國內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述(一)

1、（一）一、引言20 世紀(jì) 30 年代以來， 房地產(chǎn)市場在世界市場中經(jīng)歷了幾次大型的波動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與各國經(jīng)濟(jì)周期及全球經(jīng)濟(jì)周期有著高度的相關(guān)性。迄今為止，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行了持續(xù)系統(tǒng)的研究，取得了很多成果。國外對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究以實(shí)證分析方法為主，分析了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素，建立了指標(biāo)體系，探討了房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅及其在國際間的傳導(dǎo)。國內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對房地產(chǎn)周期概念和階段的界定，房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系分析。進(jìn)入 21世紀(jì)后，國內(nèi)開始嘗試用實(shí)證分析工具對房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)制及其影響因素進(jìn)行分析，并初步建立了

2、反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系。二、國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述1 、國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究階段劃分及其主要內(nèi)容國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究，大致可分為四個(gè)階段：起源階段；沉寂階段；專業(yè)化發(fā)展階段；多樣化發(fā)展階段。（ 1）起源階段。 20 世紀(jì) 30 年代，世界經(jīng)濟(jì)的大蕭條引發(fā)了人們對經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)注，房地產(chǎn)周期作為經(jīng)濟(jì)周期的一個(gè)重要組成部分，自然也就成為了經(jīng)濟(jì)學(xué)界的研究對象。如霍伊特確立了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的概念，這一階段被稱為這一研究的起源階段。（ 2）沉寂階段。二戰(zhàn)后的 20 世紀(jì)5070 年代，西方各國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，在凱恩斯主義擴(kuò)張政策的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了較長時(shí)期的高速增長階段。對未來經(jīng)濟(jì)的樂觀預(yù)期，使

3、這個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)學(xué)界對經(jīng)濟(jì)周期的研究幾乎不重視，因而房地產(chǎn)周期研究就進(jìn)入了沉寂階段。（ 3）專業(yè)化發(fā)展階段。 20 世紀(jì) 80 年代， “滯漲 “再度引發(fā)對經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的研究，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們開始認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期對國民經(jīng)濟(jì)的重要作用。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始致力于西方房地產(chǎn)市場的周期研究，對房地產(chǎn)周期進(jìn)行識別和解釋， 區(qū)分研究各種類型的房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律。在此基礎(chǔ)上，許多新的理論工具被應(yīng)用在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究上，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究帶入了一個(gè)專業(yè)化發(fā)展的時(shí)代。如布朗考察了 1968 1983 年間美國單棟住宅的銷售周期波動(dòng)情況，發(fā)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)之間存在很高的相關(guān)性。赫克曼分析了19

4、79 1983 年間美國 14 個(gè)城市寫字樓市場的綜合數(shù)字， 發(fā)現(xiàn)寫字樓的減少和租金之間有著非常強(qiáng)的相關(guān)性，而租金又和當(dāng)時(shí)的空置率有很大的關(guān)聯(lián)。（ 4）多樣化發(fā)展階段。進(jìn)入20 世紀(jì) 90 年代，三個(gè)經(jīng)濟(jì)事實(shí)改變了國外房地產(chǎn)周期研究的傳統(tǒng)方式，使房地產(chǎn)周期研究開始進(jìn)入了多樣化深入發(fā)展的新時(shí)期。首先，日本房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)了人們對房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理研究的重視。其次，發(fā)達(dá)國家資本市場的新發(fā)展引發(fā)了“投資導(dǎo)向 ”型房地產(chǎn)周期研究的出現(xiàn)。 最后， 發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)周期波動(dòng)的普遍存在，以及1997 年爆發(fā)的東南亞金融危機(jī)，使得對國際房地產(chǎn)周期的研究得到重視。一是對房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理的研究。如唐斯在研究美國

5、房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系后指出，房地產(chǎn)周期受到3 種經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，即社會(huì)體制變革周期、技術(shù)革命周期和經(jīng)濟(jì)革命周期。埃德爾斯坦和保羅利用土地價(jià)格預(yù)期模型解釋了日本在20 世紀(jì)90 年代初期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂。保羅對OECD17t國家的國民經(jīng)濟(jì)增長率、利率、宏觀經(jīng)濟(jì)周期等因素進(jìn)行分析，作出了這些國家商品房價(jià)格可能在2007年到達(dá)頂峰的預(yù)測。二是對 “投資導(dǎo)向 ”型房地產(chǎn)周期的研究。 如魯拉克指出， 房地產(chǎn)投資決策應(yīng)考慮影響市場周期的 5 種相互作用力，即經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物業(yè)供給、物業(yè)需求、資本流動(dòng)和投資特征。凱澤通過比較房地產(chǎn)總收益率與機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資回報(bào)率， 發(fā)現(xiàn)了波長30 年、5060 年和上百年的房地產(chǎn)長周期。彼特在對美國房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期研究的基礎(chǔ)上，探討了不動(dòng)產(chǎn)投資對策。三是對國際房地產(chǎn)周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國際因素和國內(nèi)因素，認(rèn)為國際資本流動(dòng)、各國資本市場自由化、金融管制的放松、扭曲的財(cái)政政策和土地使用制度是全球房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素。2、對國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的主要評價(jià)縱觀國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究，可以發(fā)現(xiàn)國外比較偏重實(shí)證研究，旨在通過對房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的歸納性總結(jié)，試圖規(guī)避行業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。通過過去幾十年的研究，建立了許多確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系，但