對個(gè)人開征房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思考_第1頁
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文檔簡介

1、對個(gè)人開征房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思考作者:譚惠心 馬維勝為遏制日益高企的房價(jià),備受廣泛關(guān)注和爭議的對個(gè)人征收的房產(chǎn)稅,終于在上海和 重慶試點(diǎn)開征。 這是我國嘗試運(yùn)用稅收杠桿遏制商品房價(jià)格過快上漲, 對完善我國房地產(chǎn)市 場稅收管理具有啟發(fā)意義。、我國房價(jià)快速上漲的原因分析我國從 1998 年進(jìn)行以“貨幣購買代替實(shí)物分配”的房改開始,結(jié)束了住房由國家實(shí)物 分配的歷史,開啟了商品房建設(shè)的新時(shí)代。商品房發(fā)展初期, 由于房價(jià)總量較大, 加之一部 分城鎮(zhèn)居民獲得了房改房, 購房主力以進(jìn)城經(jīng)商急需安家的群體為主, 總體需求不大, 房價(jià) 并不高。以上海、廣州為代表的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的城市為例, 2005 年以前

2、的平均商品房價(jià)格 不超過每平方 6000 元, 2006 年以后,隨著購房入戶口、低首付、低利息等多種優(yōu)惠措施的 鼓勵(lì)和投資意識的覺醒,商品房價(jià)格開始持續(xù)上漲,特別是經(jīng)過 2008 年全球金融危機(jī)的短 暫調(diào)整之后,更是呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的態(tài)勢。據(jù)分析,我國商品房價(jià)不斷上漲的原因,主要有 以下八個(gè)方面:一是地方政府的強(qiáng)力推動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)不僅是地方經(jīng)濟(jì)增長的主推手,也是地方財(cái)政收 入的主要來源。據(jù)統(tǒng)計(jì),土地出讓金和商品房環(huán)節(jié)的各種稅收,共計(jì)占商品房價(jià)格的40%以上,僅土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重,最高的地方達(dá)65%以上,最低也超過 20%。由此可見,房地產(chǎn)直接關(guān)系地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局和地方政府的財(cái)政收入,

3、 尤其在地方政府普遍存在有限的財(cái)權(quán)不足以履行被賦予事權(quán)的前提下,首先想到的就是做大 “土地財(cái)政”, 而要讓有限的土地資源賣個(gè)好價(jià),重中之重是推高房價(jià)。二是寬松的投融資環(huán)境。開發(fā)商的注冊資金占項(xiàng)目投資額的比例僅為25%, 2007 年因調(diào)控房價(jià)的需要最高升至 40%,2009 年又降至 25%;金融部門對首套房屋的貸款利率為基準(zhǔn) 利率的七折,首付比例為 20% 30%;房地產(chǎn)管理部門雖有商品房預(yù)售制度,但執(zhí)行不嚴(yán), 有的地方甚至沒有執(zhí)行預(yù)售制度,開發(fā)商在房屋未建之時(shí)就以賣“樓花”的形式回籠資金; 稅務(wù)部門對房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率, 最高的地段也先按不低于 15%分 季(或月)計(jì)

4、算預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額征收所得稅。這些多部門的優(yōu)惠措施, 以減輕開發(fā)商資金負(fù)擔(dān)為核心,提供了比其他行業(yè)更為寬松的資金運(yùn)作外部環(huán)境。三是金融資本的逐利推動(dòng)。據(jù)金融部門統(tǒng)計(jì),對自住型的買家來說,購房后不能還貸 的人很少,自住型購房者斷供違約率不到1%。而對投資型的買家來說,即便是房價(jià)出現(xiàn)下跌之勢,投資者已支付 3 成甚至更高比例的房款, 銀行也無多大風(fēng)險(xiǎn)。 因此,銀行視房貸為 最安全、最優(yōu)質(zhì)、收益最好的信貸產(chǎn)品, 金融資本逐利而來, 為日益高漲的房價(jià)提供了源源 不斷的資金。四是開發(fā)商的本能推動(dòng)。我國房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè),即便在全球金融危機(jī)爆發(fā)的 2008 年,行業(yè)平均利潤率也在 25%以

