深圳住房抵押貸款提前還款行為實(shí)證研究

1、深圳住房抵押貸款提前還款行為實(shí)證研究盧建新 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院講師、博士生。摘要與告白 長期以來，我國商業(yè)銀行深受不良貸款的困擾，他們擔(dān)心的是“不償”，而對“早償”往往求之不得。隨著商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款的增多，深圳、上海等地出現(xiàn)了大規(guī)模的提前還款行為，使商業(yè)銀行遭受了不小的經(jīng)濟(jì)損失。因此，商業(yè)銀行迫切需要掌握提前還款行為發(fā)生的機(jī)理，以便對其進(jìn)行有效的預(yù)測和防范。本文在借鑒美國等國家經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對深圳住房抵押貸款提前還款行為的發(fā)生原因、效應(yīng)、防范措施等問題進(jìn)行了實(shí)證研究。An Empirical Study of the Prepayment Behavior of Mortgage

2、 in ShenzhenLu JianxinAbstract: Because commercial banks in China were deeply suffered the bad loan for a long time, what they are worried about is not prepayment, but that borrowers dont return the mortgage. With the increasing of mortgage, there appears large-scale prepayment behavior in Shenzhen,

3、 Shanghai etc., which makes commercial banks suffer an amount of loss; therefore commercial banks need to mastery the occurrence mechanism of prepayment behavior, in order to availably predict and keep away prepayment risk. This paper makes an empirical study of the prepayment behavior of mortgage i

4、n Shenzhen based on American experience.隨著住房信貸政策的放寬和商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款的增多，住房抵押貸款出現(xiàn)了許多問題，其中以提前還款行為為核心。特別由于這兩年在深圳、上海等地均發(fā)生了大規(guī)模的提前還款現(xiàn)象，使商業(yè)銀行遭受了不小的經(jīng)濟(jì)損失，因此，商業(yè)銀行開始關(guān)注和重視這一現(xiàn)象。商業(yè)銀行出于維護(hù)自身經(jīng)濟(jì)利益的需要，迫切需要掌握提前還款行為發(fā)生的機(jī)理和變化規(guī)律，以便對其進(jìn)行有效的預(yù)測和防范。事實(shí)上，提前還款行為是住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展到一定階段后必然要出現(xiàn)的正?，F(xiàn)象，商業(yè)銀行只能采取積極主動的態(tài)度去研究它的發(fā)生機(jī)理，統(tǒng)計(jì)有關(guān)的數(shù)據(jù)并建立相應(yīng)的預(yù)測模型，而不能

5、逃避或排斥它。一、中國銀行深圳分行住房抵押貸款提前還款情況 本文使用的有關(guān)提前還款數(shù)據(jù)，均由中國銀行深圳分行的花鋒先生提供。在此對花鋒先生表示感謝。（一）提前還款的走勢為了分析深圳住房抵押貸款的提前還款情況，本文統(tǒng)計(jì)了中國銀行深圳分行（以下簡稱深圳分行）的有關(guān)住房抵押貸款的數(shù)據(jù)。需要說明的是：（1）表中的數(shù)據(jù)僅為深圳分行本部經(jīng)營數(shù)據(jù)，不含支行數(shù)據(jù)，分行本部和支行的數(shù)據(jù)大約各占一半。由于是同比例縮小，所以對比較研究結(jié)果應(yīng)該不會產(chǎn)生影響；（2）數(shù)據(jù)的時(shí)間跨度為2001年1月2004年2月，并以2001年1月為起始月份，共38個(gè)月；（3）表中的還款額包括提前還款額和正常還款額。表1 深圳住房抵押貸款

6、提前還款基本情況 單位：萬元月份還款額提前還款額余額月份還款額提前還款額余額1398619931478220822067845301324309215325487218384658464558346472323306212285736714660754522526133382423869868648260254893245339966249067696509377646822343486182597718795235567542027135936126960286452429586069303367674271233111105346629586129337484428111161000540

7、845106820341379418291007790755150811673033739094330120281083558090128886444404932311016591556349413817971140332232100299035672291484496544019553314118127156475315863367640690934107119645654501687296914125923511617104656972717855169841562136143751294638199187051684428963371222411006378481984815644394

