(chǎn)企業(yè)不得不依賴銀行貸款，但貸款時(shí)間過長(zhǎng)，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也給銀行帶來了信貸的風(fēng)險(xiǎn)。2003-06-13 中國(guó)人民銀行發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，使得國(guó)家銀根對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)緊縮。加上房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的規(guī)模和時(shí)機(jī)受到限制，短期內(nèi)從證券市場(chǎng)融資的愿望難以實(shí)現(xiàn)。尋找廣闊的投資來源和拓寬融資渠道成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，作為金融四

2、大支柱之一的信托具有靈活、安全、合法以及有效管理、受益穩(wěn)定的特點(diǎn)，理所當(dāng)然的成為了房地產(chǎn)行業(yè)融資的新亮點(diǎn)。同時(shí)，銀行信貸的緊縮也為房地產(chǎn)信托提供發(fā)展的新契機(jī)和市場(chǎng)空間。我國(guó)于 2002-6 頒布的信托投資公司管理辦法，我國(guó)信托業(yè)經(jīng)過了第 5 次整頓，信托公司處于大調(diào)整后的重新起步階段，急需成功的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品來重新樹立良好的信譽(yù)和獲得利潤(rùn)，以增強(qiáng)信托實(shí)力提高競(jìng)爭(zhēng)力。一方面，擴(kuò)大了金融市場(chǎng)的業(yè)務(wù)種類，滿足廣了大投資者多樣化的投資需求。另一方面，拓寬了房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，緩解了銀行體系貸款過度集中的風(fēng)險(xiǎn)壓力。按照中華人民共和國(guó)信托法，信托被定義為“指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受

3、托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！毙磐挟?dāng)事人分為 3 方：委托人、受托人和受益人。委托人是原財(cái)產(chǎn)所有者，可以是自然人、法人和其它組織；受托人是信托投資公司；受益人是享有信托受益權(quán)的自然人、法人和其它組織。值得指出的是，受托人可以是眾多受益人之一，但不能是唯一的受益人。信托財(cái)產(chǎn)是信托的載體，處于信托關(guān)系的核心地位。信托法規(guī)定，依法形成的信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性、所有權(quán)和受益權(quán)的分離性和連續(xù)性。一是信托財(cái)產(chǎn)與未形成信托的其它財(cái)產(chǎn)相區(qū)別，委托人死亡或者解散、撤銷和破產(chǎn)，除委托人作為唯一受益人外，信托財(cái)產(chǎn)不屬于委托人遺產(chǎn)或者清算財(cái)產(chǎn)。二是受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)用

4、、處分所產(chǎn)生的債權(quán)不得和其固有財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的債務(wù)相抵消，不同的信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)也要分賬處理。三是信托財(cái)產(chǎn)也獨(dú)立于受益人的自有財(cái)產(chǎn)，受益人除享有受約定的權(quán)益，不得在信托存續(xù)中對(duì)信托財(cái)產(chǎn)本身提出要求。四是除了債權(quán)人在設(shè)立信托前，對(duì)該信托財(cái)產(chǎn)已經(jīng)享有優(yōu)先受償權(quán)、處理信托事物本身產(chǎn)生債務(wù)而債權(quán)人要求清償、信托財(cái)產(chǎn)應(yīng)擔(dān)負(fù)的稅款等，信托財(cái)產(chǎn)處于委托人、受托人及受益人三方債權(quán)人的追及范圍之外，不得對(duì)其強(qiáng)制執(zhí)行。五是除法律或者信托文件另有規(guī)定外，信托不因委托人和受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被宣告破產(chǎn)或者被依法撤銷而終止，也不因受托人的辭任而終止。房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向

5、的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。2 房地產(chǎn)信托融資的發(fā)展模式在中華人民共和國(guó)信托法、信托投資公司管理辦法及信托投資公司資金信托管理暫行辦法實(shí)施以后，信托業(yè)的法律地位、生存空間就有了新的定位。全國(guó)各信托投資公司推出了自己的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)行業(yè)有了新的嘗試，主要采取 4 種模式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供投資。2.1 股權(quán)類信托針對(duì)那些自有資金比例不足 30%、存在一定資金缺口的、不符合商業(yè)銀行貸款要求的房地產(chǎn)公司，信托投資