5、上,遠(yuǎn)高于其它深受金融危機(jī)影響的行業(yè)和一些未受危機(jī)沖 擊的行業(yè)。 中央為支持我國經(jīng)濟(jì)度過全球金融危機(jī)難關(guān), 出臺了十大產(chǎn)業(yè)扶持政策, 最后一 個(gè)被扶持的對象依然是飽受爭議的房地產(chǎn)業(yè),并且在基本否定 2007 年的房地產(chǎn)調(diào)控政策的 基礎(chǔ)上, 給予了史無前例的優(yōu)惠政策, 可見房地產(chǎn)業(yè)的特殊性和重要性。 開發(fā)商利用政府對 房地產(chǎn)業(yè)的支持和依賴,有恃無恐地捂盤抬價(jià),使得房價(jià)越開越高。五是投資者的瘋狂操作推動(dòng)。經(jīng)過 30 多年的改革開放,民間資本積累較大,在投資實(shí)業(yè)已充分競爭使得利潤率越來越低的情況下,民間資本逐漸向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,而且其投資收益率大大高于其他產(chǎn)業(yè),導(dǎo)致涌入房地產(chǎn)的資本越來越多。六是國際資本

6、在人民幣升值預(yù)期下作為投資首選的推動(dòng)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,人民幣升值必將經(jīng)歷一個(gè)在合理、漸進(jìn)、 可控下的持續(xù)升值過程, 因此,國際資本將持續(xù)流 入分享升值利益,進(jìn)而以房地產(chǎn)為載體, 首先分享房地產(chǎn)的升值利潤, 然后實(shí)現(xiàn)人民幣升值 利益后而流出境外。七是分配秩序混亂、分配嚴(yán)重不公下產(chǎn)生的高收入群體,以及不法收入形成的灰色收入群體,合成強(qiáng)大購房能量的推動(dòng)。我國正處于經(jīng)濟(jì)高速增長的過程中,往往伴隨適度通脹和貨幣貶值,購買房產(chǎn)是避免貨幣貶值的有效辦法,高收入和灰色收入群體將房產(chǎn)作為回避貨幣貶值風(fēng)險(xiǎn)的首選。八是城市化進(jìn)程中自住型消費(fèi)者的購房拉動(dòng)。我國的人口總量大,在城市化過程中,大批人員需要在城市工

7、作和生活下去,在城市置業(yè)的愿望很大, 再加上城市居民的自住型購房和改善居住條件的換房等,形成一股強(qiáng)大的購房剛性需求。在上述諸多因素的推動(dòng)下,我國商品房價(jià)格出現(xiàn)了持續(xù)快速的上漲態(tài)勢,并且已到了嚴(yán)重偏離社會中產(chǎn)階層購買力的程 度,引起決策層的高度重視。二、開征房產(chǎn)稅的合理性及其對遏制高房價(jià)的作用分析為遏制已嚴(yán)重偏離中產(chǎn)階層購買力的房價(jià),國家在使用包括提高購房款首付比例、力口息、限貸等多種方法,甚至不失采取違背自由市場經(jīng)濟(jì)宗旨的限購政策后,嘗試用房產(chǎn)稅的 辦法來遏制房價(jià)的過快上漲。 且不論房產(chǎn)稅的調(diào)控效果如何, 先對其合理性進(jìn)行分析。 從稅 收理論來看,目前我國可作為課稅對象的不外乎財(cái)產(chǎn)、所得、行為

8、、流轉(zhuǎn)等四大類別,國家 也只能在上述領(lǐng)域參與社會財(cái)富的分配與再分配。 房屋是十分特殊的商品, 其特殊性之一是 房屋由土地和地上附著物構(gòu)成的, 且土地是有限的, 這就決定了它的稀缺性比一般商品大得 多。特殊性之二是房屋除了與一般商品一樣有折舊之外(價(jià)值減項(xiàng)),還有房產(chǎn)增值(價(jià)值 增項(xiàng)) ,但房產(chǎn)增值與購房者的努力沒有任何關(guān)聯(lián), 只與經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的繁榮和市政建設(shè)投 入所形成的增值直接相關(guān),相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市建設(shè)成果一部分轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)的價(jià)值 上。在我國,由于憲法規(guī)定,土地歸國家所有,用于建設(shè)商品房的土地只不過是國家有償出 讓的 70 年的土地使用權(quán)(以土地出讓金的方式由開發(fā)商支付, 最終由購房人

