籌建養(yǎng)老院的可行性報(bào)告

1、籌建養(yǎng)老院的可行性報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)于籌建養(yǎng)老院一事經(jīng)過開發(fā)部的調(diào)查和搜集資料，已把具體事宜擬成如下報(bào)告，請(qǐng)定奪。一、從市場(chǎng)角度是個(gè)適合老年人養(yǎng)老的的城市。隨著人口流動(dòng)的加劇，會(huì)有越來越多的人選擇到養(yǎng)老。目前人口1350萬其中老年人口占到234萬，占到18.83%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)1080余家共計(jì)4.68萬余張，剛剛達(dá)到老年人口百分之二，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。二、目前市內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展考察 市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運(yùn)營(yíng)水平不夠高，特別是缺少像天津鶴童院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。具體來講， 1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用1000

2、元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)齊全。 2、百床以上收費(fèi)在1300元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在市場(chǎng)目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營(yíng)情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場(chǎng)前景看好。3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派，機(jī)構(gòu)管理處在簡(jiǎn)單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多

3、自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營(yíng)形式靈活，前期投較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營(yíng)這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭(zhēng)取物業(yè)和居委會(huì)的支持，在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠。經(jīng)營(yíng)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補(bǔ)盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營(yíng)平均狀況較差，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對(duì)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行專業(yè)指

4、導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)復(fù)施達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。經(jīng)我公司實(shí)地考察并開會(huì)商討，認(rèn)為開發(fā)籌建養(yǎng)老中心的方案可行，不僅能為市的社會(huì)福利事業(yè)做出貢獻(xiàn)，此項(xiàng)目也有很大的發(fā)展空間。請(qǐng)定奪。 關(guān)于打熱水井的問題，我部門已經(jīng)咨詢過工程勘察研究院，地?zé)峥辈樵焊呒?jí)工程師教授。得知如要打井，前期需投入15-20萬資金做專家論證會(huì)，會(huì)后會(huì)有詳細(xì)的報(bào)告和勘查結(jié)果來證實(shí)是否有熱水可以洗和供暖，但是存在一定風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)定奪。老年住宅公寓計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄一、市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況二、老年住宅市場(chǎng)分析 1、老齡化市場(chǎng)機(jī)遇分析2、市老齡化現(xiàn)狀3、市老年住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 4、老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)三、項(xiàng)目規(guī)劃要求四、

5、項(xiàng)目投資預(yù)算 1、項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算2、項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議與結(jié)論一、市房地產(chǎn)市場(chǎng)縱觀上半年市房地產(chǎn)市場(chǎng)今年上半年，市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)26.6%左右，同期全市GDP增26.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本同步。新開工面積增長(zhǎng)28.1%，竣工面積增長(zhǎng)29.8%，竣工面積增長(zhǎng)幅度大于新開工面積增長(zhǎng)幅度；竣工積增長(zhǎng)29.8%，銷（預(yù)）售面積增長(zhǎng)，銷（預(yù)）售面積增長(zhǎng)幅度大于竣工面積增長(zhǎng)幅度。數(shù)字顯示：市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，呈現(xiàn)出健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴(kuò)張的發(fā)展態(tài)勢(shì)。開發(fā)投資額大幅增長(zhǎng)今年上半年市房地產(chǎn)總投資238.68億元，同比增長(zhǎng)26.6%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投

6、資的26.3%。其中：住宅投資152.45億元，同比增長(zhǎng)40.6%，占總投資的73.65% （經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資17.62億元，占住宅投資的11.56%）。辦公樓投資4.62億元，同比增長(zhǎng)11%；商鋪投資21.16億元，同比增長(zhǎng)3.2%。新開工面積穩(wěn)步增加，住宅開發(fā)占主導(dǎo)地位新開工面積較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。上半年，全市商品房新開工面積1333.87萬平方米，同比增長(zhǎng)28.1%。其中，住宅新開工面積1101.40萬平方米，增長(zhǎng)28.8%；辦公樓新開工面積30.49萬平方米，增長(zhǎng)43.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積117.15萬平方米，增長(zhǎng)17.2%。 上半年，全市經(jīng)濟(jì)適用房施工面積52

7、2.76平方米，其中新開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房面積87.81萬平方米，增長(zhǎng)98.7%。消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，商品房銷售連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)商品房銷售勢(shì)頭良好。上半年，商品房銷售面積為910.22萬平方米，同比增長(zhǎng)40.3%。1至5月，全市商品房銷售額225.92億元，同比增長(zhǎng)50.1%。其中，住宅銷售額192.72億元，增長(zhǎng)52.3%；辦公樓銷售額4.44億元，增長(zhǎng)11.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額26.43億元，增長(zhǎng)37%。商品房銷售價(jià)格漲勢(shì)不止 由于“新特區(qū)”土地升值的預(yù)期、國(guó)務(wù)院城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（20072020年）文件的出臺(tái)等因素的影響，2007年下半年綜合物業(yè)價(jià)格預(yù)計(jì)將不斷上揚(yáng)。上半年：住宅類物業(yè)銷