8、6738144441300631251為了清楚地看出深圳住房抵押貸款提前還款的基本走勢，下面用Excel制出了有關(guān)還款額、提前還款額、貸款余額的折線圖。圖1 深圳住房抵押貸款的還款額圖2 深圳住房抵押貸款的提前還款額圖3 深圳住房抵押貸款的還款余額從以上各圖，可以清楚地看出，深圳住房抵押貸款的還款額、提前還款額、貸款余額，隨著月份的增加，都呈明顯的上升趨勢，而且住房抵押貸款的提前還款額與還款額，有較為密切的同向遞增關(guān)系。由此可以作出基本判斷，隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的增加，深圳的住房提前還款行為，呈逐年增加的趨勢。（二）提前還款的時(shí)間分布為了推測住房抵押貸款提前還款的時(shí)間分布規(guī)律，筆者從深圳分行的

9、住房抵押貸款提前還款資料中隨機(jī)抽取50份樣本。需要說明的是：（1）提前還款時(shí)間是指發(fā)生提前還款行為的時(shí)間距抵押貸款發(fā)放的時(shí)間間隔；（2）抵押貸款期限是指抵押貸款合同規(guī)定的還款期限；（3）提前還款方式是指部分提前還款或完全提前還款（簡稱結(jié)清）；（4）表中的數(shù)據(jù)僅為分行本部經(jīng)營數(shù)據(jù)，不含支行數(shù)據(jù)。表2 50份住房抵押貸款的提前還款樣本 單位：月序號提前還款時(shí)間抵押貸款期限提前還款方式序號提前還款時(shí)間抵押貸款期限提前還款方式16240部分2650240結(jié)清28300部分2711120結(jié)清310360部分2811120結(jié)清410120部分291436結(jié)清5996部分3019240結(jié)清640216部分3

10、12260結(jié)清743228部分3218120結(jié)清827120部分336084結(jié)清960180部分344648結(jié)清10960部分35960結(jié)清1110300部分368180結(jié)清121960部分3765120結(jié)清1331240部分3860240結(jié)清1420120部分391012結(jié)清1512240部分4011360結(jié)清1619360部分419180結(jié)清1731180部分421824結(jié)清1819120部分4351120結(jié)清1930240部分4415120結(jié)清2031240部分4516120結(jié)清2115240部分469120結(jié)清2251120部分471260結(jié)清236084結(jié)清4819240結(jié)清2440

11、240結(jié)清491112結(jié)清256120結(jié)清5046240結(jié)清為了清楚地看出提前還款時(shí)間在抵押貸款期限中的分布規(guī)律，下面將提前還款時(shí)間和抵押貸款期限制成柱狀圖，其中前22個(gè)為部分提前還款，后28個(gè)為完全提前還款（結(jié)清）。圖4 提前還款時(shí)間與原貸款期限的對比從圖4可以看出：部分提前還款和完全提前還款，主要分布在抵押貸款的前期和中期，但部分提前還款幾乎全部分布在抵押貸款的前期，完全提前還款還有少數(shù)分布在抵押貸款的后期。（三）兩種提前還款方式的關(guān)系根據(jù)表2中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出：在50份樣本數(shù)據(jù)中，部分提前還款和完全提前還款（結(jié)清）所占比重，分別為44%和56%。一般來說，部分提前還款的動機(jī)比較簡單，即

12、加快在抵押房產(chǎn)上的權(quán)益積累，并且從金額上看，部分提前還款遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如完全提前還款來得重要。美國的住房抵押貸款提前還款經(jīng)驗(yàn)表明，在30年固定利率抵押貸款中，部分提前還款只相當(dāng)于0.150.3%CPR的影響程度。 Hayre, Lakhbir, 1995, “Analyzing Prepayment and Credit Risk for Mortgage Securities,” in Fixed-Income Investment: Recent Research, Edited by Thomas S. Y. Ho, IRWIN.但從樣本數(shù)據(jù)的比例來看，深圳的提前還款情況顯然與美國的經(jīng)驗(yàn)不一致。

13、二、住房抵押貸款提前還款行為的產(chǎn)生原因（一）商業(yè)銀行對提前還款行為普遍持寬容態(tài)度長期以來，我國商業(yè)銀行深受不良貸款的困擾，他們擔(dān)心的是借款人不償還住房抵押貸款，而對提前償還往往求之不得。隨著深圳、上海等地發(fā)生了大規(guī)模的住房提前還款現(xiàn)象，雖然商業(yè)銀行已經(jīng)開始關(guān)注和重視這一現(xiàn)象，但對其仍然普遍持寬容態(tài)度或者懲罰甚微，這一點(diǎn)可以從深圳幾家大商業(yè)銀行的規(guī)定得到證實(shí)。中國銀行深圳分行對住房抵押貸款提前還款沒有數(shù)額限制，不用預(yù)約；對于2001年1月1日前發(fā)放的貸款，提前還款部分僅加收1個(gè)月的利息作為補(bǔ)償費(fèi)，2001年1月1日后的沒有補(bǔ)償費(fèi)。中國工商銀行深圳分行規(guī)定：住房抵押貸款提前還款，需提前一個(gè)月預(yù)約，