9、負(fù)擔(dān)) ,可見, 我國的商品房沒有完整的所有權(quán), 遠(yuǎn)不是真正意義上的財(cái)產(chǎn), 僅僅是在特定期限內(nèi)擁有使用 權(quán)的特殊商品。因此,房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅顯然有失偏頗(房產(chǎn)稅名義上屬財(cái)產(chǎn)稅范疇)。這 樣,房產(chǎn)稅就只能理解為對居住房屋的行為征稅的行為稅了。 若如此, 則每一個(gè)有房屋居住 的人都在課稅范圍之內(nèi), 包括無房而租房居住的人。 政府在對居住行為進(jìn)行課稅時(shí), 必須注 意兩點(diǎn), 一是要有一定居住面積的寬免額, 保證作為人權(quán)之一的基本居住權(quán)不受影響; 二是 稅率要低, 降低居住成本, 增加人的幸福感。 目前上海房產(chǎn)稅體現(xiàn)了對一定居住面積的寬免 額,重慶對價(jià)格高于當(dāng)?shù)仄骄鶅r(jià) 2 倍以上的高檔房產(chǎn)征稅。 由于房

10、價(jià)上漲是購房者無法控制 的,而且房價(jià)上漲對個(gè)人的居住行為并沒有帶來任何好處, 卻因房價(jià)上漲導(dǎo)致房產(chǎn)稅計(jì)稅依 據(jù)增大而加重居住者的稅收負(fù)擔(dān)。只有房屋交易出去,房產(chǎn)增值才得以實(shí)現(xiàn),因此,在房屋交易環(huán)節(jié)對房產(chǎn)增值部分課 以重稅才是合理的, 它體現(xiàn)國家對房產(chǎn)交易行為征稅, 并且參與由經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)所帶 來房產(chǎn)增值收益的再分配。對擁有多套房產(chǎn)的人,如空置不住,則已有物業(yè)管理費(fèi)的負(fù)擔(dān)。 如出租, 則應(yīng)有相應(yīng)的稅收參與租金分配。 因此, 與其征收房產(chǎn)稅這樣于理不足又增加居住 人額外負(fù)擔(dān)的稅收, 倒不如在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)增值稅, 對房產(chǎn)投資收益進(jìn)行調(diào)節(jié), 增 加投資成本。 我國目前缺乏對房產(chǎn)投資收益進(jìn)

11、行有效的調(diào)節(jié), 導(dǎo)致閑置資本套取銀行貸款大 量進(jìn)行房產(chǎn)投資,房價(jià)逐漸脫離自住型購買力。從社會各界的反映來看,上海、重慶已開征的房產(chǎn)稅,對房價(jià)的影響只有心理層面的, 象征性較大,很難產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的調(diào)控效果。首先, 上海對超面積部分征稅, 雖對戶籍人口的 納稅人便于管理, 但對以炒房團(tuán)為主的外地投資者來說, 由于他們是外地戶口, 對其家庭人 口數(shù)量無從查實(shí)而失之于管。 重慶以超過當(dāng)?shù)胤績r(jià) 2 倍的高檔房作為征稅對象, 不僅數(shù)量更 少,而且在當(dāng)?shù)乜傮w房價(jià)上漲后,有面臨征稅對象逐漸消失的可能。其次, 在購房需求較大 的情況下, 房產(chǎn)稅容易轉(zhuǎn)嫁,從而推高下游房價(jià)。 以上海價(jià)值 180 萬元的房子為例,如房

12、產(chǎn) 稅率為 1%,則每年應(yīng)納的房產(chǎn)稅為 1.8 萬元,5 年后賣出,則業(yè)主共計(jì)交納的 9 萬元房產(chǎn)稅, 必然加計(jì)到房價(jià)中轉(zhuǎn)嫁給下一家負(fù)擔(dān), 從而起到推高未來房價(jià)的效果而無從發(fā)揮遏制房價(jià)上 漲的作用。第三,征管難度大,征稅成本高。一是對課稅房產(chǎn)的估值定價(jià)難度大,稅務(wù)部門 只能核查置業(yè)時(shí)的原始價(jià)格, 重新估價(jià)要由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)完成而增加征稅成本。 二是家庭人 口核實(shí)難, 特別是來自農(nóng)村戶口的業(yè)主, 在少 1 人征稅多 1 人免稅的監(jiān)界點(diǎn)上, 潛在的納稅 人會想方設(shè)法規(guī)避納稅義務(wù)。三、理順財(cái)稅分配關(guān)系,建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控稅收體系從我國土地屬于國家所有的根本特征來看,業(yè)主對房屋沒有完整的所有權(quán)