6、公司以注入股本資金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資金比例達(dá)到 30%的要求。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就可以順利地從商業(yè)銀行獲得貸款從而進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)作。信托投資公司作為股東獲得股本金的投資匯報(bào)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司與信托投資公司的雙贏。這種模式是完全符合中國(guó)人民銀行的有關(guān)政策規(guī)定的，2003 年第二季度中國(guó)人民銀行在貨幣政策報(bào)告中提到，要加強(qiáng)房地產(chǎn)股權(quán)融資的力度。這種融資方式在我國(guó)現(xiàn)階段還比較可行的，目前房地產(chǎn)開發(fā)還屬于受益較高的產(chǎn)業(yè)，所以，許多投資者把房地產(chǎn)作為一個(gè)很好的投資方向。房地產(chǎn)有資金高度密集、高度專業(yè)化等特點(diǎn)，一般投資者局限于自身實(shí)力還達(dá)不到獨(dú)立開發(fā)的要求，這時(shí)候

7、就可以利用信托工具融資順利地參與房地產(chǎn)項(xiàng)目地投資開發(fā)，取得滿意的投資回報(bào)。股權(quán)類信托投資的操作方式，根據(jù)參股形式的不同也分幾種：普通股方式、優(yōu)先股方式和股權(quán)回購(gòu)方式。采取不同的操作方式視獲得的受益和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)而定。2.2 交易類信托由于房地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定的開發(fā)和銷售周期，所需資金量大，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈往往出現(xiàn)緊張，為解決這個(gè)問題，信托投資公司就可以利用信托交易的職能，通過一次性地購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的部分資產(chǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一筆后續(xù)開發(fā)資金，等到房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售資金回籠再將這部分資產(chǎn)購(gòu)回。這種操作類似抵押貸款，信托投資公司可以以比較適合的價(jià)格購(gòu)買部分項(xiàng)目，回購(gòu)時(shí)間短，受益較好，風(fēng)險(xiǎn)更低。同時(shí)

8、，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也從信托投資公司一次性獲得一筆資金，使其資金流得以維持，為以后的開發(fā)創(chuàng)造了有利的資金條件。2.3 債權(quán)融資信托這種方式需要與銀行聯(lián)合，形成一個(gè)完整的資金鏈。債權(quán)融資信托是針對(duì)自有資金比例已經(jīng)達(dá)到30%，但由于特定原因造成短期資金短缺，比如有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地購(gòu)置資金不足而不能取得土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一筆資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上其土地購(gòu)置上的資金缺口，于是房地產(chǎn)企業(yè)取得土地證以后就能進(jìn)行按揭或獲取銀行貸款，然后將信托投資公司的貸款返還。這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。但是，政策規(guī)定銀行不允許這樣做。2.4 物業(yè)類投資信托主要是針對(duì)成熟

9、的房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行處理。比如出租率比較高的寫字樓和商鋪，如果業(yè)主有更好的資金安排或者投資計(jì)劃，需要將房地產(chǎn)物業(yè)提前出讓變現(xiàn)獲得資金，信托投資公司就可以通過發(fā)行信托投資計(jì)劃，籌集社會(huì)閑散資金將這部分物業(yè)購(gòu)買過來，再委托專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行租賃、轉(zhuǎn)讓等處置，獲得受益的一部分以利率的方式還給受益人。這種方式相當(dāng)于房地產(chǎn)金融租賃的形式，一些實(shí)力雄厚的外資商業(yè)企業(yè)是潛在的合作對(duì)象，比如沃爾瑪、家樂福等外企大舉進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，它們的選址理念一般是只租不買，而且租期較長(zhǎng)?？偟膩碚f，房地產(chǎn)信托融資的資金成本較低，資金操作的風(fēng)險(xiǎn)也比商業(yè)銀行信貸小，在產(chǎn)品的操作方式方面也比較的靈活，同時(shí)也能滿足廣大投資者的需求。3

10、 房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策建議3.1 房地產(chǎn)信托融資潛在的風(fēng)險(xiǎn)（1）雖然我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在不斷地完善，但針對(duì)一個(gè)發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)來說還是不夠的。不完備的信用制度和產(chǎn)權(quán)制度都對(duì)信托的發(fā)展有制約作用。信托投資公司在公司治理方面也存在缺陷，不少的信托投資公司依附于政府，是“官辦”的融資窗口。由于房地產(chǎn)信托是一個(gè)復(fù)合行業(yè)，需要較高素質(zhì)的專業(yè)人員和較強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理能力，在這方面也存在不足，就投資者而言面臨著相當(dāng)?shù)墓芾盹L(fēng)險(xiǎn)。（2）目前國(guó)家就信托有相關(guān)的法律法規(guī)，但還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在房地產(chǎn)信托的 4 種產(chǎn)品模式的具體操作過程中，不是所有程序都具有具體的法律依據(jù)，甚至有的還和現(xiàn)有法律相沖突。比如信托投資