14、沒有最低限額，罰息根據(jù)合同約定（一般很低，有的沒有）。中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行規(guī)定：住房抵押貸款提前還款，需提前15天申請，沒有最低限額，沒有罰息。中國建設(shè)銀行深圳分行規(guī)定：住房抵押貸款提前還款，需提前20天申請，有最低限額（根據(jù)各樓盤具體情況，限額不同，最低1萬），無罰息。深圳招商銀行規(guī)定：住房抵押貸款提前還款，需提前申請（天數(shù)不詳），無罰息。深圳商業(yè)銀行規(guī)定：住房抵押貸款提前還款，需提前20天預(yù)約，無最低限額，收取當(dāng)月利息作為罰息。商業(yè)銀行對提前還款行為，普遍持歡迎態(tài)度或罰息甚微，直接造成了他們對借款人提前還款行為的軟約束，同時(shí)也給了借款人提前還款的主動權(quán)。一旦出現(xiàn)對借款人發(fā)生提前還款行為的有

15、利條件，借款人可以以較低的成本進(jìn)行提前還款，而得到的收益卻相對較高。但商業(yè)銀行卻需要為此承受一定的經(jīng)濟(jì)損失，這顯然不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。因此，商業(yè)銀行應(yīng)該改變對提前還款行為的態(tài)度，至少不要把自己放在一個(gè)被動的位置上。當(dāng)然，商業(yè)銀行對提前還款行為持歡迎態(tài)度或罰息較低也是有原因的。一方面，我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)還處在發(fā)展初期，而且商業(yè)銀行相互之間競爭激烈，為了吸引更多借款人申請住房抵押貸款，商業(yè)銀行普遍給予了借款人提前還款的權(quán)利。另一方面，我國住房抵押貸款品種比較單一，不能滿足不同收入層次借款人的需要。我國住房抵押貸款一般采取等額償還的辦法，這對借款人是不利的。工資收入一般呈如下規(guī)律：工作初期，收入較低

16、，而且還要購置衣物或操辦婚事等，因此，所剩無幾；隨著工作時(shí)間的增加，收入先不斷增加，后來又逐漸降低。因此，收入流的不穩(wěn)定性必然導(dǎo)致有時(shí)收不抵支，有時(shí)會有盈余。中國人一直受“無債一身輕”的傳統(tǒng)思想的影響，一旦出現(xiàn)收入盈余，就會想到償還貸款。因此，從某種程度上來看，抵押貸款的品種單一，是造成借款人發(fā)生提前還款行為的主要原因之一。（二）宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化的加強(qiáng)，世界上任何一個(gè)角落發(fā)生大的事件都可能波及到全球范圍，從而影響到其他國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的穩(wěn)定性。例如各種偶發(fā)事件（如亞洲的金融危機(jī)、美國的“9·11”事件、伊拉克戰(zhàn)爭以及SARS非典等）會直接引起全球股市的劇烈波動，

17、從而影響到人們對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)期。借款人對股市的不樂觀預(yù)期，使得他們拋售股票以歸還抵押貸款，從而出現(xiàn)大量的提前還款行為。從我國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢來看，近些年來我國經(jīng)濟(jì)一直處于快速增長時(shí)期，深圳作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國平均水平。宏觀經(jīng)濟(jì)長期處于景氣狀態(tài)，直接導(dǎo)致了個(gè)人收入的增長以及勞動力遷徙機(jī)會的增加，這進(jìn)一步促使住房周轉(zhuǎn)率的提高。顯然，高的住房周轉(zhuǎn)率會出現(xiàn)高的住房抵押貸款提前還款率。（三）房地產(chǎn)市場行情的影響深圳是我國較早實(shí)行對外開放的城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一直處于全國的領(lǐng)先地位，居民收入水平也大大高于全國平均水準(zhǔn)，因此，她吸引了大量的流動人口（其中許多屬于高收入階層）。此

18、外，深圳一直享受國家的很多優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)市場（包括土地市場、新房市場和舊房市場）一直很活躍?；钴S的房地產(chǎn)市場必然出現(xiàn)較高的住房轉(zhuǎn)手率，但是，由于借款人對抵押貸款的還款義務(wù)是不能夠由新的購房者繼續(xù)承擔(dān)的，所以，在住房轉(zhuǎn)手時(shí)就需要借款人提前付清所有貸款余額 此時(shí)，在住房抵押貸款合同中，有相應(yīng)的條款規(guī)定，借款人一旦出售抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)有權(quán)要求借款人付清所有的貸款余額，這一條款稱為“出售即付條款”(due-on-sale clause)。由于深圳的高收入流動人口較多，二手房交易較為頻繁，提前還款行為發(fā)生的也較多?；钴S的房地產(chǎn)市場中新房交易也很活躍。由于深圳房價(jià)很高，一套100平米的住房一般要花費(fèi)6