8、售均價(jià)為3353.4元/，同比上漲7.25%；寫字樓物業(yè)全年銷售均價(jià)為5339.97元/，同比上漲4.3%。國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸 隨著天津?yàn)I海新區(qū)之“新特區(qū)”，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)所蘊(yùn)含著的巨大潛力日益彰顯；同時(shí)，目前市人均住房建筑面積僅24.3平方米，處于全 國(guó)中游水平，同發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)發(fā)達(dá)城市相比還有很大的發(fā)展空間，居民住房需求潛力大；市地價(jià)底、房?jī)r(jià)低，利潤(rùn)上升空間也很大。因此，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均看好市場(chǎng)前景，紛紛通過各種渠道，涌入市場(chǎng)尋找商機(jī)。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至去年，已有153家外資房地產(chǎn)企業(yè)掏出149.27億元資金“砸”入樓市，資金總量占到了全市外商投資企業(yè)的“總

9、盤子”的26.6%。也就是說，近年來進(jìn)入的外資中，有超過兩成的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些企業(yè)均擁有先進(jìn)的營(yíng)銷理念、雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)良的管理團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的技術(shù)水平，這無疑將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也有利于進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)重慶樓市逐漸由低端價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)變，調(diào)整和提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和品質(zhì)，提高市房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平。綜上所述：2007年上半年市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆：施工面積、竣工面積、商品房銷（預(yù)）售面積、銷售額均創(chuàng)歷史新高，增幅也大大超過往年，出現(xiàn)了供需兩旺的喜人局面。下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的延續(xù)和發(fā)展，前兩個(gè)季度房地產(chǎn)運(yùn)行的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和成

10、為新特區(qū)后的市場(chǎng)預(yù)期必然將影響下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和走勢(shì)。由此預(yù)測(cè)：下半年市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)走高，全面上揚(yáng)。二、老年人住宅市場(chǎng)分析（一）老齡化市場(chǎng)機(jī)遇分析我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國(guó)總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?7.8%，

11、屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口?！袄夏耆俗≌袌?chǎng)”潛力巨大2000年國(guó)家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 養(yǎng)老觀念逐步轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心

12、家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，老年人公

13、寓呼聲高漲，呼之欲出。 國(guó)家鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所關(guān)注。在2003年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)?？偨Y(jié)：縱觀我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，許多年來，大眾化住宅開發(fā)一直是市場(chǎng)開發(fā)的主體，造成這種市場(chǎng)開發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場(chǎng)尚不成熟。但從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年人地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該說是一種機(jī)遇，老年人住宅開發(fā)恰逢

14、其時(shí)，水到渠成?？梢灶A(yù)見，老年人住宅逐步被消費(fèi)者（老年人極其子女）所接受，誰搶占了開發(fā)先機(jī)，誰就開拓了新的市場(chǎng)，也就贏得了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。（二）市老齡化現(xiàn)狀 人口老齡化加劇中國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量最多的直轄市相信這是重慶不得不戴上的桂冠。2000年全市65歲及以上的老人為244.54萬人，每100人里8人年齡超過65歲；2004年底全市年滿60周歲以上的老人已達(dá)414萬。目前，這種壯觀的老齡化趨勢(shì)不會(huì)停滯，在未來幾年還會(huì)逐年上升，到2010年，老年人口將達(dá)到500萬，占全市總?cè)丝诘?5%，相當(dāng)于每6個(gè)人里就有1位老人。目前，根據(jù)2004年全市65歲及以上人口達(dá)到了10.9%，80歲以上高齡老人達(dá)到1.

15、6%，這說明重慶在人口老齡化的同時(shí)，老齡化也在以平均每年0.1個(gè)百分點(diǎn)的速度上升。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前重慶市有“空巢老人”180萬人，約占全市老年人總數(shù)的40%以上。 民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 縱觀老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧?kù)o、舒適生活的要求，民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在，體制機(jī)制靈活，適應(yīng)性強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)策略上更多思考；管理手段上多樣，市場(chǎng)化運(yùn)作；負(fù)責(zé)程度上責(zé)任

16、心強(qiáng)，全年無休，以院為家，是事業(yè)型；運(yùn)作成本上更經(jīng)濟(jì)、有效。 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進(jìn)入養(yǎng)老院等福利機(jī)構(gòu)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重。相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。 老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對(duì)老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定現(xiàn)有養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效