11、公司在設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品時(shí)，經(jīng)常使用各種信用增強(qiáng)措施來保證其“預(yù)期收益率”的可實(shí)現(xiàn)性。目前經(jīng)常采用的有：財(cái)政支持、資產(chǎn)抵押、第三者擔(dān)保、貸款保險(xiǎn)和銀行信譽(yù)等。這些措施有時(shí)無法使信托投資公司成為信托財(cái)產(chǎn)損失的最終追索對(duì)象。財(cái)政支持明顯地與擔(dān)保法相關(guān)規(guī)定相沖突。所以，無論投資者還是信托投資公司都具有法律風(fēng)險(xiǎn)。（3）由于受到每份信托計(jì)劃合同數(shù)量不能超過 200 份和每份合同個(gè)人金額不得低于人民幣 5 萬元的限制，資金來源和融資規(guī)模就受到了很大的約束。所以，信托投資公司的客戶即委托人絕大多數(shù)來源于機(jī)構(gòu)投資者，并且信托投資公司通過提高每份合同的投資金額來擴(kuò)大融資金額。這樣，投資者在面對(duì)一些長(zhǎng)期項(xiàng)目時(shí)，就必須考

12、慮投資信托的流動(dòng)性。目前，投資信托合同只能在信托投資公司提供的交易平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，參與者較少。在信用評(píng)級(jí)體制和定價(jià)體系還沒建立起來的情況下，投資者面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。（4）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利用多元化投資降低風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)項(xiàng)目受到國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)周期的影響，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目自身特點(diǎn)的限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作也面臨市場(chǎng)和銷售時(shí)機(jī)變化的影響。所以在面對(duì)房地產(chǎn)信托高受益的同時(shí)，也面臨著房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。3.2 相應(yīng)的對(duì)策建議（1）建立完善的法律體系。要完善房地產(chǎn)信托法律體系，僅僅靠現(xiàn)有的 3 部法律法規(guī)還是不足的，必須將相關(guān)法律的制定工作細(xì)致化、完備化，借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，制定信托業(yè)務(wù)操作流程中每個(gè)步驟的詳細(xì)

13、規(guī)則。另外，為了避免房地產(chǎn)信托的雙重稅（信托財(cái)產(chǎn)和受益人都納稅）問題和保證信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性應(yīng)盡快地制定針對(duì)信托的相關(guān)稅法和財(cái)會(huì)制度。（2）建立完善的信托投資公司信息批露制度和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防體系。完善的信息批露制度可以減少投資者的盲目性和增加其信心。為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，信托投資公司可以參考采取北京國(guó)投的做法：成立風(fēng)險(xiǎn)決策委員會(huì)、外聘經(jīng)驗(yàn)豐富的專家為顧問以及和銀行建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，利用其成熟的風(fēng)險(xiǎn)控制經(jīng)驗(yàn)。（3）使用信托計(jì)劃的拆分策略和建立流通機(jī)制。針對(duì)難以擴(kuò)大融資規(guī)模的問題，可以將大的項(xiàng)目細(xì)分，然后分別推出信托投資計(jì)劃。這種既沒有違反國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，又可以充分地利用信托的靈活性和解決融資規(guī)模問題。天津北方國(guó)投已經(jīng)有成功的類似操作了。利用商業(yè)銀行分布廣闊的交易柜臺(tái)和現(xiàn)在方便快捷的網(wǎng)上銀行為信托產(chǎn)品建立交易平臺(tái)，同時(shí)，信用評(píng)級(jí)體制和定價(jià)體系應(yīng)加快制定步伐，這樣將大大有利于解決信托產(chǎn)品流動(dòng)難的問題。（4）積極進(jìn)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新。結(jié)合保險(xiǎn)、抵押和證券等金融工具以擴(kuò)大信托市場(chǎng)業(yè)務(wù)，進(jìn)一步豐富房地產(chǎn)的融資模式。國(guó)內(nèi)在這方面已經(jīng)在做一些初步性工作，比如建設(shè)銀行、國(guó)家開發(fā)銀行和中融國(guó)際信托投資公司就資產(chǎn)證券化的表