19、0多萬元，此外還有裝修費(fèi)用，因此，借款人的貸款額一般比較高。高額的抵押貸款，對借款人會造成兩方面的影響：一方面是對借款人造成巨大的壓力。高額的抵押貸款加上生活的高消費(fèi)，迫使借款人更加努力地工作，或者積極尋求第二職業(yè)，因此，他們除了有穩(wěn)定的正常收入外，還會有較大份額的隱性收入。另一方面是進(jìn)行部分提前還款。借款人獲得的各種隱性收入的主要用途之一就是提前還款，但由于這些隱性收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到完全提前還款所需的數(shù)目，因此，只能是部分提前還款，這也是為什么深圳的部分提前還款額在提前還款中所占的比重比美國高的原因。三、住房抵押貸款提前還款行為對商業(yè)銀行的影響中國銀行深圳分行（以下簡稱深圳分行）是發(fā)放住房抵押貸

20、款的信貸機(jī)構(gòu)之一。從表面上看，提前還款可以降低深圳分行的呆、壞賬比例，并使其獲得資金長貸短還所造成的利差，但實(shí)際上提前還款行為，使得抵押貸款的現(xiàn)金流具有較大的不確定性，從而給深圳分行的資金管理帶來較大的影響，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）對深圳分行資產(chǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)的影響深圳分行作為一個(gè)負(fù)債經(jīng)營企業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債的期限匹配程度，接影響著其資本營運(yùn)狀況。對深圳分行而言，發(fā)放的抵押貸款是作為應(yīng)收賬款記錄在資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)方的。目前，由于深圳分行實(shí)行資產(chǎn)負(fù)債管理，借款人的提前還款行為，將使得其資產(chǎn)與負(fù)債之間的期限發(fā)生錯(cuò)位。如果沒有提前還款行為，深圳分行資產(chǎn)的期限與負(fù)債的期限，般而言都是相等的；而一旦有了提前

21、還款行為，將破壞這種期限對等的狀態(tài)。深圳分行自身的資產(chǎn)與負(fù)債的期限不配，將使其暴露在流動性風(fēng)險(xiǎn)之下。（二）對深圳分行盈利能力的影響深圳分行的主要功能之一，就是吸收存款和發(fā)放貸款，而收取利息則是他的主要盈利渠道。由于住房抵押貸款利率比其他儲蓄利率高得多，而且安全性較高，因此，他是深圳分行信貸資產(chǎn)中獲取利潤的主要產(chǎn)品，其大規(guī)模地提前還款，對深圳分行的收益有很大影響。通常發(fā)放住房抵押貸款可以獲得一定的利息收入，如果不發(fā)生提前還款，深圳分行將會穩(wěn)定地獲得這個(gè)利息收入；如果發(fā)生了提前還款，深圳分行將會失去這個(gè)利息收入（深圳分行僅對2001年以前發(fā)放的抵押貸款的提前還款收取1個(gè)月利息作為罰息，其數(shù)量很小，

22、幾乎可以忽略）。因此，提前還款率越高，對深圳分行所造成的預(yù)期收入損失也就越大。（三）回收資金閑置的損失深圳分行的主要職能，是對信貸資金進(jìn)行合理、安全、有效的營運(yùn)。在正常情況下，深圳分行可以事先制定詳細(xì)的資金運(yùn)作計(jì)劃，使回籠資金及時(shí)得以配置，產(chǎn)生最大效益。而住房抵押貸款的不定期提前還款，不僅打破了深圳分行預(yù)先制定的資金計(jì)劃，也降低了深圳分行資金的流動性。使得其在短期內(nèi)無法對提前償還的本金進(jìn)行配置效益最大化的處置，從而造成資金的短期閑置。另外，深圳分行為了能夠及時(shí)重新安排這些回籠資金，也需要花費(fèi)比正常安置資金要大得多的成本費(fèi)用。（四）增加深圳分行的服務(wù)成本因?yàn)閭€(gè)人住房抵押貸款金額相對來說不大，但人