17、需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代。總之中檔老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)將成為未來一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。“山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì)，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。三、項(xiàng)目規(guī)劃 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的具體定位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，在此提出項(xiàng)目規(guī)劃方案，以期為項(xiàng)目開發(fā)分析提供依據(jù)。在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不

18、僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問題。設(shè)計(jì)要人性化要方便老人出行，不能有過多的臺(tái)階，有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。 生活要智能化應(yīng)配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。 環(huán)境要園林化應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場(chǎng)所。戶型要合理化 應(yīng)充分考慮

19、不同年齡階段、不同階層等因素，每戶面積控制在4060左右。戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。配套要完善化小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場(chǎng)、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施。四、項(xiàng)目投資成本預(yù)算（一）項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算1、地塊項(xiàng)目開發(fā)假設(shè)條件 規(guī)劃用地總面積：100畝，66700。 土地用途：住宅用地 使用功能：居住養(yǎng)老 建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空 建筑高度：（多層約6層）18.6m （小高層約12層）36.6m 綜合容積率：1.5 綠化面積：40% 總戶數(shù)：按50/戶計(jì)算約為631戶， 總?cè)丝冢喊慈司?8計(jì)算

20、約為1128人商品房市場(chǎng)售價(jià)：其中小高層2000元/，建面約21466；多層1800元/，建面約10120；商鋪3800元/，建面約1200。 2、建設(shè)開發(fā)成本估算 前期費(fèi)用序 號(hào) 費(fèi)用科目金 額(萬元) 1土地費(fèi)用12002土地出讓金2003拆遷管理費(fèi)2004城市基礎(chǔ)配套費(fèi)3005總規(guī)劃設(shè)計(jì)圖306施工圖設(shè)計(jì)407園林景觀設(shè)計(jì)208人防費(fèi)1009消防建審費(fèi)2010抗震費(fèi)2011白蟻費(fèi)2合計(jì)2130萬元 中期費(fèi)用 序 號(hào) 費(fèi)用科目金 額(萬元) 1建管費(fèi)302地質(zhì)勘探費(fèi)303質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)604施工監(jiān)理費(fèi)605樁基費(fèi)（綜合取費(fèi)）8006招標(biāo)費(fèi)207土建施工費(fèi)（綜合取費(fèi)）26008水電、消防安裝施工

21、10009室外排水工程（含水循環(huán)系統(tǒng)）30010室外道路工程50011綠化景觀工程30012噪音防治費(fèi)2013公建、配套裝修及設(shè)施設(shè)備10014電梯費(fèi)用30合計(jì)5850萬元 后期費(fèi)用序 號(hào)費(fèi)用科目金 額(萬元) 1辦理商品房銷（預(yù)）售許可證402廣告、宣傳費(fèi)5003銀行利息1004垃圾處理費(fèi)505營(yíng)業(yè)稅5006商品房維修基金（綜合）507辦理權(quán)證50合計(jì)1290萬元 開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)：（前期費(fèi)用+中期費(fèi)用+后期費(fèi)用）2%=（2130萬+5850萬+1290）2% =185.4萬 開發(fā)總成本估算： 投資開發(fā)總成本=（前期費(fèi)用）2130萬+（中期費(fèi)用）5850萬+（后費(fèi)用）1290萬+（開發(fā)

22、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)）185.4萬=9455.4萬（二）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào) 1、銷售價(jià)格確定 由于本案具體地理位置尚未明確，無法運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目的銷售價(jià)格，只能參照其他城市及本市類似項(xiàng)目來確定銷售價(jià)格。故現(xiàn)將銷售價(jià)格暫定為：多層住宅1800元/平方米，小高層住宅2000元/平方米，商鋪3800元/平方米，并以此價(jià)格進(jìn)行銷售收入計(jì)算。（待項(xiàng)目具體地理位置確定后再依照科學(xué)的方法合理定價(jià)） 2、銷售總收入 住宅銷售收入：2000元/21466+1800元/10120=6114.8萬元 商鋪銷售收入：3800元/1200=4560萬元銷售總收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=6114.8萬+4560

23、萬=10674.8萬元 3、項(xiàng)目銷售總利潤(rùn)項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤(rùn)=總銷售收入10674.8萬元項(xiàng)目總成本9455.4萬元=1219.4萬元4、成本利潤(rùn)率 項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤(rùn)/項(xiàng)目總成本=1219.4萬元/9455.4萬元=12.9% 五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可需要一段時(shí)間重慶市有60歲以上老年人近500萬，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過程，其認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。2、消費(fèi)群體的特殊性和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導(dǎo)致項(xiàng)目具有較大風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、高投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目除了項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作之外，在很大程度上還有一個(gè)資金運(yùn)作，項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作和資金運(yùn)作的成功與否決定著項(xiàng)目開發(fā)成功與否。老年住宅項(xiàng)目面對(duì)的是60