13、,我國的房 產(chǎn)并不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)。 為此, 要進(jìn)行稅收管理, 只能對房屋居住行為和房產(chǎn)經(jīng)營行為 (轉(zhuǎn)讓與出租)進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)。一)理順中央與地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)關(guān)系。按照事權(quán)決定財(cái)權(quán),財(cái)權(quán)保障事權(quán)的原 則,適當(dāng)調(diào)整中央與地方政府的財(cái)稅分配關(guān)系。第一,既然土地所有權(quán)歸國家所有,出讓土地使用權(quán)的收入應(yīng)全部上繳中央財(cái)政,從根本上改變目前土地出讓金全部留歸地方政府使 用,在地方預(yù)算外收入中核算且不透明的作法。 第二, 在計(jì)算土地收入上繳中央后地方財(cái)政 的缺口后,重新測算和提高地方增值稅分成比例, 如增值稅收入在中央和地方之間五五分成, 確保地方政府能有適當(dāng)?shù)呢?cái)力在事權(quán)范圍內(nèi)有效運(yùn)作。 與此同時(shí), 增值

14、稅分成比例上升, 從 而更好地促使地方政府抓經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加可支配的稅收收入, 割斷了地方政府與土地收入之間 的關(guān)系,從根本上弱化推高房價(jià)上漲的積極性,讓地價(jià)回到市場調(diào)節(jié)下的理性價(jià)格。第三, 土地出讓金改由稅務(wù)部門征收,增加執(zhí)法的嚴(yán)肅性和透明度。(二)對個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易行為,征收房產(chǎn)增值稅。由于房產(chǎn)增值并不是房產(chǎn)持有 者創(chuàng)造的, 而是由經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展帶來的,因此, 對房產(chǎn)增值帶來的收益應(yīng)課以重稅, 稅率 可實(shí)行 30%-60%之間的累進(jìn)稅率,買賣相差的時(shí)間越短,適應(yīng)的稅率越高。這樣,在體現(xiàn)公 平的同時(shí), 有利于房屋回歸居住功能。 房產(chǎn)是價(jià)值大的交易對象, 買賣雙方必定會主動(dòng)開具 或索取專門的房產(chǎn)

15、交易發(fā)票, 否則會直接影響房產(chǎn)證的辦理。 同時(shí), 房地產(chǎn)管理部門也存有 包括房屋交易價(jià)格、交易時(shí)間等交易資料,為稅務(wù)部門加強(qiáng)房產(chǎn)增值稅的管理提供了便利。(三)對有房產(chǎn)富余出租所得的租金收入征收營業(yè)稅,改變目前房租收入稅收盲點(diǎn)。 房屋出租的租金收入屬于房產(chǎn)投資性營業(yè)收入, 可對其征收營業(yè)稅。 如以后我國個(gè)人所得稅 改為以家庭為單位進(jìn)行綜合申報(bào)后, 也可將家庭房產(chǎn)出租收入并入家庭收入一并征收個(gè)人所 得稅。 對房租進(jìn)行稅收調(diào)節(jié), 填補(bǔ)了房屋出租收入長期以來的稅收盲點(diǎn)而產(chǎn)生的避稅, 體現(xiàn) 了各類投資營運(yùn)之間的稅負(fù)公平,有助于減少購房投資需求以平抑房價(jià)。四)房產(chǎn)增值稅和房產(chǎn)交易營業(yè)稅的立法權(quán)歸省級地方政府,稅收收入全部由地方政府享有。 我國地區(qū)之間的發(fā)差距太大, 而且土地資源相差也很大, 將房產(chǎn)增值稅和營業(yè)稅的開征權(quán)力賦予地方政府,便于因地制宜地制定符合地方實(shí)際的房產(chǎn)稅法體系。一方面有助于豐富和完善我國地方稅收體系,另一方面,房產(chǎn)增值是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)營城市的結(jié)果, 稅收收

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