23、頭分散，深圳分行要做大量的調(diào)研和審核工作才能放款。若借款人突然提前還款，深圳分行等于白忙一場，付出的勞動成為無謂的損失。此外，由于提前還款行為的不確定性，使得深圳分行不能按照正常的貸款程序來處理，只能提供額外的人力來完成有關(guān)的各種操作，從而造成人工成本的增加。一般來說，深圳分行所增加的服務(wù)費(fèi)與提前還款次數(shù)成正比變化，而與提前還款額無關(guān)，即提前還款率越高，深圳分行的服務(wù)費(fèi)用也就越大。由上述分析可知，提前還款行為將對深圳分行產(chǎn)生多方面的負(fù)面影響，因此，為了維護(hù)自身經(jīng)濟(jì)利益，深圳分行應(yīng)盡快改變對提前還款項(xiàng)行為的態(tài)度，積極研究提前還款行為發(fā)生的機(jī)理和變化規(guī)律，統(tǒng)計(jì)有關(guān)提前還款的數(shù)據(jù)，并建立相應(yīng)的預(yù)測模

24、型，以便對提前還款行為進(jìn)行有效的預(yù)測和防范。四、中國商業(yè)銀行防范提前還款風(fēng)險(xiǎn)的思路（一）發(fā)揮商業(yè)銀行對提前還款行為的鎖定效應(yīng)當(dāng)合同利率與市場利率的差值為正，即發(fā)生提前還款行為有利可圖時(shí)，并不是所有的借款人都會發(fā)生提前還款，其原因是一部分借款人對再融資機(jī)會反應(yīng)欠敏感，一部分借款人不能獲得新的貸款。由于商業(yè)銀行的某些規(guī)定，使一部分借款人不能獲得新的貸款用于提前還款這種現(xiàn)象被稱為商業(yè)銀行對提前還款的鎖定效應(yīng)（Lock in Effect） 陳釗：住房抵押貸款理論與實(shí)踐，復(fù)旦大學(xué)出版社2000年版。一般來說，商業(yè)銀行可以通過提高借款人再貸款門檻（如增加再貸款審查費(fèi)、評估費(fèi)、首付款額度，規(guī)定獲得新的貸款

25、應(yīng)具備某些資格等）和推出多樣化的抵押貸款方式來發(fā)揮其對提前還款的鎖定效應(yīng)。1提高借款人的違約成本在市場利率下降到原抵押貸款合同利率之下時(shí)，理性的借款人會根據(jù)再融資成本的高低，決定是否選擇提前還款行為來減少利息支出。一旦借款人發(fā)生了提前還款，就會給商業(yè)銀行造成某些損失，并打亂銀行的資產(chǎn)負(fù)債期限的安排。因此，為了降低提前還款行為給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以采取某些措施來提高違約成本，以減少提前還款行為的發(fā)生，目前國際上主要采取以下兩種方式：（1）商業(yè)銀行在發(fā)放住房抵押貸款初期收取一定的點(diǎn)數(shù) 點(diǎn)數(shù)是按住房抵押貸款總額的一定比例收取的費(fèi)用，借款人實(shí)際所得到的是扣除這個(gè)比例后的剩余部分，但仍需按貸款總

26、額償還。點(diǎn)數(shù)作為借款人必須交納的一項(xiàng)費(fèi)用，直接從貸款本金中扣除，實(shí)際上使所貸本金減少。這是西方一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)，為了降低提前還款行為發(fā)生可能性而經(jīng)常采用的一種方法。當(dāng)市場利率下降到原抵押貸款合同利率之下時(shí)，借款人就有以較低的利率水平再融資，以償還原貸款的傾向，此時(shí)，點(diǎn)數(shù)作為一項(xiàng)必須在貸款期限內(nèi)攤還的固定費(fèi)用，由于提前還款行為的發(fā)生，而必須在更短的期限內(nèi)攤還，那么實(shí)際上就變相的提高了借款人的違約成本，從而在一定程度上降低了發(fā)生提前還款行為的可能性。（2）商業(yè)銀行在住房抵押貸款合同中設(shè)立有關(guān)提前還款的條款。在市場經(jīng)濟(jì)中，合同是一種契約。借款人與商業(yè)銀行簽訂了抵押貸款合同，就必須信守契約

27、：約定什么時(shí)候還多少就得什么時(shí)候還多少，還遲了當(dāng)然不行，還早了也是違約行為。商業(yè)銀行作為住房抵押貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)，完全有權(quán)利事先在住房抵押貸款合同中對借款人的提前還款行為作出一定的約束規(guī)定。由于發(fā)生提前還款行為往往給商業(yè)銀行帶來一定的損失，因而必須要求借款人作出一定的補(bǔ)償，這種補(bǔ)償通常是以罰金或違約金的形式向借款人征收。罰金征收的形式也是多種多樣的，目前主要有兩種方式：一種是收取若干個(gè)月的利息作為罰金；另一種是以未償余額的一定百分比來征收罰金。實(shí)際上上海已有多家銀行對提前還款行為收取違約金。例如，工行上海分行在新抵押貸款合同中規(guī)定：1年內(nèi)，借款人提前還款，將收取提前還款金額的5%作為違約金。又如

28、在中國香港特區(qū)，1年內(nèi)提前還款，將收取全部利息的40%作為違約金，2年之內(nèi)收取30%、3年之內(nèi)收取20%作為違約金。無論采取何種罰金形式，實(shí)際上同征收點(diǎn)數(shù)一樣，都使借款人的實(shí)際利率上升，增加了借款人的違約成本，從而阻止了提前還款行為的發(fā)生。但應(yīng)該看到，商業(yè)銀行提高提前還款違約成本，對其經(jīng)營活動有利也有弊。一方面，他可以降低提前還款率，從而使銀行獲得預(yù)期的利息收入，也有利于商業(yè)銀行對資金進(jìn)行合理的配置；另一方面，在金融業(yè)競爭激烈的今天，過高的違約成本必然會減少抵押貸款業(yè)務(wù)量，同時(shí)，也不利于住房金融市場的發(fā)展。因而，如何制定一個(gè)合理的違約成本就是一個(gè)關(guān)鍵性的問題。2推出多樣化的抵押貸款方式目前，我

29、國只有可變利率等額還款這樣一種貸款方式，其貸款利率的調(diào)整也不是根據(jù)法定利率的變動而及時(shí)調(diào)整的，而是存在一定的時(shí)滯。由于借款人的還款能力有很大差別，使得單一的貸款方式，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足借款人多方面的需求，也就是說，當(dāng)前有相當(dāng)數(shù)量的借款人，每月計(jì)劃償還的現(xiàn)金流與其可用于償還貸款的收入流之間有較大的缺口，從而可能導(dǎo)致包括提前還款在內(nèi)的各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。因而，為了適應(yīng)不同借款人的市場需求，從而降低提前還款風(fēng)險(xiǎn)，很有必要推出多種抵押貸款方式。依據(jù)借款人當(dāng)前的收入水平及預(yù)期的收入變化來安排合適的貸款方式，可以有效地減少提前還款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。對于收入比較穩(wěn)定的借款人，在利率變動幅度不大的情況下，采取可變利率等額償

30、還的方式比較適當(dāng)。但是，對于收入不穩(wěn)定的借款人來說，采取等額償還的方式，則可能導(dǎo)致大量提前還款行為的發(fā)生。例如，年輕人在就業(yè)初期，一般收入水平較低，但隨著收入的穩(wěn)定增長，還款能力逐年增強(qiáng)，如仍然采取等額償還的方式，那么借款人在收入流大于支出流的情況下，若干年后，就會有一定的資金節(jié)余，從而發(fā)生提前還款現(xiàn)象。特別是遇到利率下調(diào)時(shí)，這種欲望就更加強(qiáng)烈。因而，對這類借款人可以采取遞增還貸法，這樣，就可以降低提前還款行為的發(fā)生。此外，我國存在大量從事第二職業(yè)的一類人，他們除了穩(wěn)定的正常收入外，還有較大份額的隱性收入，但受條件的限制，只能接受較長時(shí)間的等額償還方式，到了某個(gè)時(shí)期，他們也會采取提前還款行為，

31、因而商業(yè)銀行采取合理的抵押貸款方式與借款人的收入流相匹配，才能減少提前還款行為的發(fā)生。為此，商業(yè)銀行可以采用遞減還款法，這種方式前期本金歸還速度較快，本金積累較多。商業(yè)銀行采用遞減還款法，可以減少借款人在前期采取提前還款行為，從而在一定程度上降低提前還款風(fēng)險(xiǎn)給銀行所造成的損失。因此，商業(yè)銀行應(yīng)借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，盡快推出適合我國國情 的多種抵押貸款方式，一方面可以防范提前還款風(fēng)險(xiǎn)，另一方面可以促進(jìn)自身經(jīng)營業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。（二）做好統(tǒng)計(jì)和預(yù)測工作1構(gòu)建抵押貸款提前還款的數(shù)據(jù)庫美國、西歐等西方國家，由于住房抵押貸款業(yè)務(wù)開展的時(shí)間比較長，并對提前還款行為進(jìn)行了全面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，建了大樣本的數(shù)據(jù)庫，因而，他

32、們在一定程度上掌握了提前還款行為的規(guī)律，并能夠較為準(zhǔn)確地預(yù)測提前還款行為的發(fā)生?？梢赃@么說，西方國家的有關(guān)提前還款行為的數(shù)據(jù)庫，為商業(yè)銀行降低提前還款風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失，起到了關(guān)鍵性的作用，同時(shí)也為推行住房抵押貸款證券化奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在我國，由于住房抵押貸款是近些年才發(fā)展起來的新型產(chǎn)品，抵押貸款市場沒有經(jīng)歷過不同宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的充分考驗(yàn)，也沒有經(jīng)歷過諸如通貨膨脹、反通貨膨脹情況下利率的大起大落，因此，很難從市場上獲得以大的時(shí)間和空間跨度為基礎(chǔ)而建立起來的大樣本的提前還款統(tǒng)計(jì)資料。而且，我國一直把處置不良資產(chǎn)作為工作重心，而對于住房抵押貸款中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)并沒有太多關(guān)注，加上沒有意識到數(shù)據(jù)

33、庫的重要性，所以，有關(guān)提前還款行為的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)幾乎是一片空白。近期由于出現(xiàn)了大量的住房抵押貸款提前還款行為，而且提前還款行為已經(jīng)成為阻礙我國住房抵押貸款證券化的一個(gè)技術(shù)難點(diǎn)，因此，提前還款行為逐漸引起了商業(yè)銀行的關(guān)注。隨著我國提前還款行為的逐漸增多，商業(yè)銀行迫切需要掌握其發(fā)生機(jī)理和變化規(guī)律，以便對其進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)測和有效的防范，從而盡量減少商業(yè)銀行的損失。但是，目前商業(yè)銀行只能以現(xiàn)有的短期內(nèi)的統(tǒng)計(jì)資料來反映我國居民提前還款行為的長期性的一般特征，顯然這并不一定具有代表性。這在客觀上要求我國構(gòu)建一個(gè)類似于美國PSA的機(jī)構(gòu)，從而建立一個(gè)相當(dāng)于PSA的提前還款基準(zhǔn)（Prepayment Benchm

34、ark）。目前，我國商業(yè)銀行應(yīng)建立有關(guān)住房抵押貸款提前還款行為的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，長期對借款人的提前還款行為進(jìn)行監(jiān)測，對所收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的分析，建立適合我國居民收入水平及理財(cái)觀念的提前還款行為經(jīng)濟(jì)模型，從而掌握我國提前還款行為的發(fā)生規(guī)律，為防范和控制提前還款風(fēng)險(xiǎn)奠定必要的基礎(chǔ)，同時(shí)也為實(shí)施住房抵押貸款證券化奠定良好的基礎(chǔ)。2研究市場利率的變動規(guī)律我們知道，住房抵押貸款根據(jù)利率是否可調(diào)，可分為固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款。在這兩種類型的住房抵押貸款中，市場利率的高低以及變化情況，直接影響到借款人的提前還款行為的發(fā)生與否。商業(yè)銀行在采用固定利率來發(fā)放抵押貸款時(shí)，對未來市場利率走勢的把握就顯得

35、至關(guān)重要。如果能夠掌握市場利率的變動規(guī)律，商業(yè)銀行就能預(yù)先采取各種措施，使可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失降低到最小程度。例如，商業(yè)銀行預(yù)測到市場利率將持續(xù)走低，并進(jìn)一步預(yù)測到借款人可能采取提前還款行為來減少利息支付時(shí)，它就可以根據(jù)利率可能下降的幅度來預(yù)測提前還款率的高低，并為可能返還的本金尋找再投資渠道，從而避免資金大量閑置的損失。此時(shí)，商業(yè)銀行盡管遭受了一定的利息損失，但是如果資源配置得當(dāng)，可以獲得額外的收益補(bǔ)償。當(dāng)然，商業(yè)銀行也可以采用一些金融工具對未來利率變動造成的提前還款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行套期保值。當(dāng)利率變動時(shí)，商業(yè)銀行購入利率期貨遠(yuǎn)期合約進(jìn)行對沖，從而將抵押合同內(nèi)造成的提前還款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給投資者，以

36、達(dá)到降低提前還款風(fēng)險(xiǎn)的目的。商業(yè)銀行在采用可調(diào)利率來發(fā)放抵押貸款時(shí)，借款人往往在市場利率上升時(shí)采取提前還款行為，以降低利息支付。對于這種情況，商業(yè)銀行可通過定期對借款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的調(diào)查及利率走勢的預(yù)測，以估算出利率上升時(shí)提前還款行為發(fā)生的可能性的大小，從而及時(shí)采取相應(yīng)的措施。這方面可參照美國的做法，美國對可調(diào)利率抵押貸款規(guī)定：可以對每一個(gè)利率調(diào)整周期內(nèi)利率調(diào)整的幅度作出限制，如每年貸款利率調(diào)整上限規(guī)定為12%，也可以規(guī)定整個(gè)貸款期內(nèi)貸款利率的調(diào)整幅度。由于借款人在采取提前還款行為時(shí)要交納一定的罰金，因而在貸款利率調(diào)整不大的情況下會放棄提前還款行為。但商業(yè)銀行在利率變動較大時(shí)就承擔(dān)了較多的利率風(fēng)

37、險(xiǎn)。目前，我國利率市場化尚處于起步階段，僅放開了大額外幣的存貸款利率，其他利率的變動還取決于中央銀行對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的判斷。但是，利率市場化是大勢所趨，一旦實(shí)現(xiàn)了利率的市場化，利率的變動將難以預(yù)測，因此，建立符合我國市場化利率變動規(guī)律的模型，對防范住房抵押貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。另外，有人認(rèn)為在目前情況下設(shè)計(jì)發(fā)行MBSs，不用考慮由于利率變動而引起的提前還款風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)這是一種錯(cuò)覺。因?yàn)镸BSs的期限一般長達(dá)2030年，在如此長的時(shí)間里，我國的利率市場化早已實(shí)現(xiàn)。因此，商業(yè)銀行要積極研究市場利率的變動規(guī)律，并建立適合我國國情的利率預(yù)測模型。（三）借助住房抵押貸款二級市場轉(zhuǎn)移和分散提前還款風(fēng)險(xiǎn)通過

38、住房抵押貸款二級市場轉(zhuǎn)移或分散風(fēng)險(xiǎn)來化解提前還款風(fēng)險(xiǎn)有多種途徑，例如可以通過保險(xiǎn)或擔(dān)保的形式。在借款人向商業(yè)銀行進(jìn)行貸款時(shí)，其擔(dān)保人不只對逾期還款承擔(dān)責(zé)任，同時(shí)對于借款人的提前還款給商業(yè)銀行造成的損失，也必須給予一定的補(bǔ)償，也就是擴(kuò)大了擔(dān)保范圍，使得商業(yè)銀行可能遭遇到的提前還款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給擔(dān)保人。同樣，商業(yè)銀行也可以將提前還款風(fēng)險(xiǎn)向相關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投保，規(guī)定在提前還款率達(dá)到一定水平時(shí)，保險(xiǎn)公司應(yīng)對提前還款風(fēng)險(xiǎn)給商業(yè)銀行造成的損失給予賠償。這樣商業(yè)銀行就可以將損失控制在一定水平，以保證經(jīng)營和發(fā)展的穩(wěn)定性。盡管有多種方式可以用來轉(zhuǎn)移和分散提前還款風(fēng)險(xiǎn)，但最有效的手段還是將住房抵押貸款進(jìn)行證券化（MBS）

39、處理，這樣商業(yè)銀行就可以作為一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，穩(wěn)定地獲取一定的服務(wù)費(fèi)，保證盈利的穩(wěn)定性，同時(shí)又可以擴(kuò)大住房信貸資金的來源，有效地滿足住房消費(fèi)者的需求，進(jìn)一步推進(jìn)住房金融市場的健康發(fā)展。通過MBS既可以將風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移給投資者，也可以根據(jù)投資者的不同投資偏好，在證券的種類、結(jié)構(gòu)和優(yōu)先層次的設(shè)計(jì)方面表現(xiàn)出一定的靈活性和多樣性，將提前還款風(fēng)險(xiǎn)向部分投資者轉(zhuǎn)移或在各類投資者之間進(jìn)行合理分擔(dān)。例如，針對投資者對提前還款行為存在的不同估計(jì)以及抵押貸款現(xiàn)金流償還額中本金部分和利息部分對提前還款率的高低所表現(xiàn)出的不同的增減特性，證券化特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）可以考慮發(fā)行本金和利息被剝離開來的僅付本金（Principals Only，PO）或僅付利息（Interest Only，IO）證券；針對投資者對投資期限的不同要求，SPV可以考慮發(fā)行具有不同期限和優(yōu)先次級的CMO證券；針對投資者對現(xiàn)金流的確定性的更加嚴(yán)格的要求，SPV可以考慮發(fā)行的計(jì)劃攤還（Planned Amortization C1ass，PAC）證券；針對某些投資者追逐高收益率的傾向，SPV還可以考慮發(fā)行目標(biāo)攤還